王家倩

摘要：隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國居民生活水平得到提高，購房需求也不斷提升，因此我國房地產(chǎn)市場活動(dòng)快速發(fā)展。但是在看到房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用的同時(shí)，我國房價(jià)上漲幅度太大，部分城市已經(jīng)超出人們的正常購買需求，因此對我國房地產(chǎn)市場調(diào)控效果分析進(jìn)行研究具有重要的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。文章從我國房地產(chǎn)市場發(fā)展概況出發(fā)，分析我國房地產(chǎn)市場調(diào)控效果，其主要現(xiàn)狀表現(xiàn)在：房價(jià)上漲并沒有得到有效控制、住房需求問題沒有解決、土地和信貸政策沒有發(fā)揮理想的效果。最后提出加強(qiáng)地產(chǎn)市場調(diào)控管理的措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的力度、根據(jù)自身的情況完善住房需求管理、進(jìn)一步發(fā)揮土地和信貸政策制度的作用，提高我國房地產(chǎn)市場調(diào)控效果。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場調(diào)控；房價(jià)

房地產(chǎn)市場是推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要方面，在促進(jìn)城鎮(zhèn)化和提高人民生活水平方面發(fā)揮重要作用。但是最近幾年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了政府的宏觀調(diào)控目標(biāo)，一線城市房價(jià)甚至上漲到十幾萬每平方，這種價(jià)格讓普通老百姓望而止步，也成為影響和諧社會(huì)的關(guān)鍵因素。最近幾年央行都是通過不斷的增加利息來控制投資性房地產(chǎn)需求，但是對于資金雄厚的購房者來說，利息上漲的資金與房價(jià)上漲的資金相比還存在巨大的差異，因此這種增加利息的行為，不能從根本上抑制購房投資行為。通過加息行為，反而是增加必須購買房子的人的負(fù)擔(dān)，增加了社會(huì)不穩(wěn)定因素。因此必須加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控管理。在土地審批上要加強(qiáng)實(shí)際的審批控制力度，不是符合國家土地發(fā)展要求的商業(yè)用地，一律不予審批。在信貸管理上，要嚴(yán)控利用信貸進(jìn)行房地產(chǎn)投資行為，有效的限制房價(jià)上漲的源頭，提高房地產(chǎn)市場的實(shí)際控制力度。論文從我國房地產(chǎn)市場發(fā)展概況出發(fā)，分析我國房地產(chǎn)市場調(diào)控效果，提出加強(qiáng)地產(chǎn)市場調(diào)控管理的措施，提高我國房地產(chǎn)市場調(diào)控效果。

一、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展概況

我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年發(fā)展，已經(jīng)形成了巨大的市場份額。2016年 1～10 月全國商品房銷售面積為 12.03 億平方米，同比上升 26.8%；銷售額為91，482 億元，同比上升41.2%；銷售均價(jià)為7，602元/平米，同比上升 11.3%。10月單月銷售面積和銷售額分別同比增長26.4%和 40.1%，增幅較 9 月均有所收窄。2016 年10月份 100個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格為 12，825元/平米，環(huán)比上升 1.65%，較上月回落 1.18 個(gè)百分點(diǎn)，同比上升 18.21%，較上月擴(kuò)大 1.57 個(gè)百分點(diǎn)。按中位數(shù)計(jì)算，全國 100個(gè)城市住宅價(jià)格中位數(shù)為 7，306元/平方米，環(huán)比上漲 2.20%，同比上漲 2.67%，百城中多數(shù)城市房價(jià)走勢 較為平穩(wěn)。

二、我國房地產(chǎn)市場調(diào)控效果分析

（一）房價(jià)上漲并沒有得到有效控制

房價(jià)上漲并沒有得到有效控制。在我國房地產(chǎn)市場調(diào)控中，雖然國家出臺了一系列的限購措施，但是房地產(chǎn)價(jià)格并沒有得到的有效控制，在我國一線城市房價(jià)上漲厲害，雖然具有上漲幅度下降，但是也是價(jià)格上漲。最近幾年二線城市房價(jià)也是上漲厲害，如武漢，房價(jià)已經(jīng)達(dá)到平均一萬多每平方米，房價(jià)上漲空間已經(jīng)超過收入上漲空間，這充分說明了房價(jià)上漲并沒有得到有效控制。

（二）住房需求問題沒有解決

住房需求問題沒有解決。根據(jù)我國2016年的房地產(chǎn)市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)之所發(fā)展迅速，并且房價(jià)上漲幅度增加，其中一個(gè)重要原因是房地產(chǎn)剛需的刺激作用。雖然我國提出廉租房等一系列措施，但是是治標(biāo)不治本，并沒有充分滿足住房需求，居民房地產(chǎn)市場需求還具有較大的空間。

（三）土地和信貸政策沒有發(fā)揮理想的效果

土地和信貸政策沒有發(fā)揮理想的效果。在當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場調(diào)控效果并沒有效發(fā)揮作用的原因是，政府在土地和信貸政策上調(diào)控效果不理想。當(dāng)前我國雖然在土地審批上進(jìn)行嚴(yán)格限制，但是房地產(chǎn)依舊發(fā)展迅速，在一些小城市，房地產(chǎn)小區(qū)快速發(fā)展，土地已經(jīng)成為政府提高收入的重要方面。在土地需求的控制中，一方面控制了房地產(chǎn)投資的增長幅度另一方面又抑制了住房需求的提供，因此也間接的刺激了房地產(chǎn)需求的失衡，造成了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲?，F(xiàn)行的土地市場競價(jià)機(jī)制與我國土地市場的壟斷結(jié)構(gòu)不相匹配。土地市場引入競價(jià)機(jī)制的初衷是為提高土地資源的利用效率和消除尋租問題，但競價(jià)拍賣機(jī)制適用于競爭性市場，而壟斷性市場則需要價(jià)格管制。采用拍賣制度，只會(huì)通過競價(jià)機(jī)制為壟斷供給的土地形成高價(jià)，并不斷地把地價(jià)推向新高。

另外在信貸政策上，國家在加強(qiáng)二套房房貸實(shí)際控制上，但是效果較為緩慢，不能起到應(yīng)有的調(diào)控效果。二手房交易過程中營業(yè)稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅“三稅齊征”的初衷是抑制投機(jī)性購房需求，但由于我國存在大量剛性的自住性購房需求，在住房供需矛盾尖銳的情況下，這些稅負(fù)最終還是由賣房人轉(zhuǎn)嫁到購房人身上，從而進(jìn)一步加劇了房價(jià)上漲。在最近的幾年央行都是通過不斷的增加利息來控制投資性房地產(chǎn)需求，但是對于資金雄厚的購房者來說，利息上漲的資金與房價(jià)上漲的資金相比還存在巨大的差異，因此這種增加利息的行為，不能從根本上抑制購房投資行為。通過加息行為，反而是增加必須購買房子的人的負(fù)擔(dān)，增加了社會(huì)不穩(wěn)定因素。

三、加強(qiáng)地產(chǎn)市場調(diào)控管理的措施

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的力度

加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的力度。在我國房地產(chǎn)市場調(diào)控過程當(dāng)中，雖然國家出臺了一系列的限購措施，但是房地產(chǎn)價(jià)格并沒有得到的有效的控制，在我國一線城市房價(jià)上漲厲害，雖然具有上漲幅度下降，但是也是價(jià)格上漲。最近幾年二線城市房價(jià)也是上漲厲害。因此面對房價(jià)上漲的問題，政府必須加強(qiáng)房價(jià)控制力度，嚴(yán)厲的打擊炒房的現(xiàn)象發(fā)生，進(jìn)一步的防止貧富分化拉大。

（二）根據(jù)自身的情況完善住房需求管理

根據(jù)自身的情況完善住房需求管理。當(dāng)前我國房地產(chǎn)之所發(fā)展迅速，并且房價(jià)上漲幅度增加，其中一個(gè)重要原因是房地產(chǎn)剛需的刺激作用。雖然我國當(dāng)前針對房地產(chǎn)購房提出廉租房等一系列措施，但是是治標(biāo)不治本，并沒有充分滿足住房需求，居民房地產(chǎn)市場需求還具有較大的空間。因此在房地產(chǎn)的市場調(diào)控過程當(dāng)中首要解決的問題就是住房需求問題，

在實(shí)際的住房供應(yīng)當(dāng)中，各個(gè)地區(qū)應(yīng)該以自身的房地產(chǎn)需求情況進(jìn)行詳細(xì)的分析，要根據(jù)情況放開土地供應(yīng)的相關(guān)要求，但是這種放開必須是有限制的放開。對現(xiàn)行的土地利用當(dāng)中，將攻擊需求進(jìn)行分開，降低房地產(chǎn)開發(fā)的利潤驅(qū)動(dòng)目的。在房地產(chǎn)的拆遷過程當(dāng)中要制定完善的供給計(jì)劃，不應(yīng)該是提高商業(yè)收入為目標(biāo)，滿足基本的供給需求。在土地的供給上要加強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和廉租房等保障性住房的供應(yīng)，減少高檔小區(qū)的供給，從源頭上限制房地產(chǎn)價(jià)格的高漲。

（三）進(jìn)一步發(fā)揮土地和信貸政策制度的作用

進(jìn)一步發(fā)揮土地和信貸政策制度的作用。在我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的過程當(dāng)中，要進(jìn)一步加強(qiáng)土地和信貸這兩個(gè)工具的限制作用。在土地審批上要加強(qiáng)實(shí)際的審批控制力度，不符合國家土地發(fā)展要求的商業(yè)用地，一律不予審批。在我國地方政府的土地管理當(dāng)中，要改變過去針對土地政策的看法，改變增加財(cái)政收入的方式和方法，有效加強(qiáng)針對土地審批制度的完善，保障地區(qū)土地利用的可持續(xù)發(fā)展。在信貸管理上，要嚴(yán)控利用信貸進(jìn)行房地產(chǎn)投資行為，有效的限制房價(jià)上漲的源頭，提高房地產(chǎn)市場的實(shí)際控制力度。在實(shí)際的控制當(dāng)中要進(jìn)一步提高多套房購買者的利率，有效的降低各種投資性的購買需求。只要是房地產(chǎn)購買閱讀，貸款的利率就會(huì)越高，降低投資房地產(chǎn)的獲利空間。適時(shí)開征住房持有調(diào)節(jié)稅，對閑置住房征收閑置調(diào)節(jié)稅。這項(xiàng)措施可加大住房投機(jī)者持有多套房屋的成本，促使其將手中多余的房屋出售，以增加二手房的供應(yīng)，同時(shí)可減少對一手房進(jìn)行投機(jī)的購房需求。

四、結(jié)語

從以上的分析可以看出，我國房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程當(dāng)中，在市場調(diào)控上還不是很理想，其主要現(xiàn)狀表現(xiàn)在：房價(jià)上漲并沒有得到有效控制、住房需求問題沒有解決、土地和信貸政策沒有發(fā)揮理想的效果。因此在實(shí)際的管理當(dāng)中加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的力度、根據(jù)自身的情況完善住房需求管理、進(jìn)一步發(fā)揮土地和信貸政策制度的作用，在實(shí)際的住房供應(yīng)當(dāng)中，各個(gè)地區(qū)應(yīng)該以自身的房地產(chǎn)需求情況進(jìn)行詳細(xì)的分析，要根據(jù)情況放開土地供應(yīng)的相關(guān)要求，但是這種放開必須是有限制的放開。對現(xiàn)行的土地利用當(dāng)中，將攻擊需求進(jìn)行分開，降低房地產(chǎn)開發(fā)的利潤驅(qū)動(dòng)目的。在房地產(chǎn)的拆遷過程當(dāng)中要制定完善的供給計(jì)劃，不應(yīng)該是提高商業(yè)收入為目標(biāo)，滿足基本的供給需求，提高我國房地產(chǎn)市場調(diào)控效果。

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（作者單位：貴州大學(xué)公共管理學(xué)院）