文/丁健

本文從住房的功能本質(zhì)、住房制度改革和建立房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制的角度，對習(xí)總書記在十九大報(bào)告中提出的“讓全體人民住有所居”的宏偉目標(biāo)進(jìn)行解讀，并且在此基礎(chǔ)上提出實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)需要采取的舉措，以此為貫徹落實(shí)十九大精神貢獻(xiàn)綿薄之力。

在中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會上，習(xí)總書記代表第十八屆中央委員會向大會作了題為“決勝全面建成小康社會奪取新時(shí)代中國特色社會主義偉大勝利”的報(bào)告，在加強(qiáng)社會保障體系方面指出：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。這一論述為中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展指明了方向，為形成房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制奠定了政策基底。

一、“房子是用來住的，不是用來炒的”這一論述將根治房地產(chǎn)功能錯(cuò)位的“扭曲病”

改革開放以后，隨著土地制度和住房制度的變革，其經(jīng)濟(jì)功能通過房地產(chǎn)市場的運(yùn)作，在解決城市土地優(yōu)化配置、為城市政府提供建設(shè)資金和解決市民居住問題等方面發(fā)揮了巨大作用，同時(shí)也在相當(dāng)一段時(shí)期促成地方政府和人們過度崇拜房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)功能（包括投資功能、財(cái)富積累功能等），嚴(yán)重忽略了房地產(chǎn)最基本的社會功能，即居住及生存功能，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場上多次掀起投機(jī)風(fēng)潮，嚴(yán)重干擾了宏觀經(jīng)濟(jì)政策的落實(shí)，并且進(jìn)一步拉大了居住方面的貧富差距，為整個(gè)社會的不穩(wěn)定埋下了禍根。

“房子是用來住的，不是用來炒的”這一論述撥亂反正，從根本上鏟除了房地產(chǎn)投機(jī)的理論依據(jù)，有助于房子的功能回到其居住的本源，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行，維護(hù)最廣大民眾的居住利益，從根本上治理房地產(chǎn)功能錯(cuò)位的“扭曲病”。

二、“建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”是未來城鎮(zhèn)住房制度深化改革的基本方向

在只購不租、多購少租的住房制度下，房地產(chǎn)市場上租購失衡已經(jīng)成為一種常態(tài)。鏈家研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2016年中國房地產(chǎn)市場交易總規(guī)模超過20萬億元，其中購買新房的規(guī)模12萬億元，二手房6.5萬億元，而租賃房成交規(guī)模卻不到2萬億元。顯然，租購比例嚴(yán)重失衡。

在這種情況下，購房成為人們解決居住問題的主要渠道。在經(jīng)濟(jì)能力不夠的條件下居民只能靠銀行貸款買房，而銀行也將發(fā)放房貸作為主要的業(yè)務(wù)，并且不斷加大杠桿率，在一定程度上助長了“透支未來”之風(fēng)，抑制其他消費(fèi)，致使盲目投資和惡性投機(jī)行為的產(chǎn)生。這些行為擾亂了正常的住房市場秩序，致使地方政府、金融機(jī)構(gòu)、老百姓形成了對房地產(chǎn)的盲目崇拜；房地產(chǎn)業(yè)甚至成為宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的主要產(chǎn)業(yè)，給宏觀經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展以及整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級制造了巨大的障礙。

“建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，將打破原先房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的荒謬邏輯，從根本上解決住房由誰供給、居住由誰保障和以何種方式供給與保障的問題。

（一）多主體供給、多渠道保障是供給側(cè)改革在房地產(chǎn)領(lǐng)域的體現(xiàn)

從租賃房供給的角度看，多主體表現(xiàn)為：一方面政府提供公租房，一些熱點(diǎn)城市政府在出讓土地時(shí)已要求開發(fā)商100%自己持有，而不少房地產(chǎn)公司也已開始探索自持長租公寓的經(jīng)營模式，另一方面，允許利用農(nóng)民集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房供給市場，并鼓勵(lì)市場提供更多的租賃住房，等等，進(jìn)而從根本上解決租賃房的供給問題，以滿足不同的住房租賃需求。

在多渠道保障方面，除了各級政府對居住困難家庭的兜底保障（廉租房）以外，還可以通過棚戶區(qū)的改造、重大市政設(shè)施改造的動(dòng)遷、公租房的供給等方式予以居住方面的保障。另外，住宅市場也可以為不同的人群提供相應(yīng)的住宅?？偠灾?，多渠道保障是針對不同需求采用相對應(yīng)的保障方式，以求在住房保障方面“一個(gè)都不能少”，從根本上改善居住水平。

（二）建立租購并舉住房制度是新時(shí)代住房制度改革的新指南

長期以來，人們習(xí)慣于認(rèn)為租賃權(quán)派生于產(chǎn)權(quán)之上，理所當(dāng)然不能與產(chǎn)權(quán)享受同樣權(quán)益，出租人及其代理人違反租賃合同成本較低，單方面違約事件頻發(fā)，承租人權(quán)益未能得到很好保護(hù)和尊重，致使市場上房屋租賃合同期普遍較短，租賃權(quán)在享受各地公共服務(wù)方面與產(chǎn)權(quán)人有所不同，等等。這些問題的存在不僅致使國內(nèi)無法建立完善的住宅租賃市場，而且影響了房地產(chǎn)市場價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制的健康發(fā)育，對整個(gè)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定程度的價(jià)格扭曲。

建立租購并舉住房制度將完善原有住房制度的缺陷，其推進(jìn)的核心是租購?fù)瑱?quán)，即無論是租賃住房，還是購買住房居住，只要為城鎮(zhèn)創(chuàng)造財(cái)富、繳納稅收，都應(yīng)該無差別享有城鎮(zhèn)提供的公共福利和相關(guān)權(quán)利。

從法律層面講，住房產(chǎn)權(quán)在產(chǎn)權(quán)權(quán)能上并不高于租賃權(quán)，兩者嚴(yán)格意義上同屬于財(cái)產(chǎn)類的居住產(chǎn)權(quán)，最大不同是期限不同：房主擁有的產(chǎn)權(quán)實(shí)際上是一種永續(xù)租賃權(quán)，房價(jià)是未來房租的貼現(xiàn)，即個(gè)人購買住房是一次性地購買了可永續(xù)的居住權(quán)（70年后可以自動(dòng)續(xù)費(fèi)續(xù)約）；而房屋租賃權(quán)是有期限的居住權(quán)，兩者的本質(zhì)一致，不應(yīng)有權(quán)能上的高低之分。

建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，不僅有利于抑制房地產(chǎn)價(jià)格小跌大漲現(xiàn)象，彌補(bǔ)房地產(chǎn)定價(jià)基準(zhǔn)市場機(jī)制的缺失，管控房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，阻斷其野蠻生長的機(jī)制，并且有利于緩解房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性供需矛盾，穩(wěn)定市場預(yù)期，促使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，促使各城市引進(jìn)人才、集聚人才和構(gòu)建和諧社會。

三、“讓全體人民住有所居”是建立房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制的基石，也是各項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)

建立房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機(jī)制是制定未來房地產(chǎn)市場調(diào)控政策框架的基本取向，而長效機(jī)制形成的基石和出發(fā)點(diǎn)，就是“讓全體人民住有所居”這個(gè)宗旨。未來制定新的土地供給政策、保障房供給政策、住房租賃政策（如供給只租不售的住宅用地，建造共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的保障房）等都要圍繞宗旨進(jìn)行，細(xì)化宗旨的政策落實(shí)，使百姓真正在居住問題上得到新時(shí)代新住房制度的“紅利”。

同時(shí)，各級政府需要利用這些政策有效地引導(dǎo)各類開發(fā)力量提供多樣化的居住空間，切實(shí)保障“讓全體人民住有所居”，并實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)的“中國夢”。因?yàn)榘簿硬拍軜窐I(yè)，樂業(yè)才能為實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)一百年目標(biāo)”作出貢獻(xiàn)。

四、全面推進(jìn)和實(shí)現(xiàn)“讓全體人民住有所居”目標(biāo)的主要舉措

習(xí)總書記在十九大報(bào)告中關(guān)于“讓全體人民住有所居”的論述，體現(xiàn)了中國共產(chǎn)黨為人民服務(wù)的宗旨，以及造福人民的初心，也為中國今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明了前進(jìn)的方向。為了更好地推進(jìn)和實(shí)現(xiàn)“讓全體人民住有所居”的目標(biāo)，需要積極有效地采取以下舉措。

（一）繼續(xù)深化住房建設(shè)與配置領(lǐng)域的供給側(cè)改革

當(dāng)前，推進(jìn)住房建設(shè)領(lǐng)域供給側(cè)改革的重點(diǎn)，就是補(bǔ)短板。

1．在設(shè)計(jì)上補(bǔ)短板，改變“千城一面”的不正?，F(xiàn)象。需要根據(jù)不同市情、不同的文化背景和氣候條件來設(shè)計(jì)具有當(dāng)?shù)靥厣淖≌?，?shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)多樣化的目標(biāo)，形成特定并有吸引力的建筑景觀。同時(shí)，在設(shè)計(jì)方案中強(qiáng)調(diào)，住宅不論面積大小，使用功能一定要完備和便捷，努力做到以人為本。

2．在技術(shù)上補(bǔ)短板，提高住宅生產(chǎn)的集約化程度。積極探索和推進(jìn)構(gòu)件化制造、模塊化安裝以及立體化施工等新技術(shù)、新工藝，提高住宅的建造效率，降低成本，保護(hù)環(huán)境。尤其要積極推廣節(jié)能環(huán)保型建筑材料的應(yīng)用，使廣大人民住得舒心、住得安全。

3．在綜合配套上補(bǔ)短板，盡快建成居住舒適、生活方便并讓廣大人民群眾滿意的生活圈。住宅僅僅是居住的載體，但是生活還需要教育、醫(yī)療、休閑、購物等公共服務(wù)設(shè)施的配套，因此從供給側(cè)的角度講，補(bǔ)足公共服務(wù)設(shè)施的配套，顯得尤為重要。這個(gè)舉措可以大大提高住宅小區(qū)的可利用率，減少“空城”現(xiàn)象，并且在空間上能較好地解決人群分布不合理的狀況，降低城市病的發(fā)病率。

4．在市場供給上補(bǔ)短板，構(gòu)建結(jié)構(gòu)合理的房地產(chǎn)和住宅市場體系，滿足多樣化的居住需求。首先，按照租購并舉的制度要求，積極培育租賃市場，形成住房租賃市場和銷售市場同步發(fā)展的新局面。其次，從制度層面改變土地等要素的供給方式，如供給的住宅用地只租不售，存量用地主要供給租賃房建設(shè)等，以此保證租賃房源的供給，為租購并舉制度的推行奠定物質(zhì)基礎(chǔ)。

（二）利用互聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)，打造“智慧住房租賃平臺”，解決原先實(shí)體租賃市場存在的種種弊端

1．利用該平臺，將公共租賃住房、長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個(gè)人出租房源全部納入平臺管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)、人員、房源、評價(jià)、信用等信息的全共享，從而有力清除租賃市場中房源信息不實(shí)、租賃關(guān)系不穩(wěn)定、租賃行為不規(guī)范等諸多弊端。

2．借助該平臺，通過實(shí)名身份驗(yàn)證以及人臉識別等技術(shù)，確保中介、房東、租客的身份真實(shí)性和操作真實(shí)性，從而提高房屋租賃業(yè)務(wù)的可靠性、安全性。

3．依托該平臺，促使房管部門將房屋權(quán)屬核驗(yàn)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)驗(yàn)真服務(wù)結(jié)合，在房源發(fā)布之前就完成全局驗(yàn)真，做到“真實(shí)產(chǎn)權(quán)、真實(shí)存在、真實(shí)委托、真實(shí)價(jià)格、真實(shí)圖片、真實(shí)房東、真實(shí)租客、真實(shí)中介、真實(shí)信用、真實(shí)評價(jià)”，促進(jìn)住房租賃市場的健康發(fā)展，造福于廣大的人民群眾。

（三）建立宏觀審慎的房地產(chǎn)金融調(diào)控機(jī)制，防止房地產(chǎn)和住宅建設(shè)“綁架”太多的金融資源，構(gòu)建金融與房地產(chǎn)良性的互動(dòng)關(guān)系

2016年，中國有100多萬億的貸款，其中27%-28%的貸款與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)（包括開發(fā)貸加按揭貸），然而房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度僅為7%；2016年，工農(nóng)中建交等主要商業(yè)銀行新增貸款的70%-80%都是房地產(chǎn)相關(guān)貸款，就全國而言，到2016年底，新增貸款的46%進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)。由此可見，在資金端去杠桿、控制貨幣流向、建立健全宏觀審慎的房地產(chǎn)金融調(diào)控的長效機(jī)制，對完成“讓全體人民住有其居”的目標(biāo)顯得十分必要。

1．為房地產(chǎn)業(yè)和去產(chǎn)能劃出清晰的房地產(chǎn)金融政策底線：在支持居民合理自住購房和鼓勵(lì)租賃住房建設(shè)的同時(shí)，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房，停止對落后房地產(chǎn)產(chǎn)能的金融支持。

2．加強(qiáng)金融監(jiān)管：金融機(jī)構(gòu)通過開展自查，嚴(yán)防個(gè)人消費(fèi)貸款違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場；監(jiān)管部門對某些違規(guī)銀行實(shí)行懲戒措施，如開出罰單，以儆效尤。

3．利用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫對房地產(chǎn)金融進(jìn)行宏觀審慎管理，對房地產(chǎn)金融活動(dòng)進(jìn)行全方位的監(jiān)測，將風(fēng)險(xiǎn)遏制在萌芽之中。房地產(chǎn)金融宏觀審慎調(diào)控機(jī)制，主要由宏觀審慎監(jiān)測體系、金融機(jī)構(gòu)評估體系、房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理政策工具箱所組成。具體的政策工具包括最低首付比例要求、房貸利率要求、借款人償債能力要求、評估結(jié)果與MPA激勵(lì)約束工具相掛鉤、窗口指導(dǎo)要求等。

（四）創(chuàng)新住房供給制度改革，積極推廣“共有產(chǎn)權(quán)房”，使其成為租購并舉住房制度的有效補(bǔ)充

1．將原先的經(jīng)濟(jì)適用房改為共有產(chǎn)權(quán)房，一方面解決經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)于廉租房人群但是無能力購買商品房的部分本地人群的居住問題，另一方面防止利用原先的經(jīng)濟(jì)適用房尋租。

2．推行“共有產(chǎn)權(quán)房”以后，原居住人有購房能力后，房源的部分產(chǎn)權(quán)可以由政府收回，并供給下一位需求者，進(jìn)而促進(jìn)這一部分房源的循環(huán)使用，減輕地方政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。

3．在未來共有產(chǎn)權(quán)房需求減少的情況下，還可以將這部分房源改為公租房，重點(diǎn)解決“夾心層”（引進(jìn)人才、進(jìn)城的灰領(lǐng)階層）的居住問題，真正助推“讓全體人民住有所居”目標(biāo)的盡快實(shí)現(xiàn)。