尹華群

摘要：成都市溫江區(qū)在城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交付使用以及管理過(guò)程中，因開發(fā)企業(yè)資金問(wèn)題、經(jīng)營(yíng)和銷售問(wèn)題、物業(yè)管理問(wèn)題等引發(fā)的矛盾糾紛和群體性事件嚴(yán)重?fù)p害了群眾的切身利益，也給政府工作造成巨大壓力和負(fù)面影響。通過(guò)對(duì)主要問(wèn)題的分析，提出幾點(diǎn)對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；矛盾糾紛；對(duì)策建議

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：C

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）01-0050-54 收稿日期：2017-12-09

近年來(lái)，成都市溫江區(qū)已進(jìn)入城市化進(jìn)程的迅速發(fā)展期，房地產(chǎn)作為城市發(fā)展的物質(zhì)載體和城市建設(shè)資金重要來(lái)源的產(chǎn)業(yè)，在其中扮演著十分重要的角色。一個(gè)個(gè)舊城改造項(xiàng)目的實(shí)施、新建商品房住宅小區(qū)建成銷售并交付使用，不僅滿足了群眾日益提高的居住要求，而且提升了區(qū)域的城市形象。但是，在城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交付使用以及管理過(guò)程中，伴隨而來(lái)的因開發(fā)企業(yè)資金問(wèn)題、經(jīng)營(yíng)和銷售問(wèn)題、物業(yè)管理問(wèn)題等引發(fā)的矛盾糾紛和群體性事件不斷出現(xiàn)且呈多發(fā)態(tài)勢(shì)，不僅嚴(yán)重?fù)p害了群眾的切身利益，也給政府工作造成巨大壓力和負(fù)面影響。

1存在的主要問(wèn)題及原因

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)區(qū)從業(yè)門檻過(guò)低

成都市溫江區(qū)與其他地方一樣，對(duì)進(jìn)入?yún)^(qū)域?qū)嵤┓康禺a(chǎn)開發(fā)的企業(yè)沒(méi)有設(shè)定準(zhǔn)入機(jī)制。從上世紀(jì)90年代末到目前，先后有199家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在溫江區(qū)開展過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，其中一級(jí)和二級(jí)資質(zhì)僅20家，占10%，三四級(jí)資質(zhì)69家，占34%，其余均為暫定資質(zhì)甚至是兼營(yíng)商，而其中本地企業(yè)僅10家，占5%。這種過(guò)低的入市門檻導(dǎo)致從業(yè)企業(yè)水平參差不齊，一些企業(yè)僅是湊夠拍賣土地的資金便“匆忙”進(jìn)區(qū)開建，往往缺經(jīng)驗(yàn)、缺管理、缺技術(shù)、缺資金，這種“先天不足”的開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目，往往抵御風(fēng)險(xiǎn)能力很弱，一有異常就會(huì)引發(fā)停工、“爛尾”。

1.2建設(shè)單位過(guò)度融資

部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金實(shí)力弱，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力差，項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中只能大量依靠信貸，往往通過(guò)委托貸款、信托計(jì)劃、民間借貸等方式多渠道過(guò)度融資；通過(guò)股東借款、其他應(yīng)付款、挪用信貸資金等方式充當(dāng)資本金；通過(guò)項(xiàng)目土地抵押、在建工程抵押、內(nèi)部員工按揭套貸等方式籌集資金，甚至通過(guò)這種大大超過(guò)項(xiàng)目本身需求規(guī)模的融資方式騰挪資金開發(fā)新的項(xiàng)目或轉(zhuǎn)投其他產(chǎn)業(yè)，一旦遇到行業(yè)、市場(chǎng)、政策出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)就容易出現(xiàn)資金鏈斷裂，項(xiàng)目停工、“爛尾”。

1.3銀行對(duì)項(xiàng)目資金監(jiān)管不到位

按照現(xiàn)行的《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》，商品房預(yù)售資金由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選定的銀行履行監(jiān)管職責(zé)，但由于監(jiān)管銀行多數(shù)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在合作和利益關(guān)系，一些銀行并未按規(guī)定切實(shí)履行監(jiān)管職責(zé)。加之部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金不足，盲目擴(kuò)大追求規(guī)模效應(yīng)，在銀行監(jiān)管較松的情況下甚至在銀行的協(xié)助下挪用預(yù)售資金開發(fā)新項(xiàng)目或做他用，一旦遇到項(xiàng)目進(jìn)度延后或回款問(wèn)題，資金緊張或斷裂的危機(jī)便迅速反映到項(xiàng)目上，給購(gòu)房業(yè)主帶來(lái)極大風(fēng)險(xiǎn)。

1.4開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理涉及《城市房地產(chǎn)管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《廣告法》《合同法》等多項(xiàng)法規(guī)和規(guī)章制度，實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往為了追求利益和影響面，“打擦邊球”甚至鋌而走險(xiǎn)違反相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行開發(fā)和銷售。而房管部門在房地產(chǎn)開發(fā)中處于管理的末端，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要求僅能從其辦理預(yù)售時(shí)方介入管理、服務(wù)，話語(yǔ)權(quán)不高，且涉及企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題，往往需要相關(guān)部門同時(shí)發(fā)力方能見(jiàn)效。

1.5車位租售定價(jià)機(jī)制不健全

2014年12月17日，國(guó)家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于放開部分服務(wù)價(jià)格意見(jiàn)的通知》（發(fā)改價(jià)格〔2014〕2755號(hào)），放開了住宅小區(qū)車位租售價(jià)格。至此，住宅小區(qū)車位租售由政府指導(dǎo)下的半市場(chǎng)行為轉(zhuǎn)變?yōu)榧兪袌?chǎng)行為。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，放開車位租售價(jià)格，有利于發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，促進(jìn)與此相關(guān)的服務(wù)行業(yè)發(fā)展，而要發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用的前提條件是保障市場(chǎng)公平。由于放開價(jià)格后，市場(chǎng)沒(méi)有適應(yīng)期和過(guò)渡期，加之與此相關(guān)的部門沒(méi)有及時(shí)跟進(jìn)配套措施，導(dǎo)致車位及其服務(wù)的提供方和消費(fèi)方市場(chǎng)地位不平等、市場(chǎng)行為不規(guī)范等一系列問(wèn)題，在車位租售定價(jià)方面沒(méi)有成熟、規(guī)范和雙方認(rèn)可的機(jī)制，往往形成尖銳矛盾。

1.6物業(yè)管理中權(quán)責(zé)不明晰

理順權(quán)責(zé)是搞好管理減少矛盾的基礎(chǔ)。從以往發(fā)生的物業(yè)管理糾紛案例分析，引發(fā)糾紛的主要原因是物業(yè)管理權(quán)責(zé)不明晰：一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)“對(duì)誰(shuí)負(fù)責(zé)”問(wèn)題沒(méi)有得到很好地解決；另一方面，也正是因?yàn)闄?quán)責(zé)不清，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)的職責(zé)認(rèn)識(shí)不清，錯(cuò)誤地把一些應(yīng)由社區(qū)承擔(dān)的社會(huì)保障職能，應(yīng)由政府行政部門承擔(dān)的社會(huì)治安職能，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的建設(shè)質(zhì)量與保修責(zé)任，應(yīng)由水、電、氣以及公交等公用事業(yè)企業(yè)承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)管理職能等都誤以為是物業(yè)管理的事情，一旦發(fā)生問(wèn)題就會(huì)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)追究責(zé)任，造成不必要的矛盾糾紛。

1.7社會(huì)動(dòng)員不到位，法律意識(shí)不深入

為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，國(guó)家出臺(tái)了一系列法律法規(guī)，形成了較完備的法律法規(guī)體系，這些法律法規(guī)的專業(yè)性比較強(qiáng)，其中的一些法律術(shù)語(yǔ)老百姓一般不容易接觸到，理解起來(lái)也有一定難度。因此，這些法律法規(guī)的宣傳大多在業(yè)內(nèi)進(jìn)行，較少組織貼近群眾的宣傳活動(dòng)，造成群眾宣傳缺失，購(gòu)房者甚至不清楚自己有哪些權(quán)利和義務(wù)，因而不能對(duì)開發(fā)銷售進(jìn)行有效監(jiān)督，等到事后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，往往已造成無(wú)法挽回的后果，形成很難化解的矛盾糾紛。

2對(duì)策與建議

房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾糾紛的多發(fā)性、復(fù)雜性和尖銳性，要求房管及其相關(guān)管理部門必須堅(jiān)持預(yù)防為主、疏防并重的原則，綜合施策、系統(tǒng)推進(jìn)，針對(duì)涉房矛盾糾紛的癥結(jié)形成“組合拳”，方能有效化解存量矛盾，防止新增矛盾。

2.1把好“準(zhǔn)售”門檻endprint

按現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，企業(yè)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的方式是參與國(guó)土部門組織的公開“招拍掛”。而參與“招拍掛”沒(méi)有太多的資質(zhì)條件和資產(chǎn)條件要求，只要在熔斷機(jī)制內(nèi)，即按價(jià)高者得的原則拍賣，因此沒(méi)有嚴(yán)格的準(zhǔn)入條件限制。由于準(zhǔn)入條件低，就不可避免會(huì)出現(xiàn)一些實(shí)力小、資金薄的“冒險(xiǎn)淘金”企業(yè)涌入。管理部門雖然不能硬性提高準(zhǔn)入條件，但可以通過(guò)前期宣傳、洽談等讓知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)知曉和參與，同時(shí)可以提高“準(zhǔn)售”條件保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益。

2.2強(qiáng)化開發(fā)企業(yè)融資監(jiān)管

實(shí)施預(yù)警管理，對(duì)前期已經(jīng)暴露出不穩(wěn)定因素的開發(fā)企業(yè)，可以制定一套特殊的更加嚴(yán)格的監(jiān)管措施，明確特殊監(jiān)管啟動(dòng)條件，如發(fā)現(xiàn)企業(yè)資金明顯緊張、工程進(jìn)度滯緩的項(xiàng)目，在辦理預(yù)售許可時(shí)可要求企業(yè)必須制定詳細(xì)的施工計(jì)劃報(bào)建設(shè)管理部門備案，由建設(shè)管理部門跟蹤督促；對(duì)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管銀行縮小選擇范圍，要求其必須選擇區(qū)內(nèi)的銀行作為其監(jiān)管銀行，強(qiáng)化銀行的監(jiān)管意識(shí)和責(zé)任，最大可能限制企業(yè)違規(guī)使用預(yù)售資金；同時(shí)不允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的房屋存在在建工程抵押，防止因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不及時(shí)解除抵押而造成購(gòu)房人無(wú)法網(wǎng)簽備案等情況。

2.3強(qiáng)化資金監(jiān)管

一是加強(qiáng)民工工資支付保證金監(jiān)管，防范拖欠民工工資引發(fā)矛盾；二是加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，防止預(yù)售資金被挪用或“卷款跑路”造成資金鏈斷裂形成“爛尾”；三是加強(qiáng)備案資料審查，從實(shí)行商品房買賣合同窗口審查備案制度開始，在受理開發(fā)企業(yè)的備案申請(qǐng)時(shí)，除交易事實(shí)、購(gòu)房資格審查方面的資料外，對(duì)尚未竣工驗(yàn)收的項(xiàng)目，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及監(jiān)管銀行提供將預(yù)售款存入監(jiān)管賬戶的證明材料，嚴(yán)格要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定、按程序?qū)㈩A(yù)售款足額納入監(jiān)管范圍，降低后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.4規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為

一是規(guī)范商品房銷售宣傳行為，可規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前期宣傳及開盤銷售前，須由區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局對(duì)項(xiàng)目宣傳廣告內(nèi)容、項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)沙盤、宣傳資料、宣傳片及廣告語(yǔ)進(jìn)行審查，宣傳內(nèi)容要如實(shí)反映項(xiàng)目情況；二是規(guī)范銷售行為，加強(qiáng)市場(chǎng)巡查，嚴(yán)厲打擊違法開發(fā)、炒作制造假象、捂盤惜售、違規(guī)漲價(jià)、違規(guī)收取手續(xù)費(fèi)、惡意欺騙消費(fèi)者、擅自改變小區(qū)規(guī)劃、小區(qū)配套設(shè)施和公用場(chǎng)所用途等擾亂房產(chǎn)市場(chǎng)行為，確保消費(fèi)者合法權(quán)益；三是保障消費(fèi)者知情權(quán)、選擇權(quán)；四是規(guī)范銷售合同。

2.5優(yōu)化驗(yàn)收程序

一是對(duì)涉及房地產(chǎn)的法律法規(guī)進(jìn)行梳理，認(rèn)真研究法律條文，理清法律法規(guī)之間的聯(lián)系，按法律法規(guī)規(guī)定排好規(guī)劃、消防、建設(shè)、環(huán)保、綠化等方面的驗(yàn)收順序，作好法律法規(guī)的銜接；二是梳理已發(fā)生過(guò)的涉房矛盾糾紛，分析哪些矛盾糾紛可以通過(guò)嚴(yán)格驗(yàn)收手續(xù)得到有效避免，從而豐富完善驗(yàn)收內(nèi)容；三是建立聯(lián)合驗(yàn)收機(jī)制。

2.6加強(qiáng)價(jià)格指導(dǎo)

一是加強(qiáng)商品房銷售價(jià)格指導(dǎo)，嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)政策，按政策規(guī)定核定預(yù)售價(jià)范圍，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)私自漲價(jià)、變相漲價(jià)行為；二是加強(qiáng)車位租售價(jià)格指導(dǎo)；三是加強(qiáng)物業(yè)價(jià)格指導(dǎo)。

2.7健全物業(yè)管理體系

一是明確權(quán)責(zé)，應(yīng)該對(duì)物業(yè)管理的權(quán)責(zé)進(jìn)行再明晰，要將物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、市政管理、社區(qū)管理權(quán)責(zé)進(jìn)一步理清，推進(jìn)物業(yè)服務(wù)陽(yáng)光化；二是厘清關(guān)系，特別要厘清房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主之間的關(guān)系，解決物業(yè)“對(duì)誰(shuí)負(fù)責(zé)”問(wèn)題；三是完善制度，在落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的基礎(chǔ)上，根據(jù)新形勢(shì)新問(wèn)題和對(duì)矛盾糾紛的研判，細(xì)化制定物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則，強(qiáng)化與社區(qū)管理的聯(lián)動(dòng)，全方位規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為、調(diào)價(jià)行為，切實(shí)做到有章可循。

2.8建立聯(lián)調(diào)聯(lián)處聯(lián)檢制度

一是建立房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域涉及部門聯(lián)席會(huì)議制度并定期召開會(huì)議，為相關(guān)部門就相關(guān)問(wèn)題協(xié)調(diào)溝通和全面掌握開發(fā)建設(shè)情況提供平臺(tái)，為政府領(lǐng)導(dǎo)提供決策依據(jù)；二是構(gòu)建聯(lián)動(dòng)工作格局，強(qiáng)化部門聯(lián)動(dòng)，著力提升工作實(shí)效，與公安、法院、發(fā)改、工商、建設(shè)、稅務(wù)等部門聯(lián)動(dòng)，抓好市場(chǎng)糾紛、拖欠民工工資、欠繳稅款、停車費(fèi)漲價(jià)等問(wèn)題的預(yù)防、調(diào)處工作；三是強(qiáng)化矛盾糾紛聯(lián)處，制定聯(lián)處預(yù)案；四是開展聯(lián)合執(zhí)法，定期開展聯(lián)合執(zhí)法檢查，全范圍、多角度發(fā)現(xiàn)和分析問(wèn)題，把矛盾糾紛消除在萌芽狀態(tài)。

2.9推行負(fù)面清單管理

建立誠(chéng)信監(jiān)督機(jī)制，推行負(fù)面清單管理，可以通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)等組織開展誠(chéng)信評(píng)級(jí)活動(dòng)，行業(yè)主管部門可以建立矛盾糾紛責(zé)任負(fù)面清單，對(duì)故意侵害消費(fèi)者全法者權(quán)益的企業(yè)，及時(shí)向社會(huì)披露，通過(guò)影響企業(yè)的社會(huì)信用促進(jìn)企業(yè)自律。

2.10深化普法宣傳擴(kuò)大社會(huì)監(jiān)督

通過(guò)法治宣傳周、舉辦展覽和業(yè)主講座、涉房法律法規(guī)進(jìn)社區(qū)等形式，借助網(wǎng)絡(luò)、電視、新媒體、手機(jī)等載體，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)法律犯規(guī)宣傳，對(duì)涉及權(quán)重切身利益、矛盾多發(fā)事項(xiàng)所涉的法律術(shù)語(yǔ)，耐心解釋，創(chuàng)新方式采取群眾聽(tīng)得懂的語(yǔ)言宣傳，使群眾真正知曉法律規(guī)定、了解法律要以，既能夠依據(jù)法律規(guī)定判定自己的訴求合理或是不合理，又能夠依據(jù)法律有效監(jiān)督，并運(yùn)用法律武器保護(hù)自己。endprint