季婧　鄧智丹　陶然

【摘 要】在現(xiàn)階段國民經(jīng)濟體系中，房地產(chǎn)行業(yè)影響著生產(chǎn)，消費，流通三個領(lǐng)域，在國民經(jīng)濟體系中占據(jù)主導(dǎo)作用。在日趨競爭激烈的環(huán)境中，房地產(chǎn)商已經(jīng)意識到，在工程項目建設(shè)中控制成本的重要性。本文對中小型企業(yè)的發(fā)展面臨的內(nèi)外部問題做出分析，并提出相應(yīng)的解決措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項目；成本控制

中圖分類號： F293.3 文獻標識碼： A 文章編號： 2095-2457（2018）04-0197-002

在現(xiàn)階段國民經(jīng)濟體系中，房地產(chǎn)行業(yè)影響著生產(chǎn)，消費，流通三個領(lǐng)域。房地產(chǎn)行業(yè)在改善居民居住環(huán)境，增加就業(yè)機會，擴增財政收入，帶動地方經(jīng)濟以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)等諸多方面有著舉足輕重的作用，其在國民經(jīng)濟體系中占據(jù)主導(dǎo)作用，亦被稱作國民經(jīng)濟發(fā)展的“晴雨表”。

全國各地大小房地產(chǎn)企業(yè)不斷涌現(xiàn)，伴隨著政府持續(xù)對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)已然走過一本萬利的黃金時代。

在這樣競爭激烈的環(huán)境中，房地產(chǎn)要想立于不敗之地，取得良好的收益，獲得持久性發(fā)展，必須將成本集成控制作為首要任務(wù)，提高企業(yè)的項目管理水平。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制現(xiàn)狀分析

（1）企業(yè)管理者缺乏成本控制意識

房地產(chǎn)業(yè)在選拔管理者時一般是按照施工經(jīng)驗，這樣就會造成一個普遍現(xiàn)狀即房地產(chǎn)業(yè)管理者年紀普遍偏大。他們接受新事物的能力比較差，對新的成本控制技術(shù)不夠了解。而且企業(yè)不注重對企業(yè)管理者的培訓(xùn)，即使培訓(xùn)，效果也不是很現(xiàn)住，不太能把理論用于實踐。而且一些管理者不太愿意去接觸新的成本控制方法，甚至認為以前的成本控制方法能用，現(xiàn)在依舊能用。熟不知，隨著世界的變化，新事物的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)為適應(yīng)時代的潮流，不被擠下去，也需要引入新的技術(shù)。

（2）工期延遲

由于前期需要投標，而公司為了能夠得到該標，該項目的正常工期被壓縮。還有一些項目會位于環(huán)境重點保護區(qū)，前期審核流程會較為繁瑣，時間耗費較長，從而導(dǎo)致開工時間延遲。而公司為了在既定日期之前完成該項目工程，便會加快進度，增加勞動力，機器設(shè)備，降低了對項目工程質(zhì)量的要求。這樣反而導(dǎo)致了項目不合格，致使一些項目工程需要維修甚至返工，從而大大加長了項目工期。

（3）成本超過預(yù)算

公司管理層對成本控制意識較差。公司僅僅對該工程可能會花費的材料、物力等做了大約的預(yù)算，并沒有估測施工過程中可能出現(xiàn)的額外開銷。比如一些項目前期設(shè)計的缺陷，致使一部分項目需要返工，維修而增加成本費用沒有考慮在內(nèi)。另外，為了在既定日期之前完成項目，公司投入大量的人力物力也是增加成本的一個主要原因。

（4）質(zhì)量、成本、進度缺少集成控制

一個房地產(chǎn)項目一般由質(zhì)量、成本、進度三個關(guān)鍵要素組成，房地產(chǎn)業(yè)管理者把他們拆分開來單獨的分配給各個部門執(zhí)行，每個部門在制定計劃、分配任務(wù)、解決問題時只會考慮自己的部門所負責(zé)的部分。當項目進度比預(yù)期慢時，企業(yè)只會考慮要追趕進度，并采取相應(yīng)的措施，比如加派人手，增加機器，采取新工藝，這樣勢必就會造成成本的增多，并且工程的也會有所降低。當成本超過既定預(yù)算是，企業(yè)則會為減少成本而做處相應(yīng)的舉措，比如降低材料使用標準，減少勞動力，這樣工程的質(zhì)量則會達不到既定要求，還有可能造成因質(zhì)量不合格而造成的返工、重工，這樣不只使工期大大增加，還造成了成本的加大。

2 項目三要素集成控制方法的構(gòu)建

（1）明確系統(tǒng)功能

建立“三位一體”的成本集成控制方法，即對成本進行“事前”、“事中”和“事后”全方位控制；建立實時信息系統(tǒng)，實時掌控事態(tài)發(fā)展變化情況，及時做出相應(yīng)的調(diào)整，明確后續(xù)工作發(fā)展方向，并結(jié)合項目進度，階段性的對施工過程中發(fā)生的直接成本以及間接成本進行統(tǒng)計總結(jié)。聯(lián)合多個部門，全方位、多角度分析成本費用超支原因，結(jié)合事態(tài)發(fā)展采取補救措施，并有針對性的加強對后續(xù)可能出現(xiàn)的問題的管理。系統(tǒng)功能如圖1所示：

1）成本計劃管理功能：包括對項目預(yù)算、定額、資源計劃、進度計劃的管理。

2）項目資源管理功能：對項目施工中實際使用的人工、機械以及材料采購、庫存的管理。

3）成本數(shù)據(jù)采集功能：包括對每日完成的工程量，以及對日常發(fā)生的成本費用進行采集。

4）成本信息分析和分析結(jié)果輸出功能：可形成和輸出多種有關(guān)成本及其結(jié)果的報表、圖形。

（2）分解項目層次結(jié)構(gòu)

傳統(tǒng)的分解體系結(jié)構(gòu)有估價體系費解結(jié)構(gòu)和計劃體系分解結(jié)構(gòu)，它們分別用來分解費用結(jié)構(gòu)和工序結(jié)構(gòu)，這兩種結(jié)構(gòu)各有各自的功能和特點，不能融合。要想解決這一問題，就必須考慮他們的特點，結(jié)合實際情況，在工序和費用之間建立一個框架，以此建立分解層次結(jié)構(gòu)。

首先將項目按照原有組成部分分解，然后將分解部分派發(fā)給相應(yīng)部門獨立核算，即要結(jié)合工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）和項目分解結(jié)構(gòu)（OBS）。工作分解結(jié)構(gòu)即按系統(tǒng)原理和要求吧項目分解成相互獨立、相互影響、相互聯(lián)系的項目單元。通過項目管理再將這一系列合成一個單元已達到綜合控制的目標。

由此，根據(jù)以上方法可以對項目進行集成控制，即先確定初步該工作計劃，再進行優(yōu)化調(diào)整，與此同時確定成本、質(zhì)量和工期三大目標。當然，如果后續(xù)有偏差，則必須適當調(diào)整原計劃并采取一定的措施。

（3）建立項目三要素集成控制系統(tǒng)

房地產(chǎn)開發(fā)項目中一般涉及成本、進度和質(zhì)量三個因素。它們其中任意一方的變化，都將會引起另外兩方的變化，這三者之間相互聯(lián)系、相互制約。要想合理的預(yù)測未來可能發(fā)生的變化，房地產(chǎn)業(yè)管理者不能單一或雙方面的控制這三者之間的關(guān)系，而是需要將這三者放在同一體系里利用成本集成控制方法進行集成控制。

贏得值管理方法是引入一個“贏得值”為中間變量來衡量進度和成本之間的關(guān)系，但此方法忽略了質(zhì)量的影響。本文將在贏得值管理方法的基礎(chǔ)上引入一個新的中間變量“質(zhì)量掙值”，來分析質(zhì)量與進度和成本之間的關(guān)系，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量、成本和進度三大要素集成控制。質(zhì)量掙值在這里的定義為“質(zhì)量執(zhí)行指數(shù)”QPI（Quality Performed index）。

（1）質(zhì)量執(zhí)行指數(shù)。定義：QPI=（實際質(zhì)量水平+計劃質(zhì)量水平）×100%。借助于“質(zhì)量執(zhí)行指數(shù)”這個變量就可以把質(zhì)量成本的概念引入到項目掙得值的計算中了。所謂質(zhì)量成本是指項目為保證和提高產(chǎn)品質(zhì)量而支出的一切費用，以及未達到質(zhì)量標準而產(chǎn)生的一切損失費用之和，或者說與質(zhì)量管理職能管理有關(guān)的成本。其計算公式為：

己完成工作量的實際質(zhì)量成本=已完成工作量×單位實際造價×質(zhì)量執(zhí)行指數(shù)①

已完成工作量的預(yù)算質(zhì)量成本=已完成工作量×單位實際造價×質(zhì)量執(zhí)行指數(shù)（100%）②

上式②中，質(zhì)量執(zhí)行指數(shù)100%為表示完成工作量的質(zhì)量是合格的，符合規(guī)定要求的。

（2）質(zhì)量偏差。由上述變量，就可以進一步計算項目的質(zhì)量偏差。項目質(zhì)量偏差值（Quality Variance，QV）是指檢查期已完成工作量的實際質(zhì)量成本與己完成工作量的預(yù)算質(zhì)量成本之間的差異。其計算公式為：

QV=已完成工作量的實際質(zhì)量成本-已完成工作量的預(yù)算質(zhì)量成本

項目質(zhì)量偏差率=（已完成工作量的實際質(zhì)量成本-己完成工作量的預(yù)算質(zhì)量成本）/己完成工作的預(yù)算質(zhì)量成本

質(zhì)量偏差率為負值，表示己完成作業(yè)的質(zhì)量水平不達標。同時，質(zhì)量偏差率的大小，也表明了質(zhì)量偏差的程度。如果偏差為負值，就需要及時發(fā)現(xiàn)問題，查找原因，并采取適當?shù)募m偏措施。

3 項目三要素集成控制方法的作用

（1）促使企業(yè)各個部門團結(jié)協(xié)作

在房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及多個階段，而房地產(chǎn)業(yè)管理者往往致使注重施工階段，而忽略了其他幾個階段的重要作用，并且各個部門在分配任務(wù)的時候往往只會注重自己這一部門的工作。但是當?shù)禺a(chǎn)業(yè)在開發(fā)過程中涉及眾多，要想是項目獲得更多利潤，品質(zhì)更好，必須使各個部門團結(jié)協(xié)作，解決自己任務(wù)的同時也要考慮到其他階段的問題。而采用集成控制，便是將各個階段放在一個體系里考慮，從而使企業(yè)各部門更加團結(jié)高效工作。

（2）實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部動態(tài)平衡

開發(fā)項目的質(zhì)量、成本、進度三個當面相互依賴，相互聯(lián)系，任何一方面的變動都會引起另外一方面的變動。比如房子的質(zhì)量要求較高必然會引起前期成本的投入加大，但是后期的維護等方面的費用會降低從而整體的費用相比較來說會較低。但是如果房子的質(zhì)量要求過高，則會造成成本的增加，也會引起進度減緩，從而利潤也會降低。同樣，進度的加快，則會造成房子質(zhì)量下降，并且也會對成本的投入產(chǎn)生一定的影響。所以就這三個方面而言，任意方面的變化都會引起另一方面的變化，這其中的變化可能是好的，也有可能是不好的所以在成本控制中，必須將這三個方面綜合起來考慮，形成一種成本集成控制方法，從而使企業(yè)實現(xiàn)內(nèi)部動態(tài)平衡。

（3）提高房地產(chǎn)業(yè)整體競爭力

隨著政府的調(diào)控，“新國十條”的頒布，房地產(chǎn)業(yè)再想依靠提高房價來謀取利潤已然是一個不切實際的想法，那么當下當?shù)禺a(chǎn)業(yè)管理者要想在競爭激烈的房地產(chǎn)業(yè)中立足，必須要進行成本控制，從而提高項目的整體競爭力。

（4）推進成本控制研究的發(fā)展

改變現(xiàn)有成本控制方法，不在局限于單一控制質(zhì)量、成本、進度三個方面，而是將這三個方面綜合考慮，確立三者之間的動態(tài)關(guān)系，將他們放在一個體系的進行集成控制，以提高我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)項目成本控制的水平。

4 結(jié)束語

在現(xiàn)階段國民經(jīng)濟體系中，房地產(chǎn)行業(yè)影響著生產(chǎn)，消費，流通三個領(lǐng)域，在國民經(jīng)濟體系中占據(jù)主導(dǎo)作用。在日趨競爭激烈的環(huán)境中，房地產(chǎn)商已經(jīng)意識到，在工程項目建設(shè)中控制成本的重要性。

本文發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制主要存在四個方面的問題。一是，四是企業(yè)管理者缺乏成本控制意識；二是，工期延遲；三是成本超過預(yù)算；四是質(zhì)量、成本、進度缺少集成控制。

基于以上問題，筆者提出了項目三要素集成控制方法。首先要明確系統(tǒng)功能，其次分解項目層次結(jié)構(gòu)，最后建立項目三要素并對項目成本進行集成控制。這樣，可以促使企業(yè)各個部門的團結(jié)合作、實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部動態(tài)平衡、提高房地產(chǎn)整體競爭力、推進成本控制研究的發(fā)展。

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