謝敏亞

直管非住宅公房，作為住建部門代表政府管理的國有資產(chǎn)，長期以來主要采用“歷史租戶定價租金，市場租戶協(xié)商計租”的租賃方式。從2015年開始，無錫市公用房產(chǎn)管理處從適應(yīng)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展和推進管理規(guī)范化的目標出發(fā)，通過第三方交易平臺對空置直管公房實施公開招租管理，對直管非住宅公房市場化進行了有益的嘗試，并取得了一定的成效。

公開招租是面向社會公開招集意向承租人，按照規(guī)定程序，進行競價出租房屋的市場化租賃方式。通過第三方交易平臺，整個招租過程接受房屋管理方及其主管部門、意向承租人、社會公眾的監(jiān)督，更顯程序的規(guī)范性和公正性。

一、實行公開招租前的情況

近些年來，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，各項改革不斷深入，直管公房管理中的各種矛盾也隨之凸顯。

一是管理觀念滯后，政策文件缺失。經(jīng)濟體制改革的不斷深化，使住房制度和住房保障機制逐步建立和完善，而直管非住宅公房卻依舊停留在計劃經(jīng)濟時代，沒有融入市場機制，與社會發(fā)展要求極不相稱。

相對物業(yè)管理和住房保障的政策規(guī)范，公房管理制度長期以來未有變化，公房管理的上位法缺失，執(zhí)行文件滯后。無錫市1993年制定的《關(guān)于深化改革城鎮(zhèn)直管非住宅公房租金的通知》已沿用有20多年。此后沒有出臺過相應(yīng)效力的文件。2000年，江蘇省建設(shè)廳和物價局制定《關(guān)于明確城市直管非住宅公房租金有關(guān)問題的通知》也只是過渡性文件，對非住宅公房租金市場化未有提及。2010年，原無錫市住保房管局印發(fā)了《關(guān)于加強無錫市直管非住宅公房管理的意見》，但該文件在執(zhí)行效力上具有一定的局限性。

二是租金調(diào)整困難，維修成本上升。公房經(jīng)營管理的基本原則是“以租養(yǎng)房”。非住宅公房歷史承租人仍按照1993年租金文件標準。歷年來，雖有部分進行了調(diào)租，但整體增長幅度不大，與市場租金相比仍有很大差距。市場租賃房屋雖已實行按市場價計租，但租金調(diào)整無據(jù)可依，只能通過協(xié)商，缺乏有效監(jiān)督。

危舊房屋增多，解危難點多。由于現(xiàn)存國有直管非住宅公房破舊房屋較多，材料人工的上漲，造成維修成本不斷上升。加上公房可出租房源因城市拆遷只減不增，國有公房一直處于低租金水平，為保證人員工資和機構(gòu)正常運轉(zhuǎn)，每年只能投入非常有限的維修資金，維修投入不超過租金收入的10%，因此，公房“以租養(yǎng)房”的缺口不斷加大。導(dǎo)致現(xiàn)存國有公房有些破舊不堪，年久失修。特別是一些危房，嚴重威脅著租賃人生命財產(chǎn)安全。國有直管公房面臨著較大的安全隱患。

三是公房管理收益差，國有資產(chǎn)存在流失隱患。從目前的現(xiàn)實情況來看，因為姓“公”，公房管理單位在租金調(diào)整和征收補償上總是被相關(guān)單位以政府性資產(chǎn)和化解矛盾的要求做出妥協(xié)讓步。租賃關(guān)系成為“終身制”，多年來，租戶租用直管公房極少主動退租的，如果遇到拆遷還可以“獲得”一大筆“補償”，這就是一些租戶寧愿守在危房中，也不肯輕易騰遷的重要原因。

由于直管公房租金與市場租金存在較大差距，一些租戶通過私自倒賣公房使用權(quán)或轉(zhuǎn)租來獲取不當利益。公房使用權(quán)被有些租戶作為有利可圖的資源，私自甚至公開轉(zhuǎn)租，謀取私利。擅自將公房轉(zhuǎn)租他人使用，從中收取高額利潤，甚至有的承租人通過轉(zhuǎn)包經(jīng)營的方式，可獲得的利潤超過一倍乃至數(shù)倍。承租人不是靠市場、靠經(jīng)營來生存和發(fā)展，而是把國有資產(chǎn)當成生財獲利的工具。加之依法處理轉(zhuǎn)租效果差強人意，致使公房管理部門收益和處分的權(quán)利得不到保障，國有資產(chǎn)收益流失嚴重。

二、實施公開招租是適應(yīng)直管非住宅公房市場化規(guī)范運作的要求

公開招租是國有資產(chǎn)管理自上而下的要求。財政部《行政單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》（財政部令第35號）、《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》（財政部令第36號）精神，為規(guī)范國有資產(chǎn)租賃行為，提高資產(chǎn)使用效益，從源頭上預(yù)防腐敗，國有企業(yè)、行政事業(yè)單位出租資產(chǎn)，應(yīng)按照“公開、公平、公正”的原則向社會實行公開招租。從全國范圍來講，公開招租是對國有資產(chǎn)管理的政策性要求。

公開招租是解決各類矛盾和問題的客觀性要求。一是克服資源狹窄的矛盾。直管非住宅公房在長期發(fā)展過程中因各種原因存量不斷縮減，如何管理好現(xiàn)存的公房資產(chǎn)，發(fā)揮國有資產(chǎn)的最大效用，增加財政收入，是當前公房管理部門急需解決的問題。只有提高非住宅房屋的出租效益，確保收益，才能保證公有房產(chǎn)獲得穩(wěn)定增長和投資回報。二是解決供給脫節(jié)的矛盾。直管非住宅公房原招租方式多為張貼門面招租廣告。在租賃市場上的對象只在一定范圍內(nèi)知曉，經(jīng)常會出現(xiàn)空置房屋不能很快出租，而想租房的承租人卻找不到合適的房源。現(xiàn)在通過定點租賃平臺，全社會意向承租人都能通過定點平臺看到房屋的招租信息，有效防止了房屋出租方與承租方信息不順暢，更有利于加快房屋的出租，縮短房屋空置時間。

公開招租是市場經(jīng)營的需求。只有把國有直管公房推向市場，其價值才能充分體現(xiàn)，資產(chǎn)才能真正盤活、增值。

三、無錫市直管非住宅公房公開招租的具體做法

2005年，無錫市針對行政事業(yè)單位印發(fā)了《關(guān)于推進行政事業(yè)單位房地產(chǎn)管理體制改革的實施細則（試行）》（錫財資〔2005〕8號）文件，該文件規(guī)定：行政事業(yè)單位發(fā)生的所有非自用房地產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓行為，按照“陽光工程”的要求，必須在依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)中公開進行。2010年，《無錫市行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理辦法》（錫財資〔2010〕2號）再次重申了相關(guān)要求。

2015年，無錫市公房處參照上述文件，對直管非住宅公房進行了公開招租，并在工作流程和內(nèi)控機制上予以規(guī)范。

一是評估底價由第三方評估機構(gòu)作客觀公正的評估。房屋委托資產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定招租底價。具體標準由評估機構(gòu)根據(jù)房屋的地段區(qū)位、產(chǎn)權(quán)部位、房屋結(jié)構(gòu)以及使用功能等因素評估確定。

二是具體招租事宜由第三方平臺進行。招租程序公開、公平、公正，面向全體意向承租人。意向租戶繳納保證金后可進行競拍，成交后在網(wǎng)上公示。規(guī)定出租信息發(fā)布期限不得少于20個工作日，有兩個以上報名者時，需通過產(chǎn)權(quán)交易中心競價產(chǎn)生。endprint

三是規(guī)范程序，多方有效監(jiān)督。申報和審批嚴格把關(guān)，招租前后都需各級報批。招租前，房管人員將《行政事業(yè)單位非自用房地產(chǎn)租賃審批表》和《招租公告內(nèi)容申報表》逐級上報租賃審核和處長審批；再分別報送市住建局和財政局業(yè)務(wù)科室審批。公示期結(jié)束征集到意向承租人的，承租人確認函由第三方平臺交公房處分別報市住建局和財政局相關(guān)業(yè)務(wù)處室審批，最終確定承租人。公開招租流程見圖1。

四是把控風險，依法依規(guī)處理矛盾爭議。公開招租風險點多，特別是有原承租人的公開招租，極易引發(fā)矛盾。公開招租前解決所有糾紛，不能帶著糾紛進入公開招租。無錫市公房處認真清理轉(zhuǎn)租，理順租賃關(guān)系，對市場租戶進行逐戶清理，組織全處工作人員進行業(yè)務(wù)學習，制訂了工作規(guī)范，通過公開招租和資產(chǎn)評估方式進行清理工作。

對公開招租不予配合的承租人，充分運用法律手段，發(fā)送律師信和提起訴訟方式解決爭議。

四、實施公開招租的成效

1.公開招租有利于社會資源配置市場化

承租對象身份的變化有利于非住宅公房市場化。2000年之前，直管非住宅公房承租人基本為機關(guān)事業(yè)單位和國有集體單位，少量為個體經(jīng)營戶。2000年后，隨著改革的深入，很多單位進行了轉(zhuǎn)改制。承租單位主體大部分變成了民營單位和個體經(jīng)營戶。20世紀90年代對一些困難企業(yè)有租金減免政策，轉(zhuǎn)改制后，國有資產(chǎn)對困難企業(yè)在租金上的收益讓度變?yōu)橛蓚€人占有，這也要求公房租賃必須推進市場化。

公開招租是社會資源利用的拓展和創(chuàng)新。一方面想承租公房商鋪的使用人要通過向二房東、三房東繳納高額的“轉(zhuǎn)讓費”獲得公房使用權(quán)；另一方面，直管非住宅公房的租金增長困難，通過公開招租，使公房的出租更加公開透明，公房租金收益最大化，公房效用得到了最佳利用。

2.增強市場競爭力，提高國有資產(chǎn)增值力

通過公開招租，租金收入增加，維修資金得到保證。管房單位真正代表政府行使對直管公房的所有權(quán)、管理權(quán)和收益權(quán)，減少了國有資產(chǎn)和財政收入的流失。有利于公有房產(chǎn)租賃的良性循環(huán)。

3.公開招租可以預(yù)防腐敗等不正之風

國有直管公房的經(jīng)營現(xiàn)狀與市場租賃形成了明顯的雙軌制。因此，這就客觀上給一些人可乘之機，他們通過國有直管公房轉(zhuǎn)租獲利或等待拆遷獲得補償。國有直管公房市場化公開招租消除了租金標準的雙軌制，能夠有效避免人情關(guān)系，杜絕權(quán)力尋租行為，防止暗箱操作，預(yù)防腐敗問題發(fā)生。

五、直管非住宅公房公開招租必須長期堅持，逐步完善

無錫市公用房產(chǎn)管理處堅持對新購置、空置以及承租人騰退的直管非住宅公房，通過定點的公共資源交易平臺公開競價招租；對原承租人履約誠信不良或不接受評估機構(gòu)評定的市場租金的，依法解除租賃關(guān)系。上述措施已取得良好的效果。

同時，對公開招租租賃合同到期后的房屋，原承租人有續(xù)約意向且履約情況良好，接受評估機構(gòu)重新評定市場租金的，直接予以續(xù)租。一方面，避免了房屋重新招租的空置期，減少租金損失；另一方面，穩(wěn)定了租戶資源，有利于租賃市場的健康發(fā)展。為此，建議在加強直管非住宅公房的政府文件中明確：行政事業(yè)單位、國有企業(yè)、改制企業(yè)等各類單位以及個人承租直管非住宅公房的，統(tǒng)一實行市場租金。市場租金具體標準由具有法定資質(zhì)的第三方評估機構(gòu)根據(jù)房屋的地段區(qū)位、產(chǎn)權(quán)部位、房屋結(jié)構(gòu)以及使用功能等因素評估確定。對于地處背街里弄，且面積和商業(yè)價值較小的直管非住宅公房，房源定期上報住建部門核準后，其市場租金可以由公房管理單位采取集體評審的方式確定。出租價格報住建部門審批，財政部門備案。

通過實踐證明，公開招租是規(guī)范和創(chuàng)新直管公房管理，適應(yīng)市場發(fā)展需要，提升國有資產(chǎn)管理使用效率，確保公房資產(chǎn)保值增值的有效手段。

王春敏/責任編輯endprint