◎徐浩智

三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展問(wèn)題及策略

◎徐浩智

三線城市是具有戰(zhàn)略意義的經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的中等城市，且大多數(shù)處在國(guó)家地理位置的中部及東部，三線城市非農(nóng)業(yè)人口規(guī)模通常情況在100萬(wàn)以上，居民具有一定的消費(fèi)潛力，因此商業(yè)房產(chǎn)在三線城市的發(fā)展推動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。在一線城市限購(gòu)壓力下，三線城市房產(chǎn)價(jià)格得到快速增長(zhǎng)，但是經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后以及觀念滯后等問(wèn)題位三線城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)挑戰(zhàn)和機(jī)遇。

三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展背景

三線城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與一二線城市具有很大的環(huán)境差異，由于城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，三線城市房產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)發(fā)散的特點(diǎn)，再加上商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受到政策的影響較大，例如限低不限高等規(guī)定在三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展不成熟的情況下，會(huì)對(duì)其造成一系列的影響。由于三線城市的發(fā)展規(guī)模相對(duì)一線城市較小，因此在一般情況下只有一個(gè)商業(yè)中心能夠得到當(dāng)?shù)鼐用竦恼J(rèn)可，對(duì)于開(kāi)發(fā)與居民傳統(tǒng)習(xí)慣不同的商業(yè)地產(chǎn)，項(xiàng)目可能面臨一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，三線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平較低，大型的商業(yè)業(yè)態(tài)還比較少，因此三線城市商業(yè)地產(chǎn)在招商方面存在一定的局限性。商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)布局受到三線城市居民消費(fèi)習(xí)慣﹑文化理念的影響，對(duì)于品牌的認(rèn)知度相對(duì)較低，如果盲目擴(kuò)大商業(yè)品牌的供應(yīng)量或是大規(guī)模開(kāi)發(fā)商鋪，可能會(huì)造成商業(yè)地產(chǎn)投資過(guò)熱的問(wèn)題。再就是三線城市由于人口規(guī)模相對(duì)較小，在商業(yè)地產(chǎn)文化﹑娛樂(lè)﹑休閑﹑餐飲以及購(gòu)物等各種業(yè)態(tài)發(fā)展中會(huì)存在不均衡。

三線城市商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)客戶群特點(diǎn)

消費(fèi)群體廣泛。三線城市地產(chǎn)主力消費(fèi)群體相比較于一線城市范圍更廣，因?yàn)槿€城市相對(duì)而言房產(chǎn)價(jià)格更合理化，因此消費(fèi)客戶群在三線城市購(gòu)房更具有購(gòu)買力。另外，三線城市消費(fèi)群體對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的本土化具有相當(dāng)?shù)囊螅叨说纳虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不具有廣泛的選擇面和靈活性，因此對(duì)于三線城市消費(fèi)群而言，在考慮價(jià)格等問(wèn)題之外，更加考慮的是商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于滿足日常需求的實(shí)用性。

對(duì)適用性要求高。對(duì)三線城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，首先需要考慮的是衣食住行﹑娛樂(lè)﹑文化等商業(yè)地產(chǎn)功能，在滿足消費(fèi)群體需求的基礎(chǔ)上考慮運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)的最大化。隨著三線城市經(jīng)濟(jì)﹑文化﹑教育等各方面的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的功能性是否滿足居民的要求成為開(kāi)發(fā)商越來(lái)越重要的關(guān)注點(diǎn)。

購(gòu)買行為缺乏理性指導(dǎo)。當(dāng)前，三線城市消費(fèi)者在商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)理念上沒(méi)有得到合理的引導(dǎo)，普遍認(rèn)為面積越大的房屋越好，并且面積能夠體現(xiàn)社會(huì)地位，因此在購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)時(shí)很多消費(fèi)者考慮的是大面積地產(chǎn)，另外，消費(fèi)者也注重商業(yè)地產(chǎn)所處的地理位置，認(rèn)為購(gòu)買地理位置好的地產(chǎn)將有利于提升投資收益。固然這些觀點(diǎn)都沒(méi)錯(cuò)，但是對(duì)于正處在發(fā)展中的三線城市，十分有必要向城市外圍拓展市場(chǎng)，將消費(fèi)者合理有效地分流，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，帶動(dòng)城市整體可持續(xù)地快速發(fā)展。

三線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題

1）來(lái)自大型房產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，隨著三線城市潛力的開(kāi)發(fā)，越來(lái)越多的基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)得到了完善，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)在三線城市開(kāi)拓市場(chǎng)，給本地小企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了壓力，同時(shí)大型房地產(chǎn)企業(yè)雄厚的資金實(shí)力，豐富的管理經(jīng)驗(yàn)以及人才優(yōu)勢(shì)嚴(yán)重?cái)D壓著本地房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

2）受國(guó)家政策的影響。近幾年國(guó)家出臺(tái)了一系列針對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施，打壓高價(jià)房，征收房產(chǎn)稅，一定程度上減緩了三線城市房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。三線城市商業(yè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨土地供應(yīng)量減少，銀行貸款減少等問(wèn)題，由此造成房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本增高，給企業(yè)帶來(lái)了巨大的壓力。

3）不健康因素影響三線城市房產(chǎn)市場(chǎng)。房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受到經(jīng)濟(jì)社會(huì)等多方面因素的影響，而三線城市的發(fā)展存在不健康的因素，例如政府為了政績(jī)拍賣土地，進(jìn)行違規(guī)操作獲得巨額錢財(cái)，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)后的利益誘惑也造成很多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用投機(jī)手段拉高房產(chǎn)價(jià)格，為市場(chǎng)合理有序地發(fā)展埋下了隱患，形成房產(chǎn)泡沫。

4）建筑無(wú)設(shè)計(jì)特色。目前三線城市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)處在加速階段，因此在建筑規(guī)劃和設(shè)計(jì)上千篇一律，缺乏城市特色，這種趨勢(shì)降低了城市吸引力，對(duì)于未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是不利的。

5）面臨較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)市場(chǎng)需要投入大量資金，三線城市金融體制的不健全為房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)了更大的金融風(fēng)險(xiǎn)，加上國(guó)家調(diào)控﹑貸款審批越來(lái)越嚴(yán)格，一定程度上影響了三線城市房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的策略

1） 加強(qiáng)品牌設(shè)計(jì)提升地方企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。針對(duì)三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的諸多問(wèn)題，在日趨激烈的房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況下，地方房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視企業(yè)的品牌建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)建筑本身的設(shè)計(jì)管理，在市場(chǎng)需求基礎(chǔ)上提供優(yōu)質(zhì)的建筑產(chǎn)品，并且結(jié)合城市特色融入品牌形象，逐步獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，形成與大型房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)整個(gè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的健康發(fā)展。

2）加強(qiáng)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)防范。基于三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀，利用一定的技術(shù)管理方法有效控制風(fēng)險(xiǎn)，減少房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的潛在損失，維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)中的各方利益。合理制定投資決策，運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方式控制風(fēng)險(xiǎn)，例如在開(kāi)發(fā)工程管理中通過(guò)保險(xiǎn)的方式對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，盡管會(huì)增加一定的成本，但是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中可能面臨的問(wèn)題有所保障。

3）培養(yǎng)房地產(chǎn)優(yōu)秀人才。通過(guò)培養(yǎng)人才推動(dòng)三線城市房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，完善就業(yè)體系，借用有經(jīng)驗(yàn)的人才到三線城市指導(dǎo)房產(chǎn)工作，吸取有益經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)房產(chǎn)行業(yè)的完善。

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，三線城市房地產(chǎn)快速發(fā)展。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大有利于刺激經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，改善人們的居住條件，但是在經(jīng)濟(jì)增速放緩及國(guó)家調(diào)控政策的影響下，三線城市房產(chǎn)市場(chǎng)受到一定的的影響。本文從三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的背景出發(fā)，闡述了三線城市房產(chǎn)消費(fèi)者群體的特點(diǎn)，并分析當(dāng)前三線城市房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題提出了相關(guān)的策略和建議。

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