劉明

【摘 要】項目定位在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目決策管理中具有非常重要的作用。本文針對房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位，首先簡要概述了房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位研究的重要意義，進而就房地產(chǎn)開發(fā)項目定位分析方法以及項目定位主要分析內(nèi)容，進行了系統(tǒng)的論述分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項目；市場定位

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，對于促進經(jīng)濟社會發(fā)展發(fā)揮了非常重要的作用。但是在房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展過程中，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營中也出現(xiàn)了盲目投資的問題，再加上國家對于房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調(diào)控力度的不斷加大以及房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域競爭的越發(fā)激烈，一些房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展面臨的問題越來越多。在這種形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該充分認清房地產(chǎn)行業(yè)形勢，加強對房地產(chǎn)開發(fā)的分析研究，準確的進行項目定位和項目開發(fā)，這對于確保房地產(chǎn)開發(fā)效益，促進房地產(chǎn)企業(yè)的長遠穩(wěn)健發(fā)展也具有重要意義。

二、房地產(chǎn)項目市場定位主要作用

房地產(chǎn)項目市場定位在房地產(chǎn)項目開發(fā)中具有非常關(guān)鍵的作用，只有準確的掌握房地產(chǎn)項目市場定位，才能夠確保房地產(chǎn)項目開發(fā)符合市場需求。房地產(chǎn)項目市場定位的作用主要體現(xiàn)在以下幾方面：

1.通過房地產(chǎn)項目市場定位，可以幫助房地產(chǎn)項目開發(fā)商準確的把握市場，了解當前行業(yè)的市場現(xiàn)狀、市場供需、客戶群體以及外部競爭等，進而更加精準地鎖定房地產(chǎn)目標市場，制定符合市場實際的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營策略以及戰(zhàn)略規(guī)劃，無形之中獲得潛在市場。

2.房地產(chǎn)項目市場定位的過程中，能夠?qū)椖繉嵤┻^程中的風險狀況以及效益狀況等進行評估，準確的了解房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中可能面臨的政策、資金以及市場風險問題，并在項目開發(fā)前期即對風險和效益狀況作出評估，以便于在激烈的市場環(huán)境中穩(wěn)定發(fā)展。

3.房地產(chǎn)項目市場定位是項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)的有力指導?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目分工更加精細，涉及到項目設(shè)計、營銷銷售、施工管理和物業(yè)管理等多個專業(yè)，通過房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位，有助于提高各個環(huán)節(jié)管理的針對性，提高當?shù)禺a(chǎn)開發(fā)項目管理的針對性和精準性，這對于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力非常關(guān)鍵。

三、房地產(chǎn)項目定位分析方法

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)項目市場定位較為常用的分析方法主要有以下幾種：

1.運用市場分析方法。采取市場分析法對房地產(chǎn)項目進行市場定位分析，主要是通過市場調(diào)查，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場環(huán)境進行宏觀、中觀和微觀分析，收集與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的各類資料，并對所有資料進行全面的歸集、整理和分析，進而對房地產(chǎn)項目定位。

2.依據(jù)客戶需求定位?？蛻粜枨蠖ㄎ环治鍪且韵M者需求作為核心內(nèi)容的房地產(chǎn)項目定位分析方法，也就是在房地產(chǎn)開發(fā)項目市場環(huán)境以及定位分析過程中，根據(jù)消費者的購買能力、購買傾向以及消費偏好等等方面實際需求，來制定符合消費者實際需求的個性化產(chǎn)品。

3.項目SWOT分析方法。這是在房地產(chǎn)開發(fā)項目中應用較為廣泛，也非常簡便可行的分析方法。主要是通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的優(yōu)勢、劣勢、機會以及威脅等方面的全面分析，準確的掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目實施過程中可能出現(xiàn)的各種有利以及不利因素，進而對房地產(chǎn)項目定位。

4.建筑策劃分析方法。這種分析方法，主要是以市場調(diào)查分析結(jié)論作為主要的依據(jù)，按照房地產(chǎn)開發(fā)項目總體規(guī)劃目標，根據(jù)建筑學理論知識等，對房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計提供科學合理的意見建議，以此為基礎(chǔ)進行項目定位。

四、房地產(chǎn)項目市場定位主要內(nèi)容

在房地產(chǎn)項目市場定位具體實施過程中，應該重點在以下幾方面采取有效的控制措施：

1.科學合理的設(shè)定房地產(chǎn)項目開發(fā)理念。具體來說，也就是基于房地產(chǎn)企業(yè)的價值觀、企業(yè)文化，確定項目開發(fā)的指導思想和經(jīng)營模式，重點是充分發(fā)揮企業(yè)的競爭優(yōu)勢，確保項目定位有利于企業(yè)的長久發(fā)展以及品牌建設(shè)。

2.明確房地產(chǎn)項目用途功能。在房地產(chǎn)項目市場定位時，應根據(jù)項目所處地區(qū)的城市規(guī)劃限制條件，按照較優(yōu)利用原則準確的確定開發(fā)類型，并對土地資源進行綜合利用，充分挖掘土地潛能。

3.對目標客戶進行定位。主要是在項目市場調(diào)查研究結(jié)論基礎(chǔ)上，按照消費者群體的有效需求，初步確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要目標客戶，并對目標客戶群體的消費能力進行深入分析，為產(chǎn)品定位、價格定位等提供準確指導。

4.進行項目初步設(shè)計。在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，綜合考慮土地和目標客戶的具體情況，進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的初步設(shè)計，并對項目的主體建筑風格、結(jié)構(gòu)形式、房型、面積和建筑標準等進行細化確定。

5.對房地產(chǎn)項目的租售價格進行測算。主要是以類似房地產(chǎn)項目的市場價格作為參考，參照類似房地產(chǎn)的市場價格，運用適當?shù)挠嬎惴治龇椒ǎC合考慮房地產(chǎn)價格的多種影響因素，對房地產(chǎn)項目的租售價格進行測算。

6.進行房地產(chǎn)項目營銷方案的制定。主要是綜合考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合經(jīng)濟實力和項目投資流量，并充分考慮到房地產(chǎn)項目的風險和利益的辯證關(guān)系，研究制定營銷策劃方案，分析和選擇適當?shù)娜胧袝r機，進行項目營銷。

五、結(jié)語

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，為了確保房地產(chǎn)投資效益，應該結(jié)合企業(yè)的實際情況，綜合選擇合理的房地產(chǎn)項目市場定位分析方法，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的客戶、產(chǎn)品、價格、形象以及品牌等多方面進行準確的定位，以進一步滿足房地產(chǎn)市場需求，促進企業(yè)效益的順利實現(xiàn)。

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