文/蘇艷

中共“十九大”2017年10月在京召開(kāi)，會(huì)上提出，中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)近二十年的長(zhǎng)足發(fā)展，住房基本告別短缺時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾也已發(fā)生轉(zhuǎn)變。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾已經(jīng)由總量不足轉(zhuǎn)化為結(jié)構(gòu)不平衡、能級(jí)不充分的矛盾。具體來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾包括以下五類(lèi)。

矛盾一：產(chǎn)業(yè)發(fā)展跟不上需求的矛盾

在過(guò)去房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方式較為粗放，商品房產(chǎn)品在策劃、設(shè)計(jì)、施工、裝修等各個(gè)環(huán)節(jié)均十分落后。例如，在許多國(guó)內(nèi)城市，住房產(chǎn)品、物業(yè)管理、小區(qū)綠化等有品質(zhì)的小區(qū)屈指可數(shù)，更多的是產(chǎn)品問(wèn)題頻發(fā)、物業(yè)管理虛設(shè)、小區(qū)無(wú)品質(zhì)可言的居住小區(qū)，既包括由早期的公房、動(dòng)遷房等組成的老舊小區(qū)，也包括近年來(lái)建造的一些商品房小區(qū)。為什么過(guò)去開(kāi)發(fā)企業(yè)不注意房屋的品質(zhì)呢？不少開(kāi)發(fā)商會(huì)回答：不需要。市場(chǎng)的需求太過(guò)旺盛，而從企業(yè)營(yíng)利的角度出發(fā)，快速周轉(zhuǎn)是企業(yè)盈利、快速擴(kuò)張規(guī)模最有效的手段，過(guò)多地追求品質(zhì)必然會(huì)降低項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度，拉長(zhǎng)項(xiàng)目的建設(shè)周期。

在我國(guó)自有住房率升至約80%的當(dāng)下，住房需求正由擁有住房向擁有品質(zhì)住房過(guò)渡。這是2015年以來(lái)本輪樓市調(diào)整最為明顯的表現(xiàn)：置換需求代替剛需成為本輪樓市調(diào)整的核心推動(dòng)力。置換需求產(chǎn)生的原因主要是現(xiàn)有住房的品質(zhì)無(wú)法滿(mǎn)足居住需求。許多人在第一次置業(yè)時(shí)，沒(méi)有能力直接購(gòu)入符合心意的住房，而是在當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)條件下，購(gòu)入了老破小的房屋，這些房屋在戶(hù)型、面積、物業(yè)等各方面都無(wú)法滿(mǎn)足其居住需求。此類(lèi)人群在經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提升的情況下，會(huì)去尋求更合適的房屋。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾之一是人們對(duì)住房條件日益提升的需求和目前整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)粗放發(fā)展之間的矛盾。

矛盾二：空間和內(nèi)容錯(cuò)配的矛盾

在我國(guó)商品房制度建設(shè)的過(guò)程中，在90年代和2000年，基本上是使用商品房供給的雙軌制：一方面是保障房供給體系，一方面是商品房供給體系。未來(lái)隨著租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展，可能還將增加租賃住房的供給體系。過(guò)去的雙體系供給方式，尤其是保障房供給體系，造成了大量的空間閑置和浪費(fèi)，同時(shí)，仍有大量對(duì)空間的需求無(wú)法得到滿(mǎn)足。以上海為例，上海的保障房體系中，動(dòng)遷安置房是重要的組成部分。上海的動(dòng)遷安置基地多處于遠(yuǎn)郊區(qū)域，如美蘭湖、惠南鎮(zhèn)等，而多數(shù)家庭分得的動(dòng)遷安置房數(shù)量可能超過(guò)一套。多數(shù)動(dòng)遷家庭不會(huì)前往遠(yuǎn)郊區(qū)域居住，而此類(lèi)房屋進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)的機(jī)會(huì)也較小，因此形成了大量閑置的房源。同樣，像北京的自住房，在最初推向市場(chǎng)時(shí)曾出現(xiàn)大量棄選的情況，這是因?yàn)樽宰》恐贫仍O(shè)置、自住房品質(zhì)等出現(xiàn)了問(wèn)題，房屋無(wú)法滿(mǎn)足目標(biāo)群體的需求。

而從開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度而言，面對(duì)既有地價(jià)，房?jī)r(jià)上限受到限制，唯有偷工減料才有可能獲得一定利潤(rùn)，所以出現(xiàn)了大量建筑工程在質(zhì)量方面存在問(wèn)題的情況，這也是對(duì)寸土寸金的北京土地資源和住房資源的極大浪費(fèi)。

矛盾三：住房和商辦物業(yè)配比不合理的矛盾

當(dāng)前，不少城市住房供不應(yīng)求，上海、北京可供應(yīng)的新建商品住房數(shù)量有限，而杭州、南京甚至南通等城市新房也十分緊缺，城市住房市場(chǎng)的賣(mài)方市場(chǎng)屬性沒(méi)有得到根本性轉(zhuǎn)變。與之形成對(duì)比的是，這些城市均有大量的商業(yè)、辦公屬性用房，存在去化速度慢、利用效率低，空置比例高等問(wèn)題。

在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過(guò)程中，商業(yè)也從傳統(tǒng)形態(tài)向集中式商業(yè)、體驗(yàn)式商業(yè)轉(zhuǎn)變，商業(yè)中心新增規(guī)模大、數(shù)量多，在商業(yè)升級(jí)換代的快速發(fā)展中，商業(yè)體量的規(guī)劃存在著較大的不合理性。上海人均商業(yè)面積早已超過(guò)2.5平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)際人均1.2平方米的標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)過(guò)剩嚴(yán)重，運(yùn)營(yíng)情況差、難以生存的項(xiàng)目比比皆是，尤其是散售型的商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)空間資源造成了極大的浪費(fèi)。而就辦公而言，因其能夠?qū)氘a(chǎn)業(yè)、引進(jìn)企業(yè)、落下稅收等天然優(yōu)勢(shì)，地方政府對(duì)發(fā)展辦公用房的積極性均相對(duì)較高。相信不少開(kāi)發(fā)企業(yè)、咨詢(xún)機(jī)構(gòu)都有過(guò)這樣的經(jīng)歷，即面對(duì)著一塊土地的詳規(guī)指標(biāo)一籌莫展，對(duì)于占比較高的辦公物業(yè)的未來(lái)充滿(mǎn)擔(dān)憂(yōu)，這也是為什么過(guò)去幾年出現(xiàn)大量辦公屬性的酒店式公寓產(chǎn)品的原因。開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)這種方式將辦公空間轉(zhuǎn)換成了居住空間，迎合市場(chǎng)需求，從而達(dá)到快速銷(xiāo)售、快速回籠資金的目的。

居住空間短缺和商辦物業(yè)過(guò)剩之間的矛盾，也將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要考慮的問(wèn)題，包括允許將存量商業(yè)辦公用房改造為居住用房等，都將是有效利用空間的手段。

矛盾四：區(qū)域發(fā)展不平衡的矛盾

區(qū)域發(fā)展不平衡是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域發(fā)展長(zhǎng)久以來(lái)存在的矛盾。就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，區(qū)域分化在2011年后愈發(fā)凸顯。此前，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)相對(duì)一致，成交量?jī)r(jià)的漲跌方向相對(duì)一致。但在2011年后，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市之間的分化逐步凸顯，東、中、西部城市之間的分化加劇。這表現(xiàn)在城市市場(chǎng)容量的差距越來(lái)越大，現(xiàn)階段存在著一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。同時(shí)，部分三四線(xiàn)城市和東北地區(qū)城市仍存在大量需要去庫(kù)存的現(xiàn)象。以西部某省會(huì)城市為例：城市人口不足150萬(wàn)人，人口年均增量約1萬(wàn)人。在各類(lèi)保障性住房、棚改等政策的共同推動(dòng)下，戶(hù)均住房1套以上，自有住房率80%以上，城市未來(lái)的新增需求少、改善空間小，城市住房市場(chǎng)基本上處于飽和狀態(tài)。這類(lèi)城市需要特別警惕，避免為保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，再次大規(guī)模開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，從而出現(xiàn)空城、鬼城等現(xiàn)象。此外，如果繼續(xù)大開(kāi)大建，則過(guò)量的商辦物業(yè)和薄弱的消費(fèi)、辦公需求之間的矛盾也將不可調(diào)和。與之形成對(duì)比，上海到2040年城市建設(shè)用地新增空間已經(jīng)不足60平方公里，每年40萬(wàn)-60萬(wàn)的新增人口規(guī)模將繼續(xù)產(chǎn)生巨大的住房需求。這種資源約束和需求旺盛并存的情況使上海城市未來(lái)住房市場(chǎng)仍有較大的發(fā)展空間。如果上海將來(lái)要繼續(xù)滿(mǎn)足日益增長(zhǎng)的住房需求，則勢(shì)必要向存量土地要空間，要將存量住房量提升，要更加做足新建住房的附加值。

在現(xiàn)有的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，我國(guó)城市間的分化明顯，大城市化、城市群集聚發(fā)展的情況越來(lái)越突出，而城市間在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、人口增速、基建配套等方面的差距也越來(lái)越顯著，對(duì)商品房的需求之間的分化也會(huì)越來(lái)越加劇。鑒于城市之間的需求差異，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展思路和方式都應(yīng)該更有針對(duì)性。

矛盾五：金融稅收制度的改革跟不上發(fā)展需求

在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中存在的一個(gè)重要的問(wèn)題，是開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售模式的不可替代性，這與開(kāi)發(fā)-運(yùn)營(yíng)模式難以實(shí)施息息相關(guān)。開(kāi)發(fā)-運(yùn)營(yíng)模式難以持續(xù)的原因一方面在于成本過(guò)高，其中最主要的是土地成本較高，尤其是近兩年的土地價(jià)格，地價(jià)在商品房售價(jià)的占比越來(lái)越高，基本上占到了五成以上。此外，建安成本也相對(duì)較高，一般品質(zhì)型的商辦物業(yè)每平方米的造價(jià)約為3000-5000元，對(duì)于有一定規(guī)模的項(xiàng)目，這部分資金規(guī)模也較大。而與之相對(duì)應(yīng)的另一個(gè)方面原因則是依靠租金難以在一定的周期內(nèi)回收成本。

參照發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展持有型物業(yè)的做法都有配套的金融制度、稅收制度的支持。如美國(guó)百萬(wàn)億級(jí)別的REITs市場(chǎng)是靠金融制度和稅收制度共同保障促成的。而我國(guó)近兩年也試水了不少REITs產(chǎn)品和ABS產(chǎn)品，但持有物業(yè)通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)募集資金、相應(yīng)的稅收減免等配套制度都沒(méi)有得到貫徹落實(shí)，這也是所有的持有型物業(yè)難以為繼的原因。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入新時(shí)代，租賃住房的發(fā)展開(kāi)始提上議事日程。2016年6月，中央出臺(tái)關(guān)于租賃住房的相關(guān)文件，其后約有13個(gè)城市相繼出臺(tái)了相應(yīng)的實(shí)施意見(jiàn)。此外，許多城市目前為了提升商辦物業(yè)利用的有效性，出臺(tái)了商辦物業(yè)全生命周期管理的相關(guān)文件，對(duì)商辦物業(yè)的持有比重作出了硬性要求。但如果支持和鼓勵(lì)持有物業(yè)發(fā)展的配套制度無(wú)法得到落實(shí)，則即使從土地政策、房地產(chǎn)政策上給予租賃住房、持有型商辦物業(yè)支持和幫助，也難以幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)?；l(fā)展。