馬夢杰

【摘 要】隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，房產(chǎn)交易市場日漸火爆，“二手房”由于其自身優(yōu)勢也日漸受到消費(fèi)者的青睞，但其自身也存在了一定的復(fù)雜性，增加了交易風(fēng)險(xiǎn)，本文從房產(chǎn)交易的過程中分析存在的法律關(guān)系，以及其中存在的法律風(fēng)險(xiǎn)和相關(guān)注意事項(xiàng)，并就建立完善的二手房交易體系提出一點(diǎn)建議，以期市場平穩(wěn)有序發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】二手房；法律關(guān)系；法律風(fēng)險(xiǎn)

近年來，隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格受多方因素的影響持續(xù)上漲。在城市中，土地資源的稀缺性，使得開發(fā)用地逐漸減少，新建住房數(shù)量有限。為滿足人口增長，再加上農(nóng)村人口的城鎮(zhèn)化，住房需求日益旺盛，二手房交易量也在迅速攀升。二手房相對(duì)于一手新房也有許多優(yōu)勢。其價(jià)格一般比新房低，周邊的交通、商業(yè)、社區(qū)等的配套設(shè)施較為成熟，生活便利，受到購房者的青睞。對(duì)于一些中低收入的百姓來說，想要擁有一套屬于自己的住房，就要將目光轉(zhuǎn)向再交易房，即為俗稱的“二手房”。隨著消費(fèi)群體觀念的改變，以及“二手房”的價(jià)格優(yōu)勢，我國的“二手房”成交數(shù)量、成交金額以及單位價(jià)格呈逐年上升趨勢，相關(guān)的交易也由零散無序走向規(guī)范化、制度化，而在現(xiàn)階段仍有一些經(jīng)常觸及的法律問題，本文就國內(nèi)二手房交易的現(xiàn)狀出發(fā)，從買房角度來探討二手房市場發(fā)展中的問題以及下一步的發(fā)展建議。

一、二手房交易過程中的法律關(guān)系

二手房作為一種可交易房產(chǎn)比新房權(quán)屬情況要復(fù)雜的多，不僅包括商品房，還包括房改房、安居房以及經(jīng)濟(jì)適用房等。而房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的分房，這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定在轉(zhuǎn)讓時(shí)有所限制、有些無法交易，另外有些二手房還有銀行按揭貸款或者設(shè)定抵押。這些情況讓百姓在購買二手房的過程中面臨諸多隱患，交易中從買方角度出發(fā)分析可能產(chǎn)生關(guān)聯(lián)的法律關(guān)系和可能產(chǎn)生的法律問題，如下：

（一）買方與中介之間的居間法律關(guān)系

中介公司與買家簽訂合同，尋找交易房源并提供居間服務(wù)，作為回報(bào)，買家向中介支付中介服務(wù)費(fèi)。房地產(chǎn)中介公司的不規(guī)范操作主要體現(xiàn)在以下幾方面：1.對(duì)政策不允許出售的房產(chǎn)進(jìn)行代理、交易；2.為促成交易隱瞞房源相關(guān)信息；3.為交易雙方規(guī)避法律提供建議，如簽訂“陰陽合同”；4.違規(guī)獲取額外利益。

（二）買方與賣方之間的房屋買賣法律關(guān)系

買方與賣方雙方簽訂房屋買賣合同，形成房屋買賣法律關(guān)系。二手房的產(chǎn)權(quán)人包括法定和約定的兩種情況，在法律上，兩者最主要的區(qū)別是：約定產(chǎn)權(quán)人一般在產(chǎn)權(quán)證明上有產(chǎn)權(quán)登記，稱之為登記產(chǎn)權(quán)人；而法定產(chǎn)權(quán)人是指依法對(duì)該房屋享有產(chǎn)權(quán)的人，在產(chǎn)權(quán)證上或交易中心的產(chǎn)權(quán)登記冊(cè)中沒有登記，稱之為非登記產(chǎn)權(quán)人。這種情況最典型的例子，就是登記產(chǎn)權(quán)人的配偶根據(jù)婚姻法的規(guī)定而對(duì)房屋享有產(chǎn)權(quán)，但產(chǎn)權(quán)證上沒有對(duì)配偶予以登記。而在二手房交易中，法定產(chǎn)權(quán)登記人與買家的糾紛占有一定比例。

（三）買方與銀行之間的借款法律關(guān)系

買方與銀行雙方簽訂貸款合同，存在借款法律關(guān)系。目前，各家金融機(jī)構(gòu)的信貸投入主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)以及住房一級(jí)市場，對(duì)二級(jí)市場的關(guān)注度與支持度不夠。盡管近幾年，各金融機(jī)構(gòu)開始將目光投向二手房市場，并加大了信貸投入，但相比國外發(fā)達(dá)銀行，無論是業(yè)務(wù)總量，還是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)占比，還存著較大差距。

（四）買方與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的行政征收法律關(guān)系

繳納稅款是法定義務(wù)，交易中涉及買方的稅種主要有契稅、印花稅、房產(chǎn)稅等。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記中利用“陰陽合同”規(guī)避稅收的情況也可能帶來法律風(fēng)險(xiǎn)。所謂二手房交易中的“陰陽合同”，是指合同當(dāng)事人采用訂立兩份以上合同的方式，一份用于房產(chǎn)交易中心備案，一份用于雙方當(dāng)事人真正履行，其中用于房產(chǎn)交易中心備案的合同則稱為“陽合同”，對(duì)用于雙方當(dāng)事人履行的合同則稱“陰合同”。住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征。交易雙方為了規(guī)避稅收，在陽合同中以極低價(jià)格進(jìn)行交易，以此價(jià)格來降低應(yīng)該繳納的稅費(fèi)，而當(dāng)事人私下簽訂并實(shí)際履行的陰合同，才是符合市場行情的交易價(jià)格。根據(jù)我國《合同法》第52條規(guī)定，買賣雙方惡意串通，損害國家利益的合同無效。“陰陽合同”一旦出現(xiàn)糾紛，很可能被法院認(rèn)定為無效，其法律風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

（五）買方與房地產(chǎn)交易中心之間的行政確認(rèn)法律關(guān)系

實(shí)際上就是在二手房交易的最后階段，買賣雙方到房地產(chǎn)交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。買賣雙方在簽訂了二手房買賣合同后，如果沒有及時(shí)到房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，就可能帶來法律風(fēng)險(xiǎn)。最常見的就是“一房多賣”，賣方將同一房源出售給多個(gè)不知情的買方，雖然根據(jù)最高人民法院《買賣合同司法解釋》，這數(shù)個(gè)買賣合同效力不認(rèn)定為無效，但后來的房屋買方基本不可能取得房屋所有權(quán)。除上述五個(gè)法律關(guān)系以外，還有一個(gè)至關(guān)重要的因素，就是政府的房產(chǎn)調(diào)控政策。

二、二手房交易過程中的注意事項(xiàng)

（一）中介結(jié)構(gòu)的合法性

通過中介機(jī)構(gòu)買賣二手房，要注意考查中介機(jī)構(gòu)的合法性，而現(xiàn)今房屋中介的商業(yè)活動(dòng)有關(guān)法律立法滯后、缺乏詳細(xì)規(guī)范，致使房地產(chǎn)中介行為很難做到有法可依。在國家立法層面，目前我國尚無專門的房地產(chǎn)中介管理立法，僅有的幾個(gè)條文只散見于《城市房地產(chǎn)管理法》第58條（有關(guān)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件）及《合同法》第23章（有關(guān)居間合同的一般規(guī)定）中，并不足以起到規(guī)范現(xiàn)實(shí)生活中復(fù)雜多樣的房地產(chǎn)中介行為的作用。2011年4月，住建部、國家發(fā)展和改革委員會(huì)、人力資源和社會(huì)保障部聯(lián)合出臺(tái)的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》實(shí)施，這是我國第一個(gè)專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章。其明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員不得從事賺取差價(jià)、為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)等違法違規(guī)行為。上述規(guī)范文件的出臺(tái)，有利于將房地產(chǎn)市場行為導(dǎo)向規(guī)范有序的方向，有效避免不規(guī)范的中介行為引起的法律糾紛。

（二）賣房房屋權(quán)的合法性

在確定了合法中介之后要注意考察主體資格，即賣房人是否有權(quán)利出賣房屋。主體資格要求賣房人擁有該房屋的所有權(quán)或有效處分權(quán)。如果賣房人是房屋所有權(quán)人，需要其出示房產(chǎn)證原件和身份證原件進(jìn)行核實(shí)，必要時(shí)可到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門進(jìn)一步審查房產(chǎn)證的真?zhèn)?。確定后，方可進(jìn)行交易。如果賣房人只有處分權(quán)，需審核其處分權(quán)的合法有效性，除了合法的所有權(quán)和所有權(quán)人外，還需處分權(quán)人提供授權(quán)委托書和處分權(quán)人的身份證明。買方在審核房屋所有權(quán)時(shí)，要注意該房屋是否是共有，如夫妻財(cái)產(chǎn)、合伙人財(cái)產(chǎn)等。如果是共有房屋，應(yīng)當(dāng)要求出賣人提供其他共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明材料。有時(shí)僅管產(chǎn)權(quán)證上登記為一人，但若產(chǎn)權(quán)人是已婚人士且產(chǎn)權(quán)是在其婚姻存續(xù)期間獲得的，需征得其配偶的同意。購買二手房時(shí)，還需考查房屋下土地的使用權(quán)。如沒有合法的土地使用權(quán)證，買房幾乎不能以按揭方式支付房款。如果房屋所有權(quán)證同時(shí)未依法登記或領(lǐng)取，那該房屋涉及到違章建筑，買方日后的房屋權(quán)利很難得到保障。另外，需確認(rèn)該房屋是否在租賃期內(nèi)、是否已設(shè)抵押權(quán)。若該房屋上設(shè)有合法租賃權(quán)，房屋承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)，即使承租人放棄了優(yōu)先購買權(quán)，買方購房后有義務(wù)繼續(xù)履行租賃合同并與承租人簽訂租賃主體變更合同。如果該房屋上設(shè)立了抵押權(quán)，應(yīng)通知抵押權(quán)人，督促抵押人或債務(wù)人妥善處理該房屋擔(dān)保的債務(wù)，否則房屋買受人將來的利益會(huì)受到影響。抵押權(quán)是物權(quán)，合法設(shè)立的抵押權(quán)具有物上追及性，無論所有人轉(zhuǎn)換為何人，抵押權(quán)人均有權(quán)在其債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，變賣、拍賣、折價(jià)該房屋受償。房屋權(quán)屬合法有效，主體具有處分房屋產(chǎn)權(quán)資格的前提下，合同才能生效。

（三）買房確權(quán)的及時(shí)性

買方在支付房屋部分或全部價(jià)款后，應(yīng)及要求時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。房屋及其下土地屬于不動(dòng)產(chǎn)，目前世界上多數(shù)國家包括中國的產(chǎn)權(quán)公示原則都是“以證確權(quán)”，即以辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)。有些買賣雙方因?yàn)槭怯H屬、朋友關(guān)系，或者為回避或減少規(guī)定的交易費(fèi)用，不辦理或暫緩辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。表面上看雙方都沒有問題，但實(shí)際上后患無窮，如果在此階段出現(xiàn)房價(jià)上漲或者拆遷等導(dǎo)致房價(jià)非理性上漲的現(xiàn)象，賣方后悔毀約，買方將不會(huì)因?yàn)橘I賣合同而取得房屋所有權(quán)，房屋仍歸賣方所有。因此買方為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，應(yīng)在房屋交付使用、支付價(jià)款后盡快辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，取得產(chǎn)權(quán)證明。各地應(yīng)當(dāng)盡快全面推廣二手房網(wǎng)上簽約政策，經(jīng)過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間代理買賣雙方達(dá)成交易意向的，買賣雙方同經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商后必須在網(wǎng)上簽訂買賣合同。實(shí)施二手房網(wǎng)上簽約備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員，必須經(jīng)專門培訓(xùn)合格并申請(qǐng)注冊(cè)后方能從事網(wǎng)上簽約工作。實(shí)行二手房網(wǎng)上簽約和備案，增加了交易信息的透明度，能有效防止“一房多賣”、“惡意跳單”等現(xiàn)象，很大程度上能夠減少房產(chǎn)交易糾紛，對(duì)于哄抬房價(jià)、“陰陽合同”等不良中介的合同欺詐行為也將形成有效規(guī)范，有利于規(guī)范和引導(dǎo)二手房交易市場從混亂到有序健康的發(fā)展。

三、結(jié)束語

綜上所述，二手房交易過程中存在多種法律關(guān)系以及風(fēng)險(xiǎn)因素，房屋交易雙方以及中介公司法律意識(shí)淡薄、經(jīng)驗(yàn)不足是重要原因。要規(guī)范二手房交易市場，除了交易上方提高法律意識(shí)，我國相關(guān)法律體系也應(yīng)進(jìn)一步完善，及時(shí)修訂相關(guān)滯后的法律和政策，進(jìn)一步規(guī)范中介機(jī)構(gòu)居間行為，利用房產(chǎn)稅保障社會(huì)財(cái)富合理分配進(jìn)一步引導(dǎo)大眾理性判斷。

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