郝文嘉

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會(huì)等八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（下稱(chēng)《通知》），要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，讓租房者可以有房可住，且住的舒心，住的放心。

當(dāng)前人口凈流入的大中城市住房租賃市場(chǎng)需求量過(guò)大、發(fā)展?jié)摿Υ?，但租賃房源總量不足、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善，租賃住房解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民住房問(wèn)題的作用沒(méi)有充分發(fā)揮。為此，《通知》要求鼓勵(lì)國(guó)有、民營(yíng)的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)。人口凈流入的大中城市要充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。住房租賃企業(yè)申請(qǐng)工商登記時(shí)，經(jīng)營(yíng)范圍統(tǒng)一規(guī)范為住房租賃經(jīng)營(yíng)，以充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期、積極盤(pán)活存量房屋用于租賃、增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。

新政的頒布和實(shí)施具有以下兩大亮點(diǎn)。

第一，規(guī)范了房租賃交易平臺(tái)，搭建政府住房租賃服務(wù)平臺(tái)。

鼓勵(lì)國(guó)有、民營(yíng)的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)，來(lái)解決住房租賃市場(chǎng)中存在的虛假房源、信息不透明等問(wèn)題，讓群眾可以安心租房。通過(guò)搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，提供便捷安全的租賃信息發(fā)布服務(wù)，可以更好的保障租賃雙方合法權(quán)益，解決租賃市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)和假房源的問(wèn)題，建立健全住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度，強(qiáng)化住房租賃信用管理，建立多部門(mén)守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制；加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，為政府決策提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

第二，增加了租賃住房的有效供應(yīng)。

通過(guò)土地、金融、運(yùn)營(yíng)等政策多管齊下，增加租房住房的供給量，保證房源充足；金融機(jī)構(gòu)扶持，保證人們可以租得起房；多部門(mén)相互協(xié)作配合，保證其租住雙方利益等。多個(gè)舉措可真正做到租房者有房住，且可以住的舒心，住的放心。

土地政策方面，《通知》鼓勵(lì)各地通過(guò)新增用地建設(shè)租賃住房，在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)，優(yōu)先面向公租房保障對(duì)象和新市民供應(yīng)。按照國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)一工作部署，超大城市、特大城市可開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。多個(gè)舉措保證房源的數(shù)量。

金融政策方面，《通知》要求各鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對(duì)租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度，通過(guò)合理測(cè)算未來(lái)租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的長(zhǎng)期貸款和金融解決方案。支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對(duì)住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用利率衍生工具對(duì)沖利率風(fēng)險(xiǎn)。保障租房者可以租得起房。

運(yùn)營(yíng)政策方面，《通知》要落實(shí)“放管服”改革的總體要求，梳理新建、改建租賃住房項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道，探索實(shí)施并聯(lián)審批。各地要建立部門(mén)相互協(xié)作配合的工作機(jī)制，明確住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、公安、財(cái)政、國(guó)土資源、金融、稅務(wù)、工商等部門(mén)在規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作中的職責(zé)分工，推進(jìn)部門(mén)間信息共享，承租人可按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同等有關(guān)證明材料申領(lǐng)居住證，享受相關(guān)公共服務(wù)。充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，尤其是居民委員會(huì)和村民委員會(huì)等基層組織的作用，將住房租賃管理和服務(wù)的重心下移，實(shí)行住房租賃的網(wǎng)格化管理；建立糾紛調(diào)處機(jī)制，及時(shí)化解租賃矛盾糾紛。多方協(xié)作保證租住雙方利益均不受損。

除此之外，通過(guò)盤(pán)活存量房屋用于租賃來(lái)保證房源數(shù)量。鼓勵(lì)住房租賃國(guó)有企業(yè)將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房；改建后的租賃住房，水電氣執(zhí)行民用價(jià)格，并應(yīng)具備消防安全條件。

以上這些舉措的實(shí)施勢(shì)必會(huì)使得租房市場(chǎng)更加規(guī)范，房源更加充足，租房信息更加透明，更好維護(hù)租住雙方的切身利益。

目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已會(huì)同有關(guān)部門(mén)選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。以上城市主要為熱門(mén)一二線城市，及其周邊城市。其特點(diǎn)為：人口凈流入的大中城市住房租賃市場(chǎng)需求量過(guò)大、發(fā)展?jié)摿Υ?，但租賃房源總量不足、市場(chǎng)秩序不規(guī)范。

下面我們將著重對(duì)廣州、杭州及武漢三個(gè)城市2009-2017年的租售比及收入房?jī)r(jià)比進(jìn)行分析，觀察新政出臺(tái)的必要性及將會(huì)帶來(lái)的影響。由于2017年剛剛過(guò)半，還沒(méi)有公布具體的相關(guān)數(shù)據(jù)，我們利用2009-2016年的年總租金、年平均房?jī)r(jià)、年平均工資三個(gè)指標(biāo)數(shù)據(jù)，根據(jù)多項(xiàng)式擬合算法，分別預(yù)測(cè)出2017年廣州、杭州及武漢三個(gè)城市的三個(gè)指標(biāo)的值。根據(jù)網(wǎng)上調(diào)查得出的大多數(shù)人的住房喜好，將房屋面積取值70平方米，經(jīng)過(guò)計(jì)算得到房?jī)r(jià)租金比、房?jī)r(jià)收入比見(jiàn)表1、表2，其增長(zhǎng)率見(jiàn)圖1、圖2。

通過(guò)表1、表2我們看出，廣州、杭州和武漢三城市隨著時(shí)間的變化，通過(guò)租房收益來(lái)收回買(mǎi)房成本的年限越來(lái)越長(zhǎng)。從圖1、圖2來(lái)看，無(wú)論是售價(jià)租金比還是售價(jià)收入比其增長(zhǎng)率趨勢(shì)圖較為類(lèi)似，均在2012年下降，2013年上漲后2014年下降而后開(kāi)始上漲，其中武漢上漲幅度較大。而從數(shù)據(jù)來(lái)看，截止到2017年，三城市的收回成本年限約為房產(chǎn)總年限（70年產(chǎn)權(quán)計(jì)算）的55%左右，而這個(gè)趨勢(shì)還有繼續(xù)延長(zhǎng)的趨勢(shì)。也就是說(shuō)，同樣一筆錢(qián)簽訂合同，買(mǎi)房者可以擁有產(chǎn)權(quán)70年，而租房者則可以租房40年左右。而按照當(dāng)前房?jī)r(jià)租金比的上漲趨勢(shì)來(lái)看，可能未來(lái)會(huì)出現(xiàn)租房70年甚至更長(zhǎng)年限所花費(fèi)的錢(qián)與擁有一套70年產(chǎn)權(quán)的房子房?jī)r(jià)相當(dāng)。那么到那時(shí)人們買(mǎi)房的意義何在？

根據(jù)廣州、杭州、武漢的房?jī)r(jià)與收入比，可以看出，想購(gòu)買(mǎi)一套70平的房子，武漢所用年限最短，在工資50%投入的情況下，也大概需要40年左右才能全款買(mǎi)到房子。而這個(gè)時(shí)長(zhǎng)還在增長(zhǎng)。而現(xiàn)有的買(mǎi)房體系下，人們想買(mǎi)房還需要交付房屋價(jià)格的20%為首付款。如果僅靠工資的50%存首付，則需要6-8年左右時(shí)間，而后還需要還房貸幾十年。這樣算下來(lái)，其實(shí)買(mǎi)房者何嘗不是一個(gè)長(zhǎng)期的租房者呢？

近日，廣州市出臺(tái)最新房產(chǎn)政策，通過(guò)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，保障租房者子女也可以就近入學(xué)。具體而言，具有廣州市戶(hù)籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來(lái)穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門(mén)安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀。該政策的出臺(tái)，可以解決租房者的后顧之憂，不用為了孩子的學(xué)籍而被迫高價(jià)買(mǎi)房。

從上面的分析及相關(guān)政策解讀，如果房?jī)r(jià)再肆無(wú)忌憚的上漲，那么買(mǎi)房與租房其實(shí)差別并沒(méi)有那么大，甚至?xí)霈F(xiàn)買(mǎi)房不如租房的情況。此時(shí)，針對(duì)租房的房產(chǎn)新政出臺(tái)，勢(shì)必會(huì)更加有效的規(guī)范現(xiàn)有的租房體系，提升租房房源數(shù)量及質(zhì)量，更加有效的保障租住雙方的切身利益。同時(shí)，隨著租房人數(shù)的增多，各種租房利好政策的發(fā)布，當(dāng)類(lèi)似廣州的“租售同權(quán)”政策的普及推廣，買(mǎi)房不再是剛需時(shí)，勢(shì)必會(huì)使買(mǎi)房者心態(tài)趨于理性，對(duì)抑制房?jī)r(jià)的上漲，讓房?jī)r(jià)重新回歸理性有很大的幫助。endprint