趙艷娟

[摘 要] 隨著房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的不斷擴大，許多城市面貌煥然一新。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不僅使我國GDP得到了提升，而且改善了人們的生活水平。在我國，房地產(chǎn)已經(jīng)是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，但是房地產(chǎn)發(fā)展中不免會出現(xiàn)各種問題。文章以鄭州市房地產(chǎn)發(fā)展為例，首先闡述了近些年來鄭州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本現(xiàn)狀，敘述目前鄭州市房地產(chǎn)呈現(xiàn)出發(fā)展速度過快，房價持續(xù)上漲，房地產(chǎn)剛性需求不穩(wěn)定，建設(shè)格局與城市發(fā)展不合理性逐步上升等現(xiàn)象。然后說明了影響鄭州市房地產(chǎn)發(fā)展的因素，包括社會因素、政策變化因素、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展因素、房地產(chǎn)供需關(guān)系等影響因素。接著從鄭州近些年來發(fā)展的現(xiàn)狀中發(fā)現(xiàn)鄭州房地產(chǎn)在發(fā)展過程中出現(xiàn)的市場價格虛高、建設(shè)保障性住房偏低、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量不斷增加、整體資質(zhì)偏低、市場管理制度不完善等問題。最后對出現(xiàn)的問題提出解決對策，合理有效地在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場價格方面、房地產(chǎn)企業(yè)管理方面、完善住房保障方面以及完善市場管理方面給出建議與對策。目的就是為了鄭州市房地產(chǎn)能夠健康持續(xù)有效的發(fā)展。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀 影響因素

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

一、鄭州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)剛性需求不穩(wěn)定

剛性需求就是不管外界怎樣變化，對事物的本身沒有實質(zhì)性的改變。房地產(chǎn)的剛性需求，就是房地產(chǎn)價格的變化，對房地產(chǎn)需求影響不大，由此可見住房依舊是人們追求安穩(wěn)生活的目標(biāo)。所以大多數(shù)家庭把大部分的收入投入買房當(dāng)中，成為了現(xiàn)代最流行的一個稱呼“房奴”，致使房地產(chǎn)市場交易火熱。然而那些買房者真的是純粹的購房居住嗎？真的是自己需要？其實不然。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，鄭州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化以及城市基礎(chǔ)設(shè)施的改造，還有鄭州城市化進(jìn)程加速，居住格局發(fā)生變化等，形成遍地高樓層的群居空間即小區(qū)等便利條件，為一些購房者提供購房出租的收入機會。在小區(qū)不管是安全設(shè)施，綠化程度，基礎(chǔ)生活設(shè)施建設(shè)都非常統(tǒng)一。由此可見當(dāng)今社會房地產(chǎn)體系很關(guān)注住房保障民生方面。但這些便利的條件使得房子的價格不斷上升，進(jìn)而有了很大的升值空間。因此一些人看準(zhǔn)利益把自身資產(chǎn)投入房地產(chǎn)上，再加上房地產(chǎn)商從中制造一些輿論，炒熱房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場存在不理性的價格因素和市場監(jiān)管問題?？梢姺康禺a(chǎn)業(yè)的剛性需求并不穩(wěn)定，存在一定的虛高水分。使那些真正需要買房，收入又不高的家庭成為買房“困難戶”。為此，鄭州市政府結(jié)合鄭州市經(jīng)濟發(fā)展的狀況出臺了一些遏制房地產(chǎn)不健康發(fā)展的政策。例如，限制購房措施，公租房、廉租房等搭配建設(shè)形式，促使保障民生的基本需求等。剛需性雖然得到一定的穩(wěn)定，但是對于長期來說剛性需求大大存在不穩(wěn)定性。

（二）房地產(chǎn)價格持續(xù)上升

自2011年鄭州市政府推出限購令之后房地產(chǎn)銷售呈現(xiàn)下降的趨勢，但是房地產(chǎn)價格并沒有得到明顯的抑制。自2011年開始，幾年間鄭州市區(qū)房地產(chǎn)均價從六千多一平米到現(xiàn)在的均價的九千多一平米的價格，短短幾年房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上升。不過鄭州政府在推行限購令政策后，在經(jīng)濟快速發(fā)展的時代下，比起我國其他城市房地產(chǎn)價格還是得到一定的抑制，但是又造成另一個現(xiàn)象，城市住房空置率上升。由于房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展的地位不可忽視，為了刺激經(jīng)濟發(fā)展，2014年8月鄭州市政府取消限購令，鄭州市房地產(chǎn)再次回暖，鄭州市房價持續(xù)上升。房地產(chǎn)價格不斷上升，一方面與人們的需求有一定的關(guān)系，另一方面是鄭州市的土地價格不斷上漲，物價上漲以及不良商家的炒房作用等也有關(guān)系。進(jìn)而出現(xiàn)了近些年鄭州市房地產(chǎn)價格虛高，致使人們對于購買商品房有一定的困難，而大部分選擇了租房。雖然種種原因使得鄭州市商品房銷售量呈現(xiàn)不穩(wěn)定趨勢，致使商品房市場的發(fā)展不景氣，價格呈現(xiàn)略降趨勢。但是由于中國傳統(tǒng)文化習(xí)俗的原因以及人民生活觀念的根深蒂固，使得房子價格依舊持續(xù)上升。

二、鄭州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題

（一）房地產(chǎn)市場價格存在虛高性

房地產(chǎn)市場價格的虛高實質(zhì)是房地產(chǎn)市場價格一定程度的泡沫化。房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)價格與現(xiàn)實人們生活收入嚴(yán)重脫離和房地產(chǎn)脆弱成分。即使消費水平是提高了，但是人們在買房上的投入已經(jīng)對他們的生活帶來了影響，甚至有些家庭將大部分收入都投資在買房上面。根據(jù)鄭州市房地產(chǎn)近些年來的上漲幅度以及鄭州市人們生活水平來看，鄭州市房地產(chǎn)市場價格存在一定的虛高性。到底什么原因造成了鄭州市房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格虛高值得深究。

（二）保障房的建設(shè)比例較低

河南省經(jīng)濟發(fā)展的程度沒有我國沿海地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)達(dá)，大部分家庭人均收入相對發(fā)達(dá)地區(qū)比較低。鄭州市屬于我國的二線城市，但由于鄭州市正處于發(fā)展階段，加上鄭州市人口數(shù)量巨大，人均收入相比我國二線城市來說還是比較低。人均收入上不去，導(dǎo)致人們消費占家庭收入比例仍然很高。但是日益上漲的房價使得本來收入低的家庭來說買房越來越困難。為此我國政府為了解決部分家庭購房難，開始出臺一些保障房的政策。在我國“十二五”計劃中，把重點工作投入建設(shè)保障房上，解決部分困難群體住房問題。在“十二五”中鄭州市建設(shè)保障房大約在28.46萬套，基本解決30%的困難群體。但是從近幾年的房地產(chǎn)市場銷售量顯示，保障性房數(shù)量的比重仍然很低，保障房建設(shè)比例占房地產(chǎn)房子總量是少之又少。大量的商品房價格不斷上漲，對那些中低層家庭購房來說更是困難。大部分這些群體開始進(jìn)入租房行列，而鄭州市公租房程序復(fù)雜，辦理起來繁瑣，導(dǎo)致好多人沒有真正受益。大部分人們選擇又快又整潔的商品房，使得房地產(chǎn)出租價格上漲，這些群體還是認(rèn)為購買房子是當(dāng)前最大的家庭需求，然而房地產(chǎn)價格上漲的過快，買不起商品房，保障房又遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了他們的需求。由此可見鄭州市保障性住房建設(shè)比例比較低，以及鄭州市保障性住房的一些程序不合理等問題，使得當(dāng)下解決鄭州困難家庭住房問題顯得尤為重要。

三、解決鄭州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題的對策

（一）建立和完善集資建房政策

集資建房是政府、單位和個人一起進(jìn)行建設(shè)住房的行為，有政府和單位統(tǒng)包制度，個人可以在建房初期進(jìn)行繳納建房費用，政府和單位對此類建房進(jìn)行減免等政策。建立完善的集資房可以緩解房地產(chǎn)市場中低層住房困難者的住房問題。在集資建房過程中，政策嚴(yán)格把關(guān)，對一些單位報上來的數(shù)據(jù)進(jìn)行審核。政府應(yīng)該看是否出現(xiàn)不合理的現(xiàn)象，出臺的政策應(yīng)該是關(guān)于集資建房方面的針對政策，并合理有效改善集資建房市場的不合理因素，完善集資建房政策，大力解決住房保障問題。

（二）建立新型住房保障體系

住房保障體系的建立是解決鄭州市低收入家庭的住房問題的。我國把城市家庭收入的情況分成幾等，其中底層收入家庭和中低層收入家庭是被保障的目標(biāo)。而住房保障體系中，對這些群體的識別還不夠完善，一些真正需要住房保障的群體還存在。為此建立嚴(yán)格質(zhì)量關(guān)的新型住房體制刻不容緩。建設(shè)新型住房保障體制要明確政府為主導(dǎo)力量，被需要的群體為需求群體。政府加大對住房保障問題的管理，需要的不僅是政府還需要社會群體的力量。所以社會應(yīng)該建立住房困難的募捐項目，結(jié)合社會的發(fā)展大力籌集保障房資金，對一些住房困難群體進(jìn)行住房補貼，合理建設(shè)住房保障等。因此建設(shè)新型住房保障體制是經(jīng)濟發(fā)展的需要。

（三）廉租房與公租房并軌管理

為了保障社會不同群體的住房需求，政府近些年來，推行了廉租房和公租房的政策。廉租房面向的是城市中低層住房困難的群體。例如家庭收入比較低，家庭有特殊困難的群體，政府對他們進(jìn)行租房補貼，租金減免等福利政策。此類家庭的認(rèn)定需要嚴(yán)格把控做到公平公正。公租房群體主要是社會的大學(xué)生，為了吸引人才，政府給的低于市場價格的租房。要想使保障性住房能夠健康發(fā)展，建設(shè)廉租房管理與公租房管理并軌是行之有效的方法。所以兩者并軌管理不僅加大了公平公正的力度，還給保障房建設(shè)帶來有效的發(fā)展。