周玉仁

[摘要]隨著人民生活水平的不斷提高，城市化進程加速發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展的步伐也隨之高歌猛進，尤其是去年提出的房地產(chǎn)去庫存以來，新崛起的二三線城市特別明顯，一線城市房地產(chǎn)市場則逐漸降溫。但是，房地產(chǎn)回歸居住屬性，剛需購房者必定處于購買房產(chǎn)群體的主要地位，或許是房地產(chǎn)市場成交量下一個井噴式發(fā)展的開始。開發(fā)商遇到房地產(chǎn)市場熱情高漲的時代，為建立口碑，信貸違規(guī)的風(fēng)險很少，目前我國房地產(chǎn)市場狀況尚較健康。隨著房地產(chǎn)政策的不斷發(fā)布，房地產(chǎn)信貸作為房地產(chǎn)金融市場的支柱性金融工具，為確保房地產(chǎn)信貸市場的健康發(fā)展，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)正確的去認識和度量房地產(chǎn)信貸工具帶來的風(fēng)險，與時俱進地創(chuàng)新房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。

[關(guān)鍵詞]居住屬性 信貸風(fēng)險 金融業(yè)務(wù)

中國經(jīng)濟進入了高速飛漲的時代，商業(yè)銀行在經(jīng)濟建設(shè)中做出的貢獻無疑是巨大的，在物質(zhì)價格日益飛漲的年代，房地產(chǎn)市場也井噴式發(fā)展。2009以來，一線城市深圳、廣州、北京、上海的房價翻倍增長，2016年國家“去庫存”口號暫時阻止了一線大城市房價的增長趨勢，而結(jié)果是二線城市的房價一路高歌猛進。國家最新口號“房子是用來住的，不是用來炒的”“抑制房地產(chǎn)泡沫”，則著重強調(diào)了房子的居住屬性，而之前的房價猛漲大部分是由于投機、投資保值。商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場扮演著不可或缺的角色，不僅僅是貸款給個人購買住房，還貸給開發(fā)商用于開發(fā)新地盤，起著橋梁的作用。而中央新政策頻頻發(fā)布，商業(yè)銀行的橋梁是否堅固，是否能適應(yīng)房地產(chǎn)政策進行改革，繼續(xù)帶領(lǐng)房地產(chǎn)市場健康綠色發(fā)展，商業(yè)銀行有必要去研究新政，改革創(chuàng)新房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，健康發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。

一、房地產(chǎn)新政內(nèi)容

（一）加大市場供應(yīng)，降低消費門檻

為使中國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展，在經(jīng)過2015年的樓市大熱后，中國監(jiān)督管理委員會在2016年年初發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，沒有限購的城市中，購買首套住宅商品房的首付最低比例可以下探5%，即最低首付比例為20%，購買第二套住宅商品房的最低首付比例為30%。央行在2016年2月下降金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。這些政策是國家為降低住宅商品房的購買門檻，2016年前期，國家注重的是對二三線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，不實施限購的一般多為二三線城市，與此同時，為加大供給側(cè)結(jié)構(gòu)去促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展，降準(zhǔn)加大商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸資金的投入。

（二）財稅政策調(diào)整

2016年2月中旬，國家稅務(wù)總局、財政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部召開會議，發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》[]，文件顯示，為促進二三線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，二三線城市下調(diào)房產(chǎn)交易中的營業(yè)稅和契稅，超過九十平方的房產(chǎn)第一套契稅降低到1.5%，除首套房外購買其他住宅商品房契稅也降低。不需要征收購買滿2年的二手非普通住房營業(yè)稅。而營改增政策中，優(yōu)惠轉(zhuǎn)移，使得營業(yè)稅中的優(yōu)惠可以繼續(xù)享受。

財稅的種種變動都釋放著國家激勵二三線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，極大的降低消費者購買房產(chǎn)的門檻和成本，保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，加快房地產(chǎn)市場發(fā)展的步伐，破除一線城市房地產(chǎn)市場過熱，二三線城市低迷的局面。

二、房地產(chǎn)新政背景下商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)變化

（一）新政的金融需求結(jié)構(gòu)變化

在2016年末中央強調(diào)了房地產(chǎn)不是用來炒的，著重從提高供給側(cè)結(jié)構(gòu)去滿足市場，使房價走向穩(wěn)定，證明我國的房地產(chǎn)需求持續(xù)在為高位的，房地產(chǎn)市場并不會走向低迷，而面對如今房地產(chǎn)的居住屬性往投資屬性靠攏，這是新政策必須制止的，使房地產(chǎn)回歸居住屬性是政策的明確要求。

目前中國的國情是居民的消費水平較低，收入低的人群占大部分，這部分人群恰恰是居住房產(chǎn)的需求者，這部分人群的需求占房地產(chǎn)需求的大部分，而少部分人群的需求是投資性房產(chǎn)，這部分消費群體是政策所制止的，所以房地產(chǎn)的金融需求結(jié)構(gòu)會向剛需群體的小型房產(chǎn)靠攏，而作為投資屬性的二套房，如豪華住房、大型奢侈性住房的需求會有所下降。

（二）開發(fā)商金融需求結(jié)構(gòu)變化

開發(fā)商的資金金融結(jié)構(gòu)直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)資金的流動方向，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金投向是商業(yè)銀行需要關(guān)注的內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的還款來源主要是房地產(chǎn)銷售帶來的收入，所以房地產(chǎn)開發(fā)商對項目的投資直接關(guān)系到開發(fā)商企業(yè)銷售收入的大小，間接影響商業(yè)銀行對貸款的收回。2016年末，中央再次強調(diào)讓房子回歸“居住”屬性，給居住屬性的中國房地產(chǎn)市場一股強心劑，商業(yè)銀行對不符合當(dāng)?shù)匕l(fā)展水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目、預(yù)售的房價遠高于當(dāng)?shù)鼐用竦某惺芩降?、政府政績的工程、面子工程等，商業(yè)銀行必須加以警惕，對項目的風(fēng)險必須精確地評估，對于不符合要求的項目，或者危險系數(shù)高的工程，商業(yè)銀行必須嚴禁發(fā)放貸款。開發(fā)商的需求結(jié)構(gòu)會向中小型滿足剛需群體的住房偏移，商業(yè)銀行的金融業(yè)務(wù)會向中小型住宅降低門檻，進一步滿足房地產(chǎn)金融的居住市場，而不是滿足房地產(chǎn)金融投資市場。

三、促進商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的建議

（一）降低首付需要完善信用貸款征信業(yè)務(wù)

首先，從銀行外部條件看，在如今房地產(chǎn)市場空前強盛，政府釋放利好消息的情況下，商業(yè)銀行應(yīng)該保持更加嚴謹?shù)膶徟鷳B(tài)度，尤其是涉及金額巨大的開發(fā)商，對開發(fā)商以往的貸款記錄應(yīng)該保持警惕，而開發(fā)商以往的開發(fā)房地產(chǎn)的質(zhì)量、口碑也應(yīng)該納入征信的范圍，納入開發(fā)商貸款審批的考察環(huán)節(jié)之一，因為開發(fā)商建造房地產(chǎn)質(zhì)量的優(yōu)劣，不僅僅關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售業(yè)績、還款能力，也可以間接影響購房消費者的還款意愿，從銀行角度說，購買個人商品住房的大部分消費者是通過銀行個人按揭貸款供房的。通過對開發(fā)商的征信考察，以及開發(fā)商樓盤消費者口碑情況，建立優(yōu)劣開發(fā)商梯度，作為開發(fā)商企業(yè)考核標(biāo)準(zhǔn)之一。

從銀行內(nèi)部條件看，開發(fā)貸款的審批更應(yīng)該顯得重要，對開發(fā)商調(diào)查的征信內(nèi)容應(yīng)該認真校對，在貸款審批的各個環(huán)節(jié)應(yīng)該做到綠色透明，制止開發(fā)商和商業(yè)銀行內(nèi)部員工相勾結(jié)，杜絕騙取貸款、放大貸款金額的現(xiàn)象出現(xiàn)，建立內(nèi)部控制制度，建立內(nèi)控懲罰機制，對違法違規(guī)操作的人員嚴懲不貸。對貸款審批的內(nèi)容、審批的每一個環(huán)節(jié)進行監(jiān)管，提高監(jiān)察力度，加以約束。

（二）抑制炒房，細分客戶群體，優(yōu)化完善客戶信貸策略

商業(yè)銀行的主要盈利大部分仍是存貸利差所帶來的收益，伴隨著這幾年房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，商業(yè)銀行的資金大部分流向房地產(chǎn)市場，而開發(fā)商和消費者對商業(yè)銀行來說，不僅僅是以借款人的身份，更是商業(yè)銀行所要服務(wù)的客戶。開發(fā)商作為商業(yè)銀行的客戶，商業(yè)銀行應(yīng)該根據(jù)客戶的情況，對開發(fā)商的資信情況進行梯度分類，細分開發(fā)商客戶群體，將房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款規(guī)模、信用狀況、以往資信情況、樓盤口碑作為劃分開發(fā)商客戶群體梯度的根據(jù)。商業(yè)銀行應(yīng)該把控好開發(fā)商貸款前的信貸記錄，將風(fēng)險控制做好，將風(fēng)險盡量控制在事前，可以將風(fēng)險帶來的損失降到最低。

細分客戶群體，主要能起到篩選的作用，優(yōu)化完善客戶選擇條件可以尋找出潛在的優(yōu)良客戶。在如今房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的年代，小型開發(fā)商更是多如牛毛，商業(yè)銀行通過細分客戶群體，通過分析識別開發(fā)商所在的梯度，可以將風(fēng)險大、收益低、可能違約的高?？蛻舯M早發(fā)現(xiàn)出來。對于房地產(chǎn)商的消費者而言，細分客戶群體，將客戶的還款能力做一個評估，甚至是客戶所工作的行業(yè)發(fā)展前景做一個評估，將優(yōu)質(zhì)行業(yè)的優(yōu)質(zhì)客戶細分出來，將高離職率的行業(yè)和信用出現(xiàn)問題的客戶提前尋找出來，提前發(fā)現(xiàn)風(fēng)險避免損失。

（三）推行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化

房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，中央和地方也頻頻發(fā)布新政，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)需要去適應(yīng)復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的一個方向，將房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化可以實現(xiàn)房產(chǎn)的保值與增值目的、實現(xiàn)房地產(chǎn)價值的流通，與此同時，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化使房地產(chǎn)固定資產(chǎn)進行分割，讓投資者以較小的金額去購買較小面值的證券，可以進一步增加房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動性，降低房地產(chǎn)流動性低的風(fēng)險。而房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化使得房地產(chǎn)開發(fā)商將房地產(chǎn)貸款的負債屬性轉(zhuǎn)化為一種全新融資的資產(chǎn)屬性，間接的銷售出庫存的房產(chǎn)，既能滿足消費者的投資需求，又能是房地產(chǎn)開發(fā)商回收開發(fā)貸款資金，同時降低銀行所面臨的風(fēng)險。

（四）把控市場，地方房地產(chǎn)新政因地制宜

商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展必須緊緊的與地方政府聯(lián)系在一起、與當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況聯(lián)系在一起。在不同的地方，面臨的當(dāng)?shù)卣咭膊煌虡I(yè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也應(yīng)該隨著適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，在購買力相對弱小的二三線城市，資金放貸于高檔住宅區(qū)開發(fā)將面臨的風(fēng)險會更高，因為其購買的人群比較少，對房地產(chǎn)開發(fā)商的項目應(yīng)該側(cè)重于中小商品住宅進行放貸。相反，在一線城市，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的流向可以適當(dāng)?shù)耐邫n住宅區(qū)的開發(fā)放松，一線城市上流社會人士較多，高檔商品住宅市場購買群體較大，購買能力較強，相比來說，商業(yè)銀行所面臨的風(fēng)險越低。