姜帥

摘 要：為了保證不動產(chǎn)管理的高效、穩(wěn)定，應(yīng)能認(rèn)識到現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度當(dāng)中存在的不足，并能從不動產(chǎn)登記管理以及人們實(shí)際需要的角度出發(fā)，促進(jìn)不動產(chǎn)登記管理制度的完善。本文就我國現(xiàn)代不動產(chǎn)登記管理制度進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；登記；管理；房產(chǎn)

不動產(chǎn)是百姓生活的根本，在房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升的現(xiàn)代，人們對于不動產(chǎn)的重視度也在提高。為了保證不動產(chǎn)管理工作的質(zhì)量，應(yīng)能結(jié)合法律規(guī)定和人民切實(shí)需要，更好的制定不動產(chǎn)管理、登記方案，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)管理工作的質(zhì)量的提升。

1不動產(chǎn)登記的特質(zhì)性分析

不動產(chǎn)登記制度是保護(hù)個人不動產(chǎn)的有效手段，使不動產(chǎn)通過登記進(jìn)行法律公示具有公信力，使物權(quán)法發(fā)揮效用，保護(hù)個人的不動資產(chǎn)。首先，登記是在當(dāng)事人申請的前提下進(jìn)行的。如果當(dāng)事人沒有主動申請不動產(chǎn)登記，就不會產(chǎn)生不動產(chǎn)登記的法律關(guān)系。一旦當(dāng)事人申請了不動產(chǎn)登記，就產(chǎn)生了與物權(quán)相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)。因此申請不動產(chǎn)登記的主體與待登記的不動產(chǎn)之間一定是直接利害關(guān)系，涉及到物權(quán)與法律的相關(guān)事宜。其次，不動產(chǎn)登記的內(nèi)容是關(guān)于不動產(chǎn)以及不動產(chǎn)變動事項(xiàng)所涉及的部分。一般情況下，法律會明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍赢a(chǎn)權(quán)利。再次，不動產(chǎn)登記制度是確認(rèn)物權(quán)歸屬的重要手段，也是物權(quán)公示公信原則的法律表現(xiàn)形式。公信原則的功能在于物權(quán)的存在的確認(rèn)方式，使從事交易行為的主體不必?fù)?dān)心有公示內(nèi)容以外的物權(quán)狀態(tài)存在，體現(xiàn)了法律對交易安全和效率的保護(hù)，同是也是現(xiàn)代物權(quán)法的基本原則。另外，不動產(chǎn)登記只需登記不動產(chǎn)權(quán)屬狀況，而不必詳細(xì)查找不動產(chǎn)的實(shí)際狀態(tài)。這種制度有利于保護(hù)交易活動的安全性，符合國家對經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行的調(diào)控和監(jiān)管職能。

2現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀存在的問題分析

不動產(chǎn)登記制度高度反應(yīng)了國家對群眾個人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)措施，但在不動產(chǎn)登記制度執(zhí)行過程中，由于登記過程中存在著很多人為因素，造成了不動產(chǎn)登記存在著一定的問題，主要表現(xiàn)在：其一，登記管理機(jī)構(gòu)層次出現(xiàn)混亂狀態(tài)，使不動產(chǎn)登記成本與交易主體查詢成本增加。國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。《物權(quán)法》對統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)采取了另行規(guī)定的辦法，具體的統(tǒng)一機(jī)構(gòu)并不明確。由此至使我國的不動產(chǎn)登記存在管理機(jī)構(gòu)、管理層次缺乏統(tǒng)一管理的缺陷。其二，登記機(jī)構(gòu)之間的信息不能夠互通。登記機(jī)構(gòu)之間的信息不能形成統(tǒng)一公開的登記查詢機(jī)制，降低了交易效率。在登記部門之間、各個分支機(jī)構(gòu)之間、甚至同一部門的各地區(qū)之間互不聯(lián)網(wǎng)，不可以完成查詢工作，不利于提高工作效率，給不動產(chǎn)登記當(dāng)事人也造成了極大的不方便，另外給不動產(chǎn)登記的公示工作帶來了麻煩，使不動產(chǎn)登記公信力不強(qiáng)。致使不動產(chǎn)重復(fù)抵押的不正常、不合法現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，對于維護(hù)不動產(chǎn)交易秩序造成了不利影響。

3完善不動產(chǎn)在登記管理方面質(zhì)量的措施

不動產(chǎn)對百性而言不僅有著較高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，同時(shí)也據(jù)有特殊的意義，在開展不動產(chǎn)登記管理的時(shí)候要能權(quán)衡各個方面，切實(shí)的實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)在登記管理方面水平的提升。

3.1以土地資源為核心的不動產(chǎn)登記

在保證人民切身利益得到保證、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有良好發(fā)展環(huán)境的階段中，不動產(chǎn)登記制度的逐步完善有著積極的意義。而作為土地管理部門，只有不斷完善登記管理制度，滿足人民的真實(shí)需求，更好的服務(wù)人民群眾才能樹立良好的形象，保證國家高速發(fā)展。為了保證不動產(chǎn)登記制度的良好發(fā)展，應(yīng)能建立以土地管理為核心的登記管理工作，保證土地信息記錄的全面性，從不動產(chǎn)的具體地理位置、不動產(chǎn)建筑層、建筑高度、具體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案數(shù)據(jù)等方面著手，提升不動產(chǎn)的登記的嚴(yán)謹(jǐn)性，為后續(xù)的不動產(chǎn)信息使用以及管理做好準(zhǔn)備。在進(jìn)行不動產(chǎn)登記管理的時(shí)候，有時(shí)會遇到具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房屋建筑，而在不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理的時(shí)候，相應(yīng)土地上的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)建立在土地所有權(quán)之上的，這樣也就能方便人們對不動產(chǎn)進(jìn)行管理。

3.2清晰化不動產(chǎn)管理工作權(quán)限范圍

在對不動產(chǎn)進(jìn)行管理的時(shí)候，不動產(chǎn)這一概念指代的主要包括土地資源、土地資源上帶有定著物、土地上相應(yīng)的生成物。在進(jìn)不動產(chǎn)登記的時(shí)候所具有的法律規(guī)定主要包括實(shí)體產(chǎn)物權(quán)利登記以及相應(yīng)程序權(quán)利登記。在不動產(chǎn)管理制度趨于完善的現(xiàn)代，就不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記而言，實(shí)體權(quán)利主要包括的內(nèi)容往往涵蓋國有類型土地資源的使用權(quán)利、集體類型土地資源的使用權(quán)、公民自己所擁有房屋的使用權(quán)利，這些權(quán)利是公民自身所固有的。

3.3不動產(chǎn)登記應(yīng)引入代理人制度

不動產(chǎn)登記是一種高法律效力的職業(yè)活動，需要對專業(yè)的登記程序有足夠的了解，并熟悉相關(guān)的法律規(guī)定。而一般的不動產(chǎn)登記申請人不具備這種素質(zhì)，也不能按照登記要求完成登記所需要的材料，為不動產(chǎn)登記雙方主體造成很大的麻煩。管理者應(yīng)鼓勵專業(yè)代理人制度的建立和健全，一方面可以提高不動產(chǎn)登記的效率，為登記主體節(jié)約時(shí)間，一方面可以更專業(yè)、更完善地完成不動產(chǎn)的登記，提高工作效率的同時(shí)促進(jìn)交易的成功。

3.4設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)

我國不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)分散，各種不動產(chǎn)的登記所屬的機(jī)關(guān)不同，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記不統(tǒng)一，從而引起不動產(chǎn)物權(quán)登記法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一，嚴(yán)重妨礙不動產(chǎn)市場的健康發(fā)展，因此，必須設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。由于各行政管理部門的局限性，可由縣級以上人民法院（也可法定其他機(jī)關(guān)或設(shè)立新的機(jī)關(guān)）擔(dān)任不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，并強(qiáng)化其服務(wù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下不動產(chǎn)市場交易的司法功能。除指定的統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)外，原有的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，如地方土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、林業(yè)管理部門、工商行政管理部門不再承擔(dān)不動產(chǎn)登記和抵押登記職能。

3.5應(yīng)用統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記辦法

以往由于不動產(chǎn)登記基本制度不統(tǒng)一、登記辦法也不統(tǒng)一，從而不利于保護(hù)當(dāng)事人權(quán)利。因此，應(yīng)統(tǒng)一登記的辦法，以科學(xué)、高效的登記程序規(guī)范當(dāng)事人登記行為和登記機(jī)關(guān)的職務(wù)活動。其中，對登記和抵押等的不動產(chǎn)范圍、應(yīng)當(dāng)提交的文件、《不動產(chǎn)抵押登記書》應(yīng)當(dāng)載明的內(nèi)容、《不動產(chǎn)抵押登記書》設(shè)立日期、不動產(chǎn)抵押登記的效力、不動產(chǎn)抵押合同變更和《不動產(chǎn)抵押登記書》內(nèi)容變更辦法、辦理注銷登記的辦法、社會查閱不動產(chǎn)抵押登記證書的辦法等。

4結(jié)束語

不動產(chǎn)具有價(jià)值高、不能移動的特點(diǎn)，集體所擁有的土地和個人擁有的房屋類屬不動產(chǎn)。要對這一財(cái)產(chǎn)形式進(jìn)行有利的法律保護(hù)，現(xiàn)行手段即為對個人不動產(chǎn)的登記制度。不動產(chǎn)使現(xiàn)代居民正常生活的根本保證，關(guān)系著人們的正常生活質(zhì)量。而在現(xiàn)代房地產(chǎn)發(fā)展提速的背景下，完善的產(chǎn)權(quán)登記管理工作也是保證房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)能順利發(fā)展的關(guān)鍵，需要管理人員能促進(jìn)制度的完善，保證社會的穩(wěn)定發(fā)展。

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