宋慧芳

租賃市場(chǎng)在2017年對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的影響非常深遠(yuǎn)，甚至堪比1998年的商品房改革。2017年政府開(kāi)始從一個(gè)新的角度去思考房地產(chǎn)管理以及居民居住真正的問(wèn)題。

黨的十九大確立全社會(huì)主要矛盾變?yōu)槿嗣袢找嬖鲩L(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。在經(jīng)歷了2015-2017年又一輪房?jī)r(jià)暴漲之后，政府發(fā)現(xiàn)通過(guò)調(diào)控來(lái)抑制房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)變得越來(lái)越難，建立長(zhǎng)效機(jī)制勢(shì)在必行。對(duì)于一直在租賃市場(chǎng)發(fā)展缺失的我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，國(guó)家由此開(kāi)始轉(zhuǎn)變思路，鼓勵(lì)租賃，從中央和地方層面都表現(xiàn)了極高的熱情。

從兩年前的2015年中央層面就開(kāi)始積極推動(dòng)租賃政策，但沒(méi)有特別強(qiáng)調(diào)或者引起市場(chǎng)關(guān)注，直到今年2017年7月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)改委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部等九部門(mén)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，提出將采取多種措施加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，選取12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)，國(guó)家第一次從中央層面推動(dòng)住房租賃試點(diǎn)，也正基于此，全國(guó)各區(qū)域?qū)ψ》孔赓U市場(chǎng)越來(lái)越重視。

地位不可取代

2017年12月8日，中央政治局會(huì)議明確表明，“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者，在住房制度改革中，租賃市場(chǎng)和制度的建立將是一個(gè)很重要的組成部分。所以高度重視住房租賃市場(chǎng)，并將其相關(guān)制度內(nèi)容納入到房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制中，顯得很關(guān)鍵。

當(dāng)然，舊模式下的租賃市場(chǎng)和制度，還無(wú)法融入到長(zhǎng)效機(jī)制發(fā)展之中。租賃市場(chǎng)發(fā)展要真正融入到長(zhǎng)效機(jī)制中，關(guān)鍵就要形成新時(shí)代的特征。

“租賃市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展，核心在于怎么樣從現(xiàn)階段的供應(yīng)端能力的初步形成，過(guò)渡到到需求端能力的逐步釋放?！辨溂已芯吭涸洪L(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)在此前接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪(fǎng)時(shí)表示。在“2017城鎮(zhèn)創(chuàng)新發(fā)展高峰論壇”上，楊現(xiàn)領(lǐng)詳細(xì)闡述了中國(guó)租賃市場(chǎng)的五個(gè)市場(chǎng)及對(duì)應(yīng)的五種需求，第一類(lèi)市場(chǎng)，高端或者高收入家庭品質(zhì)的租賃市場(chǎng)。這個(gè)市場(chǎng)有幾個(gè)特征：第一，高收入群體雖然可能已經(jīng)擁有住房了，但是因?yàn)榫蜆I(yè)、通勤、教育等各方面原因，也有租房的需求。第二類(lèi)市場(chǎng)，是針對(duì)中等收入家庭的，階段性的租賃市場(chǎng)。他們目前可能收入條件還不能夠完全買(mǎi)房子，要階段性的處于租房的狀態(tài)。目前，根據(jù)北京的抽樣調(diào)查，10%-20%是處于階段性租賃市場(chǎng)，市場(chǎng)化程度很高。第三類(lèi)市場(chǎng)，我覺(jué)得是真正需要政府去關(guān)注的，就是低收入家庭、低收入群體的保障性住房需求。對(duì)這類(lèi)問(wèn)題可能需要更多的用政府保障性的手段來(lái)解決。第四類(lèi)租賃需求來(lái)自年輕白領(lǐng)，他們?cè)谖磥?lái)5-10年都不可能買(mǎi)房，長(zhǎng)時(shí)間需要租賃，以合租單間為主。第五類(lèi)就是流動(dòng)人口的租賃需求。

對(duì)于在需求端的釋放，嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者，一個(gè)完美的租賃市場(chǎng)和制度，應(yīng)該由三大基石組成：信用租房、租售同權(quán)和租金證券化。其中在信用租房上，基于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等概念，未來(lái)可以針對(duì)不同的出租者和承租者提供信用評(píng)估，也可以基于信用要素來(lái)進(jìn)行租賃市場(chǎng)的定價(jià)。這樣既消除了信息不對(duì)稱(chēng)的風(fēng)險(xiǎn)，也有助于降低交易成本。在租售同權(quán)上，要走出過(guò)去租賃市場(chǎng)的老路，研究承租者背后的新需求，包括積分落戶(hù)、子女教育、醫(yī)療、居住安全感等，“同權(quán)”做到位，租賃需求自然積極釋放。而在租金證券化領(lǐng)域，應(yīng)該充分考慮房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的本質(zhì)區(qū)別和差異，積極為企業(yè)創(chuàng)造更寬裕的金融環(huán)境。企業(yè)若實(shí)現(xiàn)了資金的較快回籠，那么其參與租賃市場(chǎng)的積極性就容易被調(diào)動(dòng)起來(lái)。

不過(guò)，談起租金證券化，近期“REITs”是一個(gè)熱詞，而REITs作為連接資金與資產(chǎn)的載體，在為資金提供資產(chǎn)配置通道的同時(shí)也釋放了資產(chǎn)的流動(dòng)性，從這個(gè)角度看，租賃市場(chǎng)的發(fā)展壯大離不開(kāi)REITs的支持，REITs的加速推進(jìn)具備現(xiàn)實(shí)意義。原房改組組長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院發(fā)展中心REITs課題組組長(zhǎng)孟曉蘇表示，“十九大之后，REITs會(huì)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)能，按照國(guó)際專(zhuān)家的說(shuō)法，REITs遲早要在中國(guó)大行其道，REITs的發(fā)行將是革命性的產(chǎn)品。”

“三大基石具備，租賃市場(chǎng)的新大廈就更容易建成，且將具備穩(wěn)定性和可持續(xù)性。”此類(lèi)市場(chǎng)的建立符合兩個(gè)基本導(dǎo)向。第一是房住不炒的目標(biāo)，租賃市場(chǎng)較好地抑制了各類(lèi)炒房需求，有助于規(guī)范房地產(chǎn)交易行為。第二是提高人民美好居住需要的目標(biāo)。租賃市場(chǎng)發(fā)展得好，自然可以增進(jìn)租戶(hù)的住房福利。而這兩個(gè)目標(biāo)，恰是長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制所追求的目標(biāo)。

開(kāi)啟新征程

目前行業(yè)的租賃政策處于制度規(guī)范和模式探索的初級(jí)階段，2017年此前的政策多集中在行業(yè)頂層設(shè)計(jì)層面。2017年5月《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》明確租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)，7月31部委《聯(lián)合懲戒合作備忘錄》將市場(chǎng)監(jiān)管力度提升到前所未有的強(qiáng)度，租賃市場(chǎng)體系建設(shè)的第一階段穩(wěn)步推進(jìn)。與此同時(shí)，上海市推出多宗純租賃地塊、廣州市力推租購(gòu)?fù)瑱?quán)、12個(gè)熱點(diǎn)城市試點(diǎn)推廣，表明租賃市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始由規(guī)范整頓過(guò)渡到模式摸索和創(chuàng)新階段。初步統(tǒng)計(jì)從2016年開(kāi)始至今已經(jīng)有20余省市出臺(tái)鼓勵(lì)措施，行業(yè)發(fā)展的第二階段開(kāi)始多角度實(shí)踐突破。

嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪(fǎng)時(shí)，分別從人口因素、產(chǎn)業(yè)因素和城市因素三方面闡述了未來(lái)租賃市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)。

從人口因素看，未來(lái)“人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要”會(huì)成為租賃政策關(guān)注的重點(diǎn)。為此，不能像過(guò)去那樣只注重人均居住面積、保障承租者租賃權(quán)等簡(jiǎn)單的概念，而是需要不斷研究居住者背后的深層次需要。所以從這個(gè)角度看，未來(lái)需要積極關(guān)注各類(lèi)新需求，包括租房的居住證改革、戶(hù)籍制度改革、租房的商業(yè)銀行貸款改革、承租者的信用等級(jí)評(píng)定改革、中高端租賃產(chǎn)品創(chuàng)新等，都會(huì)成為未來(lái)租賃政策改革的新內(nèi)容。

從產(chǎn)業(yè)因素看，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成三元住房供應(yīng)體系。其中，針對(duì)收入水平相對(duì)高、購(gòu)房承受能力相對(duì)強(qiáng)的群體，以購(gòu)買(mǎi)商品房為解決居住的方式。而對(duì)于收入中等水平、需要墊起腳尖才能購(gòu)房的群體，可以購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房來(lái)解決居住問(wèn)題。對(duì)于其他收入水平偏低，或者暫時(shí)無(wú)購(gòu)房能力的群體，則可通過(guò)租賃住房解決居住問(wèn)題。類(lèi)似不同的住房供應(yīng)體系，也決定了不同的產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系。至少在這個(gè)過(guò)程中，租賃市場(chǎng)不是簡(jiǎn)單的購(gòu)房市場(chǎng)的替代品，而是一個(gè)獨(dú)立的板塊和產(chǎn)業(yè)。只要這個(gè)領(lǐng)域符合“房子是用來(lái)住的”的政策導(dǎo)向，未來(lái)必將獲得更多的優(yōu)惠政策支持。

從城市因素看，租賃業(yè)務(wù)發(fā)展也有助于提高城市更新的效率。目前部分城市規(guī)定了類(lèi)似城中村部分房源可以作為租賃房源，這有助于盤(pán)活此類(lèi)有歷史遺留問(wèn)題的房源資產(chǎn)，對(duì)于加快城中村改造等都有積極的作用。而租賃房源的增加，也會(huì)相對(duì)降低城市人口管理的難度?？梢灶A(yù)計(jì)，未來(lái)各地在土地出讓、舊城改造、軌道交通建設(shè)等方面，都會(huì)關(guān)注“住房租賃”這個(gè)概念。比如，預(yù)計(jì)部分城市在軌道交通站點(diǎn)上也會(huì)積極配建租賃住房，以吻合城市發(fā)展的需要。對(duì)于此類(lèi)創(chuàng)新，預(yù)計(jì)未來(lái)都會(huì)有各類(lèi)創(chuàng)新的政策作為支持。

“2018年上半年預(yù)計(jì)還是會(huì)從緊，如果明年上半年市場(chǎng)交易不好，也不排除下半年會(huì)有各類(lèi)刺激性的政策出現(xiàn)。而租賃市場(chǎng)的發(fā)展無(wú)疑會(huì)成為未來(lái)幾年較為明顯的政策支持領(lǐng)域?！眹?yán)躍進(jìn)在談到2018年租賃市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)表示。endprint