張藝曦

有關(guān)濟(jì)南中央商務(wù)區(qū)的規(guī)劃，一直都是一個(gè)大概：位于經(jīng)十路城市發(fā)展主軸上，處于濟(jì)南市東部新城核心區(qū)域，北至工業(yè)南路、南至經(jīng)十路、西至華陽路、東至奧體西路，總面積約3.2平方公里。近日隨著濟(jì)南市規(guī)劃局在網(wǎng)站上披露了濟(jì)南CBD五座主體高樓的規(guī)劃方案，濟(jì)南CBD的樣貌終于“可見”，代表著“山、泉、湖、河、城”的五座主體高樓分別為428米、360米、330米、260米和230米，也就是說，真正以3打頭的摩天大樓將不只有共青團(tuán)路綠地中心一座。

可以看見的是，圍繞著東部CBD，周圍集聚了金融、政務(wù)、服務(wù)、文博中心，加上四通八達(dá)的“交通規(guī)劃”，未來可以預(yù)見的是，它的虹吸效應(yīng)，將會(huì)引導(dǎo)濟(jì)南核心商業(yè)區(qū)域的東移。

揭開濟(jì)南CBD的“面紗”：

一座體現(xiàn)“山、泉、湖、河、城”特色的“五指山”

近日，有關(guān)東部中央商務(wù)區(qū)（CBD）的規(guī)劃，終于從“紙上熱議”到“揭開面紗”進(jìn)入公眾視線。濟(jì)南市規(guī)劃局網(wǎng)站上公布：CBD內(nèi)五座標(biāo)志性建筑群，其塔樓高度從高到低分別為428米、360米、330米、260米和230米，面朝西側(cè)五頂茂陵山，將體現(xiàn)濟(jì)南山、泉、湖、河、城五大城市特色，美譽(yù)為濟(jì)南的“五指山”。

并且，濟(jì)南市規(guī)劃局公布CBD五座地標(biāo)建筑中“山” “河” “泉”三座塔樓的建筑設(shè)計(jì)方案，并向社會(huì)征求意見。據(jù)設(shè)計(jì)方案，最高的一座，428米的“山”——綠地國際金融中心（IFC）項(xiàng)目方案基本確定?？偨ㄖ娣e40.8萬平方米。坐落于綢帶公園東側(cè)、新濼大街南側(cè)。主塔樓428米，位于場(chǎng)地西北，主要功能為總部辦公、公寓式辦公和麗茲卡爾頓高端酒店，地上87層；副塔樓116米，位于場(chǎng)地東南，主要用于銀行辦公，地上22層。

第二高，象征“河”的360米超高層由平安集團(tuán)開發(fā)，位于綢帶公園東側(cè)、禮耕路南側(cè)，包括360米、200米超高層各一棟，總建筑面積39.1萬平方米。360米超高層塔樓主要用于總部辦公和高端酒店，地上74層；200米超高層塔樓用于總部辦公，地上43層。

象征“泉”的230米高樓，由華潤開發(fā)?？偨ㄖ娣e20.3萬平方米。坐落于綢帶公園西側(cè)、東西景觀軸北側(cè)，包括一棟230米超高層，位于場(chǎng)地南，主要用于總部辦公，地上47層；以及一棟百米塔樓，位于場(chǎng)地北，主要功能為商務(wù)辦公，地上22層。

象征濟(jì)南“湖”的260米超高層被復(fù)星摘得。而五指山中的最后一座——330米超高層有望在年底前完成招拍掛，其參與門檻也已公布，與其他四座一樣，競(jìng)買人需要世界500強(qiáng)身份，以及再引進(jìn)2家世界500強(qiáng)，另外，競(jìng)買人須出資建設(shè)6班幼托，建設(shè)費(fèi)用約1500萬元，建成后無償移交當(dāng)?shù)亟逃鞴懿块T。按照規(guī)定，330米超高層須在2018年8月底前開工，2019年4月底前完成樁基工程，2019年10月底前完成地下結(jié)構(gòu)工程，2022年年底前竣工并交付使用。

記者在CBD規(guī)劃區(qū)域內(nèi)探訪發(fā)現(xiàn)，工地上正在緊鑼密鼓的施工，綠地428米超高層正在進(jìn)行樁基試驗(yàn)，華潤項(xiàng)目已開工。復(fù)星拿地最晚，還沒有動(dòng)工消息。也就是說，接下來，CBD將進(jìn)入“全面施工階段”。

濟(jì)南“都會(huì)”的面子與“以人為本”的里子

一直以來，濟(jì)南的省會(huì)城市形象并不突出，甚至有點(diǎn)“土”。作為山東省的省會(huì)城市，身兼政治、經(jīng)濟(jì)、文化的核心地位，濟(jì)南一直沒有聳立云中的“摩天大樓”，這著實(shí)在大都市中顯得“矮”了一點(diǎn)。

這就解釋了為什么濟(jì)南的CBD規(guī)劃里有一座“五指山”的初衷。與北京國貿(mào)、上海陸家嘴、廣州天河中央商務(wù)區(qū)相比，濟(jì)南缺少摩天大樓聳立接天際的“都會(huì)”感，也沒有一座片區(qū)，集聚著金融、經(jīng)濟(jì)、文化、服務(wù)、展覽等多種業(yè)態(tài)，熙來攘往，人流絡(luò)繹不絕。

盡管如此，濟(jì)南的高度也是不斷“拔上來”的。上世紀(jì)40年代，濟(jì)南第一高樓要數(shù)官扎營后街4層高的成記面粉廠；上世紀(jì)50年代，“第一高”被泉城路5層高的百貨大樓取代；再后來，共青團(tuán)路9層高的電報(bào)大廈、經(jīng)七路上21層近百米高的東方大廈、185米的索菲特銀座大飯店和188米的濟(jì)南明珠國際商務(wù)港相繼榮膺“第一高”，直到303米的共青團(tuán)路一側(cè)的綠地中心的建成，才將濟(jì)南的高度提升到“3”打頭的時(shí)代。在過去的一年里，綠地第一高樓為濟(jì)南的城市形象“拔高”不少。每當(dāng)夜幕降臨，大屏幕開始亮燈，站在濟(jì)南每一角落仰望，均可以看見這座濟(jì)南的“燈塔”。而圍繞著綠地第一高樓，經(jīng)四路商圈變得商業(yè)氣息更加濃重。

CBD規(guī)劃設(shè)計(jì)管理平臺(tái)負(fù)責(zé)人邵莉說，與國際和國內(nèi)一些城市比，濟(jì)南CBD雖起步較晚，但也同樣有了優(yōu)勢(shì)，可汲取經(jīng)驗(yàn)彌補(bǔ)不足，規(guī)劃全球最先進(jìn)的CBD。在邵莉與團(tuán)隊(duì)先后探訪了倫敦金融城、金絲雀碼頭，到東京六本木、新宿，再到天津于家堡、武漢王家墩、廣州天河等先進(jìn)的CBD后，終于有了濟(jì)南特色的CBD——將建設(shè)“五小尺度”的宜人街區(qū)，即“小馬路、小地塊、小退界、小綠地、小轉(zhuǎn)角”。對(duì)此，濟(jì)南市規(guī)劃局負(fù)責(zé)人曾表示，中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃核心思想即‘以人為本，打造舒適宜人、緊湊活躍、開放便捷的城市街區(qū)，營造泉城活力新都心。

為了打造以人為本的生態(tài)環(huán)境，美國SOM公司、Sasaki公司兩家知名設(shè)計(jì)公司參與了濟(jì)南CBD景觀概念設(shè)計(jì)啟動(dòng)，現(xiàn)已分別完成兩個(gè)概念設(shè)計(jì)方案。其中分流上游雨洪進(jìn)入公園，形成一條由南往北貫穿綢帶公園的清溪。清溪與春、夏、秋、冬四條季節(jié)線交織，以及山丘景觀的設(shè)計(jì)，無時(shí)不在映照著“泉城”特色。

也就是說，在高樓聳立的濟(jì)南CBD里，可以安靜地享受湖光山色的慢生活，這著實(shí)是濟(jì)南CBD獨(dú)有的特色。

虹吸效應(yīng)：大城建時(shí)代的核心商業(yè)片區(qū)的搬遷

一座中央商務(wù)區(qū)的交通網(wǎng)必須四通八達(dá)，才能匯聚成巨大的虹吸效應(yīng)。據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)，東部CBD沿經(jīng)十路城市發(fā)展軸，與遙墻國際機(jī)場(chǎng)、新東站、濟(jì)南站、西客站等交通樞紐聯(lián)系便捷、可達(dá)性強(qiáng)，緊鄰近期建設(shè)軌道交通R3線。還將規(guī)劃以中央樞紐換乘站為核心的“四線七站”的軌道網(wǎng)，即CBD 周圍將有4條軌道交通線，7 個(gè)軌道交通站點(diǎn)。同時(shí)設(shè)計(jì)“四橫四縱”的8 條BRT 公交走廊和借助高密度路網(wǎng)覆蓋的常規(guī)公交。公交分擔(dān)率達(dá)60%。

其中軌道交通R3線為南北縱向，一期工程南起龍洞莊，沿龍鼎大道、奧體西路、工業(yè)北路、濟(jì)南東客站片區(qū)，目前正在施工中。

除此，邵莉介紹，中央商務(wù)區(qū)還進(jìn)行“地上地下，立體開發(fā)”?！按蛟?00萬平方米的地下城，集軌道交通、地下環(huán)路、商業(yè)開發(fā)、停車配套、綜合管廊于一體?！鄙劾蛘f，以中央車站綜合樞紐為核心，組團(tuán)式連通地下商業(yè)。這意味著一旦來到商務(wù)區(qū)，將享受全天候、舒適宜人的地下步行系統(tǒng)。

真正的虹吸效應(yīng)還得益于其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，這里與五頂茂嶺山、燕翅山、鰲角山、洪山、牧牛山、轉(zhuǎn)山、馬山坡、大辛河為鄰，山環(huán)水繞，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。同時(shí)，中弘廣場(chǎng)、華潤萬象城、融創(chuàng)財(cái)富中心、奧體金融中心等已有項(xiàng)目帶動(dòng)。省博物館就在一側(cè)、各大國企高樓環(huán)繞在四邊。

也就是說，隨著東部CBD的建設(shè)，濟(jì)南的各種人力資源和資本也在隨著核心商業(yè)區(qū)的遷移在變化。

從建國初期，濟(jì)南的核心商業(yè)區(qū)在濟(jì)南火車站片區(qū)；到90年代，整個(gè)濟(jì)南的核心商業(yè)區(qū)在大觀園片區(qū)；再到2000年以后，濟(jì)南的核心商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)移到了泉城廣場(chǎng)片區(qū)；如今，濟(jì)南不再是一個(gè)商圈的小城市，而將是進(jìn)入商圈“百花齊放”的階段，其中有東部CBD商圈、西部西客站商圈、中部泉城路商圈、經(jīng)四路商圈、領(lǐng)秀城—中海商圈，可以預(yù)見的是，以后是大商圈的時(shí)代。