馬翠花

[提要] 隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的興盛，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展迅速，如何促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)健康、規(guī)范發(fā)展是房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的重要議題之一。本文通過分析我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，探索房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)違法違規(guī)行為屢禁不止的根源，進(jìn)而提出應(yīng)對(duì)對(duì)策，以提高我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)效率與質(zhì)量，提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)社會(huì)形象與地位。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)；現(xiàn)狀；問題；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2017年11月14日

一、引言

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的存在解決了房地產(chǎn)交易中存在的信息不對(duì)稱、交易對(duì)象不集中、交易程序復(fù)雜等問題，為房地產(chǎn)交易的順利開展提供了便利。但是，長(zhǎng)期以來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)違法違規(guī)操作亂象叢生，整個(gè)行業(yè)的社會(huì)形象欠佳。近幾年，國家行政監(jiān)管部門逐漸加大監(jiān)管力度，完善法律法規(guī)，規(guī)范交易程序，建立誠信檔案，通過多種途徑促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)健康、規(guī)范發(fā)展，雖然取得了一些成效，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的違法違規(guī)行為依舊普遍存在，迫切需要思考其根源，并尋找應(yīng)對(duì)的良策。

二、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員數(shù)量不斷增加。隨著我國土地和住房制度改革，商品房銷售穩(wěn)步增加，存量房市場(chǎng)交易活躍，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展迅速。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年我國一線城市存量房交易中，通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)促成的超過85%，二線城市超過60%。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員數(shù)量隨著市場(chǎng)需求而不斷增加。但是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)人員流動(dòng)性較大，從業(yè)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的確切數(shù)量較難統(tǒng)計(jì)。據(jù)中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，截至2000年，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已達(dá)2.5萬家，從業(yè)人員約有20多萬人；截至2013年底，保守估計(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)機(jī)構(gòu)已超過5萬家，從業(yè)人員逾百萬?？梢?，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展迅速，規(guī)模不斷擴(kuò)大，行業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。

（二）從業(yè)人員素質(zhì)相對(duì)較低。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)投資成本少、行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，從業(yè)人員的專業(yè)能力、道德水平、法律素質(zhì)以及服務(wù)意識(shí)等普遍較低。整個(gè)行業(yè)從業(yè)人員持有資格證書的人數(shù)相對(duì)較少，且從業(yè)者學(xué)歷層次相對(duì)較低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)者本科及以上學(xué)歷僅占15.14%。從業(yè)者年紀(jì)輕，如今“90后”已成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主力軍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國30歲以下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)者占比約68%。此外，從業(yè)人員流動(dòng)性大、從業(yè)時(shí)間較短、專業(yè)經(jīng)驗(yàn)不足等，也是突出問題。從業(yè)人員素質(zhì)的良莠不齊，直接影響著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的社會(huì)公眾形象，這是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)違法違規(guī)問題普遍存在的根源之一。

（三）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理水平有待提高。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)運(yùn)行的基本載體，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，只有經(jīng)過注冊(cè)與備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)才是合法合規(guī)的經(jīng)營主體。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)無照經(jīng)營或未備案登記違法違規(guī)開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的行為屢禁不止。另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的管理水平能夠充分體現(xiàn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的服務(wù)水平，我國經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的管理理念和管理模式普遍比較落后，沒有建立現(xiàn)代文化價(jià)值體系，不關(guān)心員工的自身成長(zhǎng)，對(duì)從業(yè)人員的人力資源管理缺乏合理、有效的績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制，企業(yè)價(jià)值目標(biāo)與員工價(jià)值目標(biāo)的不一致性，導(dǎo)致從業(yè)人員對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的認(rèn)同感和滿意度低，整個(gè)行業(yè)人員流動(dòng)率相對(duì)較高，以至于很多從業(yè)者將經(jīng)紀(jì)工作視為“迫于就業(yè)壓力”而暫時(shí)選擇的職業(yè)，這種態(tài)度直接影響整個(gè)行業(yè)的服務(wù)水平。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在的上述問題也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)違紀(jì)違規(guī)行為普遍存在的另一項(xiàng)根源。

（四）行業(yè)監(jiān)管不夠嚴(yán)格，缺乏部門聯(lián)動(dòng)監(jiān)管。2016年以來，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)加大專項(xiàng)規(guī)范和整治力度，包括規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房源信息發(fā)布、推進(jìn)交易合同網(wǎng)簽、加強(qiáng)交易資金監(jiān)管、強(qiáng)化經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案管理，以及依法對(duì)違法違規(guī)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員給予行政處罰，并納入黑名單，定期公布，等等。盡管如此，散布漲價(jià)謠言、發(fā)布虛假房源、賺取差價(jià)、挪用交易資金、違規(guī)放貸、無照經(jīng)營等違法違規(guī)行為依舊大量存在，房地產(chǎn)、價(jià)格、通信、金融、稅務(wù)、工商行政等主管部門沒有建立部門聯(lián)動(dòng)監(jiān)管機(jī)制，使得監(jiān)管過程中“漏網(wǎng)之魚”較多，這是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)違法違規(guī)行為屢禁不止的又一項(xiàng)重要根源。

三、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展建議

2014年7月，國務(wù)院取消和調(diào)整了一批行政審批項(xiàng)目，其中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格的行政許可就被取消，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)資格的評(píng)價(jià)和管理工作此后由行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)，并將該職業(yè)資格考試從準(zhǔn)入類調(diào)整為水平評(píng)價(jià)類，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的管理從“注冊(cè)制”改為“登記服務(wù)制”。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)資格制度改革后的新時(shí)期，應(yīng)對(duì)我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在的問題，應(yīng)當(dāng)結(jié)合時(shí)代背景，重新構(gòu)建房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)規(guī)則，建立良好行業(yè)秩序，營造良好行業(yè)生態(tài)，采取多項(xiàng)措施，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的全過程、全方位管理。

（一）充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，加大法律法規(guī)培訓(xùn)和職業(yè)道德教育。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)資格制度改革后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律組織的行業(yè)地位被提升，行業(yè)協(xié)會(huì)可充分發(fā)揮自身職能，制定并完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則，建立經(jīng)紀(jì)行業(yè)誠信體系建設(shè)，加大對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的法律法規(guī)培訓(xùn)和職業(yè)道德教育，通過典型案例分析，警醒經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，促進(jìn)其法律意識(shí)和職業(yè)道德意識(shí)的提高，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的規(guī)范、健康發(fā)展建立扎實(shí)基礎(chǔ)。

（二）加強(qiáng)從業(yè)人員監(jiān)管，督促取證與登記備案。按照最新規(guī)定，考取資格證書不再與從事經(jīng)紀(jì)職業(yè)強(qiáng)制掛鉤，雖然降低了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)準(zhǔn)入門檻，由此激發(fā)了市場(chǎng)活力，但是職業(yè)資格證書在從業(yè)中的重要作用未改變，甚至有所加強(qiáng)，在經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)開展中，資格證書已成為網(wǎng)簽與產(chǎn)權(quán)代辦登記等環(huán)節(jié)的“敲門磚”。

中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)資格考試的組織者，應(yīng)當(dāng)做好考試宣傳和報(bào)考動(dòng)員工作，與地方行業(yè)協(xié)會(huì)相互配合，督促廣大從業(yè)人員考證，通過考取資格證書，督促從業(yè)者提高專業(yè)素質(zhì)和法律意識(shí)，通過從業(yè)者備案登記，建立從業(yè)人員資信評(píng)價(jià)體系和信息查詢機(jī)制，建立從業(yè)人員二維碼標(biāo)識(shí)，培養(yǎng)消費(fèi)者通過掃碼第一時(shí)間識(shí)別“黑中介”，多途徑加強(qiáng)從業(yè)人員監(jiān)管，規(guī)范從業(yè)人員的經(jīng)紀(jì)行為，提高經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)承辦人員的責(zé)任意識(shí)和法律水準(zhǔn)。

（三）提高經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理水平。行業(yè)協(xié)會(huì)可通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)年會(huì)等多種途徑，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)分享、交流管理經(jīng)驗(yàn)提供平臺(tái)，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將誠實(shí)守信作為核心理念，促進(jìn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)建設(shè)誠信文化，建立內(nèi)部激勵(lì)約束機(jī)制，加強(qiáng)企業(yè)品牌形象意識(shí)，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，規(guī)避從業(yè)中的操作風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)等，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在處理內(nèi)、外部關(guān)系過程中，能夠始終保持較高水平的道德標(biāo)準(zhǔn)。通過管理水平的提升，逐步促進(jìn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)質(zhì)量的提高，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)逐步建立現(xiàn)代企業(yè)制度，建立公平、有序的競(jìng)爭(zhēng)秩序，構(gòu)建以客戶服務(wù)為導(dǎo)向的行業(yè)發(fā)展新生態(tài)。

（四）全面落實(shí)監(jiān)管制度，多部門聯(lián)動(dòng)，全方位監(jiān)管。隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展，國家建立了交易合同網(wǎng)簽制度、存量房交易資金監(jiān)管制度、經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)制度、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度、從業(yè)人員職業(yè)資格考試制度以及從業(yè)人員實(shí)名服務(wù)制度等，但相關(guān)監(jiān)管制度的落實(shí)情況不佳，例如交易合同網(wǎng)簽和交易資金監(jiān)管制度在部分地區(qū)尚未建立。因此，不僅要進(jìn)一步完善監(jiān)管制度，更要全面落實(shí)好現(xiàn)有各項(xiàng)監(jiān)管制度。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合價(jià)格主管部門、工商行政管理部門、人力資源和社會(huì)保障部門、金融部門以及稅務(wù)部門等，會(huì)同各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的全過程加強(qiáng)監(jiān)管，避免存在監(jiān)管漏洞，從而有效根除經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的各類違法違規(guī)行為。

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在活躍市場(chǎng)、促進(jìn)安全交易方面起到了重要的促進(jìn)作用，但我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在的問題較為突出。追其根源，應(yīng)當(dāng)提高從業(yè)者的素質(zhì)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理水平，并建立相關(guān)部門聯(lián)動(dòng)監(jiān)管機(jī)制，全面落實(shí)現(xiàn)有各項(xiàng)監(jiān)管制度，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)進(jìn)行全方位、全過程的監(jiān)管。通過各方共同努力，逐漸凈化市場(chǎng)環(huán)境，推進(jìn)形成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)良性發(fā)展。

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