【摘要】隨著房地產(chǎn)供給側(cè)改革的推進，我國住房消費將逐漸步入租購并舉、理性開發(fā)、持續(xù)發(fā)展的理性軌道，堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的方向，深入推進房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，可從引導(dǎo)住房消費觀念轉(zhuǎn)變求理性、總體謀劃求權(quán)重、構(gòu)建路徑求科學(xué)、法規(guī)政策配套求高效等四個維度構(gòu)建租售并舉的住房新制度。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；住房制度；機制；構(gòu)建

房地產(chǎn)作為經(jīng)濟體系的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，是支撐經(jīng)濟社會發(fā)展的民生產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與我國住房制度發(fā)展密不可分?；仡櫡治鲎》恐贫茸兓馗?，了解其政策調(diào)整軌跡，可為加快住房制度改革和房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)提供借鑒。

1、我國住房制度沿革及政策調(diào)整

1.1住房制度1.0版 ，“福利分房”制度（1949年到1977年）

建國以來，我國實施“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實物分配制度，城鎮(zhèn)居民的住房實行“福利分配”。這種制度模式在當時較低水平的消費層次上，較好地滿足了職工的基本住房需求。

隨我國經(jīng)濟社會發(fā)展，福利分房制度逐漸暴露出“福利”問題以及住房供給不足矛盾日益突出。1978年鄧小平提出了關(guān)于“房改”的問題后，我國開始實施福利分房制度改革試點，并不斷探索取得了發(fā)展，開創(chuàng)了1980年的商品房元年和1998年房地產(chǎn)元年。從1978到1985年，我國進行了公房出售和補貼出售試點；1980年在《全國基本建設(shè)工作會議匯報提綱》中正式提出實行住房商品化政策；1981年公房出售試點擴展到23個省、自治區(qū)的60多個城市和一部分縣鎮(zhèn)。從1986年到1993年“房改”全面試點，1986年國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》，住房制度改革進入了整體方案設(shè)計和全面試點。1991年6月國務(wù)院《關(guān)于積極穩(wěn)妥地推進城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》確定了租、售、建并舉住房制度。從1994年到1998年，實現(xiàn)了住房市場化過渡。1994年7月，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，確定建立與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化；建立了中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房、高收人家庭購買商品房的供應(yīng)體系；建立完善了住房公積金、住房信貸、房地產(chǎn)交易市場等住房制度。1998年7月3日，發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)[1998]23號），停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。至此，我國實行了近四十年的住房實物分配制度從政策上退出歷史舞臺。

1.2住房制度2.0版，住房貨幣化和住房保障制度（1999年-2016年）

自1998年房改后，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對拉動經(jīng)濟增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1998年至2004年我國的房地產(chǎn)投資完成額持續(xù)了7年的兩位數(shù)的快速增長，同比增長率分別為14%、14%、21%、27%、23%、30%和30%，但從2002年后，幾度出現(xiàn)了房地產(chǎn)“過熱”情況，國家一方面繼續(xù)推進住房制度改革，一方面加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度；近十幾年來，先后頒發(fā)"前國八條"、"后國八條"、"國六條"等一系列文件，旨在調(diào)控和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

1.2.1住房貨幣化制度

從實物分配制度轉(zhuǎn)變?yōu)榘磩诜峙錇橹鞯呢泿欧峙渲贫龋ㄟ^市場購買或租賃住房解決住房問題，滿足住房需求，政府和單位對未享受“房改”政策的無房和住房面積未達到規(guī)定標準的職工實行住房補貼。

1.2.2住房保障制度

建立了經(jīng)濟適用房、廉租房和公租房制度，對最低收入家庭，由政府或單位提供廉租住房，后發(fā)展為以發(fā)放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房或共有產(chǎn)權(quán)房的保障制度。

1.3住房制度3.0版，多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，簡稱 “租售并舉”住房制度

近十多年來，房地產(chǎn)高速發(fā)展對居住改善、城鎮(zhèn)化、相關(guān)產(chǎn)業(yè)拉動和國民經(jīng)濟貢獻等富有成效，但房價上漲過快、結(jié)構(gòu)失衡等矛盾和問題已凸顯。2016年全國兩會、2017年中央經(jīng)濟工作會議和政治局會議先后研究房地產(chǎn)市場長效機制和住房制度建設(shè)。后在黨的十九大報告中明確“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，旨在構(gòu)筑新時代我國住房制度和房地產(chǎn)長效機制。

2、住房制度變革為3.0版的必要性

2.1建設(shè)社會主義新時代的要求

從我國住房制度沿革和變化，可以發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)行業(yè)有明顯的時代特征，建設(shè)社會主義新時代，作為房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的住房制度也需要變化。十九大報告對我國經(jīng)濟與社會發(fā)展作出遠景戰(zhàn)略規(guī)劃，因應(yīng)新時代的要求，住房制度改革要堅持新發(fā)展理念，緊扣我國社會主要矛盾變化，按照高質(zhì)量發(fā)展的要求，目標是實現(xiàn)“住有所居”，讓房地產(chǎn)業(yè)、住房回歸其居住屬性。

2.2深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求

住房價格的持續(xù)快速上漲與供給側(cè)改革的目標相悖，我國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已經(jīng)達到40平方米，總體上擺脫了住房短缺局面，但面臨著結(jié)構(gòu)不平衡、不同城市之間的住房供求關(guān)系不平衡，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，供求結(jié)構(gòu)合理、供求關(guān)系平衡，要從供給側(cè)發(fā)力，從住房制度、土地制度、財稅制度、投資制度、戶籍制度等角度，探索深化住房制度改革和建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機制。

2.3建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟體系的要求

建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟體系強調(diào)把發(fā)展經(jīng)濟的著力點放在實體經(jīng)濟上，加快發(fā)展先進制造業(yè)。而先進制造業(yè)須以加大科技研發(fā)和投入，若繼續(xù)采取以房地產(chǎn)為支柱來推動經(jīng)濟增長，會改變資本的流向，不利于以創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展實體經(jīng)濟，不利于建設(shè)創(chuàng)新型國家。

3、住房制度3.0版的構(gòu)建路徑

從實踐角度來看，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變供應(yīng)方式、提高供應(yīng)效率是建設(shè)新住房制度的關(guān)鍵。按供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路，從引導(dǎo)住房消費觀念轉(zhuǎn)變求理性、總體謀劃求權(quán)重、構(gòu)建路徑求科學(xué)、法規(guī)政策配套求高效等四個方面來完善住房供給和保障體系，有效調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，建立健全租與購“雙引擎驅(qū)動”新住房制度。

3.1引導(dǎo)住房消費觀念轉(zhuǎn)變力求理性

從供應(yīng)端構(gòu)建新的住房制度，從重售輕租轉(zhuǎn)向租售并舉，毋庸須轉(zhuǎn)變住房消費觀念。受“有土斯為財”、“無房不婚”、“啃老購房”等觀念影響，我國目前的住房消費存在不理性、不合理的現(xiàn)象?！度嗣袢請蟆方M織了人民網(wǎng)網(wǎng)友參與的調(diào)查顯示，64%網(wǎng)友認為目前房地產(chǎn)市場存在不理性。針對這樣的現(xiàn)實，建立租售并舉的住房制度，必須轉(zhuǎn)變住房消費觀念，以新觀念引導(dǎo)新機制形成，以新機制推進新制度建設(shè)。一是推進“租和售”邊際成本的一致性，從價值取向方面確立租與購差異小，甚至無差異的消費觀念。通過財政、金融和稅收等手段，合理調(diào)控租房和購房的邊際成本，縮小成本差異，建立“先租后買、先小后大”的住房梯級消費觀念。二是在宏觀政策層面加強對租賃住房消費的引導(dǎo)。從英國的經(jīng)驗來看，政府近200年一直對市場進行政策干預(yù)，使住房自有率維持在60%～70%；而我國從90年代后期住房商品化和市場化后，住宅自有率大幅上升，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，住房自有率已達到82%。這種短期自有率的大幅提升降低了住宅經(jīng)濟的流動性，從政策層面鼓勵住房租賃消費成為迫切要求。三是加強輿論宣傳引導(dǎo)，樹立住房消費新觀念。通過加大宣傳和輿論強勢引導(dǎo)，使人們正確區(qū)分“有房住”和“擁有住宅”不同，避免超前、恐慌的消費觀念和行為。另外，政府和企業(yè)也要積極創(chuàng)造條件，以購租并舉為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，推進住宅消費形式多樣化，引導(dǎo)人們樹立理性住房消費觀。

3.2總體謀劃力求權(quán)重

所謂總體謀劃，是建設(shè)租售并舉制度的頂層設(shè)計和總體思路，在住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，表現(xiàn)為住房租售制度構(gòu)建的指導(dǎo)思想、目標定位和基本原則等。目前，我國住房消費自有率高、租房人群占比率低的特點，從客觀上要求在總體謀劃上提高租房占比權(quán)重。一是合理設(shè)定租售政策框架。相關(guān)研究顯示，城市住房消費形成“5050、442、6070”的政策構(gòu)架比較合理?！?050”是租和售各占50%；在50%的租房中，“442”是政府保障性租賃房占40%、企業(yè)市場租賃房占40%、社會租賃房占20%?！?070”是指企業(yè)市場租賃房的戶型為60平方米及以下的占70%；余30%為高層次人才租賃房，要求高品質(zhì)、大面積。二是科學(xué)擴大住房租賃市場規(guī)模。我國住房租賃市場規(guī)模約為1.1萬億元，僅為同期房屋交易市場規(guī)模7%，而英國、美國等成熟市場平均都超過40%；若將我國長期租賃、先租后買、短期租賃等因素包括在內(nèi)，在任何單一時點上，城鎮(zhèn)實際的住房租賃人口占比已接近50%。7%到50%的空間，需擴大住房租賃市場規(guī)模來填充。三是因城調(diào)控，科學(xué)合理確定租售比。房價上漲過快是影響租售比的關(guān)鍵因素，科學(xué)、合理地確定租售比，須進一步健全房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控長效機制，科學(xué)調(diào)控房價變化處于合理區(qū)間。另外，我國房地產(chǎn)市場區(qū)域化發(fā)展明顯，人口流動性、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度不一，租售的市場發(fā)展狀況不同，勢必要堅持“一地一策，權(quán)重因宜設(shè)定?！?/p>

3.3建構(gòu)路徑力求科學(xué)

租售并舉制度建設(shè)的路徑設(shè)計是否科學(xué)可行，有賴于如何充分發(fā)揮市場的決定性作用，積極培育房屋租賃新業(yè)態(tài)新模式，優(yōu)化市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進租賃市場持續(xù)健康發(fā)展。一是構(gòu)建租賃信息平臺以規(guī)范市場秩序。通過建立住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺，規(guī)范租賃行為、發(fā)布出租和求租信息、提供便捷高效服務(wù)和優(yōu)化租賃監(jiān)管，加強住房租賃市場租金水平的監(jiān)測分析，科學(xué)合理引導(dǎo)市場預(yù)期。二是積極培育住房租賃新業(yè)態(tài)新模式。利用互聯(lián)網(wǎng)、現(xiàn)代金融、房產(chǎn)大數(shù)據(jù)等，大力發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，培育房屋租賃新業(yè)態(tài)。以居住屬性為導(dǎo)向，盤活閑置工商業(yè)用地、用房；通過棚改、危房改造、老住宅區(qū)改造、住區(qū)更新等形式，加快多渠道保障、租賃性的住房供應(yīng)；將功能缺失或不全的存量住房改造為適應(yīng)新時代居住功能需求的住房，實現(xiàn)住房供應(yīng)與公共服務(wù)配套同步發(fā)展，滿足人們對美好宜居住房的需求。三是加快培育專業(yè)化規(guī)模化的房屋租賃機構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計，美國由機構(gòu)持有或管理房源占比30%，日本高達83%，而我國不到5%。隨著我國住房租賃消費升級、租賃市場規(guī)模擴大，迫切需要培育規(guī)?；膶I(yè)運營機構(gòu)，來推動住房租賃行業(yè)專業(yè)化規(guī)?；l(fā)展。

3.4法規(guī)政策配套力求高效

從供應(yīng)端構(gòu)建新的住房制度，就要從重售輕租轉(zhuǎn)向租售并舉，推進租售同權(quán)、公共服務(wù)同享。租購?fù)瑱?quán)是房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)，是社會公平的應(yīng)有之義，是現(xiàn)階段穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)化的重要保障。一是健全法律法規(guī)規(guī)范租賃市場。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已出臺《商品房租賃管理辦法》，各地也要因地制宜健全法規(guī)制度和管理體系，加強住房租賃市場監(jiān)管，維護租賃當事人合法權(quán)益，明確住房租賃合同期限內(nèi)租賃雙方在同等條件下享有“優(yōu)先權(quán)”問題，鼓勵人們更多地選擇租房消費。二是以人為本推進租售同權(quán)。針對我國住房租賃市場不發(fā)達、不規(guī)范的現(xiàn)實，要圍繞推進租售同權(quán)完善配套政策，加強政策協(xié)同，完善體制機制，營造有利于培育發(fā)展住房租賃市場的政策環(huán)境。例如，完善住房公積金政策，可提取住房公積金用于支付房租，持有租賃網(wǎng)簽合同或房屋租賃登記備案證明，即可申領(lǐng)居住證，享有與當?shù)貞艏丝谕鹊牧x務(wù)教育、就業(yè)、醫(yī)療、文化、體育等基本公共服務(wù)。三是著力構(gòu)建穩(wěn)定和諧的住房租賃關(guān)系。但凡租賃市場成熟規(guī)范的國家，如德國、日本、美國等，都十分注重維護租賃雙方權(quán)利義務(wù)平衡。長期穩(wěn)定租賃關(guān)系對住房租賃市場發(fā)展尤為重要，要進一步明確政府部門監(jiān)管職責，加強住房租賃市場的規(guī)范與管理，對中介企業(yè)的不規(guī)范行為和租房個人的不良行為納入信用管理體系；要推行《房屋租賃合同》指導(dǎo)文本，規(guī)范租賃當事人的行為，引導(dǎo)建立穩(wěn)定和諧租賃關(guān)系。

結(jié)語：

加快建設(shè)服務(wù)新時代的住房新制度，以長效機制建設(shè)和住房制度改革共同發(fā)力，培育新意識、開拓新市場、培育新要素、建立新制度、探索新模式、拓展新業(yè)態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境和市場生態(tài)將發(fā)生重大變化。本文通過案例分析的形式，對我國住房制度的發(fā)展及建設(shè)租售并舉的住房制度建設(shè)路徑進行了分析和闡述，對培養(yǎng)住房消費新觀念、總體謀劃制度設(shè)計、科學(xué)構(gòu)架路徑、高效配套法規(guī)政策等方面進行了實證和探索，以推動住房租賃成為房地產(chǎn)市場發(fā)展新引擎，建設(shè)租購并舉新住房制度。

參考文獻：

[1]高波，趙奉軍，王輝龍，等.《我國城市住房制度改革研究——變遷、績效與創(chuàng)新》，經(jīng)濟科學(xué)出版社，2017.05

[2]徐海波.住房租賃市場發(fā)展中的金融支持，金融時報，2017.11.27

[3]黃奇帆.建立房地產(chǎn)長效機制若干思考，復(fù)旦大學(xué)演講，2017.05.28

作者簡介：

陳軍，1970年2月出生，男，漢族，江蘇徐州人，工作單位：徐州市住房保障和房產(chǎn)管理局，研究生畢業(yè)、高級經(jīng)濟師，主要從事房地產(chǎn)市場監(jiān)測、調(diào)控方面研究。