文/樓江 唐開鋒 陳力

一、引言

我國住房市場經(jīng)歷了“黃金十年”的高速發(fā)展，住房市場的投資、開發(fā)與銷售越來越活躍，對國民經(jīng)濟(jì)的支撐作用越來越大。按照世行統(tǒng)計(jì)，住房資產(chǎn)是家庭財(cái)富的最大組成部分，約占家庭財(cái)富的30%，高于股票和債券的份額,住房建設(shè)投資占國民總產(chǎn)出的2%-8%，在固定資產(chǎn)形成中所占比重為10%-30%。在投資行為和消費(fèi)行為的共同推動下，城市房地產(chǎn)業(yè)與住房市場在迅速繁榮、逐步成熟的同時(shí)，正逐漸邁入一個(gè)嶄新的、分化與同質(zhì)并行的、細(xì)分與整合共存的發(fā)展階段。因此，很有必要對房地產(chǎn)市場的供求均衡水平進(jìn)行測度，為市場參與者和決策者把握當(dāng)前房地產(chǎn)市場的運(yùn)行態(tài)勢提供參考，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

二、研究綜述

國內(nèi)外學(xué)者對于房地產(chǎn)市場的研究，主要可以歸納為供給因子、需求因子和市場波動三個(gè)大方面。

住房市場波動的供給因子方面的研究主要包括宏觀經(jīng)濟(jì)和市場預(yù)期等。宏觀經(jīng)濟(jì)方面：劉丹、莫迪（2010）建立了住房市場房價(jià)與銷售額回歸模型，以及孫德軒（2010）通過對信貸支持的住房市場的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析，提出了宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)市場影響顯著的觀點(diǎn)。市場預(yù)期方面：王萬力（2009）基于非均衡理論構(gòu)建存量——流量模型，對上海市住房市場長期供求機(jī)制進(jìn)行實(shí)證研究，結(jié)論認(rèn)為，資金來源和土地是影響開發(fā)商供給決策的重要因素。郟競鵬、趙清斌（2012）通過計(jì)量分析，認(rèn)為人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、金融機(jī)構(gòu)一年期的貸款利率水平對住宅供給的影響顯著，然而土地交易價(jià)格、建筑材料價(jià)格以及商品房本年銷售價(jià)格對住宅供給的影響較小。

住房市場波動的需求因子研究主要包括人口、收入等。人口方面：Mankiw和Weil(1989)發(fā)現(xiàn)嬰兒潮時(shí)代出生的人進(jìn)入住宅購買期是1970年代住宅價(jià)格增加的主要原因，巨大的人口變化導(dǎo)致巨大的住宅需求變化。汪東（2014）利用生命周期模型，考察了婚育因素對住房市場的影響，發(fā)現(xiàn)我國20世紀(jì)70-80年代的出生人口波動對過去10年全國住宅價(jià)格波動產(chǎn)生了十分顯著的影響。 收入方面：Davidoff(2006)證明收入是住宅價(jià)格變動的一個(gè)重要驅(qū)動因素，研究者通常采用人均可支配收入等平均收入測量收入水平。Ortalo Magne和Rady(1999)提出具有資產(chǎn)梯度和信用限制的住房市場生命周期模型，識別了住房市場的一個(gè)重要驅(qū)動因素，即年輕家庭支付他們第一套住宅的首付能力，尤其是他們的收入，此外，利率變化也是導(dǎo)致住房市場波動的主要原因之一。張紅、李洋、楊飛等（2013）認(rèn)為住房市場收益波動的影響因素主要體現(xiàn)在消費(fèi)、投資和預(yù)期三個(gè)方面。朱思宇、楊科（2013）通過住宅需求供給模型分析表明，人們在測算購房可支付能力時(shí)，常常是從當(dāng)前的利率外推，往往不關(guān)心長期利率的變化，所以當(dāng)利率較低時(shí)，會有更多的人認(rèn)為自己具有購房的支付能力，因而出現(xiàn)了較高住宅需求，反之，則需求降低。

研究市場波動方面：Gallin（2008）用誤差修正模型檢驗(yàn)美國住宅租價(jià)比對未來房價(jià)和租金變化的預(yù)測能力。周麗梅（2004）從城市基礎(chǔ)環(huán)境、城市發(fā)展?jié)摿统鞘虚_放度三個(gè)方面構(gòu)建了城市住房市場價(jià)值的評估體系，通過專家法和因子分析法對我國房地產(chǎn)市場化程度較高的15個(gè)城市的住房市場價(jià)值進(jìn)行了測算。肖鵬（2006）在明確城市房地產(chǎn)投資價(jià)值的定義和內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，對城市的住宅、辦公樓和商業(yè)用房分別制定了相應(yīng)的指標(biāo)體系，并通過因子分析法分別對長三角六大城市房地產(chǎn)投資價(jià)值進(jìn)行測算并得出綜合結(jié)果。閔海波、霍美玉（2009）抽取2008年度武漢市重點(diǎn)區(qū)域影響房地產(chǎn)投資的七個(gè)主要指標(biāo)(商品住宅銷售面積、商品住宅新增供應(yīng)面積、商品住宅用地平均成交樓面地價(jià)、商品住宅成交均價(jià)、平均商品住宅成交總價(jià)、人均可支配收入、二手住宅成交均價(jià))，折算成相對獨(dú)立的四個(gè)綜合性評價(jià)指標(biāo)（銷供比、房價(jià)地價(jià)比、收入房價(jià)比、折價(jià)率），運(yùn)用聚類分析法對武漢市各重點(diǎn)區(qū)域的房地產(chǎn)投資價(jià)值進(jìn)行評估。

綜上所述，國內(nèi)外學(xué)者對住房市場波動的供給端影響因素和需求端影響因素都進(jìn)行了全面的挖掘和充分的論證，越來越多的影響因素被挖掘出來。但是房地產(chǎn)市場均衡水平僅僅依靠單一指標(biāo)來表征是不全面的。盡管當(dāng)前有國房景氣指數(shù)及價(jià)格指數(shù)的測度，但反映市場均衡水平的評價(jià)體系尚未確立。因此，本研究致力于通過構(gòu)建房地產(chǎn)市場均衡象限模型對市場均衡水平進(jìn)行測度與評價(jià)，借鑒經(jīng)濟(jì)學(xué)中局部均衡理論的思想以及國內(nèi)外有關(guān)房地產(chǎn)市場因子的相關(guān)研究文獻(xiàn)的方法和思路，構(gòu)建我國房地產(chǎn)市場均衡水平分析的基本框架。同時(shí)，利用26個(gè)樣本城市的數(shù)據(jù)對我國房地產(chǎn)市場均衡水平進(jìn)行實(shí)證研究，驗(yàn)證本研究所構(gòu)建的均衡象限模型的指標(biāo)體系與評價(jià)方法的可行性，也為把握房地產(chǎn)市場當(dāng)前形勢的分析提供參考。

三、房地產(chǎn)市場均衡象限模型的構(gòu)建

基于上述因素，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場的實(shí)際運(yùn)行狀況，本文認(rèn)為僅僅依靠單一指標(biāo)對房地產(chǎn)市場狀況進(jìn)行考察，其結(jié)果是片面的。在充分考慮供需兩端對市場影響的基礎(chǔ)上，本文借鑒局部均衡理論的思想，構(gòu)建了房地產(chǎn)市場均衡象限模型。

（一）模型假設(shè)

為了模型的合理性和可操作性，本文作如下假設(shè)：

1.市場只受供求關(guān)系影響。該模型只考察了房地產(chǎn)市場的供求水平，市場均衡屬局部均衡，暫不考慮其他因素對房地產(chǎn)市場的影響。

2.整體平均水平。參照全國整體市場的供求水平，假設(shè)整體的平均供給水平和需求水平是一個(gè)理想的均衡狀態(tài)，而非供求水平在評價(jià)數(shù)值上簡單相等。

（二）模型的提出

所謂住房市場均衡象限模型，是將供給指數(shù)與需求指數(shù)作為橫、縱坐標(biāo)，并以整體平均水平為象限劃分依據(jù)的坐標(biāo)象限模型，即：（X,Y）=(供給指數(shù)，需求指數(shù))

其中，供給指數(shù)是反映城市住房市場供給水平的指數(shù)，通過運(yùn)用對當(dāng)期以及未來中短期（5-10年）住房市場的供給有影響的一套指標(biāo)體系進(jìn)行綜合測算獲得；需求指數(shù)是反映城市住房市場需求水平的指數(shù)，通過運(yùn)用對當(dāng)期以及未來中短期（5-10年）住房市場的需求有影響的一套指標(biāo)體系進(jìn)行綜合測算得到。由此，可以避免通過單一指標(biāo)反映住房市場供給與需求水平而產(chǎn)生的偏差。利用綜合評價(jià)的思想，可以將一系列影響住房市場需求、供給的指標(biāo)轉(zhuǎn)化為需求指數(shù)、供給指數(shù)，從而借助對市場均衡水平差異的判斷對一個(gè)城市住房市場的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行評價(jià)。

（三）計(jì)算原理

1.模型指標(biāo)構(gòu)建依據(jù)及分析?？疾旆康禺a(chǎn)市場運(yùn)行狀況需從多個(gè)維度進(jìn)行考量，對此，國內(nèi)外學(xué)者進(jìn)行了大量研究，主要可以歸納為以下幾個(gè)方面：人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、市場因素和配套因素。本文在前人研究的基礎(chǔ)上，從影響住房市場四大方面因素中選取關(guān)鍵指標(biāo)構(gòu)建指標(biāo)體系。

（1）人口因素對市場均衡水平的影響。人口因素對住房市場需求的影響主要通過人口總量、人口結(jié)構(gòu)和購買力三個(gè)方面來實(shí)現(xiàn)：人口總量通常通過城市常住人口指標(biāo)來反映，城市常住人口越多，住房市場需求水平越高；人口結(jié)構(gòu)分別從年齡結(jié)構(gòu)和家庭結(jié)構(gòu)兩方面進(jìn)行分析，主要表征指標(biāo)有少兒撫養(yǎng)比、登記結(jié)婚人數(shù)和人口出生率；購買力的主要衡量指標(biāo)包括反映直接收入水平的人均儲蓄余額和人均可支配收入,以及反映間接收入水平的年末從業(yè)人數(shù)和城鎮(zhèn)單位從業(yè)人數(shù)?？傮w而言，人口因素對市場均衡象限模型的影響主要集中在需求端,人口因素對供給端的影響主要是基于人口因素對需求端影響的預(yù)期而產(chǎn)生的。

（2）經(jīng)濟(jì)因素對市場均衡水平的影響。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境是住房市場發(fā)展的基礎(chǔ)，住房市場與經(jīng)濟(jì)形勢有著密不可分的關(guān)系，眾多經(jīng)濟(jì)因素都會對住房市場的供給端和需求端產(chǎn)生顯著影響。影響住房需求的經(jīng)濟(jì)因素可以從經(jīng)濟(jì)總量和經(jīng)濟(jì)活躍度兩個(gè)方面來看：經(jīng)濟(jì)總量從市場未來發(fā)展?jié)摿Ψ矫嬗绊懼》啃枨?，主要表征指?biāo)有GDP、經(jīng)濟(jì)首位度以及固定資產(chǎn)投資額；經(jīng)濟(jì)活躍度從對周邊區(qū)域資金和人口的吸引能力來刻畫該城市是否具有住房市場的持續(xù)需求，主要指標(biāo)有實(shí)際利用外商直接投資額和高星級酒店數(shù)量。影響住房市場供給的經(jīng)濟(jì)因素則主要是政府對住房市場進(jìn)行調(diào)控時(shí)實(shí)施的貨幣政策，寬松或緊縮的貨幣政策引致利率、信貸和貨幣供應(yīng)量發(fā)生變化，從而影響住房市場的供給水平。

（3）市場因素對市場均衡水平的影響。市場因素是市場需求和供給情況的直觀反映。從市場需求方面來看，銷售價(jià)格體現(xiàn)了房屋包括消費(fèi)和投資在內(nèi)的綜合價(jià)值，銷售面積及其增長率反映了市場的有效需求水平。除直觀反映住房市場的需求現(xiàn)狀，通過某些市場因素還能判斷未來住房市場的需求潛力大?。喝司≌娣e從住房需求飽和度的角度給出了未來需求的增長空間，存銷比及其增長率從市場去化壓力角度刻畫了未來市場面臨的風(fēng)險(xiǎn)程度。從市場供給方面來看，土地作為房屋最重要的生產(chǎn)要素，其供應(yīng)量的多少直接決定了短期內(nèi)住房供應(yīng)量的多少，建設(shè)時(shí)間的長短決定了當(dāng)年新開工的工程是否會在當(dāng)年或第二年成為可售房源，影響住房市場的供給量。

（4） 配套因素對市場均衡水平的影響。配套是影響住房市場不可或缺的因素。雖然不作為房屋的建筑主體，但正是因?yàn)榕涮椎拇嬖冢攀狗课莸木幼『蜕罟δ艿靡酝暾吞嵘?。從影響住房市場需求的層面來看，交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育等任何一個(gè)方面都會對區(qū)域的住房需求產(chǎn)生影響，地方財(cái)政支出反映出了各城市在這些基礎(chǔ)設(shè)施和生活配套成熟度方面的差異；教育是家庭的重要決策對象之一，省級重點(diǎn)中學(xué)數(shù)量衡量了各城市優(yōu)質(zhì)教育資源配備對購房者的吸引力。從影響住房市場供給的層面來看，配套因素作為地塊的附加價(jià)值，影響著城市土地的利潤率，進(jìn)而影響該城市土地對住房供應(yīng)商的吸引力。

2.模型所用的指標(biāo)體系。基于前文房地產(chǎn)市場均衡水平影響機(jī)理的分析，并依據(jù)指標(biāo)選取的系統(tǒng)性原則、可操作性原則和可推廣性原則，該模型所選取的評價(jià)指標(biāo)體系如表1所示。

表1 住房市場均衡象限模型評價(jià)指標(biāo)體系

經(jīng)濟(jì)首位度固定資產(chǎn)投資額實(shí)際利用外商直接投資額四、五星級酒店數(shù)量市場 商品住宅銷售價(jià)格商品住宅銷售面積商品住宅銷售面積增長率城區(qū)人均居住面積存銷比存銷比增長率配套 地方財(cái)政支出地方財(cái)政支出增長率省級重點(diǎn)中學(xué)占全省比例供給指數(shù)指標(biāo)體系 — 住宅土地供應(yīng)建筑面積商品住宅新開工面積增長率

3.模型計(jì)算過程。本文所構(gòu)建的模型，主要計(jì)算步驟有：

（1）采用直線型方法對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱化；

（2）通過ward系統(tǒng)聚類分析法，以無量綱化后的樣本數(shù)據(jù)分布特點(diǎn)為依據(jù)，劃定各評價(jià)等級的標(biāo)準(zhǔn)；

（3）按照權(quán)重確定原則，綜合運(yùn)用變異系數(shù)法和層次分析法，得到需求指數(shù)指標(biāo)體系和供給指數(shù)指標(biāo)體系的權(quán)重結(jié)果如表2所示。

表2 需求指數(shù)與供給指數(shù)的各指標(biāo)權(quán)重

配套 0.1833 地方財(cái)政支出 0.3691地方財(cái)政支出增長率 0.2829省級重點(diǎn)中學(xué)占全省比例 0.3480供給指數(shù) — — 住宅土地供應(yīng)建筑面積 0.5710商品住宅新開工面積增長率 0.4290

（4）以半梯形分布函數(shù)作為隸屬度的函數(shù)形式構(gòu)建隸屬函數(shù)；

（5）對各層級指標(biāo)進(jìn)行模糊綜合測算。

（四）模型圖示分析

基于所構(gòu)建的二維坐標(biāo)測度原理，可得模型如圖：

圖1 房地產(chǎn)市場均衡象限模型

第I象限：稱為“均衡型象限”， 該類型城市房地產(chǎn)市場的供需指數(shù)在較高水平下處于平衡狀態(tài)，供給端和需求端都滿意并愿意接受和保持這一狀態(tài)，房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況呈現(xiàn)良性循環(huán)，在價(jià)格上表現(xiàn)為基本穩(wěn)定或可消除性增長。

第II象限：稱為“潛力型象限”，該類型城市房地產(chǎn)市場的需求指數(shù)高于供給指數(shù)，需求端對市場未來一段時(shí)間內(nèi)的預(yù)期較為樂觀，市場表現(xiàn)出較大需潛力。

第III象限：稱為“脆弱型象限”，求指該類型城市房地產(chǎn)市場供需指數(shù)在較低水平上處I于I平衡狀數(shù)態(tài)，但這一平衡I 狀態(tài)卻是由于經(jīng)濟(jì)社會未能得到充足發(fā)展，需求、供給兩端的潛力未能充分挖掘，因而不得不長期徘徊在低水平狀態(tài)供，給房地產(chǎn)市場可能陷入“低水平均衡陷阱”，O并且，這一均衡狀態(tài)易因經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展和衰I退II 而 破壞。IV

第IV象限：稱為“風(fēng)險(xiǎn)型象限”，該類型城市房地產(chǎn)的供給指數(shù)高于需求指數(shù)，需求端所考察的各個(gè)指標(biāo)反映出該區(qū)域內(nèi)的需求后續(xù)增長動力不足。該狀態(tài)下的市場受投機(jī)行為影響較大，市場表現(xiàn)容易出現(xiàn)異動。

四、象限模型的測算及分析

（一）數(shù)據(jù)來源

本文選取26個(gè)大中城市作為研究對象，在運(yùn)用模糊綜合法的過程中，為避免市場在個(gè)別年份表現(xiàn)特殊而使某一年數(shù)據(jù)缺乏代表性，本章選取各指標(biāo)2010-2014年數(shù)據(jù)的平均值作為測算使用的數(shù)據(jù)。所有數(shù)據(jù)取自中指數(shù)據(jù)庫、克爾瑞數(shù)據(jù)庫、中國國家統(tǒng)計(jì)局、中國民政統(tǒng)計(jì)年鑒、各城市統(tǒng)計(jì)年鑒、城市國民經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)等。特別說明:個(gè)別指標(biāo)由于受到獲取途徑的限制，數(shù)據(jù)所取年份較為特殊，本文以盡可能使用最新數(shù)據(jù)為原則對這些指標(biāo)數(shù)據(jù)的年份選擇進(jìn)行了一定的特殊處理。

（二）綜合測算結(jié)果

根據(jù)模型計(jì)算原理，我國26個(gè)城市的住房市場供給指數(shù)和需求指數(shù)評價(jià)結(jié)果如表3所示。

表3 26個(gè)城市住房市場均衡象限模型的象限坐標(biāo)（2014）

（三）市場均衡水平象限分析

1.26個(gè)城市供需失衡問題普遍存在。在表3的基礎(chǔ)上，以樣本城市需求指數(shù)綜合得分的平均值70分，供給指數(shù)綜合得分的平均值72.5分為橫縱分割線得到樣本城市的住房市場的四個(gè)均衡象限，結(jié)果如圖3所示。

圖2 26個(gè)樣本城市的市場均衡象限模型（2014）

結(jié)果顯示，2014年在26個(gè)城市中，13個(gè)城市為脆弱型，8個(gè)城市為風(fēng)險(xiǎn)型，另外4個(gè)城市為潛力型、1個(gè)城市為均衡型。21個(gè)城市的供需出現(xiàn)了嚴(yán)重失衡的問題，占比達(dá)80.76%。由此可見，我國住房市場的供需水平失衡問題是比較普遍和嚴(yán)重的。

由圖3還可以直觀地了解到各個(gè)城市不同類型的市場供需問題。如：13個(gè)脆弱型城市的房地產(chǎn)市場供需指數(shù)都相對偏低。這并不意味著這些城市的房地產(chǎn)運(yùn)行狀況為健康，而是在一定程度上表明該地房地產(chǎn)市場受關(guān)注程度較低。其綜合特征為經(jīng)濟(jì)發(fā)展均處于中等水平，但人口導(dǎo)入量并不大。特別的是，處于該類型的廣州，其供需水平的評價(jià)接近潛力型，但仍有一定差距，這與廣州近年來逐漸被弱化的趨勢也是相吻合的。而8個(gè)風(fēng)險(xiǎn)型的城市中，鄭州、沈陽、濟(jì)南處于最下方，這三個(gè)城市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，面臨著房地產(chǎn)市場過熱發(fā)展的較大風(fēng)險(xiǎn)。

2.均衡水平的區(qū)域差異明顯。各個(gè)類別所包含的城市及所屬的地區(qū)和級別如表4所示。

表4 各類均衡水平城市地理分布及級別情況

寧波 東部 二線南寧 東部 二線?？?東部 三線長沙 中部 新一線合肥 中部 二線南昌 中部 二線長春 中部 二線西安 西部 新一線貴陽 西部 二線風(fēng)險(xiǎn)型 南京 東部 新一線沈陽 東部 新一線濟(jì)南 東部 新一線青島 東部 新一線武漢 中部 新一線鄭州 中部 二線成都 西部 新一線昆明 西部 三線

從以上結(jié)果可以看出，空間地理方面，不同類別的城市均衡水平呈現(xiàn)出不同特征。重慶以其人口優(yōu)勢成為唯一一個(gè)落在均衡型象限的城市。潛力型城市全部來自東部地區(qū)，城市所屬區(qū)域高度集中；而脆弱型和風(fēng)險(xiǎn)型城市中東、中、西部均有，地區(qū)分布較為均勻。城市級別方面，一線和二線城市均表現(xiàn)出明顯的向某一類平穩(wěn)度集中的傾向。北京、上海、深圳、廣州四個(gè)傳統(tǒng)一線城市中，除了廣州因需求指數(shù)分值較低落在脆弱型象限外，其余三個(gè)均進(jìn)入潛力型象限。二線城市中除了鄭州進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)型象限外，其余均進(jìn)入脆弱型象限。而新一線城市在均衡型、潛力型、脆弱型和風(fēng)險(xiǎn)型象限中均有，分布較為均勻。

3.市場均衡象限模型與房價(jià)波動的比較。市場均衡象限模型是本文所提出的一個(gè)新概念，為了驗(yàn)證其合理性，我們將其與房地產(chǎn)市場價(jià)格漲幅進(jìn)行對比。為直觀了解兩者的異同 ，本文以26個(gè)樣本城市的近三年房價(jià)漲幅為權(quán)重，對均衡象限模型的數(shù)據(jù)點(diǎn)進(jìn)行加權(quán)處理，如圖3所示。

圖3 均衡象限模型與房價(jià)漲幅的比較

圖中每個(gè)圓圈對應(yīng)每個(gè)城市的數(shù)據(jù)點(diǎn)，圓圈的大小代表各城市2011-2014年的房價(jià)漲幅，圓圈越大，漲幅越大?？梢郧宄乜吹綕摿π秃惋L(fēng)險(xiǎn)型象限內(nèi)及靠近該象限處的圓圈更大，即這兩區(qū)域的房地產(chǎn)市場波動較大。均衡型和脆弱型象限內(nèi)及靠近該象限處的圓圈較小，即這兩區(qū)域的房地產(chǎn)市場波動較小。然而，僅僅從波動大小考察各城市的房地產(chǎn)市場狀況不夠的。通過模型可以得出結(jié)論：潛力型城市，供給小于需求，房價(jià)上漲是正常的市場反應(yīng)，而在風(fēng)險(xiǎn)型城市中，供給高于需求，房價(jià)仍然大幅波動，說明該市場屬于不健康狀態(tài)。此外，均衡型城市及靠近該象限的城市，表現(xiàn)出來的房價(jià)波動是極小的，表明均衡型城市的住房市場是相對健康的，與模型所測度的結(jié)果相吻合。

五、結(jié)論與思考

本文基于局部均衡理論，構(gòu)建了均衡象限模型，從供給和需求兩方面對房地產(chǎn)市場供給水平進(jìn)行測度，為市場參與者和決策者把握市場運(yùn)行態(tài)勢提供了有益參考。

（一）基于局部均衡理論，從供給端、需求端兩個(gè)方面對市場均衡狀況進(jìn)行分析，考察了人口、經(jīng)濟(jì)、市場和配套四個(gè)維度對市場的影響，并通過總結(jié)相關(guān)學(xué)者的研究對影響因子進(jìn)行了機(jī)理分析，從而構(gòu)建了均衡四象限模型的供給指數(shù)、需求指數(shù)的指標(biāo)體系。通過模糊算法對各指標(biāo)進(jìn)行測算，可以得出市場的供給指數(shù)、需求指數(shù)，從而可以對市場的供給、需求水平進(jìn)行評價(jià)。

（二）供給指數(shù)、需求指數(shù)構(gòu)成了均衡象限模型的坐標(biāo)，以同期的供給指數(shù)、需求指數(shù)的平均水平為參考線進(jìn)行劃分，得到了均衡模型的四個(gè)象限，即均衡型、潛力型、脆弱型、風(fēng)險(xiǎn)型。較之其他指標(biāo)較為詳細(xì)地對各城市的市場進(jìn)行了直觀、詳細(xì)地刻畫。

（三）應(yīng)用26個(gè)城市的樣本數(shù)據(jù)，應(yīng)用均衡象限模型進(jìn)行測算。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，26個(gè)城市中，城市供需失衡問題普遍存在，僅有1個(gè)城市為均衡型，4個(gè)城市為潛力型，其他城市都表現(xiàn)出不同的市場狀況。均衡水平出現(xiàn)明顯的區(qū)域差異，東部城市的發(fā)展?fàn)顩r整體優(yōu)于西部城市的發(fā)展。

（四）為驗(yàn)證市場均衡象限模型的合理性，本文將其與市場價(jià)格的波動進(jìn)行對比。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，價(jià)格的波動與模型的結(jié)果表達(dá)基本一致，即均衡型和脆弱型城市的住房價(jià)格波動較小，潛力型和風(fēng)險(xiǎn)型城市的住房價(jià)格波動較大。此外，均衡象限模型區(qū)分了潛力型和風(fēng)險(xiǎn)型城市的市場差異。除與房價(jià)波動結(jié)果上的可比性外，市場均衡象限模型的內(nèi)涵更為豐富，它綜合測度了供給和需求兩方面的多個(gè)指標(biāo)，對房地產(chǎn)市場狀況的刻畫更加深刻，結(jié)果更加直觀。

[1] 任榮榮.房地產(chǎn)市場運(yùn)行景氣的測度與評價(jià)[J].經(jīng)濟(jì)管理，2011（06）：189.

[2] 劉丹，莫迪．住宅市場模型研究——基于非穩(wěn)定時(shí)間序列的FM-OLS估計(jì)[J]．經(jīng)濟(jì)問題，2010，（9）：42-46 .

[3] 孫德軒．我國住宅市場、銀行信貸與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)性分析 [J]．商業(yè)時(shí)代，2010，（10）：54-55，113.

[4] 王萬力．非均衡理論下住宅市場供求機(jī)制研究[D]．同濟(jì)大學(xué)，2009.

[5] 郟競鵬，趙清斌．天津市住宅市場供給模型實(shí)證研究[J].時(shí)代金融（中旬），2012，（10）：53-54.

[6] Mankiw, N.G & Weil, D. N. The Baby Boom, The Baby Bust and the Housing Market [J]. Regional science and urban economics, 1989,12(1): 235-258.

[7] 汪東．關(guān)注住宅價(jià)格上漲中的婚育因素[J]．青海金融，2014，（1）：61-63.

[8] Davidoff, T. Labor Income, Housing Prices and Homeownership [J].Journal of Urban conomics, 2006, 59(2): 209,235.

[9] Ortalo Magne, F. & Rady, S. Boom in, bust out: Young households and the housing price cycle [J]. Elsevier Science, 1999, 43(4):755-766.

[10] 張紅，李洋，楊飛等．基于動態(tài)戈登模型中國住宅市場收益波動成因[J]．同濟(jì)大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2013，41（11）：1755-1760.

[11] 朱思宇，楊科．利率上調(diào)對中國住宅市場影響的動態(tài)分析[J]．經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2013，（22）：117-120，128.

[12] Gallin J. The long run relationship between house prices and rents [J].Real Estate Economics, 2008, 36(4): 635.

[13] 周麗梅．城市房地產(chǎn)投資價(jià)值評價(jià)體系研究[D]．浙江大學(xué)，2004.

[14] 肖鵬．城市房地產(chǎn)投資價(jià)值研究[D]．同濟(jì)大學(xué)，2006.

[15] 閔海波，霍美玉．基于聚類分析的區(qū)域房地產(chǎn)投資價(jià)值研究[J]．合作經(jīng)濟(jì)與科技，2009，（20）：20-22.

[16] 黃磊．人口結(jié)構(gòu)對住宅需求的影響[D]．西安建筑科技大學(xué)，2009.

[17] 張?zhí)┬溃鞘谢?、人口紅利影響住房市場供求的機(jī)制與效果[D]．北京大學(xué)，2013.

[18] 胡煒．北京市住宅需求研究[D]．首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2005.

[19] 劉宏，李述晟．FDI對我國經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)影響研究——基于VAR模型[J]．國際貿(mào)易問題，2013，（04）：105-114.

[20] 馮衛(wèi)紅，李今韻．影響中國星級飯店空間分布的區(qū)位因子分析[J]．生產(chǎn)力研究，2012，（02）：128-130.

[21] 武康平，胡諜．房地產(chǎn)市場與貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制[J]．中國軟科學(xué)，2010，（11）：32-43.