王藝婷

（611130 成都七中萬達學校 四川 成都）

何為業(yè)主？業(yè)主身份的認定關乎了小區(qū)的管理，也與我們每個人的生活息息相關，十分重要，但在現(xiàn)實生活中人們的認識以及法律法規(guī)的規(guī)定都多種多樣，因此在處理與業(yè)主身份相關的問題時，就引發(fā)了許多爭議。本文試圖從夫妻共有房屋持證人配偶業(yè)主身份的認定方面，淺談一下自己對業(yè)主身份認定的一些看法，希望對相應爭議的解決有所幫助。

一、業(yè)主身份的認定

（一）業(yè)主的概念

“業(yè)主”一詞最初應該并不是一個法律術語，而是泛指企業(yè)產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者，業(yè)主一詞從香港傳入而來，隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和城市住房狀況急劇發(fā)展，“業(yè)主”逐漸成為具有物業(yè)產(chǎn)權者的代指稱謂，并最終為法律法規(guī)所承認。當然，現(xiàn)實生活中人們的認識以及法律法規(guī)的規(guī)定，都是諸多不同，故本文更多地從法律規(guī)定層面去討論業(yè)主的概念與認定。

（二）業(yè)主身份認定的意義

因此，業(yè)主身份的認定，關乎到業(yè)主權利的行使，并且這種業(yè)主的權利是一種由專有權、共有權、共同管理權復合而成的權利，其中管理關系和共同管理權也占有很重要的位置。作為“業(yè)主”，在享有對建筑物內(nèi)的住宅等專有部分的完整的所有權以外，同時還享有對建筑物共有部分所有的權利以及對建筑物共有部分和共同事務從事管理的權利。

由此可見，是否具有“業(yè)主”身份關系到人們能否對與自身利益息息相關的自有權利及共同事務參與管理，比如參加業(yè)委會，取得建筑物共有部分的收益，參與共有部分的保存、修繕或改良，制定或修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約等。當然隨之而來的還要對共有部分承擔相應的義務，比如按照共有部分的本來用途使用共有部分，分擔共有部分及其附屬設施保管、修繕的費用等。所以，無論是對于小區(qū)成員的個體，還是對于他們組成的共同生活的集體，確認業(yè)主身份都具有十分重要的意義。

（三）業(yè)主身份的認定方法

1.認定業(yè)主身份的規(guī)定

《中華人民共和國物權法》專門設定了“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”一章，從個人理解上來看，主要意指“業(yè)主”就是建筑物區(qū)分所有權人，而不包括房屋的承租人、占有人、抵押權人等其他權利人。

國務院頒布的《物業(yè)管理條例》（國務院令第379號），其中第六條第一款明確規(guī)定：“房屋的所有權人為業(yè)主?！保梢妵鴦赵赫J為關于業(yè)主身份的認定，應以產(chǎn)權所有人為準。

其他諸多地區(qū)的相關管理條例，如《四川省物業(yè)管理條例》第十七條規(guī)定：“依法登記取得房屋的所有權人為業(yè)主”?！冻啥际形飿I(yè)管理條例》第三十條規(guī)定：“業(yè)主身份以及專有部分面積的確定，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據(jù)?！币捕济鞔_規(guī)定只有經(jīng)過登記的房屋所有權人才能成為“業(yè)主”。

2.認定業(yè)主身份的依據(jù)

依據(jù)社會福利政策的功能，可以分為社會福利方向和路線指引型政策、環(huán)境和條件整備型政策、問題解決和任務完成型政策。后兩類政策具有明顯的時限性，主要是為了較快地針對現(xiàn)實情況而制定的，現(xiàn)實情況一旦發(fā)生較大改變，這些政策就或者失去了作用對象或者失去了指向目標，也就沒有執(zhí)行價值。如果沒有明確的時限規(guī)定，這些政策將繼續(xù)作為有效政策存在。大量這樣政策的存在，就會導致“政策叢林”現(xiàn)象發(fā)生，設定政策時限，保障過時的政策及時退出政策空間,是維持政策生態(tài)的一個必要手段③。

由上可見，結合《中華人民共和國物權法》第九條：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！敝?guī)定，在我國，房屋等建筑物不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅均以登記為成立要件，未經(jīng)登記不發(fā)生物權效力。登記使不動產(chǎn)物權變動具備足以由外部辨認的表征，相關法律關系得以透明，讓交易活動等第三方公眾都能對產(chǎn)權的狀態(tài)有所知曉，也有利于市場的發(fā)展，降低了社會的交易成本。

所以就一般而言，個人認為只有在房屋不動產(chǎn)登記管理部門進行房屋產(chǎn)權登記，并擁有產(chǎn)權證書的人才能被認為是業(yè)主，這不僅僅是個人理論上的觀點，也結合上文提到的相應法律法規(guī)的一種認知。所以，判斷某人是否具有業(yè)主身份需要看的就是他是不是房屋所有權人，并且也只有通過登記持有相應房屋不動產(chǎn)權登記證書的人，才能被認定具有業(yè)主身份，也即被認定為“業(yè)主”。

二、夫妻共有房屋持證人配偶業(yè)主身份的認定

從上文的論述可見，認定業(yè)主身份的關鍵在于其是否具有房屋的所有權，并經(jīng)過登記公示，然而當存在夫妻關系，房屋產(chǎn)權證書上卻只登記了夫妻一方姓名，持證人配偶卻未登記姓名時，房屋所有權關系及業(yè)主身份的確認似乎就沒那么簡單了。根據(jù)我國《婚姻法》要義，由于夫妻關系是能夠?qū)е鹿餐灿械年P系之一，夫妻雙方對其婚姻關系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)，只要未約定歸各自所有或雖有此類約定但不甚明確的，均形成共有財產(chǎn)，婚姻關系存續(xù)期間取得的房屋作為財產(chǎn)的一種當然也不例外。有學者即據(jù)此認為只要當事人能夠出示合法的結婚證，并能證明該房產(chǎn)是在夫妻關系存續(xù)期間購買，而且沒有約定歸某一方個人所有，就應當認定夫妻雙方都是房屋所有權人，都是業(yè)主。但本文認為，夫妻共有房屋持證人配偶業(yè)主身份的認定，仍應堅持以登記公示的房屋所有權人為準。

（一）婚姻法對夫妻房屋所有權的規(guī)定

一般而言，根據(jù)《中華人民共和國婚姻法》的規(guī)定，夫妻婚后購買的房屋應為夫妻共有，最高人民法院關于適用《＜中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三) 》（以下簡稱《婚姻法解釋（三）》）也提到了在判斷房屋所有權關系時還可能存在以下幾種特殊情況。其一，婚后夫妻一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權登記在出資人子女名下的，《婚姻法解釋（三）》規(guī)定此情況下視為出資父母對自己一方子女的贈與，應被認定為是夫妻一方的個人財產(chǎn)，即房屋所有權人只是進行產(chǎn)權登記的一方。其二，由夫妻雙方父母共同出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權登記在一方子女名下時，《婚姻法解釋（三）》將該不動產(chǎn)認定為夫妻雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。其三，對于夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸的房產(chǎn)，《婚姻法解釋（三）》未直接明確房屋權屬，只是說明在離婚時當事人雙方可協(xié)議處理，協(xié)議不成的，法院可以判決房產(chǎn)歸屬產(chǎn)權登記一方，并對另一方就其婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產(chǎn)增值部分做出相應補償。

（二）夫妻共有房屋持證人配偶是否具有業(yè)主身份

根據(jù)上述法律、法規(guī)、司法解釋等的規(guī)定可見，在婚姻關系中，屬于夫妻一方所有并登記的房屋，可以直接認為只有夫妻中持有產(chǎn)權證書的一方才是房屋所有權人，因此而擁有業(yè)主身份。我們在這里需要討論的是屬于夫妻共有房屋，但另一方未登記公示時，即夫妻共有房屋持證人的配偶是否具有業(yè)主身份的問題，其情況大致是：夫妻在婚姻關系存續(xù)期間取得房產(chǎn)，但登記在一方名下；以及房屋雖然登記在夫妻一方名下，但依照《婚姻法解釋（三）》第7條第2款規(guī)定應當由夫妻雙方按份額共有。這兩種情況的共同點是，在形式上，即僅以房屋產(chǎn)權登記作為房屋所有權人的認定依據(jù)時，只有夫妻中的持有產(chǎn)權證書一方才符合該要求，但如果從實質(zhì)上探究其中的法律關系，原則上應當認為未持證一方也是房屋的所有權人。那么持證人的配偶能獲得業(yè)主身份？

1.從共同管理事務的角度上來講，不宜直接認定持證人的配偶為業(yè)主

根據(jù)前文可見，確認業(yè)主身份十分重要，業(yè)主對于其和其他業(yè)主共同生活的建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分和共同事務享有廣泛的權利，同時也需承擔相應的義務。為管理建筑區(qū)劃內(nèi)的專有和共有部分的相應事宜，業(yè)主們成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，制定共同事務的管理規(guī)約，其本質(zhì)上具有一種自治的性質(zhì)，是業(yè)主們?yōu)榱斯餐娑M行自我管理、自我約束、自我規(guī)范的行為。正在這個意義上，我們才會發(fā)現(xiàn)，擁有業(yè)主身份所產(chǎn)生的廣泛的權利義務更多不是指向房屋內(nèi)部，而是指向外部的，當我們確認某人的業(yè)主身份時，更多地是為了解決對共有部分、共同事務的管理問題，而不是對內(nèi)房屋使用等的問題。

同樣是從這個角度出發(fā)，我們在日常生活中可以看見的是，在同一建筑區(qū)劃內(nèi)，業(yè)主們大多會通過業(yè)主大會從事共有部分和共同事務的管理，但成立業(yè)主大會實際是一項成本高昂、手續(xù)繁多的工作，同一建筑區(qū)劃內(nèi)的業(yè)主可能來自天南海北，互不相識，入住時間也先后不一，所以即使是在同一幢大樓生活的人們，進行集體行動的交流成本也很難控制，這都使得業(yè)主大會的成立相當不易。業(yè)主們進行自我管理、自我規(guī)范的難度十分大。也正是有鑒于此，所以國家的各種法律法規(guī)都規(guī)定只有房屋所有權人才可以成為“業(yè)主”，而不是房屋的任何其他使用權人，并且，因為房屋的所有權必須在相關管理部門存有登記備案信息，清晰可查，這樣更方便外部管理。

總而言之，除房屋明確登記所有權人之外，房屋的其他權利人數(shù)量不定且對第三人來說難以清楚準確地查明，或者即使能夠查明也需要付出較高的各項成本，于是將房屋登記的所有權人認定為業(yè)主是一個最為方便且成本低廉的解決方法，更有利于所有業(yè)主的共同管理及權利的實現(xiàn)。

2.從法律法規(guī)等的規(guī)定來看，不宜直接認定持證人的配偶為業(yè)主

前文論述想要指出的是業(yè)主們從事共同事務的管理本身就存在極高的交流成本，各項法律法規(guī)以及管理條例都將房屋所有人確認為業(yè)主，其目的在于盡可能降低這一成本，至少不再人為地增加更多障礙?，F(xiàn)在我們從法律法規(guī)等直接規(guī)定的層面上來探討一下，關于夫妻共有房屋持證人配偶的業(yè)主身份認定問題。

根據(jù)前文所述，國務院頒布的《物業(yè)管理條例》直接規(guī)定了房屋的所有權人是業(yè)主，但是否夫妻共有房屋持證人的配偶，就可以直接認定為業(yè)主呢？本文認為不宜直接認定。在我國，根據(jù)《物權法的規(guī)定》房屋等建筑物不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅均以登記為成立要件，未經(jīng)登記不發(fā)生物權效力，且即使是夫妻雙方日常已自我認知的屬于夫妻共有的房屋，一旦發(fā)生爭議，其所有權的確定仍應經(jīng)過法定程序認定。并且《四川省物業(yè)管理條例》《成都市物業(yè)管理條例》等地方性規(guī)定也有相似的認識，即業(yè)主身份的確定，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據(jù)。故從法律法規(guī)等規(guī)定的要義來看，認定業(yè)主身份的關鍵點有二，一是取得所有權，二是所有權需經(jīng)過登記公示。

3.從日常實務探析夫妻共有房屋未登記一方業(yè)主身份的認定

上文從業(yè)主管理及法律法規(guī)等的規(guī)定角度來探討了夫妻共有房屋未登記一方業(yè)主身份的認定問題?，F(xiàn)在我們回到實際生活中來，再來探析一下當實際上屬于夫妻雙方共有的房屋，因為種種原因被登記在了一方名下，持證人配偶是否應當具有業(yè)主身份？可以明確的是，在符合相關法律規(guī)定的情況下，夫妻中未進行房屋產(chǎn)權登記的一方實際上也應當是房屋的所有權人，他（她）只是缺少產(chǎn)權登記這一形式要件。不過從降低交流成本、符合物權登記規(guī)定精神，使業(yè)主們實現(xiàn)更便捷的自我管理的角度出發(fā)，本文認為夫妻中的持證人配偶仍不宜享有業(yè)主身份。

此處以業(yè)主委員會的選舉為例進行說明。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機關，需要按照管理規(guī)約以及業(yè)主大會的決定，代表全體業(yè)主處理其共同生活的建筑區(qū)劃內(nèi)的日常事務，其行為直接關系到每一位業(yè)主的切身利益，所以必須由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，選舉人當然就是各位業(yè)主。上文曾提到，在我國，登記是不動產(chǎn)物權設立變動的一項重要公示方法，一方面降低相關法律關系產(chǎn)生和變動的交易成本，另一方面也可以保護交易安全。所以如果僅以房屋產(chǎn)權登記為憑證確認業(yè)主身份，選舉人資格核查這項工作的完成便基本不存在太大障礙，同時也會使錯誤認定業(yè)主身份的概率被限制在很小的范圍內(nèi)。如果給予夫妻共有房屋持證人配偶業(yè)主身份，那么在進行選舉人資格的核查時便需要首先查清楚諸如以下問題：是否存在合法有效的婚姻關系，夫妻雙方是否就房屋權屬存在明確約定，購買房屋的出資情況如何等。對于夫妻之外的第三人來說，準確查明這些問題幾乎是不可能的，即使可能，也會浪費許多本不必要的有形或無形的成本。相較之下，為了更有效率地管理業(yè)主們的共同事務，不賦予持證人配偶業(yè)主身份或許更為適當。

三、結論與建議

綜上所述，本文認為業(yè)主身份的確認十分重要，主要是為了便于進行建筑物共同部分及共同事務的管理，因此為了盡可能降低業(yè)主們集體行動的成本負擔，符合國家對不動產(chǎn)的登記公示原則，夫妻共有房屋持證人的配偶不宜享有業(yè)主身份。不過值得說明的一點是，盡管我們更多從效率角度出發(fā)得出這一結論，這并不意味著持證人的配偶絕對無法參與共同事務的管理和意見的表達，對于婚姻關系正常存續(xù)的夫妻而言，我們有理由推定他們彼此之間的溝通交流是比較順暢的。故而，未進行產(chǎn)權登記一方完全可以通過其配偶，也就是持證人進行意見的表達。利弊權衡，個人認為夫妻共有房屋的持證人配偶不享有業(yè)主身份相對而言利多弊少，不僅有助于業(yè)主集體的活動進行，也不會給當事人個體造成太大損害。至于本應依法擁有某房屋所有權，卻因為種種原因沒有進行房屋所有權登記的夫妻一方，本文主張可以先進行所有權登記，而后再獲得業(yè)主身份并享受和承擔相應的權利義務。當然，從宏觀上來講，我國的不動產(chǎn)登記法律體系仍處于不斷完善之中，本文認為各地區(qū)不動產(chǎn)登記管理部門在落實不動產(chǎn)登記相關法律法規(guī)的過程中，可以充分利用現(xiàn)代信息技術，會同婚姻登記信息，建立統(tǒng)一的婚姻不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)系統(tǒng)，更加明晰夫妻婚內(nèi)購買房屋所有權歸屬，從而使得業(yè)主身份的確認更加簡便，業(yè)主們能夠更高效地實現(xiàn)自我管理和自我規(guī)范。

參考文獻：

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