□ 浙江省國土資源廳新聞宣傳中心 李 風(fēng)

如何盤活利用好閑置農(nóng)房（含閑置宅基地），是實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略中一個無法繞開的問題。在浙江省，大量農(nóng)村人口外出打工，有的舉家進城，有的選擇創(chuàng)業(yè)，導(dǎo)致不少農(nóng)村出現(xiàn)了“空心化”，也出現(xiàn)部分農(nóng)房住宅長年閑置等問題。據(jù)初步調(diào)查，浙江省閑置宅基地（含閑置農(nóng)房）占農(nóng)村宅基地面積的4.36%。

盤活利用好農(nóng)房資源，是增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入的重要途徑。喚醒這份沉睡的資產(chǎn)，浙江的紹興市及所轄柯橋區(qū)和上虞區(qū)、衢州市柯城區(qū)等地率先開展了有益探索。

紹興：實施“閑置農(nóng)房激活計劃”

今年以來，紹興市實施為期3年的“閑置農(nóng)房激活計劃”，激活主體、激活要素、激活市場，以喚醒“沉睡”的閑置農(nóng)房。

調(diào)查顯示，紹興市現(xiàn)有閑置農(nóng)房總面積476萬平方米，其中農(nóng)戶個人房屋396萬平方米，村集體房屋80萬平方米。

在前期試點的基礎(chǔ)上，紹興在全市范圍內(nèi)推廣實施“閑置農(nóng)房激活計劃”。紹興市將用3年時間，吸引100億元社會資本，實施1000個改造項目，激活10000幢農(nóng)村住房。到2020年，建立基本完善的閑置農(nóng)房開發(fā)利用機制，農(nóng)民人均住房財產(chǎn)性收入增加40%以上。

目前，已在柯橋區(qū)、上虞區(qū)9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)11個村先行試點。上虞區(qū)實行“產(chǎn)權(quán)交易公司+農(nóng)宅經(jīng)營服務(wù)站+農(nóng)戶”的運作模式。農(nóng)戶在農(nóng)宅經(jīng)營服務(wù)站進行委托登記，簽訂委托經(jīng)營協(xié)議，農(nóng)宅經(jīng)營服務(wù)站與區(qū)產(chǎn)權(quán)交易公司簽訂委托交易合同，成交后由區(qū)產(chǎn)權(quán)交易公司出具交易鑒證書?？聵騾^(qū)實施“統(tǒng)一收儲、回購、返租、入股”的方法，對有意向出租的閑置農(nóng)房，經(jīng)農(nóng)戶自愿申請，村、鎮(zhèn)聯(lián)合審核，與村集體簽訂委托經(jīng)營協(xié)議，根據(jù)雙方協(xié)商情況給予相應(yīng)的租金或分紅。

柯橋區(qū)的“鄉(xiāng)愁網(wǎng)”，已有190多宗閑置農(nóng)房的信息掛在網(wǎng)上。上虞區(qū)也開通了“鄉(xiāng)路網(wǎng)”平臺，通過“互聯(lián)網(wǎng)+”形式推出閑置農(nóng)房，讓供需雙方網(wǎng)上直接對接。

上虞區(qū)供銷合作總社相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，芋艿灣自然村10戶閑置農(nóng)房已啟動改造，都將被改建成民宿?！坝筌禐匙匀淮宓牟僮髂Ｊ绞?，農(nóng)戶出房子，供銷社改造房子，農(nóng)宅經(jīng)營服務(wù)站提供各類服務(wù)，三方共同分享利益。在收回運作成本基礎(chǔ)上，農(nóng)戶參與二次分紅?！?/p>

各級國土資源部門全力配合實施“閑置農(nóng)房激活計劃”。據(jù)紹興市國土資源局上虞區(qū)分局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，分局為推進農(nóng)房確權(quán)登記，出臺閑置農(nóng)房重建改建審批政策，為閑置農(nóng)房提供合法有效的權(quán)屬保障。目前，全區(qū)70%農(nóng)房已完成確權(quán)登記，力爭到今年底基本完成農(nóng)房確權(quán)登記工作。

激活閑置農(nóng)房的同時，紹興市也為開發(fā)閑置農(nóng)房劃定了“紅線”，必須在現(xiàn)有的法律法規(guī)框架內(nèi)進行，堅持“一戶一宅”、農(nóng)村宅基地集體所有等原則；閑置農(nóng)房開發(fā)改造要遵循“規(guī)劃-設(shè)計-建設(shè)”規(guī)范，與村落布點規(guī)劃、村莊建設(shè)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃相匹配；遵守消防、防洪、防范地質(zhì)災(zāi)害等各類安全規(guī)定，注重綠色生態(tài)、環(huán)保要求。

柯橋區(qū)岔路口村嵋山自然村的88戶村民中，已有55戶與村集體簽訂了委托經(jīng)營意向協(xié)議書?？聵騾^(qū)農(nóng)辦相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，自2017年6月啟動激活閑置農(nóng)房試點工作以來，截至目前，柯橋區(qū)吸納社會資金7000多萬元，引入開發(fā)項目27個，激活270幢閑置農(nóng)房，激活土地、山林487畝，增加農(nóng)民收入120萬元、集體經(jīng)濟收入100萬元，帶動農(nóng)戶就業(yè)131人。

上虞：頒發(fā)宅基地及房屋租賃使用權(quán)證

今年6月20日，位于紹興市上虞區(qū)丁宅鄉(xiāng)上宅村芋艿灣的1幢閑置農(nóng)房，迎來了它的承租者。而租賃者紹興上虞大通市場發(fā)展有限公司也在當(dāng)天拿到了由區(qū)不動產(chǎn)登記服務(wù)中心頒發(fā)的全省首批宅基地及房屋租賃使用權(quán)證書，有效期20年。

大通公司負(fù)責(zé)人說，原先還擔(dān)心萬一房東中途悔約，現(xiàn)在吃下定心丸。當(dāng)日，大通公司一連租下芋艿灣3幢占地面積300多平方米、建筑面積600多平方米的閑置農(nóng)房，有效期為20年，裝修后將成為民宿。

同樣拿到使用權(quán)證的還有農(nóng)戶。對農(nóng)戶來說，農(nóng)房的租金不但每兩年以5%遞增，產(chǎn)生利潤后還能參與分紅。農(nóng)戶表示：“現(xiàn)在好了，房子給我們裝修得那么好，還多了一筆租金，以后還能參與分紅?！庇辛耸褂脵?quán)證后自己的利益多了一份保障，“不用擔(dān)心租幾年后沒人接手，對我們來說，更加心安?！?/p>

為進一步激活閑置農(nóng)房，上虞區(qū)進行積極探索，成立產(chǎn)權(quán)交易公司，加大對閑置農(nóng)房交易的金融信貸支持力度，租賃方可憑產(chǎn)權(quán)交易公司出具的《交易鑒證書》向上虞農(nóng)商銀行申請抵押貸款。但僅憑《交易鑒證書》作為抵押擔(dān)保，銀行擔(dān)心風(fēng)險，缺乏金融支持的動力，牽制了閑置農(nóng)房的進一步激活。

上虞區(qū)積極推進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，按照中央對鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”改革，適度放活宅基地使用權(quán)的要求，創(chuàng)新出臺《上虞區(qū)宅基地及房屋租賃使用權(quán)登記辦法（試行）》，明確承租人在租賃期內(nèi)擁有宅基地及房屋租賃使用權(quán)，有效期最長20年，而且憑租賃使用權(quán)證可用于融資抵押擔(dān)保，使農(nóng)戶和承租人獲得雙贏。

“上虞頒發(fā)全省首批宅基地及房屋租賃使用權(quán)證，是踐行鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和宅基地‘三權(quán)分置’改革的一個成功的創(chuàng)新案例，標(biāo)志著我們在推廣‘閑置農(nóng)房激活計劃’時有了可復(fù)制、可推廣、更完善的配套機制?！苯B興市不動產(chǎn)登記服務(wù)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，宅基地及房屋租賃使用權(quán)證保障了租賃的合法性和租賃雙方的權(quán)益，解決了抵押融資問題，讓閑置農(nóng)房“活”起來。

柯城：探索農(nóng)村宅基地收回

今年5月，衢州市柯城區(qū)出臺《農(nóng)村宅基地收回指導(dǎo)意見（試行）》。《意見》旨在探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，釋放農(nóng)村沉睡資產(chǎn)，創(chuàng)新農(nóng)村宅基地收回機制，壯大集體經(jīng)濟組織經(jīng)濟，賦予農(nóng)民更多的財產(chǎn)性權(quán)利，振興鄉(xiāng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展。

《意見》明確，村集體經(jīng)濟組織是宅基地收回的責(zé)任主體，采取統(tǒng)一收回、統(tǒng)一處置、統(tǒng)一開發(fā)。收回宅基地主要包括一戶多宅占用的宅基地以及村莊邊界范圍內(nèi)的存量宅基地。

根據(jù)《意見》，宅基地的收回分為貨幣補償收回、宅基地置換收回、股份制改造收回三種方式。其中，愿意進行宅基地置換的，可按合法建筑占地面積的50%，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集聚點置換公寓。對實行股份制改造的，可以確定股權(quán)，在合作經(jīng)營、委托經(jīng)營收益中按股份分紅。

宅基地收回的憑收回協(xié)議辦理土地證注銷，沒有保留價值的房屋一律拆除。有保留價值，允許保留的，可以調(diào)劑使用、開發(fā)經(jīng)營。對于收回的宅基地，《意見》明確，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按照符合規(guī)劃、布局優(yōu)化、節(jié)約集約的原則，有序?qū)嵤┺r(nóng)村土地綜合整治項目。產(chǎn)生的指標(biāo)優(yōu)先用于農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展、農(nóng)房建設(shè)、村級公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，區(qū)政府按6萬元/畝補助，節(jié)余調(diào)劑使用的按20萬元/畝補助。

《意見》明確，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以將退出的農(nóng)村宅基地用于自辦住宿、餐飲、停車場等旅游接待服務(wù)項目，推進鄉(xiāng)村休閑旅游等產(chǎn)業(yè)發(fā)展；建設(shè)道路、供水設(shè)施、停車場、廁所、垃圾污水處理、游客綜合服務(wù)中心等公共設(shè)施；為本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員興辦非營利性養(yǎng)老服務(wù)等公益事業(yè)。

鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在權(quán)屬登記到村的情況下，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)審核，達到條件的需經(jīng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺統(tǒng)一發(fā)布租賃信息，將保留不拆的房屋連同宅基地以一定期限租賃給其他單位、個人興辦農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的，租金標(biāo)準(zhǔn)和收取方式由集體經(jīng)濟組織與投資建設(shè)方約定，租賃期滿后，地上附著物依合同約定處理。同時農(nóng)戶可將自有合法的空閑農(nóng)房和宅基地委托集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一租賃、經(jīng)營，獲取穩(wěn)定的租金收益。租金標(biāo)準(zhǔn)和收取方式由集體經(jīng)濟組織與農(nóng)戶約定，租賃期滿后，地上附著物依合同約定處理。

《意見》允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織將收回的房屋連同宅基地以一定年限與工商資本、返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員合作聯(lián)營，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織獲取收益可按“保底收益+分紅”等方式，合作聯(lián)營年限控制在20年以內(nèi)。

《意見》規(guī)定，農(nóng)民在退出宅基地同時，保留在農(nóng)村的山林、土地承包權(quán)、自留山、自留地，繼續(xù)享有原集體經(jīng)濟組織資產(chǎn)分配權(quán)并履行義務(wù)。