□臺州市發(fā)展和改革委員會 溫嶺市人民政府

溫嶺市借勢全域土地綜合整治行動，結合“標準地”管理模式創(chuàng)新，積極探索推廣工業(yè)用地“先租后讓、租讓結合”模式，破解工業(yè)用地租賃出讓和分類管理難題，資源配置效率不斷提高

推進工業(yè)用地集約、高效利用，是新形勢下加快產(chǎn)業(yè)轉型升級、實現(xiàn)高質量發(fā)展的重要抓手。近年來，溫嶺市在深化“畝均論英雄”改革的基礎上，全面落實“媽媽式”服務，打造最優(yōu)營商環(huán)境30條措施，借勢全域土地綜合整治行動，結合“標準地”管理模式創(chuàng)新，積極探索推廣工業(yè)用地“先租后讓”模式。2018年1月26日，箬橫鎮(zhèn)帽業(yè)園區(qū)3幅地塊總計38.34畝在浙江省土地使用權網(wǎng)上交易系統(tǒng)完成掛牌出讓，系臺州市首宗“先租后讓”工業(yè)用地項目，成為全省率先通過“先租后讓”方式出讓國有建設用地使用權的地區(qū)之一。

實施背景

隨著新型城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的快速推進，以及新一輪對外開放的大提速，工業(yè)用地供給緊缺與企業(yè)需求旺盛之間的矛盾日益凸顯。溫嶺作為浙東南工業(yè)重鎮(zhèn)以及民營經(jīng)濟、塊狀經(jīng)濟的先行區(qū)之一，工業(yè)用地緊缺帶來的瓶頸效應尤為明顯。一方面，高企的地價導致企業(yè)用地成本不斷增加，直接影響當?shù)卣猩桃Y、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)培育以及實體經(jīng)濟發(fā)展；另一方面，一些企業(yè)“囤地炒地”、無序轉讓、私自改變用途、高價出租等行為，導致真正需要用地的優(yōu)質企業(yè)很難拿到土地，大大降低了土地利用效能。為破解工業(yè)企業(yè)用地難、用地貴、用地慢等問題，強化工業(yè)立市的土地要素保障，實現(xiàn)土地節(jié)約集約利用及其效益最大化，溫嶺市圍繞留住本土優(yōu)質企業(yè)目標，大力推進土地供給側結構性改革，探索創(chuàng)新工業(yè)用地“先租后讓”的模式。

主要做法

溫嶺市推行工業(yè)用地“先租后讓”模式基本思路是：通過盤活存量土地，由土地使用者與國土部門簽訂租賃合同，再與所在鎮(zhèn)（街道）、管委會簽訂投資開發(fā)協(xié)議，把工業(yè)用地資源租給優(yōu)質企業(yè)或增資擴產(chǎn)企業(yè)，在一定租聘期內達到約定的固定資產(chǎn)投資強度、建設容積率、畝均產(chǎn)出、畝均稅收等投入產(chǎn)出條件后，再繳清土地出讓價款，最終以出讓方式提供給土地使用者，從而降低企業(yè)用地成本，擴大工業(yè)項目有效投入，精準服務實體經(jīng)濟。

制定專項實施辦法，強化協(xié)作機制。制定出臺《關于工業(yè)用地先租后讓促進土地節(jié)約集約利用的實施意見》，明確出讓程序，厘清細化部門、鎮(zhèn)（街道）職責，形成工作合力，確保無縫銜接。其中，國土資源部門負責工業(yè)用地先租后讓管理工作，編制年度土地出讓供應計劃及出讓方案，辦理報批手續(xù)，組織實施具體地塊拍賣掛牌出讓工作，公示地塊出讓結果；鎮(zhèn)（街道）、管委會負責“凈地”出讓的前期工作，擬定投資開發(fā)協(xié)議書，待租賃期滿后，對地塊投資開發(fā)情況進行驗收；經(jīng)信部門負責提出年度各產(chǎn)業(yè)用地安排建議意見和擬出讓地塊的產(chǎn)業(yè)準入條件，對項目租賃期滿后的投資強度、畝均產(chǎn)出等指標進行認定；財政稅務部門重點對項目租賃期滿后的畝均稅收情況進行認定；監(jiān)察部門負責監(jiān)督相關部門在國有建設用地使用權拍賣掛牌出讓工作的履職情況。

設置項目準入門檻，開展綜合評估。一方面，遵循高質量和生態(tài)化發(fā)展理念，嚴格設置投資項目生產(chǎn)技術條件，引進企業(yè)需符合節(jié)能降耗、環(huán)境保護、消防安全和各類強制性指標要求，對涉洗毛、染整等工序的服裝加工以及涉鑄造、電鍍、熱鍍鋅鈍化等環(huán)境污染嚴重的均限制引進。另一方面，堅持節(jié)約集約用地理念，對引進的工業(yè)項目在產(chǎn)業(yè)類型、投入產(chǎn)出、生產(chǎn)技術、控制指標、資源消耗等方面設置嚴格的準入條件，并進行綜合評估，讓項目本身以實際經(jīng)營業(yè)績證明其符合準入政策，如果租賃期滿無法達到準入條件，直接淘汰，著力引入對地方綜合貢獻大的優(yōu)質項目。

實施土地先期租賃，優(yōu)化后期出讓。探索“先租后讓、租讓結合”模式，積極破解工業(yè)用地租賃出讓和分類管理難題，將工業(yè)用地出讓分成前期租賃和后期出讓兩個階段，租讓總年限設定為50年，其中租賃年限為6年、出讓年限為44年。一方面，規(guī)范租金及出讓金計繳，年租金按總成交價除以總年限收繳，租賃期間的租金在租賃成交后一次性收繳。租賃期滿后符合合同約定轉出讓的，受讓人與國土資源部門簽訂國有建設用地使用權出讓合同，出讓金按總成交價扣除租金后的金額計繳。另一方面，強化后期出讓動態(tài)管理，經(jīng)過6年先期的租賃經(jīng)營，待競得企業(yè)在技術、投產(chǎn)等方面逐漸穩(wěn)定后，按照原先招引設置的條件對企業(yè)經(jīng)營狀況進行評估，并進一步完善后期出讓程序，根據(jù)企業(yè)評估結果實施分類處置，最大化留住優(yōu)質項目。此外，對于未通過考評達標而被政府收回的土地，由鎮(zhèn)（街道）、管委會對宗地范圍內的建（構）筑物進行質量認定，質量合格并可重復利用的，鎮(zhèn)（街道）或管委會對宗地范圍內的建（構）筑物按照建安成本八折補償。

績效評價

低質低效項目過多問題得到有效破解，項目運行效能不斷提升。通過在租讓環(huán)節(jié)設置項目前置條件，進一步完善工業(yè)用地市場化配置制度，更大程度地促進土地節(jié)約化集約化利用，幫助本土優(yōu)質企業(yè)項目解決工業(yè)用地緊缺困境，確保土地資源要素由低質低效領域向優(yōu)質高效領域集中。如箬橫帽業(yè)園區(qū)在實施“先租后讓”掛牌競拍時，設置參與競標的項目需為本土傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，主要類型為帽業(yè)、服裝加工和機電機械制造業(yè)3類，企業(yè)投產(chǎn)后需連續(xù)3年土地產(chǎn)出大于等于500萬元/畝，土地稅收大于等于40萬元/畝。

企業(yè)用地成本過高問題得到有效破解，企業(yè)發(fā)展活力不斷增強。通過工業(yè)用地先期租聘的方式，競得企業(yè)在租賃期內只需支付先期租賃金，有利于急于購地建廠投產(chǎn)的本土實業(yè)企業(yè)，特別是資金不太寬裕的中小企業(yè)，減少企業(yè)前期用地成本，減輕企業(yè)運行資金壓力。如臺州中天衛(wèi)廚有限公司以2100萬元競得箬橫帽業(yè)園區(qū)的RH010291-2地塊，前期只需一次性交付6年的租金252萬元，為企業(yè)爭取資金緩沖期，暫緩支付的1848萬元出讓金可以先用于廠房建設、技術研發(fā)等，企業(yè)發(fā)展節(jié)奏較傳統(tǒng)購地模式大幅提升。

部分企業(yè)投機囤地問題得到有效破解，資源配置效率不斷提高。工業(yè)用地“先租后讓”模式的推廣，能夠有效減少部分投機囤地行為，改善工業(yè)用地高地價的市場環(huán)境。如企業(yè)在租賃期內，項目竣工投產(chǎn)且達到合同約定的投資開發(fā)要求的，在租賃期滿前3個月，向國土資源部門申請辦理土地出讓手續(xù)，以協(xié)議出讓方式確定土地使用權人，辦理出讓手續(xù)。如未達到投資開發(fā)協(xié)議要求，允許續(xù)租1次，續(xù)租期限不得超過1年，年租金按前期平均年租金繳納，待評估合格后再辦理出讓手續(xù)。如租賃期滿未續(xù)租或續(xù)租期滿，土地使用人未達到建設、投資、稅收等相關要求，政府有權無償收回土地使用權，確保真正想做實業(yè)的優(yōu)質企業(yè)拿到土地。

創(chuàng)新啟示

溫嶺市探索工業(yè)用地“先租后讓”模式是對國家倡導節(jié)約集約利用土地、降低企業(yè)用地成本思路的積極回應，是對傳統(tǒng)土地供給方式的大膽創(chuàng)新。在探索實踐過程中必然會遇到一些問題，如分期出讓導致短期出讓金減少、受讓企業(yè)經(jīng)營風險存在不確定性、租賃期間地塊金融擔保功能有待發(fā)揮等，但總體上利大于弊，有大量經(jīng)驗啟示值得研究借鑒。

把握政策方向，堅持政府主導。工業(yè)用地的出讓開發(fā)直接關系企業(yè)經(jīng)營成本、間接關系產(chǎn)業(yè)整體規(guī)劃、長遠關系區(qū)域經(jīng)濟格局，必須充分發(fā)揮黨委政府統(tǒng)籌駕馭經(jīng)濟社會發(fā)展大局的能力，做到綜合研判、統(tǒng)籌謀劃、科學施策。要立足社會主義市場經(jīng)濟體制基石，貫徹落實上級關于土地整治、產(chǎn)業(yè)扶持、環(huán)境保護等領域的最新決策部署，緊盯土地節(jié)約集約利用、加速產(chǎn)業(yè)轉型升級等目標任務，結合地方發(fā)展實際，因地制宜建立健全工業(yè)用地“先租后讓”方案及配套政策體系，引導政府部門、行業(yè)企業(yè)、機構平臺等主體齊心協(xié)力，按照既定方向有序推開“先租后讓”模式。

尊重市場規(guī)律，激發(fā)企業(yè)活力。從調動企業(yè)發(fā)展積極性、實現(xiàn)資源優(yōu)化配置的角度出發(fā)，在符合一定前置條件的前提下，靈活采取“招拍掛”方式進行租讓更加符合市場經(jīng)濟規(guī)律。要在全域發(fā)展規(guī)劃的基礎上，明晰區(qū)位特征和行業(yè)特色，建立“先租后讓”地塊儲備庫和“先租后讓”企業(yè)候選庫“兩個庫”，在擬出讓地塊科學規(guī)劃小微園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園等項目。打通政策宣傳和信息溝通渠道，引導相關企業(yè)充分了解“先租后讓”模式的優(yōu)勢政策和參與方式，及時掌握最新租讓信息，積極參與“先租后讓”地塊“招拍掛”，最大限度發(fā)揮土地開發(fā)價值。

深化服務改革，縮短落地時限。對企業(yè)而言，項目審批效率、落地速度越快，企業(yè)資本壓力、經(jīng)營風險越小。特別是對一些時效性要求高的項目來說，如果錯過最佳落地時間，就有可能導致項目無法達到預期目標甚至直接流產(chǎn)。要加快推進“最多跑一次”改革向工業(yè)項目領域延伸，深入踐行“媽媽式”服務和“五心”留商理念，進一步優(yōu)化專員代辦服務、中介評估前置、一窗受理審批等機制。用好投資項目在線審批監(jiān)管平臺，對項目全流程審批進行用時統(tǒng)計，對各環(huán)節(jié)辦理時限進行實時跟蹤監(jiān)測，對超時項目予以預警提醒、督促落實以及問責通報，切實保障企業(yè)投資項目審批“最多跑一次”“最多30天”。

秉持契約精神，強化進出考評。工業(yè)用地“先租后讓”的實質是政府放棄短期收益、企業(yè)作出未來承諾、雙方實現(xiàn)互利共贏，是一場考驗政府決策選擇、關系企業(yè)生存發(fā)展、影響區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局的戰(zhàn)略博弈，必須按照公平公正、優(yōu)勝劣汰原則嚴格履行有關約定。要不斷完善租讓地塊的績效評估體系，重點加強對受讓企業(yè)在固定資產(chǎn)投資強度、畝均產(chǎn)出、畝均稅收、單位能耗、R&D占比等關鍵指標的動態(tài)監(jiān)管并公布，倒逼企業(yè)加大投資力度、加快轉型步伐。對于達標、超標企業(yè)給予獎勵扶持，并在租賃期滿后按規(guī)定幫助其辦理后續(xù)轉讓手續(xù)。對于未達標企業(yè)定期進行督促整改，按期仍未達標的按照約定予以清退，收回土地由所在鎮(zhèn)（街道）、管委會進行管理或進入二次租讓市場，從而保障土地流轉效率。