吳家明

香港電影《一念無明》講述了一對父子掙扎在貧困和漠視的社會邊緣的故事。影片里兩人生活的房子局促，只放了一張雙層床，兒子側臥在上鋪，父親站立在床前，狹小的空間擺滿了各類生活用具，現(xiàn)實中人們又把這種房子形象地叫作“劏房”或“棺材房”。

土地供應短缺、土地利用率低一直是香港難以治愈的“頑疾”，也是房價高企、房屋供應短缺的最主要原因。今年上半年，香港樓市還是一派欣榮光景，地價紀錄頻頻刷新，“地王”快速迭代。不過，隨著位于香港山頂文輝道的豪宅“地王”流標，香港土地市場頓時涼風陣陣。這時，我們不妨把目光投向一個既熟悉又陌生的地方：香港啟德機場舊址。這個誕生香港多個“地王”的熱土又將面臨哪些考驗？對于全力增加房屋與土地供應的香港特區(qū)政府來說，又該如何拓展土地資源？

曾經(jīng)的輝煌歲月

“小時候經(jīng)常去牛頭角看飛機降落，飛機就像是城市上空飛翔的大鳥，這是舊啟德機場曾經(jīng)的輝煌歲月?！背錾谙愀鄣哪A說，“對于那些到過舊啟德機場的人來說，很可能僅僅見證各式各樣的飛機著陸就足以令人難以忘懷?！?/p>

香港啟德機場曾是全球最繁忙的國際機場之一，然而極為繁忙的啟德機場卻坐落于城市中心一—九龍半島南岸、維多利亞港之濱，周圍樓房密度高，空間非常狹小。

地理環(huán)境的局限，使飛機升降啟德機場頗具挑戰(zhàn)性，再加上機場附近因山多而經(jīng)常出現(xiàn)風切變，啟德機場因此享有“世界十大危險機場”的“美名”。不過，正是由于上述理由，航空公司通常都只會派經(jīng)驗豐富的機師駕駛前往香港的航班，所以啟德機場自營運以來絕少發(fā)生大事故。“以前最有名的就是啟德機場的13/31跑道，急回旋降落很好看。”莫華回憶說。

1998年7月，香港這個曾經(jīng)繁忙的空港關上了門，所有業(yè)務都轉移到了西部島嶼赤躐角上那個更大、更現(xiàn)代的新香港國際機場。啟德機場光榮退休，留下的基礎建筑在2013年完成改造，更名為啟德郵輪碼頭，也是迄今為止香港最大的碼頭。

除了啟德郵輪碼頭，舊啟德機場以及周邊片區(qū)的土地資源對寸土寸金的香港來說，自然成為了發(fā)展的重要標的。據(jù)悉，早在1993年東南九龍發(fā)展綱領研究就已出臺，計劃將啟德發(fā)展為“城中城”，總面積為580公頃，其中填海面積為300公頃，目的是平衡分布住宅、商業(yè)及工業(yè)用地，發(fā)展新市鎮(zhèn)。后幾經(jīng)修改，以“不填海”為原則重新規(guī)劃，最終于2007年11月通過新修訂的《啟德分區(qū)計劃大綱圖》，啟德發(fā)展計劃正式啟動。規(guī)劃中的啟德發(fā)展區(qū)集合了CBD（中央商務區(qū)）、住宅、體育、旅游各種功能，是西九龍文化區(qū)之后政府又一更大型區(qū)域發(fā)展計劃，自然也成為未來香港地產(chǎn)發(fā)展升值的一個重心。

各家爭搶，地王頻出

作為香港政府重點投資的新興區(qū)域，啟德發(fā)展區(qū)在起建伊始便受到廣泛的關注。

對于寸土寸金的香港來說，啟德機場就在九龍城區(qū)，隨著交通、公共設施的完善，啟德因此吸引了諸多開發(fā)商競標奪地。有業(yè)內人士表示，啟德片區(qū)土地資源豐富，未來升值空間大，對于想要打開海外市場、打造旗艦產(chǎn)品的內地房企來說，是一個很好的選擇。

公開資料顯示，2013年6月至2016年11月，中國海外、保利、海航等集團陸續(xù)投得啟德發(fā)展區(qū)多塊地皮，接連刷新當時九龍區(qū)地價成交最高紀錄。其中，海航更是一連打破自己的紀錄成為當時的新“地王”。不過，海航隨后又先后將手上的多宗啟德地塊出讓。

值得注意的是，啟德片區(qū)土地出讓被內地房企拿下的情況才過去不久，最近一段時間以來就只剩下了港資房企的身影。今年5月，新鴻基地產(chǎn)以土地金額251.61億港元（約222.68億人民幣）投標購入位于啟德的一宗土地，成為繼南豐、恒基兆業(yè)、九龍倉之后最新加入啟德片區(qū)的港資發(fā)展商，這塊地刷新香港多項賣地紀錄，成為全港最貴的“新地王”，風頭一時無兩。業(yè)內人士普遍預計，該地上市后的住宅呎價（香港地區(qū)指每平方英尺房價）有望突破3.1萬港元。

值得注意的是，就在2017年南豐以246億港元拿下九龍啟德商業(yè)地，成為當時香港的“地王”后，僅一年的時間，啟德就誕生了兩幅“地王”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，啟德板塊屬于有較大開發(fā)空間的位置，開發(fā)商看重此類地塊也符合預期。

就在9月底，香港特別行政區(qū)政府發(fā)展局局長黃偉綸曾就“2018年10月至12月賣地計劃”作說明時宣布，政府會以招標方式出售4幅住宅用地，其中，大嶼山及大埔各有一幅，另外兩幅位于啟德。有市場人士認為，其中最矚目地塊是位于曾經(jīng)的啟德機場跑道上的九龍啟德第4C區(qū)3號地塊，該地塊可享全海景，預計每口尺樓面地價約2萬港元，地塊總值高達130億港元。另一幅啟德住宅地同樣位于曾經(jīng)的跑道上，面向市區(qū)的方向，該地塊每口尺樓面地價約1.8萬港元，總值約96.4億港元。

可以預見的是，屆時相關地塊或將再度引起各路開發(fā)商爭奪，啟德舊機場搖身一變成為了炙手可熱的“黃金地塊”。不過，即使是“黃金”，也要面對香港樓市的考驗，開發(fā)商屆時會如何選擇？一旦香港樓市走進下行通道，對于在香港高價拿地的房企來說，他們會被套牢嗎？

樓市的考驗首先來自房價的走勢。過去10年，受益于港幣與美元掛鉤、市場高度開放、經(jīng)濟表現(xiàn)良好，香港成為全球最為火爆的房地產(chǎn)市場之_。不過，美聯(lián)物業(yè)公布的香港房價走勢圖顯示，今年明以實用面積計算的平均Ⅱ尺價為13561港元，環(huán)比下跌1%，終止了連漲勢頭。投資銀行里昂證券更是早在明底的研報中就已指出，經(jīng)歷了多年上漲后，隨著市場人氣急劇下降，香港房價將下跌。

如何拓展土地資源？

樓市的考驗還包括“地王”的遇冷。就在io月中旬，香港地政署公布位于香港山頂文輝道第2、4、6、8、9及11號的鄉(xiāng)郊建屋地段第1211號用地的招標，因為地價標金未達到政府就該用地所定的底價，政府不接納在10月12日截標時所接獲的5份標書，也就是“流標”。據(jù)悉，該地塊預計將發(fā)展為超級豪宅項目，主要提供大面積豪宅單位，所以早就有當?shù)孛襟w將這塊地稱作即將誕生的“新地王”。此次山頂文輝道的“準地王”流標，反映出市場對土地溢價從看漲到看跌的預期，己先于樓市行情發(fā)生了轉變。

啟德發(fā)展區(qū)一度成為“地王”的搖籃，但“地王”也有遇冷之時，而且“地王”的出現(xiàn)并不能惠及所有民眾。一邊是遇冷的“地王”，另一邊香港特區(qū)政府正盡全力增加房屋與土地供應。

香港特區(qū)行政長官林鄭月娥此前發(fā)表了2018年施政報告，這份題為“堅定前行燃點希望”的施政報告強調將持之以恒地開拓土地，發(fā)展公營房屋。林鄭月娥強調，特區(qū)政府會持之以恒地開拓土地，不會因經(jīng)濟的短期波動，或物業(yè)價格的升跌而動搖覓地造地、建立土地儲備的決心;政府有責任為不同收入的家庭提供適合居所，將增加公營房屋的比例，調撥更多土地作公營房屋發(fā)展;政府開拓的新增土地，以房屋單位計算，七成將用于興建公營房屋。與此同時，施政報告中提出幾項土地供應計劃，分別是“明日大嶼”、發(fā)展棕地（被棄置的工業(yè)或商業(yè)用地）、土地共享和活化工廈。

在業(yè)內人士看來，“明日大嶼”是為了避免香港重蹈覆轍，再次陷入土地十分匱乏的困局。2016年公布的《香港2030+》規(guī)劃研究顯示，香港在未來30年需要的發(fā)展土地為4800公頃，如果扣除已經(jīng)落實發(fā)展的3600公頃，長遠欠缺1200公頃的土地，而香港土地供應專責小組主席黃遠輝表示，香港長遠欠缺的土地甚至遠不止1200公頃。這時，更有相關人士提出“飛地”的模式。 公開信息顯示，港區(qū)全國人大代表鄭耀棠建議，在粵港澳大灣區(qū)內發(fā)展20至30平方公里、可容納50萬至60萬人居住的港式新市鎮(zhèn)，解決香港居住問題的燃眉之急。更有消息指出，香港房地產(chǎn)協(xié)會倡議與廣東省合作發(fā)展“大灣區(qū)國際商貿(mào)互聯(lián)港”，開發(fā)130平方公里土地。利用港珠澳大橋，于大橋人工島的位置向南再興建一條行車大橋，接駁至距離大嶼山以西3海里的桂山島。

與之相關，同樣采取“飛地模式”的深汕特別合作區(qū)可謂抓住了許多風口，也逐漸引起市場的關注。中國（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，從資源合理配置的視角看，這種飛地模式顯然具有前瞻性和巨大發(fā)展?jié)摿?。飛地模式必然會加快推進大灣區(qū)各個城市間的融合，因為盡管飛地本身屬于港深澳單獨管理，但這些“先鋒城市”必然把各自城市先進的發(fā)展理念、產(chǎn)業(yè)、投資、人才、管理帶過去，飛地實現(xiàn)快速發(fā)展過程中，必然對周邊地區(qū)產(chǎn)生積極影響，事實上帶動周邊地區(qū)的發(fā)展。

看來，如何協(xié)同其他途徑為香港提供長效的土地供應機制，仍將是香港特區(qū)政府需要長期探索的問題。