文 ■ 辛 明

近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開棚戶區(qū)改造工作吹風(fēng)會(huì)時(shí)指出，截至6月底，全國(guó)棚戶區(qū)改造已開工363萬套，已占今年目標(biāo)任務(wù)的62.5%。未來將在加大棚改配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的同時(shí)，依法依規(guī)控制棚改成本，嚴(yán)禁違規(guī)支出。

住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，棚改落地方式，對(duì)于商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，將采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫(kù)存量較大的地方，則可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。

這場(chǎng)會(huì)議，住建部終于正式打破“棚改一刀切”的傳言。

6月25日市場(chǎng)上有傳聞稱國(guó)開行總行要回收全部棚改項(xiàng)目合同簽訂審批權(quán)，全國(guó)一刀切，棚改將被全面叫停。傳聞一出就被鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，內(nèi)地和香港地產(chǎn)股股價(jià)應(yīng)聲而落，市場(chǎng)上還出現(xiàn)了多個(gè)不同版本的國(guó)開行官方回應(yīng)。27日，國(guó)開行在官網(wǎng)發(fā)布澄清聲明，表示未授權(quán)任何人員代表國(guó)開行發(fā)表棚改事宜言論。其間雖然官方對(duì)棚改政策如何調(diào)整一直未有新的發(fā)聲，但公眾對(duì)棚改話題的討論卻一直沒有停止。

關(guān)注的焦點(diǎn)無外乎是這幾個(gè)方面：棚改會(huì)不會(huì)停；未來棚改安置是給錢還是給房；政策調(diào)整后對(duì)房?jī)r(jià)有沒有影響？

收緊是趨勢(shì)，但不會(huì)一刀切

近些年，我國(guó)的棚戶區(qū)改造取得突破性進(jìn)展。數(shù)據(jù)顯示，2015～2017年，全國(guó)新開工各類棚戶區(qū)的改造分別為601萬套、606萬套和609萬套，超額完成2015年初確立的“未來三年再改造1800萬套棚戶區(qū)”的任務(wù)。

棚改安置方式主要分為實(shí)物化安置和貨幣化安置。所謂實(shí)物化安置就是政府給拆遷戶置換房子，貨幣化安置則是政府直接發(fā)放資金讓拆遷戶自己購(gòu)房。

2014年推出的PSL（抵押補(bǔ)充貸款）創(chuàng)新性政策工具，部分解決了棚改貨幣化安置的資金問題。央行通過PSL向國(guó)開行發(fā)放貸款，國(guó)開行通過棚改專項(xiàng)貸款向地方政府發(fā)放貸款，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區(qū)居民發(fā)放補(bǔ)償款，地方政府拆遷賣地后償還國(guó)開行貸款，國(guó)開行償還央行貸款，形成資金流的閉環(huán)。PSL余額從2015年5月的6459億，一路上升至2017年2月的2.2萬億，國(guó)開行棚改貸款余額也從2014年末的6362億，翻番至2015年底的1.3萬億。

目前，整體市場(chǎng)對(duì)棚改政策非常敏感，因?yàn)檫@是支撐最近幾年樓市最關(guān)鍵的因素，特別是三四線城市，嚴(yán)重依賴棚改的貨幣化安置。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，棚改貨幣化安置中誕生的手持大量現(xiàn)金的“拆二代”助推了三四線城市甚至一二線城市房?jī)r(jià)的飆升。

“市場(chǎng)突然增加了幾百萬戶手持現(xiàn)金的購(gòu)房者，而大部分城市又因?yàn)樾刨J寬松，購(gòu)房者積極購(gòu)房。各種政策疊加，使得在過去3年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上漲，從一線城市蔓延到二線，從二線蔓延到現(xiàn)在的大部分三四線城市?！狈治鰩煴硎尽?/p>

在事實(shí)上，貨幣化安置造成了大量的購(gòu)房需求，而部分城市的庫(kù)存不足下，這些需求放大了購(gòu)房緊張情緒。必須明確的是，棚改的數(shù)量將減少，這已經(jīng)是2018年的政策要求，另外貨幣化安置的逐漸收緊也已經(jīng)是趨勢(shì)，但一刀切的可能性不存在。

交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹任務(wù)，住建部的表態(tài)比較客觀。其中，“指導(dǎo)督促扎實(shí)推進(jìn)”的表態(tài)正面回應(yīng)了部分市場(chǎng)質(zhì)疑棚改決心的聲音。國(guó)開行上收棚改項(xiàng)目審批權(quán)限這一事不應(yīng)被過分解讀甚至誤讀，棚改并無所謂“叫停”。

今年580萬套棚改目標(biāo)任務(wù)仍將如期或者提早完成，2018～2020年三年1500萬套也會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并完成。

業(yè)內(nèi)專家表示，從此次會(huì)議內(nèi)容可以看出，棚改的急迫程度相對(duì)是降低的。從住建部的政策看，未來棚改的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等力度依然會(huì)強(qiáng)化，但是棚改背后的金融財(cái)政工作預(yù)計(jì)會(huì)有收緊的導(dǎo)向。

而住建部“不搞一刀切、不層層下指標(biāo)”的表態(tài)也說明了新建棚改安置房和貨幣化安置之間的決策應(yīng)視情況因地制宜。貨幣化安置本是一種去庫(kù)存的方式，在庫(kù)存較大的繼續(xù)仍然可以使用。但在庫(kù)存本就很緊張的地方再維持較高的貨幣化安置水平就不太合適了，不應(yīng)擠占商品房供給，并應(yīng)以新建的方式在供給側(cè)想辦法。

針對(duì)庫(kù)存較高的城市仍然支持貨幣化安置，住建部表示，庫(kù)存較高的城市這個(gè)體量已經(jīng)比較小了，更多的城市實(shí)際上不需要繼續(xù)采取貨幣化安置了。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“從此次政策可以看出，有三點(diǎn)精神是值得關(guān)注的。第一、棚改的因地制宜的思路會(huì)開展，尤其是提到了會(huì)根據(jù)財(cái)政能力來決定棚改工作。第二、針對(duì)庫(kù)存數(shù)據(jù)進(jìn)行棚改工作，對(duì)于庫(kù)存規(guī)模不足的，棚改方面其實(shí)工作可以適當(dāng)放緩。而對(duì)于庫(kù)存規(guī)模較大的地方，則依然強(qiáng)調(diào)此類棚改去庫(kù)存的政策思路。第三、棚改依然會(huì)強(qiáng)調(diào)實(shí)物安置和貨幣補(bǔ)償?shù)淖龇ǎ砸膊皇钦f貨幣化安置會(huì)退出，只不過會(huì)基于各類實(shí)際情況展開?！?/p>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉曾表示，貨幣化安置逐漸收緊已是大勢(shì)所趨。貨幣化安置造成了大量的購(gòu)房需求，而部分城市的庫(kù)存不足，這些需求放大了購(gòu)房緊張情緒。必須明確的是，棚改的數(shù)量將減少，這是2018年的政策要求。

或影響三四線城市房地產(chǎn)需求

在大類資產(chǎn)中，樓市無疑是受棚改政策影響最大的。

興業(yè)證券固收?qǐng)F(tuán)隊(duì)認(rèn)為，無論從棚改開工規(guī)模，還是貨幣化安置意愿來看，棚改對(duì)地產(chǎn)的拉動(dòng)中樞下行較為明確。中西部地區(qū)銷售可能逐漸“筑頂”。

2014年提出貨幣化安置的背景是三四線城市庫(kù)存高，幫助三四線商品房去庫(kù)存，現(xiàn)在很多三四線城市的庫(kù)存已下降得較低，此時(shí)降低貨幣化比例，市場(chǎng)也有預(yù)期。隨著貨幣化安置比例的下降，對(duì)應(yīng)貨幣化安置面積也會(huì)下降，根據(jù)華創(chuàng)房地產(chǎn)組調(diào)研，今年已經(jīng)有三四線城市出現(xiàn)實(shí)物安置替換貨幣化安置的情況，而且發(fā)現(xiàn)三四線城市的樓盤的拆遷戶占比從2017年的20～30%左右下降至2018年的10%左右，預(yù)計(jì)2018年上半年棚改影響占比已經(jīng)降至低于20%。

有專業(yè)人士認(rèn)為，棚改貨幣化安置對(duì)房地產(chǎn)銷售的拉動(dòng)作用將在未來三年將會(huì)逐漸邊際減弱，但仍將對(duì)房地產(chǎn)銷售和投資起到一定的支撐作用。在此輪三四線房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲的背景下，選擇在熱度較高的三四線重倉(cāng)布局的中小房企可能會(huì)受到區(qū)域市場(chǎng)大幅波動(dòng)的影響，出現(xiàn)信用違約事件。未來棚改的貨幣化安置也不會(huì)一刀切地停止，會(huì)根據(jù)各地的實(shí)際情況穩(wěn)步推進(jìn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，棚戶區(qū)改造的實(shí)質(zhì)是通過拆遷工程對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行定向量化寬松。在棚改進(jìn)程加速的過程中，棚改貨幣化的同時(shí)也盤活了地方房地產(chǎn)市場(chǎng)，幫助房地產(chǎn)去庫(kù)存化，并且產(chǎn)生巨大的財(cái)富效應(yīng)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動(dòng)三四線城市GDP的快速增長(zhǎng)。拆遷戶手握大量資金且拆遷后必須馬上買房入住，于是拆遷款實(shí)質(zhì)上多數(shù)流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)了地方房地產(chǎn)交易的火暴。

很多文章都在分析棚改的影響。分析一致認(rèn)為棚改是近幾年樓市關(guān)鍵支撐因素之一，特別是對(duì)于三四線城市而言。其人為創(chuàng)造了居民的住房需求，造成需求端爆發(fā)，帶來三四線城市庫(kù)存結(jié)構(gòu)難得的緩解，而隨之帶來的問題是房?jī)r(jià)過熱。分析師還指出，從房地產(chǎn)企業(yè)看，過去3年，立足三四線城市的企業(yè)銷售額井噴，最高的已經(jīng)年突破5000億，三四線也出現(xiàn)了普遍性的房地產(chǎn)快周轉(zhuǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，在未來醞釀巨大的風(fēng)險(xiǎn)。有專家認(rèn)為，隨著大量資金的快速涌入，三四線城市的房?jī)r(jià)上漲泡沫也隨之出現(xiàn)。

那么本次住建部針對(duì)棚改發(fā)聲，對(duì)市場(chǎng)影響如何？

多位分析師指出，住建部明確了棚改不會(huì)“一刀切”的原則，短期內(nèi)龍頭房企銷售應(yīng)無虞，但受棚改資金影響較大的三四線城市后續(xù)的房地產(chǎn)需求或?qū)⒃斐梢欢ㄓ绊憽２贿^市場(chǎng)的反應(yīng)要相對(duì)慢一些，記者梳理58同城、安居客和趕集網(wǎng)等信息平臺(tái)，大部分三四線城市的房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，沒有因?yàn)檎咄七M(jìn)出現(xiàn)較大變化。

廣發(fā)證券分析師在接受媒體采訪時(shí)表示，當(dāng)貨幣化安置家庭購(gòu)房率為70%的情況下，預(yù)計(jì)棚改影響一二線商品房銷售面積6%，影響三四線15%。整體來看，購(gòu)房率70%的假定下，棚改貨幣化安置對(duì)于龍頭房企貨值儲(chǔ)備額的影響為10%左右。

相關(guān)地產(chǎn)專家認(rèn)為，目前棚改是一個(gè)漸進(jìn)式的過程，特別是棚改貨幣化安置對(duì)三四線城市商品住房庫(kù)存起到了積極有效的作用。但隨著一些區(qū)域庫(kù)存消化進(jìn)入尾聲，繼續(xù)采用大量的棚改資金進(jìn)入市場(chǎng)，就會(huì)催生整個(gè)市場(chǎng)的投資需求?！案鶕?jù)市場(chǎng)商品住房庫(kù)存量來看，棚改已經(jīng)進(jìn)入逐漸踩剎車的節(jié)點(diǎn)，此時(shí)政府采用漸進(jìn)式的方式，也是延續(xù)因城施策、因地調(diào)控的方針，這也是一項(xiàng)合理的調(diào)控政策。”