柏勇

對于旅游和地產(chǎn)之間的關(guān)系，需要從資源的占有和運用來探討。

從資源占有來講，有句話叫“好風(fēng)景都不在路上”，好的旅游景點，特別是自然風(fēng)光類的，一般處在交通不是太便利的地方，有了這種不便利，才沒有被開發(fā)，保存了原始的自然風(fēng)光。其實對自然觀光類的旅游資源開發(fā)，只需要做好一件事，那就是修路。因為資源在那里，只要交通便利了，適當(dāng)?shù)刈鲆恍┬麄?，游客自然就來了。所以，旅游景點的核心競爭力在于“獨特性”和“通達(dá)性”。

傳統(tǒng)地產(chǎn)的開發(fā)，首先考慮的是地段，同樣的，旅游地產(chǎn)開發(fā)過程中首要考慮的因素是對旅游資源的占有。這種占有要相得益彰，而不是搞破壞。比如在一個好的風(fēng)景名勝區(qū)建一個住宅小區(qū)，十有八九是煞風(fēng)景的。而這種不可復(fù)制的旅游資源呢，就很有可能被“私有化”，旅游的屬性就不復(fù)存在了。所以兩者的關(guān)系從廣義上來講，發(fā)展旅游，肯定要住，住就和房地產(chǎn)發(fā)生關(guān)系了。初級旅游的發(fā)展必然和酒店業(yè)聯(lián)系最為緊密，也就是短期居住需求。中長期就叫度假了，度假除了酒店外，還可能出現(xiàn)多種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，比如長租公寓等。時間再長，就和居住區(qū)有關(guān)了，確切地說，這應(yīng)該不叫旅游，而是找一個不一樣的地方住下來。房地產(chǎn)要發(fā)展，就要瞄準(zhǔn)在這個“不一樣”上。最大的吸引是氣候，但得有很多一樣的地方“配套”，比如鄰里關(guān)系；還有需要追求的地方，比如人文環(huán)境等。

從資金投入來講，旅游景點的建設(shè)單位投資強度肯定比房產(chǎn)開發(fā)要低，它的資金回報時間比較漫長。房產(chǎn)投入高，這點無論是對開發(fā)者或者客戶都一樣，并且這種投入進(jìn)去后，可逆性不強。景區(qū)建設(shè)過程中，工程對環(huán)境的破壞相對較弱，一條游覽線路沒有規(guī)劃建設(shè)好，可以很快地重新規(guī)劃建設(shè)新的。而地產(chǎn)開發(fā)不一樣，很多事情是不可逆的，比如開工建設(shè)后，對土地資源的占有短時間內(nèi)是無法恢復(fù)的。所以在做旅游地產(chǎn)開發(fā)項目前，我們需要各個環(huán)節(jié)的反復(fù)論證，不僅僅從經(jīng)濟(jì)層面，更要從環(huán)境和社會影響層面來考慮。

一是對資源的破壞小、投入低、再生性強，二是可能產(chǎn)生的破壞大、投入高、對客源市場門檻高，具有很難的可逆性，所以一個火了要升級，一個火了要調(diào)控。

“地產(chǎn)”與“旅游”是相輔相成、相互調(diào)節(jié)的關(guān)系。傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)“核心引擎”有高爾夫、酒店、溫泉、主題樂園、山水海景等。旅游地產(chǎn)發(fā)展了這么多年，這些所謂的“引擎”項目對地產(chǎn)的貢獻(xiàn)又有多大呢？可以說微乎其微。

之所以要做這些“引擎”，是因為要讓項目提升到一定層次，即使知道做這些是賠本的，但必要的“花瓶”也是要擺的。這就像一條通往旅游景點的路，通過他做橋梁，架起了項目與市場。但隨著產(chǎn)品的不斷升級，所謂“引擎”并不能取代產(chǎn)品新的亮點，更無法擊中市場的痛點，因此“引擎”的單一作用對地產(chǎn)的影響越來越小。因為現(xiàn)在旅游地產(chǎn)不單單賣的是一個產(chǎn)品、一個環(huán)境、一種文化，而是一種生活方式。這個包括的內(nèi)容就比“引擎”，項目豐富太多了。

旅游的發(fā)展，正在經(jīng)歷從單一的旅行觀光往多元化的旅居方式發(fā)展。為了應(yīng)對這一轉(zhuǎn)變，旅游地產(chǎn)項目也應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)品的打造上順應(yīng)市場需求的改變。

這種轉(zhuǎn)變，綠城做得很好。在拼產(chǎn)品質(zhì)量的年代，綠城就是高質(zhì)量的代名詞；而今，綠城的桃李春風(fēng)和農(nóng)莊系列就是一種生活方式的代表。而桃李春風(fēng)進(jìn)入?？谝院?，?？谑袌鰧Χ燃俚纳罘绞接辛诵碌恼J(rèn)識。房子除了投資，除了住，還有更深層的一個含義，就是它所能承載的是你想要的生活方式。endprint