楊春霞 高方方

12月17日，弘陽地產(chǎn)（01996.HK）發(fā)布公告稱，擬發(fā)行一筆于2020年到期，金額為2億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率為13.5%，目前該筆美元債已于12月21日在聯(lián)交所上市。無獨(dú)有偶，11月27日，弘陽地產(chǎn)同樣以13.5%的利率發(fā)行了金額為1.8億美元的優(yōu)先票據(jù)。

弘陽地產(chǎn)在公告中稱，擬將上述新票據(jù)發(fā)行所得款凈額用于為現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般企業(yè)用途，也不排除就市場狀況變化調(diào)整其發(fā)展計(jì)劃并重新分配所得款凈額用途。

值得提及的是，根據(jù)記者梳理，近一個(gè)月以來，大多數(shù)房企發(fā)美元債的利率普遍都在10%左右，相比較來看，弘陽地產(chǎn)13.5%的融資成本顯然偏貴。對此，業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，尋求“貴”錢的背后，或是弘陽地產(chǎn)資金鏈緊張的直接體現(xiàn)。當(dāng)然，也有觀點(diǎn)表示，現(xiàn)階段對于中小房企來說能融到資金已是很不錯(cuò)。

不過，記者就此次發(fā)債及公司資金情況致函弘陽地產(chǎn)，截至發(fā)稿，弘陽地產(chǎn)未予以回應(yīng)。

高息發(fā)債

公開資料顯示，弘陽地產(chǎn)為弘陽集團(tuán)股份有限公司（下稱“弘陽集團(tuán)”）旗下地產(chǎn)品牌，為弘陽集團(tuán)貢獻(xiàn)了90%的收入。2018年，弘陽地產(chǎn)正式登陸港股資本市場，以每股2.28港元發(fā)售價(jià)發(fā)行8億股，共募資17億港元。

彼時(shí)業(yè)內(nèi)有不少聲音認(rèn)為，弘陽地產(chǎn)上市有利于拓寬其融資渠道。據(jù)媒體報(bào)道，未登陸資本市場的弘陽地產(chǎn)融資主要依賴銀行貸款和信托。而上市不足半年，弘陽地產(chǎn)再次發(fā)起融資，以13.5%的融資利率分別發(fā)行金額為2億、1.8億的美元優(yōu)先票據(jù)。

放在大環(huán)境來說，自進(jìn)入11月以來，房企都在加緊融資步伐，融資類型包括增發(fā)新股、優(yōu)先票據(jù)、中期票據(jù)、可換股債、公司債、短期融資券、ABS等形式，弘陽地產(chǎn)發(fā)債融資無可厚非。不過，記者注意到，近1個(gè)月以來，共有12家房企發(fā)行了美元優(yōu)先票據(jù)，其中不乏與弘陽地產(chǎn)同量級的房企，相比較而言，弘陽地產(chǎn)的融資利率位于前列。

譬如，11月20日，時(shí)代中國發(fā)布公告稱，公司將發(fā)行于2020年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率10.95%。此外，11月30日合景泰富稱，將發(fā)行本金總額1.5億美元的額外票據(jù)，將與11月26日發(fā)行的本金總額4億美元的9.85%優(yōu)先票據(jù)合并及組成單一系列。

此外，融資利率低于弘陽地產(chǎn)的還有旭輝、融信、世貿(mào)、萬科、雅居樂以及融創(chuàng)等。甚至年銷售額僅有百億的陽光100（02608.HK）11月29日擬發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)年利率為10.50%。

當(dāng)然，也有少數(shù)房企融資利率高于弘陽地產(chǎn)，譬如當(dāng)代置業(yè)、恒大中國。12月20日，當(dāng)代置業(yè)發(fā)行1.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率15.5%;此外，10月31日，恒大發(fā)行3筆美元優(yōu)先票據(jù)，其中一筆金額為5.9億元，利率為13.75%。

此外，從縱向?qū)Ρ葋砜矗腙柕禺a(chǎn)此次的融資成本也遠(yuǎn)高于其往年的平均融資成本。弘陽地產(chǎn)此前招股書顯示，其2015～2017年整體融資成本分別為8.38%、7.72%、7.52%。

對此，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟認(rèn)為，融資成本是跟企業(yè)的規(guī)模和實(shí)力相關(guān)?！澳壳扒闆r下，各類企業(yè)還是要盡最大可能去融資，當(dāng)然不同的層級融資成本會(huì)不一樣，”陳晟對記者表示。根據(jù)公告稱，2018年前11月，弘陽地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額415億元。而觀點(diǎn)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)則顯示，2018年前11月，弘陽地產(chǎn)銷售額為563.9億元，位居第47位。

同策研究院總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，現(xiàn)在房企融資仍然比較嚴(yán)格，對于中小房企來說能融到資金就已經(jīng)算不錯(cuò)了?！熬臀伊私獾那闆r來看，有的大型開發(fā)企業(yè)單筆融資利率能達(dá)到15%，甚至18%，”張宏偉表示。

資金承壓

當(dāng)然，也有業(yè)內(nèi)人士表示，弘陽地產(chǎn)能接受13.5%的融資成本，說明企業(yè)資金方面的壓力還是存在的。從弘陽地產(chǎn)一系列指標(biāo)來看，其資金狀況確實(shí)不佳。記者注意到，弘陽地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流連續(xù)兩年為負(fù)值，債務(wù)增加，權(quán)益銷售占比低。

東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)顯示， 2017年上半年，弘陽地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)性現(xiàn)金流為-6.61億元，2017年年底為-34.98億元，2018年上半年為-15.03億元。當(dāng)然，不可忽視的事實(shí)是，除了碧桂園、融創(chuàng)、綠地、龍湖等少數(shù)房企能做到連續(xù)多年凈經(jīng)營現(xiàn)金流為正外，凈經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)屬目前房企普遍的現(xiàn)狀。

此外，截至2018年6月30日，弘陽地產(chǎn)擁有未償還借款總額128.46億元，其中需1年內(nèi)償還借款38億元，今年上半年，弘陽地產(chǎn)手持現(xiàn)金為45億元，其中可動(dòng)用的為22.50億元。除了此前需要償還的債務(wù)外，弘陽地產(chǎn)也在11月27日的公告中透露，公司總債務(wù)較2018年6月30日增加約30%，主要因?yàn)榫推湫麻_發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目融資所致。

另據(jù)媒體報(bào)道稱，截至2018年3月31日，弘陽地產(chǎn)擁有93個(gè)項(xiàng)目中已開發(fā)完畢的僅有25個(gè)，甚至有多個(gè)周期為10年或10年以上的項(xiàng)目。由此可見，剩余項(xiàng)目的開發(fā)對資金也將是一種考驗(yàn)。

而開發(fā)周期過長對企業(yè)的資金回籠也會(huì)造成影響。記者從半年報(bào)得知，弘陽地產(chǎn)于2007年獲取的旭日愛上城及2014年獲取的山卿苑兩個(gè)項(xiàng)目仍出現(xiàn)在2018年上半年銷售額數(shù)據(jù)中，其中旭日愛上城八區(qū)銷售額為4.36億元，山卿苑銷售額為5.66億元。此外，截至2018年6月30日，旭日愛上城已竣工可售面積為1.26億平方米，2003年獲取的旭日上城、旭日景城也有可售未售面積。

另一方面，弘陽地產(chǎn)的權(quán)益銷售占比過低也或影響其資金回籠。12月10日，弘陽地產(chǎn)公告稱，2018年前11月實(shí)現(xiàn)簽約金額415億元，據(jù)媒體稱其權(quán)益銷售額為206億元，權(quán)益占比49.64%。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，權(quán)益銷售比例越高，實(shí)際銷售的金額越高，實(shí)際回籠的資金也就越多。

當(dāng)然，不可忽視的是，資金鏈緊張的背后是弘陽地產(chǎn)的快速擴(kuò)張。

2017年，弘陽地產(chǎn)董事長曾煥沙提出“2020戰(zhàn)略”，表示要在2018年實(shí)現(xiàn)500億銷售額，2020年完成千億目標(biāo)。官方數(shù)據(jù)顯示，2018年前11月，弘陽地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額415億元，完成2018年銷售目標(biāo)是大概率事件。

不過，銷售額快速增長的同時(shí)，弘陽地產(chǎn)的盈利能力卻有所下降。財(cái)報(bào)顯示，上半年弘陽地產(chǎn)毛利率為11.68億元，同比減少34.9%;凈利潤6.29億元，同比減少6.2%。（思維財(cái)經(jīng)出品）