，

(1.中國海洋大學(xué) 法政學(xué)院， 山東 青島 266100； 2.東北大學(xué) 文法學(xué)院， 遼寧 沈陽 110169)

隨著我國社會經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌與住房制度改革，住房問題成為事關(guān)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、社會和諧與政治穩(wěn)定的焦點問題，而住房政策作為政府解決住房問題的重要工具，成為社會政策體系中不可或缺的組成部分。住房問題的跨界性和時代性意味著住房政策必然具有復(fù)雜與動態(tài)發(fā)展的屬性。處于不斷變革之中的住房政策受到學(xué)術(shù)界的廣泛關(guān)注，由此形成了大量的學(xué)術(shù)成果。學(xué)者們的研究多以住房政策的特定問題為研究對象且以質(zhì)性研究為主，這些研究富有價值且頗具啟發(fā)性。然而，從宏觀層面對住房政策的研究概況進(jìn)行量化分析的研究相對匱乏，基于海量信息的定量研究對于確定研究進(jìn)展、梳理熱點主題、優(yōu)化研究方向意義重大。因此本文運(yùn)用CiteSpace可視化分析軟件，對2006～2016年住房政策研究的整體圖景加以呈現(xiàn)。在保證研究客觀性的前提下，對量化結(jié)果進(jìn)行質(zhì)性分析，探究研究熱點的內(nèi)涵與演化趨勢，以期為未來住房政策領(lǐng)域的研究提供參考。

一、數(shù)據(jù)來源與研究方法

(一)文獻(xiàn)庫的構(gòu)建

對住房政策研究領(lǐng)域進(jìn)行文獻(xiàn)量化統(tǒng)計的前提是構(gòu)建能夠代表學(xué)科發(fā)展的文獻(xiàn)庫。本文在樣本選取過程中限定文獻(xiàn)來源時段為2006～2016年，來源類別為CSSCI來源期刊(包含CSSCI期刊及其擴(kuò)展版)。對于文獻(xiàn)時段的限定是基于本文研究的目的——探究住房政策研究的熱點主題及其演化路徑，這一研究目的要求樣本選取不僅應(yīng)遵循即時性原則，也需保證一定的時間跨度；限定來源類別的目的是保證所選取的文獻(xiàn)具有較高代表性與權(quán)威性；而主題詞也應(yīng)相較于關(guān)鍵詞與篇名囊括的相關(guān)文獻(xiàn)更為全面。綜上考量后，具體檢索式設(shè)定為“主題詞”=“住房政策”and“時間跨度”=“2006—2016”and“來源類別”=“CSSCI”，這一檢索式下共得到1825條文獻(xiàn)記錄。為確保研究的科學(xué)性與準(zhǔn)確性，筆者根據(jù)文章篇名、摘要和關(guān)鍵詞對樣本進(jìn)行篩選，剔除新聞報道和紀(jì)實、通知公告、期刊征稿啟事等可能對研究造成干擾的文獻(xiàn)，最后保留1398篇文獻(xiàn)構(gòu)成研究的樣本庫。

(二)研究方法

本文借助信息可視化工具生成住房政策研究的科學(xué)知識圖譜，基于知識圖譜梳理研究熱點并厘清其動態(tài)演化路徑?？茖W(xué)知識圖譜表現(xiàn)為用一系列圖形顯示科學(xué)知識的發(fā)展過程與相互間的結(jié)構(gòu)關(guān)系〔1〕，近年來被廣泛應(yīng)用于社會科學(xué)領(lǐng)域的量化研究，依托知識圖譜分析住房政策領(lǐng)域的研究熱點具備可行性與合理性。自“科學(xué)知識圖譜”概念被提出以來，繪制知識圖譜的可視化工具紛至沓來〔2〕，其中由陳超美博士開發(fā)的CiteSpace可視化軟件〔3〕應(yīng)用尤為廣泛。CiteSpace軟件建立在系統(tǒng)的理論體系基礎(chǔ)之上，能夠進(jìn)行施引文獻(xiàn)分析與被引文獻(xiàn)分析〔4〕?；诒疚牡难芯磕康模x取CiteSpace軟件的施引文獻(xiàn)分析功能作為住房政策領(lǐng)域研究知識圖譜生成的主要方法。

二、研究主要過程及發(fā)現(xiàn)

(一)樣本文獻(xiàn)基本計量情況

對1398篇樣本文獻(xiàn)按照年份進(jìn)行數(shù)量統(tǒng)計，結(jié)果如圖1所示。從整體來看，住房政策領(lǐng)域在CSSCI來源期刊上的發(fā)文量呈“倒U”型，即發(fā)文量增長到特定點之后開始緩慢下降。具體而言，2012年之前該領(lǐng)域的發(fā)文量整體呈現(xiàn)出不斷攀升趨勢且在2012年達(dá)到最高峰，此后發(fā)文量緩慢下降且趨于穩(wěn)定。特定領(lǐng)域的發(fā)文數(shù)量在一定程度上能夠代表學(xué)術(shù)界在該領(lǐng)域的注意力，通過對圖1的關(guān)鍵節(jié)點進(jìn)行深入分析發(fā)現(xiàn)：影響學(xué)界注意力的兩大因素是問題與政策，如2008年“小峰值”的出現(xiàn)與次貸危機(jī)對住房領(lǐng)域產(chǎn)生的影響或存在相關(guān)關(guān)系；2010～2013年發(fā)文量持續(xù)較高與住房保障政策的嬗變密切聯(lián)系。

圖1 2006～2016年住房政策領(lǐng)域研究CSSCI來源期刊發(fā)文量

(二)機(jī)構(gòu)合作與作者合作分析

Wuchty等人通過大數(shù)據(jù)揭示，多個作者合作的論文其影響力明顯高于唯一作者的論文〔5〕。多位學(xué)者或機(jī)構(gòu)間的合作能夠產(chǎn)生更具影響力的研究成果，進(jìn)而推動其所在領(lǐng)域的研究發(fā)展。為探究住房政策研究領(lǐng)域的作者及機(jī)構(gòu)之間的合作關(guān)系，借助CiteSpace軟件對樣本文獻(xiàn)的合作作者及合作機(jī)構(gòu)進(jìn)行共現(xiàn)分析，設(shè)置“Node Types”為“Author+Institution”，閾值為“top30”，經(jīng)過MST(minimum spanning tree)圖譜修剪處理生成合作網(wǎng)絡(luò)圖譜。進(jìn)一步地，為使合作關(guān)系在圖譜中更明晰地顯示，在合作網(wǎng)絡(luò)圖譜的基礎(chǔ)上進(jìn)行聚類分析，最終形成較為理想的科學(xué)知識圖譜，如圖2所示①。圖譜的網(wǎng)絡(luò)節(jié)點數(shù)量②與連線數(shù)量分別為247和133。

圖2 住房政策領(lǐng)域研究合作機(jī)構(gòu)與合作作者共現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)圖譜

從整體來看，圖譜的網(wǎng)絡(luò)密度為0.0044，處于較低水平，這與圖譜呈現(xiàn)出的較為分散的特征相互印證，說明機(jī)構(gòu)或?qū)W者之間的學(xué)術(shù)合作匱乏，長此以往會導(dǎo)致住房政策領(lǐng)域的研究難以形成體系，亦會造成研究的重復(fù)性與低價值性。微觀剖析該圖譜可見：中國人民大學(xué)、清華大學(xué)、復(fù)旦大學(xué)、南京大學(xué)、武漢大學(xué)及上海財經(jīng)大學(xué)的節(jié)點較大且圍簇成團(tuán)的節(jié)點數(shù)量較多，說明這些機(jī)構(gòu)在住房政策領(lǐng)域的研究中處于核心地位。深究這些機(jī)構(gòu)對于住房政策領(lǐng)域的研究給予較高注意力的原因會發(fā)現(xiàn)，對該領(lǐng)域關(guān)注度較高的機(jī)構(gòu)多分布在北京、上海、南京、武漢等一二線城市，城市發(fā)展水平與商品房價格有一定正相關(guān)關(guān)系，且中低收入人群以及流動人口數(shù)量多，故一二線城市的住房問題更為突出，體現(xiàn)了學(xué)術(shù)研究與社會問題的緊密聯(lián)系；同時分析發(fā)文量較高的二級機(jī)構(gòu)涉及的領(lǐng)域可得出結(jié)論：住房政策研究的學(xué)科背景較為廣泛，公共管理、經(jīng)濟(jì)學(xué)甚至地理科學(xué)領(lǐng)域的機(jī)構(gòu)均有較高的發(fā)文量，說明該領(lǐng)域研究具有跨學(xué)科的融合性質(zhì)。觀察圖2也可發(fā)現(xiàn)，在對住房政策進(jìn)行研究的學(xué)者中，陳杰、鄭思齊、劉洪玉、易憲容與呂萍研究成果頗豐，是該領(lǐng)域的高產(chǎn)作者。

(三)關(guān)鍵詞共現(xiàn)分析

1.高頻關(guān)鍵詞的提取與篩選

大數(shù)據(jù)背景下梳理研究熱點及其演化路徑的載體通常為主題詞或關(guān)鍵詞，考慮到國內(nèi)學(xué)術(shù)文獻(xiàn)多以關(guān)鍵詞作為文獻(xiàn)特征，本文選取文獻(xiàn)關(guān)鍵詞作為研究載體。通過對關(guān)鍵詞進(jìn)行聚類分析確定住房政策研究領(lǐng)域的熱點主題，是本文研究的主要任務(wù)之一。保證聚類分析結(jié)果準(zhǔn)確性的前提是對關(guān)鍵詞進(jìn)行準(zhǔn)確地提取與篩選。

借助CiteSpace軟件的關(guān)鍵詞共現(xiàn)分析中節(jié)點信息查詢的功能，對樣本文獻(xiàn)的關(guān)鍵詞進(jìn)行頻次與中心性統(tǒng)計。經(jīng)過前期測試最終選定聚類結(jié)果最為合理的一組參數(shù)設(shè)置：Slice Length=2③，Selection Criteria為“Top50 per slice”④。在對關(guān)鍵詞進(jìn)行初步提取的基礎(chǔ)上合并同義詞，如“經(jīng)濟(jì)適用住房”和“經(jīng)濟(jì)適用房”、“公租房”和“公共租賃住房”等；剔除對本研究無實際意義的詞語，如“住房”，最終以7為閾值得到36個高頻關(guān)鍵詞代表住房政策領(lǐng)域的研究熱點，見表1。

表1 住房政策領(lǐng)域研究文獻(xiàn)高頻關(guān)鍵詞統(tǒng)計結(jié)果

2.關(guān)鍵詞共現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)圖譜

圖3 住房政策領(lǐng)域研究關(guān)鍵詞共現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)圖譜

在對關(guān)鍵詞進(jìn)行提取與篩選的基礎(chǔ)上，再次運(yùn)行CiteSpace軟件⑤，運(yùn)算結(jié)束后點擊“Visualize”生成關(guān)鍵詞共現(xiàn)圖譜，如圖3所示。圖譜中的每一個節(jié)點分別代表一個關(guān)鍵詞，節(jié)點越大，表示該關(guān)鍵詞出現(xiàn)的頻率越高。節(jié)點之間的連線表示關(guān)鍵詞之間的共現(xiàn)情況，線條粗細(xì)表示共現(xiàn)頻率的高低，線條顏色深淺表示共現(xiàn)年份〔6〕。該共現(xiàn)圖譜的節(jié)點數(shù)目為181個，連線數(shù)量為249條，網(wǎng)絡(luò)密度為0.0153。結(jié)合高頻關(guān)鍵詞統(tǒng)計表與共現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)圖譜可得出結(jié)論：房地產(chǎn)市場、住房保障、保障性住房及公租房等是住房政策研究領(lǐng)域的核心關(guān)鍵詞。

(四)聚類分析

聚類分析(Cluster Analysis)是依據(jù)事物本身特性對分類問題進(jìn)行定量研究的一種多元統(tǒng)計分析方法。對住房政策領(lǐng)域研究文獻(xiàn)的關(guān)鍵詞進(jìn)行聚類分析，對于挖掘研究熱點、呈現(xiàn)知識結(jié)構(gòu)具有重要意義。在關(guān)鍵詞共現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)圖譜的基礎(chǔ)上，點擊“Find clusters”對關(guān)鍵詞進(jìn)行聚類，從關(guān)鍵詞中提取聚類的自動命名標(biāo)簽，選擇“LLR”為聚類命名抽取的方法，經(jīng)過聚類結(jié)果的不斷優(yōu)化最終形成關(guān)鍵詞聚類圖譜，如圖4所示。一般認(rèn)為Modularity值⑥大于0.3時得到的網(wǎng)絡(luò)社團(tuán)結(jié)構(gòu)是顯著的〔7〕，該聚類圖譜的Modularity值為0.6243,聚類效果較為理想。

經(jīng)過自動聚類后的關(guān)鍵詞大致被歸為六類：經(jīng)濟(jì)適用房、房地產(chǎn)市場、新加坡、住房價格、房價收入比以及土地財政。系統(tǒng)是依據(jù)一定的算法對聚類標(biāo)簽自動加以命名，這一方式保證了研究的客觀性與科學(xué)性。同時為更系統(tǒng)地呈現(xiàn)各研究熱點的內(nèi)部知識結(jié)構(gòu)，經(jīng)過請教多名住房政策研究領(lǐng)域的專家，將七個類團(tuán)進(jìn)行進(jìn)一步地歸整：“#1房地產(chǎn)市場”、“#3住房價格”與“#4房價收入比”并為“房地產(chǎn)政策”；“#0經(jīng)濟(jì)適用房”與“#2新加坡”合并為“住房保障政策”；將“#5農(nóng)民工”和“#6土地財政”規(guī)范化地命名為“農(nóng)民工住房問題”與“政府行為及政府責(zé)任”。結(jié)合客觀分類與主觀判別，最終確定住房政策領(lǐng)域的四大研究主題：房地產(chǎn)政策、住房保障政策、農(nóng)民工住房問題與政府行為及政府責(zé)任。

圖4 住房政策領(lǐng)域研究關(guān)鍵詞聚類分析圖譜

三、住房政策領(lǐng)域研究的熱點主題

通過可視化的知識圖形及序列化的知識譜系，可顯示住房政策領(lǐng)域的研究熱點及其復(fù)雜關(guān)系，直觀地呈現(xiàn)出研究的整體概貌。在此基礎(chǔ)上，本文結(jié)合樣本庫中相關(guān)的高被引文獻(xiàn)，分析四大熱點主題的內(nèi)涵及研究態(tài)勢。

(一)房地產(chǎn)政策

房地產(chǎn)業(yè)是我國的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局，而我國房地產(chǎn)市場的政策效應(yīng)由于其產(chǎn)業(yè)起步階段的不成熟性表現(xiàn)得更為突出，政策因素已經(jīng)并正在決定著房地產(chǎn)市場的基本走向〔8〕，房地產(chǎn)政策的重要性與戰(zhàn)略性不言而喻。從聚類圖譜中可以看出，這一主題的高頻關(guān)鍵詞數(shù)量較多，說明學(xué)界對房地產(chǎn)政策有著較高的關(guān)注度。結(jié)合圖4確定房地產(chǎn)市場、商品房價格、住房支付能力及影響因素是該類主題的核心關(guān)鍵詞。在大量閱讀并充分理解文獻(xiàn)庫中相關(guān)高被引文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，嘗試通過圖5來解釋學(xué)者們研究房地產(chǎn)政策的總體邏輯：政府主要通過經(jīng)濟(jì)手段和行政手段等房地產(chǎn)政策干預(yù)消費(fèi)者及開發(fā)商行為，進(jìn)而從需求側(cè)和供給側(cè)調(diào)控房地產(chǎn)市場；同樣房地產(chǎn)市場以價格的形式將信息傳遞給消費(fèi)者和開發(fā)商，消費(fèi)者對這一信息作出反應(yīng)并以住房支付能力為信息載體將這一反應(yīng)傳遞至政府，政府根據(jù)這一信息調(diào)整房地產(chǎn)政策。學(xué)界有關(guān)房地產(chǎn)政策的研究，大多內(nèi)含于上述研究邏輯之中，而根據(jù)聚類分析知識圖譜中體現(xiàn)出的核心關(guān)鍵詞可知，研究的重點主要在以下三個方面：商品房價格的影響因素、住房支付能力和政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段。

圖5 房地產(chǎn)政策領(lǐng)域研究總體邏輯

1.商品房價格影響因素研究

房價波動是政府調(diào)整房地產(chǎn)政策的風(fēng)向標(biāo)，商品房價格是由商品房的供給量與需求量間的關(guān)系決定的。然而我國房地產(chǎn)市場同時存在整體供給過剩與房價持續(xù)上漲兩種態(tài)勢，表明我國房價的影響因素并非僅僅是簡單的供求關(guān)系，故商品房價格的影響因素成為學(xué)者們競相探討的問題。況偉大教授利用經(jīng)濟(jì)學(xué)模型對房價的影響因素做過多次研究，科學(xué)地分析了房產(chǎn)稅(物業(yè)稅)、利率、預(yù)期、成本、投機(jī)、收入與人口等因素對房價產(chǎn)生的影響，最終得出結(jié)論：房價主要是由收入與人口決定的，房產(chǎn)稅(物業(yè)稅)能夠?qū)Ψ績r起到抑制作用但其效果具有地域差異性與局限性，預(yù)期、利率與投機(jī)對房價具有顯著性影響，而成本與房價的相關(guān)關(guān)系不顯著〔9～10〕。

2.住房支付能力

從聚類圖譜中可以看出，關(guān)鍵詞“住房支付能力”被自動歸類于“#0經(jīng)濟(jì)適用房”，即“住房支付能力”與住房保障政策聯(lián)系密切。這在某種程度上印證了圖5的研究邏輯，消費(fèi)者在特定房價水平下表現(xiàn)出的住房支付能力，推動著政府不斷完善住房政策。另一方面，“住房支付能力”與“房價收入比”等關(guān)鍵詞顯示出較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，故將住房支付能力在此一并予以討論。

住房支付能力的測定是這一熱點的重要研究方向，主要衡量方法有三種：剩余收入法，即通過比較家庭剩余收入與按揭年還款額之間的大小關(guān)系確定其住房支付能力〔11〕；房價收入比(PIR)，即市場居住單元的中間價格與中間家庭的年收入之比；住房可支付性指數(shù)(HAI)考察的是住宅市場中位數(shù)收入水平的家庭對中位數(shù)價格住宅的承受能力〔12〕。剩余收入法常被用于微觀層面的住房支付能力測定，后兩者適用于在宏觀層面衡量社會的整體房價水平。在此基礎(chǔ)上，住房支付能力這一指標(biāo)被廣泛應(yīng)用于保障性住房的準(zhǔn)入機(jī)制與退出機(jī)制、區(qū)域及階層間的比較及農(nóng)民工群體住房問題的界定當(dāng)中。

3.房地產(chǎn)調(diào)控

政府根據(jù)消費(fèi)者的住房消費(fèi)能力及房地產(chǎn)市場的總體運(yùn)行態(tài)勢，選擇特定的工具對房地產(chǎn)市場加以調(diào)控形成房地產(chǎn)政策。調(diào)控的工具主要有經(jīng)濟(jì)手段與行政手段，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)手段又可以分為貨幣政策與財政政策。諸多學(xué)者從宏觀層面探究貨幣政策對房地產(chǎn)市場所產(chǎn)生的影響，研究的最終結(jié)論也基本一致：貨幣政策可以顯著影響房價與房地產(chǎn)投資，進(jìn)而能夠有效地調(diào)控房地產(chǎn)市場。微觀層面，該領(lǐng)域的學(xué)者將關(guān)注的焦點聚集在利率、存準(zhǔn)率對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響上，絕大部分學(xué)者利用經(jīng)濟(jì)學(xué)模型證明了利率是房地產(chǎn)價格的格蘭杰原因，但影響效果并不顯著；而存準(zhǔn)率與房地產(chǎn)價格之間存在長期穩(wěn)定的正向均衡關(guān)系，對房地產(chǎn)價格的調(diào)控效應(yīng)顯著〔13～14〕。調(diào)控房地產(chǎn)市場的財政政策集中表現(xiàn)為稅收政策，所涉及的稅種主要有房產(chǎn)稅、交易稅與土地增值稅等。學(xué)界對于土地增值稅的爭論最大，有學(xué)者認(rèn)為征收土地增值稅可以有效地降低房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利和解決開發(fā)商囤積土地和房源的問題〔15〕，相對立的觀點是土地增值稅在長遠(yuǎn)的角度不適應(yīng)我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，應(yīng)予以取消〔16〕。而交易稅與房產(chǎn)稅能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格產(chǎn)生平抑作用成為共識，但對這種抑制作用程度的判斷不盡相同。

行政手段表現(xiàn)為政府采取帶有強(qiáng)制性的行政命令、指示和規(guī)定對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，不考慮房地產(chǎn)市場監(jiān)管等常規(guī)性政策，數(shù)量管制性質(zhì)的“限購令”是調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要行政手段。學(xué)者們對限購政策的探討主要從兩個角度入手：一是從府際關(guān)系的視角研究地方政府制定、執(zhí)行限購政策的行為。有學(xué)者通過實證分析得出“行政級別越高、GDP增長率越低、財政收支缺口越小的城市執(zhí)行限購政策的概率更高”的結(jié)論，并提出協(xié)調(diào)好中央與地方政府間的利益是住房限購政策切實實現(xiàn)其目標(biāo)的重要保證〔17〕。二是探究限購政策的實施效果。這方面的研究不僅僅局限于整體層面的政策效果研究，同時也有研究通過細(xì)分限購政策，如對戶籍和限購地域的區(qū)分，來研究不同限購政策的政策效果差異。

(二)住房保障政策

住房保障政策是政府為滿足中低收入群體的基本居住需要而提供的一項公共產(chǎn)品。隨著我國房價的持續(xù)高漲，住房保障逐漸成為住房政策領(lǐng)域的研究主題之一。從圖4可以看出，保障性住房、住房保障、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房是該主題的核心關(guān)鍵詞，新加坡作為聚類自動生成標(biāo)簽在住房保障領(lǐng)域研究中的地位不容忽視。

隨著我國社會經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的不斷變化，住房保障體系始終處于持續(xù)調(diào)整和不斷完善之中。在廉租房制度面臨著覆蓋面過小、實施不力、資金不足和資金來源不穩(wěn)定等方面的問題，經(jīng)濟(jì)適用房的社會保障性質(zhì)不明確且陷入了執(zhí)行與監(jiān)管困境的境況下〔18〕，住房保障新舊體制轉(zhuǎn)換的必要性日益凸顯，改革舊的以廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房為核心的住房保障體系，建立新的以公共租賃住房為核心的住房保障體系成為住房保障政策研究的潮流〔19〕。而在公租房制度實施伊始，該制度能否消除原有政策的大部分缺陷就成為該領(lǐng)域爭論的焦點〔20〕。此后，公租房租金定價受到學(xué)界關(guān)注。租金定價標(biāo)準(zhǔn)的實質(zhì)是公平與效率的平衡，學(xué)界爭論的焦點在于是否將租金定價市場化。有學(xué)者認(rèn)為公租房租金市場化的實質(zhì)是維護(hù)土地財政的既得利益，推卸住房保障責(zé)任，以勞動力的價值為租金確定的基礎(chǔ)才能真正發(fā)揮公租房的住房保障職能〔21〕。另一種觀點則是“市場定價為主”定價標(biāo)準(zhǔn)符合我國當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境〔22〕。住房公積金制度是住房保障體系非實物供給層面的核心，公積金增值是學(xué)界的主要關(guān)注點，學(xué)者們對增值路徑、增值收益分配等問題展開了深入研究。

新加坡建立了世界上覆蓋面最廣的公共住房制度，其經(jīng)驗受到住房保障領(lǐng)域?qū)W者的高度關(guān)注。對新加坡公共住房模式的研究以兩條邏輯線展開：一是對新加坡的具體住房政策加以描述并汲取其經(jīng)驗和教訓(xùn)；二是對使用“新加坡模式”解決我國住房問題進(jìn)行的可行性檢驗，將其住房政策與我國實際國情相結(jié)合，分析我國的住房制度如何借鑒新加坡模式。

(三)農(nóng)民工住房問題

農(nóng)民工市民化的實質(zhì)在于他們能獲得與市民同等的教育、文化、醫(yī)療、衛(wèi)生、交通等公共資源并融入城市生活，而住房絕不僅僅是遮風(fēng)避雨的物理空間，它還決定了農(nóng)民工的生活環(huán)境和社會交往空間，為農(nóng)民工獲得各種城市資源和公共服務(wù)，積累人力資本，融入主流社會提供機(jī)會。因此，住房是農(nóng)民工實現(xiàn)市民化的關(guān)鍵。圖4可見，農(nóng)民工、城鎮(zhèn)化、新生代農(nóng)民工、流動人口等關(guān)鍵詞構(gòu)成這一熱點主題的核心。

住房政策研究領(lǐng)域的學(xué)者大都承認(rèn)農(nóng)民工住房困境的存在。住房困境體現(xiàn)在居住環(huán)境惡劣和缺乏住房支付能力兩方面，這一困境形成的邏輯是個體理性選擇和結(jié)構(gòu)性因素共同作用的結(jié)果〔23〕。解決農(nóng)民工住房問題大致有以下四條路徑：一是逐步改革現(xiàn)有的戶籍制度來化解住房困境，農(nóng)民工住房政策的邏輯起點是附加在戶籍制上的城鄉(xiāng)二元體制結(jié)構(gòu)〔24〕；二是改革土地政策是解決其住房問題的必要途徑，解決農(nóng)民工住房問題的長期政策目標(biāo)是推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的土地制度改革，建立宅基地及農(nóng)村住房的自由交易市場〔25〕；三是將農(nóng)民工納入到住房保障體系中以保證農(nóng)民工的居住權(quán)；四是賦權(quán)于農(nóng)民工，面向農(nóng)民工建立“先租后售”的保障房制度，為其獲得城市資產(chǎn)和市民身份，直接打開了一條正規(guī)渠道，這一制度把解決住房問題的渠道轉(zhuǎn)換為建立公民財產(chǎn)〔26〕。農(nóng)民工住房問題的解決具有較強(qiáng)的正外部效應(yīng)，除去對農(nóng)民工自身產(chǎn)生的福利效應(yīng)及通過拉動消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極影響之外，還在均衡城鎮(zhèn)化發(fā)展方面發(fā)揮作用，有學(xué)者提出通過對流動人口采取差異化的住房政策，可以引導(dǎo)流動人口向中小城市聚集，從而提升中小城市規(guī)模，實現(xiàn)城鎮(zhèn)化的均衡發(fā)展〔27〕。

(四)政府行為及政府責(zé)任

住房政策作為一項準(zhǔn)公共產(chǎn)品，政府在政策的制定執(zhí)行中責(zé)任重大，政府行為及責(zé)任成為研究的聚焦點之一。圖4顯示，這一主題包括住有所居、住房權(quán)及房產(chǎn)稅等關(guān)鍵詞。進(jìn)一步歸類發(fā)現(xiàn)，政府在住房領(lǐng)域的責(zé)任及土地財政是學(xué)界研究這一主題的兩個切入點。

在政府角色及責(zé)任方面，政府應(yīng)該在住房領(lǐng)域調(diào)控中更多地扮演維持市場基本秩序和為被排斥在市場之外的中低收入群體提供住房權(quán)保障的角色〔28〕。住房權(quán)成為住房政策領(lǐng)域的高頻關(guān)鍵詞意味著住房話語體系實現(xiàn)了從“福利”到“權(quán)利”的轉(zhuǎn)變，政府解決住房問題不再被看做是一種社會福利，而是一種明確了的責(zé)任。

土地財政是地方政府以土地征用、開發(fā)和出讓為主的一種發(fā)展模式，這種模式具有較大爭議性。部分學(xué)者承認(rèn)當(dāng)前的土地財政模式所帶來的社會問題，同時也提出土地財政的存在有其合理性，甚至是必然性，不能簡單放棄土地財政〔29～30〕；同時亦有學(xué)者認(rèn)為房價高啟的根本原因就是土地財政，提出通過改變土地財政來控制國內(nèi)房價、促進(jìn)住房保障發(fā)展的思路。無論學(xué)者們對于土地財政在現(xiàn)階段存在的意義有何看法，毋容置疑的是，土地財政并非長久之策，必須通過改革稅制結(jié)構(gòu)逐步減緩地方政府對土地財政的依賴。換句話說，破解土地財政困難的治本方法在于重新確立一個地方主體稅種，而物業(yè)稅或者改良版后的房產(chǎn)稅能夠擔(dān)此重任〔31〕。但另一方面，房產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅的特殊性以及房地產(chǎn)市場的特殊復(fù)雜性，房產(chǎn)稅改革過程步履維艱，于是有學(xué)者提出房產(chǎn)稅缺少其未來成為地方稅主體稅種的基礎(chǔ)和前提〔32〕?？梢妼W(xué)者們除了關(guān)注房產(chǎn)稅所具備的調(diào)控房地產(chǎn)市場的功能外，對房產(chǎn)稅與土地財政的關(guān)系同樣給予了較高關(guān)注。由此看來，房產(chǎn)稅作為一項房地產(chǎn)調(diào)控政策，卻在圖4中被自動歸于“土地財政”一類是具有合理性的。

四、演化路徑分析

研究前沿即正在興起的研究理論趨勢和主題內(nèi)容，可以通過突然增加的專業(yè)術(shù)語(即突現(xiàn)詞)來表現(xiàn)〔7〕。CiteSpace軟件所具有的爆發(fā)性探測功能是探究特定領(lǐng)域研究熱點演化趨勢的強(qiáng)有力工具，在關(guān)鍵詞共現(xiàn)的可視化界面選擇“Citation burst”對住房政策研究領(lǐng)域的關(guān)鍵詞做突發(fā)性檢測，隨后通過“Citation Burst History”得到如圖6所示的突現(xiàn)詞列表，清晰地呈現(xiàn)了該領(lǐng)域研究熱點的演化趨勢，根據(jù)圖6，可將住房政策研究演化分為三個階段：

關(guān)鍵詞突現(xiàn)率突現(xiàn)起止年份開始年份結(jié)束年份2006～2016宏觀調(diào)控2．741820062011■■■■■■□□□□□經(jīng)濟(jì)適用房6．133820062008■■■□□□□□□□□住房制度改革2．606520062008■■■□□□□□□□□住房權(quán)3．367320082010□□■■■□□□□□□次貨危機(jī)2．22120082009□□■■□□□□□□□租賃房2．72520102011□□□□■■□□□□□市場調(diào)控2．797120102013□□□□■■■■□□□投資性需求2．72520102011□□□□■■□□□□□房地產(chǎn)價格2．545520112012□□□□□■■□□□□房產(chǎn)稅2．111120112013□□□□□■■■□□□住房需求2．777220122016□□□□□□■■■■■新生代農(nóng)民工2．776420122016□□□□□□■■■■■住房供給2．620520122014□□□□□□■■■□□房地產(chǎn)調(diào)控4．119720122013□□□□□□■■□□□公租房3．901820122014□□□□□□■■■□□城鎮(zhèn)化5．444520132016□□□□□□□■■■■房價波動2．582420142016□□□□□□□□■■■住房公積金3．534120142016□□□□□□□□■■■

圖6住房政策領(lǐng)域研究的前18位突現(xiàn)詞

2006～2009年，這一階段突現(xiàn)詞強(qiáng)度明顯的是宏觀調(diào)控、經(jīng)濟(jì)適用房、住房制度改革、住房權(quán)和次貸危機(jī)。表明在這一階段，該領(lǐng)域?qū)W者的注意力集中在以經(jīng)濟(jì)適用房為代表的住房保障體系以及住房制度改革上。隨著商品房價格的持續(xù)上漲，住房問題所輻射的群體范圍逐步擴(kuò)大，中低收入群體的住房問題開始進(jìn)入學(xué)者們的研究視野，而廉租房制度的覆蓋人群主要為低收入群體，在這樣的問題導(dǎo)向下，學(xué)者們將解決中低收入群體住房問題的目光放到經(jīng)濟(jì)適用房制度上。與此同時，自20世紀(jì)80年代住房制度改革以來，政府在很長一段時間內(nèi)的住房政策以房地產(chǎn)政策為主，隨之產(chǎn)生的是房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展與商品房價格的持續(xù)上漲，而住房問題卻日益凸顯，住房話語體系開始從“福利”向“權(quán)利”的轉(zhuǎn)變，2007年《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的頒布，表明政府的住房政策轉(zhuǎn)向調(diào)控住房市場與加強(qiáng)保障兩者并重。在這樣的背景下，學(xué)者們再度將注意力轉(zhuǎn)向住房制度改革上。2008年受美國次貸危機(jī)的影響，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑態(tài)勢，商品房價格的漲幅加速遞減，住房調(diào)控政策也由防控房地產(chǎn)市場過熱轉(zhuǎn)向刺激不景氣的房地產(chǎn)市場，在這樣的大環(huán)境下，該領(lǐng)域的學(xué)者密切關(guān)注著次貸危機(jī)及相應(yīng)的住房政策對房地產(chǎn)市場所造成的影響。

2010～2013年，租賃房、市場調(diào)控、投資性需求、房地產(chǎn)價格、房產(chǎn)稅、住房供給、房地產(chǎn)調(diào)控及公租房成為突現(xiàn)率較高的關(guān)鍵詞。根據(jù)這些關(guān)鍵詞，將這一階段研究的重點歸納為公租房制度、房地產(chǎn)調(diào)控及房產(chǎn)稅三個方面。經(jīng)濟(jì)適用房制度并未有效解決中低收入群體的住房問題，反而在運(yùn)行過程中將制度缺陷逐漸暴露，2010年國務(wù)院頒布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，明確了用公租房解決中低收入群體住房問題的政策思路，在社會問題與住房政策的雙重作用下，公租房制度成為住房領(lǐng)域研究的熱點問題。房地產(chǎn)市場在短暫低迷后重新活躍起來，商品房價格繼續(xù)大幅上漲甚至出現(xiàn)報復(fù)性增長，故這一階段的房地產(chǎn)政策回歸到控制房地產(chǎn)市場過熱的導(dǎo)向上。與此同時，在房價漲幅不斷上升的刺激下，社會對于房價的理性預(yù)期極度樂觀，住房的投資屬性逐漸增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場的投資性需求旺盛。這種需求改變了房地產(chǎn)市場原有的供需結(jié)構(gòu)，造成供不應(yīng)求的假象，進(jìn)一步抬高了房價，形成“房價高啟—投資性需求旺盛—房價高啟”的惡性循環(huán)。房產(chǎn)稅作為限制投資性需求的重要工具受到學(xué)者們的重點關(guān)注。

2014～2016年，城鎮(zhèn)化、房價波動、住房公積金、新生代農(nóng)民工及住房需求等突現(xiàn)詞的出現(xiàn)，表明農(nóng)民工群體住房問題及住房公積金制度成為這一階段學(xué)界關(guān)注的新熱點。隨著新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、戶籍制度和農(nóng)村“三權(quán)分置”制度改革，農(nóng)民工住房困境的相關(guān)研究必然會在這一階段保持較高的熱度。能夠給予我們啟發(fā)的是，并非新政策的住房公積金制度在近兩年來受到學(xué)界的高度關(guān)注；而經(jīng)過查閱這一階段的相關(guān)文獻(xiàn)，并參考圖4聚類結(jié)果發(fā)現(xiàn)：近年來住房公積金制度被學(xué)術(shù)界視為能夠在流動人口定居城市過程發(fā)揮積極作用的一項制度，可將住房公積金與城鎮(zhèn)化、農(nóng)民工緊密結(jié)合起來；并且在供給側(cè)改革和商品房去庫存的背景下，學(xué)者們期望通過住房公積金貸款利率的調(diào)整來調(diào)控房地產(chǎn)市場。

五、研究不足與前瞻

本文以宏觀的視角對住房政策領(lǐng)域的研究進(jìn)行了梳理與呈現(xiàn)，學(xué)者們從多角度研究住房政策并產(chǎn)生了一系列具有啟發(fā)性的學(xué)術(shù)成果，但該領(lǐng)域的研究仍存在某些不足。在研究視野層面，現(xiàn)有研究多從某一視角入手，分析住房政策的特定問題，而從宏觀角度探析住房政策的總體導(dǎo)向、最終的政策目標(biāo)及政策定位的研究成果較少；在研究內(nèi)容方面，房地產(chǎn)政策與住房保障政策是住房政策的兩只手，二者間的關(guān)系應(yīng)是相輔相成、密不可分，但從現(xiàn)有研究來看，住房公共政策與住房經(jīng)濟(jì)政策的研究各成派系，陷入研究二元化僵局；這一分裂同樣體現(xiàn)在研究方法上，房地產(chǎn)政策以實證分析為主，質(zhì)性研究較為匱乏；住房保障政策反之，實證研究相對不足。

隨著我國住房制度改革的繼續(xù)深化，學(xué)界對住房政策的關(guān)注度將會進(jìn)一步提升。在對該領(lǐng)域進(jìn)行量化研究和質(zhì)性分析的基礎(chǔ)上，文章嘗試對未來的研究熱點做出預(yù)測，以期給予未來研究者以啟示。針對上述研究不足，未來研究可從以下角度入手：將住房公共政策與住房經(jīng)濟(jì)政策加以聯(lián)系，探究二者在住房政策領(lǐng)域的定位及相互關(guān)系，從戰(zhàn)略性的角度研究住房政策的研究范式、價值導(dǎo)向及政策目標(biāo)等。結(jié)合時代背景及最新研究趨勢來看，商品房去庫存、農(nóng)民工住房問題、住房供給側(cè)改革的研究熱度將會持續(xù)上升。“因城施策去庫存，支持居民自住和進(jìn)城人員購房需求”是2017年住房政策的新導(dǎo)向，去庫存或是解決農(nóng)民工住房問題的一個良機(jī)。如何通過供給側(cè)改革解決商品房庫存的問題，及如何借助去庫存政策解決流動人口住房問題值得學(xué)者們深入研究。

注釋：

①圖中顯示具體機(jī)構(gòu)或作者名稱的為發(fā)文量超過5篇的機(jī)構(gòu)或作者。

②網(wǎng)絡(luò)節(jié)點的大小代表發(fā)文量的高低。

③Slice Length為時間切片，即將2006～2016年這一時間區(qū)間按照2年為一段進(jìn)行切割。這一設(shè)置相較于默認(rèn)的Slice Length=1，其聚類結(jié)果更為清晰準(zhǔn)確。

④Selection Criteria：Top50 per slice代表提取每個時間切片排名前50的關(guān)鍵詞生成最終的網(wǎng)絡(luò)。

⑤CiteSpace軟件進(jìn)行同義詞合并之后需重新運(yùn)行，才能顯示合并后的效果，第二次運(yùn)行與提取關(guān)鍵詞時所設(shè)置的參數(shù)相同。

⑥Modularity是網(wǎng)絡(luò)模塊化的評價指標(biāo)，一個網(wǎng)絡(luò)的Modularity值越大，則表示網(wǎng)絡(luò)得到聚類越好。

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