李穎+李秀娥+楊莉

摘要：隨著城鎮(zhèn)化進程的加快和鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎設施的完善，現(xiàn)行的地價標準和基準地價不能反映區(qū)域的實際情況。為了適應時代發(fā)展，要盡快更新地價標準，以完善土地資源市場的規(guī)范性，提高土地資源的集約節(jié)約使用，促進土地市場的健康發(fā)展。

關鍵詞：城鎮(zhèn)基地；標準地價；更新；探討

中圖分類號： F301.4 文獻標識碼： A DOI編號： 10.14025/j.cnki.jlny.2017.23.070

隨著城鎮(zhèn)化進程的快速發(fā)展，經(jīng)濟水平也在不斷提高，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地市場交易量巨增，帶動農村地價上升。傳統(tǒng)地價評估標準已經(jīng)不能滿足新時期的地價增長要求，要通過全面系統(tǒng)科學的地價標準使土地在流轉時更規(guī)、范更符合市場要求，及時更新基準地價，以促進在新時期農村土地資源的有效利用。

1基準地價的重要性

基準地價是地價進行管理的核心，是市場土地規(guī)范交易的基礎，要在強化市場調控的基礎上穩(wěn)定地價以保護土地所有者的合法權益。基準地價可以防止地價大幅度波動導致土地投資投機行為的發(fā)生，也能防止土地流失，促進土地合理使用?；鶞实貎r是政府進行土地稅收的依據(jù)，是深化土地改革的需要。對土地基準地價進行及時更新可以使現(xiàn)有土地能準確反映市場需求，能監(jiān)督政府根據(jù)市場需求進行相關政策和法規(guī)的制定，完善土地交易中的地價管理，促進土地集約使用，實現(xiàn)土地交易市場的健康發(fā)展。

2基準地價的更新依據(jù)

2.1土地區(qū)位理念

土地區(qū)位理念主要目的是研究特定地區(qū)人類流動和空間分布以及人與自然、社會相互聯(lián)系的一種理念。在土地利用中融入?yún)^(qū)位理念主要是把土地作為研究的客體，通過社會活動和地理要素作為土地利用中的空間區(qū)位條件，研究這些因素在土地上的分配特點和變化原因，以及這些條件在相互結合時對土地價格產生的影響。通過對區(qū)位條件造成的空間差異進行分析，劃分土地級別，進而進行評價。

2.2地租地價理論

地租主要是土地所有者在對土地進行出租使用權時得到的收入，是借助土地獲得經(jīng)濟收入的一種方式。社會只要存在土地所有者和不占有土地的生產者就會有地租的產生，地租主要分絕對地租、級差地租和壟斷地租幾種形式。

2.3級差收益理論

級差收益主要是土地使用者因所有土地的質量和使用區(qū)位不同而獲得的超額利潤，土地質量的差異是級差收益的主要原因。差異性主要表現(xiàn)在地塊商業(yè)聚焦程度、交通條件和基礎設施、人口密集度等方面的差異。優(yōu)質土地占有者可以憑借其土地的優(yōu)勢在交易中獲得最有利的經(jīng)濟條件，從而獲得最大經(jīng)濟利益。

3基準地價的更新原則

3.1綜合分析原則

土地級別是自然、社會、經(jīng)濟等多種要素綜合的結果，反映的是農村土地的質量差異和分布差異，能實現(xiàn)資源的合理應用和實現(xiàn)最佳效益。綜合分析主要是考慮土地的繁華程度、交通條件和基礎設施情況、自然條件、人口狀況、規(guī)劃情況等，這些因素共同影響基準地價。在對這些因素進行分析和研究的基礎上可以劃分土地等級，對土地有精確的估量，測評出土地的合理級別。

3.2主導因素原則

影響土地基準地價的因素有很多，有社會、自然、經(jīng)濟等因素，可以選擇一個主要影響因素作為土地級別劃分的依據(jù)。相關調查顯示，城鎮(zhèn)的商業(yè)化程度、交通條件和基礎設施等都是土地級別評價的主要因素。

3.3地域差異原則

地域差異主要是指土地的自然因素和社會因素結合所形成的影響結果，可以對土地地位條件進行分析后，將土地以區(qū)域進行規(guī)劃。

4基準地價的更新路線和方法

在制定地價更新路線時，先選定對地價定級影響的主要類型因素，通過對影響因素的影響因子進行分析，可以得出影響范圍，按照不同因素在不同空間的影響差異進行路線制定；同時根據(jù)專家對各種因素的影響因子的評價分數(shù)確定影響權重，以根據(jù)范圍內的坐標進行影響因素的重疊累加，在因素影響累加總分基礎上進行分頻曲線法路線的計算。通過此方法對不同級別的土地進行分類，再對樣點地價進行級別驗證，以反映土地級別規(guī)律?；鶞实貎r更新路線主要是在土地級別分類的基礎上，對交易地進行監(jiān)測，經(jīng)過評估和修正、檢驗，再結合土地產業(yè)政策對地價標準進行修正，以保證其滿足市場需求。

5對基準地價更新的探討

5.1通過市場進行宏觀調控

對土地級別進行調整規(guī)定，對地價進行更新后，政府部門可以根據(jù)地價體系對區(qū)域地價有大體掌握，以此為基礎進行土地交易活動的指導，并對交易進行規(guī)范促進。這對于制定合理的地價政策，建立正常市場土地交易有積極作用。

5.2為城鎮(zhèn)規(guī)劃提供依據(jù)

城市的規(guī)劃開發(fā)對土地的利用是一項綜合性工作，涉及的范圍比較廣，城市發(fā)展的前提是進行合理規(guī)劃，以達到城市土地利用的精準性。要對地塊的質量差異進行分析，全面考慮不同區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，特別是在進行房產開發(fā)時要考慮土地級別情況，以為城市規(guī)劃和發(fā)展提供依據(jù)。

5.3為政府調控提供市場依據(jù)

對基準地價進行更新可以體現(xiàn)城市地價的科學性和實用性，保證城市土地的有效利用。通過地價標準的更新，可以監(jiān)控地價狀態(tài)，進行地價的時間和空間分析，以總結規(guī)律，進而預測市場需求。在此基礎上建立預警機制，為政府進行地價調控提供市場依據(jù)。通過對地價的監(jiān)控和調控，使土地管理者可以實現(xiàn)地產市場信息的動態(tài)掌握，以制定科學地價政策。

6結語

標準地價的更新工作可以促進土地的集約化和節(jié)約化使用，促進土地資源的有效利用。在城鎮(zhèn)化水平快速的發(fā)展，地價交易量增加的前提下，農村地價上升速度較之前幅度更大。要及時更新地價標準，以實現(xiàn)對土地的有效科學管理，促進土地資源可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

[1]孔維華，王然，王艷.基于GIS 的基準地價更新實踐——以山東省昌樂縣為例 [J].安徽農業(yè)科學，2011，（15）.

[2]李國權.城市地價動態(tài)監(jiān)測的發(fā)展與研究 [J].商品與質量，2011，（S7）.

作者簡介：李穎，本科學歷，工程師，研究方向：土地集約節(jié)約利用、城鎮(zhèn)基準地價更新、永久性基本農田保護。