劉愛(ài)華

【摘 要】近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)整體得到了極大的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組更加劇烈和普遍。面對(duì)日益復(fù)雜嚴(yán)峻的外部發(fā)展因素。如人民幣貶值、宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩等，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資吸引力下降，部分企業(yè)融資難、拿地難、銷售難、生存難，陸續(xù)出現(xiàn)并加劇。目前全國(guó)13.6萬(wàn)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法人企業(yè)，對(duì)于行業(yè)而言實(shí)在是太多了。無(wú)論是大企業(yè)還是小企業(yè)，都迫切需要進(jìn)行成本管控，爭(zhēng)效益，增實(shí)力，保生存，求發(fā)展。本文從全成本、全員成本、全過(guò)程成本各個(gè)維度分析分析成本管控存在的不足及建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；全成本管控；全員成本管控；全過(guò)程成本管控

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的成本是指從獲取土地開(kāi)始到前期策劃、設(shè)計(jì)、施工直至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收整個(gè)過(guò)程所發(fā)生的土地、配套、建筑安裝工程、工程管理、銷售、財(cái)務(wù)等等所有與項(xiàng)目有關(guān)的費(fèi)用開(kāi)支總和。

1.成本管控是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)

隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善和發(fā)展，企業(yè)之間、項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。為了能在眾多公司中脫穎而出，房產(chǎn)企業(yè)有必要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)中做好成本管控，以達(dá)到降低成本費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。

2.成本管控有助于提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力

美國(guó)管理大師彼得·德魯克說(shuō)：“在企業(yè)內(nèi)部，只有成本?！边@句名言告訴我們，企業(yè)管理的一個(gè)根本任務(wù)就是不斷降低成本。房地產(chǎn)行業(yè)普漲的“黃金時(shí)代”已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)將成為“白銀時(shí)代”繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)、推動(dòng)行業(yè)整合的主力軍，帶動(dòng)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。樹(shù)立全方位的成本意識(shí)、加強(qiáng)成本管理與控制、提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力是房地產(chǎn)企業(yè)最緊迫、最核心的任務(wù)之一。微利時(shí)代再造房企核心競(jìng)爭(zhēng)力，房企成本管控顯得尤為重要。

3.成本管控是減少企業(yè)不必要損失的重要手段

房地產(chǎn)成本包含取得土地成本、前期設(shè)計(jì)報(bào)建立項(xiàng)成本、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)安裝材料成本、融資成本、管理成本、營(yíng)銷成本等幾個(gè)方面。在房地產(chǎn)企業(yè)中，從目標(biāo)成本制定到成本后評(píng)估的全成本管理體系涵蓋了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。項(xiàng)目全過(guò)程中不可預(yù)見(jiàn)的因素較多，在項(xiàng)目進(jìn)程中不可避免地面臨著成本把控不嚴(yán)的問(wèn)題。成本控制的好壞決定著企業(yè)的發(fā)展，科學(xué)地做好項(xiàng)目成本控制需要全員參與，對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行分析，把握好項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的成本與企業(yè)收益之間的關(guān)系，保證項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)最優(yōu)化，利潤(rùn)最大化。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的不足

1.成本管理意識(shí)淡薄，缺乏全成本意識(shí)

項(xiàng)目全成本應(yīng)包括：土地成本、建安成本、期間費(fèi)用三部分：

（1）作為房地產(chǎn)企業(yè)首先得有地，才能搞開(kāi)發(fā)，地塊所處的地理位置、周邊環(huán)境等都影響著土地成本的高低。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)第一筆款就是付土地成本，千里之行始于足下，這第一筆投資決定著整個(gè)項(xiàng)目的方向。

（2）在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，會(huì)面臨一系列不確定的問(wèn)題，比如項(xiàng)目返工、停工、工期延長(zhǎng)等都會(huì)給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。大部分企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中缺少對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)成本分解，責(zé)任不明確，造成項(xiàng)目成本大大超出目標(biāo)成本。

（3）隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)為了自身的生存，時(shí)常疏忽了期間費(fèi)用的管控。期間費(fèi)用會(huì)隨著項(xiàng)目規(guī)模的大小、工期的長(zhǎng)短、質(zhì)量的好壞同比增長(zhǎng)，從而影響項(xiàng)目利潤(rùn)。

2.缺乏全員成本管理意識(shí)

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總成本涉及到房企各個(gè)部門，各個(gè)部門人員缺乏責(zé)任意識(shí)，成本管控成為被動(dòng)，即使出現(xiàn)問(wèn)題也難以追究當(dāng)事人責(zé)任。甚至有部分人認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的控制成本是預(yù)算部門和財(cái)務(wù)部門的事，根本沒(méi)有意識(shí)到要參與其中。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)性較強(qiáng)，實(shí)踐要求高。專業(yè)技術(shù)性人才仍不夠充足，多元化業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)與管理人才存在空缺，資本運(yùn)作人才存在明顯短板?，F(xiàn)有的人才還無(wú)法滿足需要，特別是高級(jí)專業(yè)技術(shù)人才、高新技術(shù)人才、高層經(jīng)驗(yàn)管理人才和高級(jí)金融、法律、財(cái)務(wù)人才嚴(yán)重短缺。

3.缺乏全過(guò)程成本管理

一個(gè)項(xiàng)目要全面完成分成幾個(gè)階段：決策、設(shè)計(jì)、建設(shè)、完工、營(yíng)銷等。項(xiàng)目決策是項(xiàng)目的先行者，有些房企在沒(méi)有對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行充分的調(diào)研結(jié)果就盲目投資，結(jié)果不想而知。設(shè)計(jì)階段公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)隨意性強(qiáng)，主要是項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案評(píng)審與對(duì)策都是公司技術(shù)部門對(duì)接，項(xiàng)目部和財(cái)務(wù)部幾乎不參與，導(dǎo)致設(shè)計(jì)過(guò)程缺乏監(jiān)督，時(shí)常變更，造成項(xiàng)目返工或延期，增加工程成本和融資成本，期間費(fèi)用隨之增加，導(dǎo)致不必要的損失。建設(shè)階段缺乏完善的合同管理，執(zhí)行效率低。項(xiàng)目隨意增補(bǔ)合同，超支預(yù)算，大大增加項(xiàng)目成本。項(xiàng)目成本預(yù)算失控，項(xiàng)目成本預(yù)算失控，項(xiàng)目利潤(rùn)大打折扣，甚至虧損。項(xiàng)目完工階段對(duì)于工程款項(xiàng)的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)價(jià)依據(jù)、結(jié)算方法缺乏一定的重視，缺乏一定的法律保障，給企業(yè)帶來(lái)諸多癮性損失。營(yíng)銷階段眾多房企營(yíng)銷策略措施未到位，達(dá)不到營(yíng)銷預(yù)期的結(jié)果。對(duì)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)所需成本預(yù)估不全面盲目投資，造成項(xiàng)目成本的提高，遠(yuǎn)超過(guò)目標(biāo)成本。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的幾點(diǎn)建議

1.增強(qiáng)全成本管控意識(shí)，建立和完善現(xiàn)代成本管理體系

為提高成本管理控制水平，有效降低成本，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所涉及的成本進(jìn)行精細(xì)化的預(yù)測(cè)，確定目標(biāo)成本。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本不再只是局限在項(xiàng)目施工層面，而應(yīng)從整個(gè)公司視角，考慮整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，還應(yīng)該考慮營(yíng)銷費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的管理，將單一的工程視角成本管控上升到企業(yè)層面的全成本管控上來(lái)。

（1）取得土地的管控。在房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地一旦到手，其土地成本就基本確定，直至項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成，該成本一般也不會(huì)有較大變化。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拍地時(shí)，應(yīng)考慮方方面面，分析準(zhǔn)確。在地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)允許條件下，盡量建高層（高層容積率比多層容積率高），設(shè)定容積率，間接降低土地成本。取得土地不是便宜就好，我市地價(jià)區(qū)間為少則336元/㎡，多則3450元/㎡ ，相差近10倍，故取得土地時(shí)應(yīng)該考慮目標(biāo)地塊所在地附近是否有公交車站，交通是否便利；水、電、管道燃?xì)?、通訊線路是否暢通；環(huán)境是否達(dá)標(biāo)，生活垃圾和生活污水是否能正常處置和處理；建筑場(chǎng)地?zé)o電磁輻射危害和危險(xiǎn)源等等，在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，還應(yīng)對(duì)該土地進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估，綜合考慮自身的費(fèi)用承受額度，項(xiàng)目可投資規(guī)模，最大需一次性投入多少，項(xiàng)目未來(lái)收入多少，通過(guò)數(shù)據(jù)分析計(jì)算企業(yè)所能承受的價(jià)格底線，實(shí)現(xiàn)企業(yè)對(duì)土地成本的控制。endprint

（2）建安成本。首先是前期工程費(fèi)的控制，關(guān)鍵在于勘察設(shè)計(jì)費(fèi)。前期報(bào)建及立項(xiàng)部分，可控成分少，基本是按計(jì)劃施工面積及既定的比率預(yù)征的。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)是開(kāi)發(fā)的前提和基礎(chǔ)，通過(guò)設(shè)計(jì)確定項(xiàng)目的框架，即項(xiàng)目的規(guī)模和目標(biāo)成本。設(shè)計(jì)費(fèi)雖只占建設(shè)全部費(fèi)用的1%左右，但影響到項(xiàng)目的成本高達(dá)80%左右。事前策劃-做好項(xiàng)目可行性研究，強(qiáng)調(diào)目標(biāo)成本的投入產(chǎn)出比，確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)框架大綱；事中控制-在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，控制整個(gè)項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都在既定的目標(biāo)成本范圍左右；事后核算-審視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)大綱制定的科學(xué)性、合理性、各項(xiàng)指標(biāo)的完成情況，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、查找漏洞，為公司后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供參考數(shù)據(jù)。其次是建筑安裝工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套等的管控，工程建設(shè)費(fèi)約占開(kāi)發(fā)總成本的60%左右，所占份額大所管控的內(nèi)容稍多點(diǎn)。施工合同是這階段管控的依據(jù)，同時(shí)還得注重質(zhì)量、安全、進(jìn)度的管控。一般參照當(dāng)?shù)貥?biāo)桿企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)桿來(lái)管控本企業(yè)的項(xiàng)目成本。再就是開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用及借款費(fèi)用的管控：借款費(fèi)用是指符合資本化條件的借款費(fèi)用。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)應(yīng)控制在成本的1%以內(nèi)。借款費(fèi)用應(yīng)控制在土地增值稅清算允許扣除比率5%之內(nèi)。管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用的管控：土地增值稅清算時(shí)按5%抵扣，所以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)費(fèi)用應(yīng)控制在5%以內(nèi)。

2.增強(qiáng)全員成本意識(shí)，正確定崗定員，簽訂責(zé)任制

全員成本管理意味著成本管理的權(quán)責(zé)范圍進(jìn)一步延伸，要求成本部門與其他部門進(jìn)行充分的溝通協(xié)作，建立相互制衡、約束和協(xié)調(diào)機(jī)制，強(qiáng)化崗位責(zé)任制，推動(dòng)全員參與成本管控。項(xiàng)目拓展部核心職能是國(guó)家政策和行業(yè)信息收集，土地儲(chǔ)備計(jì)劃，項(xiàng)目信息跟進(jìn)，項(xiàng)目可研、立項(xiàng)、土地取得等；前期設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)報(bào)批報(bào)建、產(chǎn)品研發(fā)、設(shè)計(jì)管理、定型定板、技術(shù)支持；成本招采部負(fù)責(zé)目標(biāo)成本、責(zé)任成本、動(dòng)態(tài)成本、成本結(jié)算、成本后估算、成本數(shù)據(jù)庫(kù)管理、合約管理、采購(gòu)策劃、供應(yīng)商管理等；工程管理部負(fù)責(zé)工程體系建設(shè)、施工管理等；營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷策劃、宣傳推廣、銷售管理、招商管理、客戶管理、權(quán)證辦理等；財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)全面預(yù)算、資金管理、稅務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)分析、資產(chǎn)管理、統(tǒng)計(jì)管理等；綜合人事部要完善獎(jiǎng)懲制度，充分調(diào)動(dòng)全員成本控制積極性。加強(qiáng)部門間約束與監(jiān)督，整合公司資源與智能，減少部門運(yùn)行成本。以人為本的管理，是指在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中要以人為管理工作的出發(fā)點(diǎn)和中心，樹(shù)立以人為中心的管理概念。房地產(chǎn)行業(yè)不是人人都可以做好的，要想企業(yè)做好做強(qiáng)，就必須重視人才。人才管理，以激活存量人才，引入增量人才，加快人才培養(yǎng)三方面出發(fā)，打造高專業(yè)高效率的人才隊(duì)伍，為公司的發(fā)展出謀劃策。

3.加強(qiáng)全過(guò)程成本管控，優(yōu)化公司成本管控流程

全過(guò)程成本管控須覆蓋項(xiàng)目決策階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階段、完工驗(yàn)收階段、營(yíng)銷階段等全過(guò)程的管控。俗話說(shuō)，萬(wàn)事開(kāi)頭難，有錢好辦事。房企要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目首要條件是要有一定的自有資金，取得一定的土地資源。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估測(cè)算分析，進(jìn)行項(xiàng)目的可行性分析研究，怎樣才能創(chuàng)造更多的效益，在此基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)。決策后就是設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行施工圖限額設(shè)計(jì)。建設(shè)階段，企業(yè)應(yīng)對(duì)合同進(jìn)行全方位多時(shí)段的動(dòng)態(tài)管理。完工驗(yàn)收應(yīng)嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)合同工程量等進(jìn)行，增補(bǔ)的超支的必須履行嚴(yán)格的程序。2017年，最新合同法第十六章，對(duì)建設(shè)工程合同有很詳細(xì)的規(guī)定。無(wú)規(guī)劃不合同。為避免合同糾紛給單位造成損失，為避免項(xiàng)目成本大大超出目標(biāo)成本，房地產(chǎn)公司有必要規(guī)范公司的合同管理。使施工過(guò)程中可能出現(xiàn)的各種情況及工程結(jié)算的操作有法可依，有章可循。營(yíng)銷階段也很重要，存量資產(chǎn)大都是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未出售房產(chǎn)，直接影響資金回籠，變相的增加了項(xiàng)目的融資成本。

總之，從當(dāng)前標(biāo)桿房企成本管理實(shí)踐和行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，未來(lái)房企必須重視成本管理，追求成本結(jié)構(gòu)的最優(yōu)化，從成本管理中保效益，才能穩(wěn)步增長(zhǎng)。

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