王鳳鈴

【摘要】我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量增多，暴露出諸多問題和風(fēng)險(xiǎn)，所以，必須要重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理和風(fēng)險(xiǎn)防范措施，才能夠從根本上保證房地產(chǎn)工程的質(zhì)量和安全。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本身具有諸多特點(diǎn)，比如周期長(zhǎng)、投資高以及高風(fēng)險(xiǎn)等諸多特點(diǎn)，如果不能進(jìn)行科學(xué)、合理的管理工作，就會(huì)直接影響到房地產(chǎn)工程的質(zhì)量和安全，最終埋下質(zhì)量和安全隱患，給人們的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全帶來較大的威脅。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的整體意義和工程管理流程

1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理整體意義和流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行管理的時(shí)候往往會(huì)涉及諸多方面，比如政府、開發(fā)商以及銷售商等諸多方面，開發(fā)商管理工作本身就是一項(xiàng)十分復(fù)雜、系統(tǒng)的管理體系，其主要就是以房產(chǎn)企業(yè)和監(jiān)管公司為主，通過建設(shè)單位組成生產(chǎn)隊(duì)伍，并且積極的做好協(xié)調(diào)工作，控制各個(gè)方面能夠有效的進(jìn)行施工。房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行開發(fā)立項(xiàng)的時(shí)候往往會(huì)追求相應(yīng)的目標(biāo)，比如投資效益、投資回報(bào)率以及銷售方面的稅率等諸多內(nèi)容。從約束角度來講，房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行建設(shè)的時(shí)候，投資最大限額，項(xiàng)目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)都是十分嚴(yán)格，另外，開發(fā)項(xiàng)目還會(huì)受到監(jiān)管方以及生產(chǎn)合作方等諸多方面的限制，進(jìn)而組成了一個(gè)十分復(fù)雜系統(tǒng)的工程，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理工作必須要具有十分完善和成熟的管理體系，才能夠真正的做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理工作，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和安全。

1.2開發(fā)項(xiàng)目的工程管理

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理意義就是對(duì)整個(gè)工程施工全過程進(jìn)行科學(xué)、系統(tǒng)的管理工作，目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建筑施工往往都會(huì)承包給其他施工單位，從而能夠有效的減少施工成本和監(jiān)管責(zé)任。責(zé)任的基本流程就是管理過程中必須要嚴(yán)格的遵守合同進(jìn)行管理，嚴(yán)格的按照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)其進(jìn)行技術(shù)以及經(jīng)濟(jì)等活動(dòng)的監(jiān)督工作，最終能夠達(dá)到控制和協(xié)調(diào)管理工作能夠達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中存在的問題

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理前期準(zhǔn)備不足

根據(jù)相關(guān)調(diào)研表明，10%左右的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)主要就是因?yàn)榍捌诘臏?zhǔn)備工作沒有做好，比如大部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)并沒有掌握完善和成熟的技術(shù)資料，從根本上提高了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。一部分房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠縮短施工周期，往往會(huì)在沒有準(zhǔn)備充足的情況下盲目開工，從根本上影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常施工，進(jìn)而影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.2缺乏完善的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理制度

科學(xué)、合理的制度是保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作能夠順利開展的基礎(chǔ)條件，但是根據(jù)相關(guān)調(diào)研表明大部分房地產(chǎn)企業(yè)并沒有完善管理制度，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作本身的盲目性和隨意性比較大。比如房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理部門并沒有建立管理責(zé)任制度，進(jìn)而導(dǎo)致相關(guān)的責(zé)任不能得到有效的落實(shí)，進(jìn)而會(huì)直接影響到房地產(chǎn)管理工作的開展。

2.3成本控制不理想

成本控制是決定房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的關(guān)鍵內(nèi)容，但是一部分房地產(chǎn)企業(yè)并沒有做好成本控制工作，進(jìn)而導(dǎo)致成本控制效果并不是十分的顯著，從根本上提高了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，從而會(huì)直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，比如一部分房地產(chǎn)企業(yè)并沒有重視設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制，從而導(dǎo)致設(shè)計(jì)成本比較高，提高了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理，降低房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

3.1加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作

科學(xué)、合理的前期準(zhǔn)備工作是保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利開展的基礎(chǔ)條件，所以，相關(guān)企業(yè)必須要重視前期的準(zhǔn)備工作，為后續(xù)施工工作創(chuàng)造良好的條件。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理部門在前期階段必須要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)、合理的匯總和分析，并且要掌握比較完善的技術(shù)資料，從而才能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的施工提供技術(shù)支持，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠順利的進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期階段，相關(guān)的管理部門必須要不斷的加強(qiáng)與其他部門之間的聯(lián)系和溝通，從而才能夠有效的降低房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中可能存在的阻力，最終保證房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠順利的進(jìn)行。

3.2進(jìn)一步建立與健全房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理制度

科學(xué)、完善的管理制度是保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利開展的基礎(chǔ)條件，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須要不斷的完善和創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理制度，從而才能夠從根本上提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理水平，降低風(fēng)險(xiǎn)。比如房地產(chǎn)企業(yè)必須要不斷的完善自身的責(zé)任制度，不斷的明確各項(xiàng)責(zé)任，并且將責(zé)任落實(shí)到每個(gè)人員身上，從而才能夠從最大程度上避免管理隨意性的現(xiàn)象發(fā)生，從根本上提高管理效果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要不斷的完善自身的激勵(lì)機(jī)制，對(duì)于那些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作中具有突出貢獻(xiàn)的個(gè)人或集體及時(shí)的予以相應(yīng)的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神激勵(lì)，從而才能夠調(diào)動(dòng)工作人員的積極性和工作熱情，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全員管理工作。

3.3進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，為了能夠穩(wěn)固自身的市場(chǎng)腳跟實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，必須要重視房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制工作，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要不斷的加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制措施，其主要原因就是因?yàn)樵O(shè)計(jì)會(huì)影響70%以上的成本，并且設(shè)計(jì)會(huì)貫穿整個(gè)工程的施工過程，所以，必須要不斷的提高設(shè)計(jì)水平和質(zhì)量，保證設(shè)計(jì)方案的可行性，才能夠有效的降低風(fēng)險(xiǎn)，控制施工成本。房地產(chǎn)企業(yè)必須要不斷的加強(qiáng)成本的動(dòng)態(tài)控制措施，才能夠在不同環(huán)境中進(jìn)行成本的控制，從最大程度上做好成本控制工作，最終才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的最大化經(jīng)濟(jì)效益。

3.4進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制日趨完善，房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠促進(jìn)自身的可持續(xù)性發(fā)展，必須要重視風(fēng)險(xiǎn)控制工作，不斷的強(qiáng)化自身的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，才能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，并且不斷的完善和創(chuàng)新自身的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，將可能存在的風(fēng)險(xiǎn)扼殺在萌芽中，不斷的完善和創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，能夠在施工過程中進(jìn)行全面、實(shí)時(shí)的控制和管理，最終將風(fēng)險(xiǎn)控制在最低的范圍內(nèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，社會(huì)各界十分關(guān)注和重視房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，房地產(chǎn)行業(yè)本身的健康、可持續(xù)性發(fā)展會(huì)影響到諸多方面，比如人們的生活水平質(zhì)量以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以，必須要重視房地產(chǎn)的管理和風(fēng)險(xiǎn)控制工作，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，才有助于我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展，有助于我國(guó)和諧社會(huì)的構(gòu)建。

參考文獻(xiàn)：

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