方駿華 李悅

【摘要】房地產行業(yè)具有專業(yè)性強、投資規(guī)模大、風險程度高和產業(yè)鏈長的特點。隨著經濟的快速發(fā)展，信息化管理技術已經運用到房地產項目設計管理之中。BIM的應用能夠提高管理效率和增強管理水平；同時它能夠節(jié)省工程管理的成本，還能夠使決策的信息精確性得到提高。從房地產行業(yè)現(xiàn)狀出發(fā)，提出了BIM在房地產項目設計管理中的應用前景。

【關鍵詞】房地產項目；設計管理；BIM

1、房地產項目設計管理

1.1房地產項目設計管理的研究意義分析

近些年來，社會環(huán)境的變化使得房地產行業(yè)的調控和布局也產生了極大的改變，為房地產項目設計精細化管理的發(fā)展提供了極大的助力。隨著建安成本的增加，房地產項目如何在追求品質的同時，節(jié)約成本，成為當今房企都在思考的問題。其中建筑設計階段決定的造價成本，占總成本的75%，因此，必須從項目管理入手，對市場需求進行科學的分析，為房地產行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展奠定基礎。

1.2房地產項目設計管理的主要內容闡述

建設單位工程設計管理工作主要是通過組織活動協(xié)調設計外部和內部協(xié)作關系，為設計工作創(chuàng)造有利的條件。具體內容如下：①組織開展工程設計方案招標。②提供設計相關文件資料。③協(xié)調參與項目的各單位之間的關系。④組織優(yōu)化設計。⑤組織開看專題設計審查和報批。⑥協(xié)調落實外部補充的規(guī)劃設計。⑦控制和審查施工過程中的設計變更。⑧接收、使用、管理、歸檔設計文件和圖紙。⑨按照合同和項目進度計劃對相關設計費用進行支付和結算。

2、BIM技術的特點及其作用

所謂的BIM主要是指建筑信息模型，主要是利用數字信息方法將建筑物的基礎信息以及實際模型進行模擬，從而呈現(xiàn)出建筑物的三維幾何立體，并且利用數字信息的形式將建筑構件加以呈現(xiàn)，屬于智能數字模型。從整體角度分析，BIM技術具備的特點包括：①培養(yǎng)信息化項目管理團隊的氛圍，在操作的過程中比較簡單，能夠形成3D動畫形式，提高趣味性；②將建筑全生命周期中各個階段的信息準確且及時提供給相關人員，可以對建筑模型設計、質量情況、施工進度等進行反饋，在新時期實現(xiàn)了無紙化施工建造；③構建工程數據模型以及實施管理控制模式。對于房地產項目管理而言，BIM技術的應用可以實現(xiàn)工程數據模型的全面化，且作為一種實時的應用技術，還可以實現(xiàn)建筑物內外變化各種情況的監(jiān)督，從而為房地產項目管理人員帶來幫助。另外，BIM技術可以將整個建筑設計中所存在的不合理現(xiàn)象進行反饋，能夠幫助項目管理人員省去現(xiàn)場管理與檢測工作，從而進一步提高工作的效率與質量。因此，可以清楚了解到，在當前的發(fā)展趨勢下，BIM技術已經超越了設計階段與施工階段，且所涵蓋的范圍更加包括了房地產項目的眾多內容，能夠對房地產行業(yè)中的不利情況加以展現(xiàn)。除此之外，從另外一個角度分析，因為BIM技術操作比較簡單，還可以將整個項目階段中所存在的信息問題進行解決，實現(xiàn)對項目工程的管理與閱讀，可以提高項目工程的效率，降低管理風險。所以無論從哪一個角度分析，均可以清楚認識到在我國房地產項目管理中，BIM技術能夠實現(xiàn)房地產項目管理的信息化，能夠推動我國房地產行業(yè)的創(chuàng)新變革。

3、BIM在房地產項目設計管理中應用的情況

BIM技術在機電工程設計管理中的應用能夠對設計方案進行優(yōu)化，在具體實施的過程中，主要流程為：分析原設計施工圖、建立各專業(yè)信息模型、確定排布方案、開展技術圖紙交底。

3.1進行BIM模型的搭建

在這一階段，要組建由專業(yè)BIM技術人員組成的BIM工作團隊，開展協(xié)同工作，利用BIM軟件對機電各專業(yè)的三維模型進行構建，之后將各專業(yè)的模型進行整合，這樣既能夠使建設、施工等單位更好的了解掌握設計意圖，還能夠將為設計優(yōu)化提供便利，并為后續(xù)工程量統(tǒng)計、管線施工綜合排布等工作的開展提供基礎模型。

3.2進行碰撞檢查

在這一階段，要根據上一階段搭建好的各專業(yè)三維模型和BIM碰撞檢查軟件，對機電工程安裝專業(yè)管線之間開展單專業(yè)或是多專業(yè)的碰缺檢查，碰撞檢查的結果以Word或是其他格式進行輸出。根據輸出結果有針對性的提出一定的優(yōu)化完善建議。通過碰撞檢查既能夠有效的提高項目設計的質量，還可以避免工程項目建設施工的過程中出現(xiàn)返工現(xiàn)象，對工程進度和工程造價造成負面影響。

3.3分專業(yè)分系統(tǒng)進行優(yōu)化

①對排水系統(tǒng)進行優(yōu)化。在BIM模型中，對排水管道的位置進行明確。由于排水管選用的為無壓管，無法上下翻轉，因此應該盡可能的使其保持直線，并對坡度進行嚴格的控制。在排水管道定位完成之后，才能對其它給排水管道進行排布定位。②對通風系統(tǒng)進行優(yōu)化。由于各類暖通空調的風管尺寸較大，因此對施工空間的要求較高，很容易出現(xiàn)通風管道和其它管道碰撞的情況。為了解決這一問題，應該在保障管道安全和功能完整的基礎上，在BIM模型中對通風管道的寬高比例進行適當的調整。③電氣系統(tǒng)的優(yōu)化。在BIM軟件中進行橋架和電纜的設計，科學的計算橋架的承載力，為同一系統(tǒng)內電纜橋架的合并提供條件，同時還能夠達到降低材料損耗，節(jié)省空間的作用。

3.4綜合管線復雜節(jié)點的優(yōu)化

在BIM模型中，結合設計文件和施工規(guī)范的要求對水、電、暖、通風等不同專業(yè)的管線較差的復雜節(jié)點進行綜合排布優(yōu)化，提高功能性和美觀性。

綜上所述，雖然當前階段BIM技術的投入產出仍舊存在不平衡的情況，但是很多企業(yè)仍舊不斷加強對這一領域的投入，這是因為BIM具備良好的應用前景。BIM因其準確高效的特點在房地產工程項目設計管理中發(fā)揮著不可替代的作用，對于企業(yè)經濟效益的提高以及未來的持續(xù)健康發(fā)展具有十分重要的作用。

參考文獻：

[1]駱欣瑩.淺談BIM技術在建筑工程設計中的應用[J].商品與質量，2016（49）.

[2]黃小林，魏曉娜.淺談BIM在建筑綠色節(jié)能設計中的應用[J].房地產導刊，2015（15）.

作者簡介：

方駿華，嘉興融創(chuàng)新地置業(yè)有限公司；

李悅，中浙信科技咨詢有限公司。