方玲

“營(yíng)改增” 房地產(chǎn)企業(yè) 影響策略

“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（1）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的積極影響

首先能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行一定程度的減緩，能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本進(jìn)行一定程度的降低。通過(guò)“營(yíng)改增”方案的實(shí)施，一定程度上減少了稅收項(xiàng)目，并且抵扣了部分稅收，降低了稅負(fù)負(fù)擔(dān)。另外，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)也是一次重新的調(diào)整和優(yōu)化，根據(jù)政策的變化，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行全方面的優(yōu)化管理和制度改革，這樣對(duì)正規(guī)企業(yè)是一次更大的進(jìn)步，對(duì)不正規(guī)企業(yè)是一次鞭策。

（2）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的消極影響

一是增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，對(duì)于周期比較長(zhǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)，需要在事前預(yù)繳稅款，但是要在竣工之后才可以獲得相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅款。大大增加了所要承擔(dān)的增值稅成本。二是增加了土地成本，現(xiàn)有法律的要求無(wú)法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，企業(yè)就需要承擔(dān)更大的稅負(fù)。三是在財(cái)務(wù)的處理難度和適應(yīng)程度上造成了一定的困難。

“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響的解決策略

（1）加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平

增值稅和營(yíng)業(yè)稅的區(qū)別在實(shí)際的工作中是很大的，原有的工作人員對(duì)營(yíng)業(yè)稅的掌握比較清楚，但是對(duì)增值稅的了解并不是相當(dāng)?shù)氖煜?，但是各?xiàng)業(yè)務(wù)之間還是有一定的積極聯(lián)系的。所以，我們要對(duì)所有的工作人員提出新的要求，實(shí)行新的管理政策，在提供發(fā)票、審核業(yè)務(wù)合同、發(fā)票條款的審批等方面都要重新制定方案策略。另外，要對(duì)工作人員經(jīng)常進(jìn)行教育培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)能力，在具體的工作中才會(huì)更加的注重工作第一的原則，更加的把工作的利益放在首位。二是在管理人員的管理方法和策略上，管理人員要及時(shí)根據(jù)業(yè)務(wù)范圍和時(shí)間要求對(duì)每一位員工提供適合其特點(diǎn)的崗位，把具體的責(zé)任分配到每一個(gè)負(fù)責(zé)人上，這樣才能夠清楚每一位工作人員的具體工作內(nèi)容，才能更好的對(duì)工作人員進(jìn)行考核，更好的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一定積極的影響。

（2）加強(qiáng)科學(xué)籌劃，有序開(kāi)展稅收

房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)實(shí)際的管理現(xiàn)狀，根據(jù)自身切實(shí)的特點(diǎn)，積極的調(diào)整在變化中的實(shí)行策略，更好的、更有序、更合理的開(kāi)展稅收和避稅工作。首先要根據(jù)現(xiàn)有的政策條件爭(zhēng)取一定的優(yōu)惠政策，在增值稅的減免稅方面，在各部門(mén)之間，在熟練掌握和了解國(guó)家政策之后，爭(zhēng)取更多的優(yōu)惠政策。其次是注意增值稅專(zhuān)用發(fā)票的使用，在采購(gòu)的過(guò)程中，盡量采用集中采購(gòu)和批量采購(gòu)的原則，這樣既可以開(kāi)具需要的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，又可以在質(zhì)量和價(jià)格上實(shí)現(xiàn)更大的便利。最后是積極利用自己的納稅人身份，“營(yíng)改增”的政策實(shí)施對(duì)于小規(guī)模的納稅人來(lái)說(shuō)有一定的負(fù)面影響，稅負(fù)可能需要承擔(dān)的更多，但是如果房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商企業(yè)申請(qǐng)成為一般的納稅人對(duì)自己更為有利。

（3）加強(qiáng)業(yè)務(wù)流程控制，完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制

實(shí)行“營(yíng)改增”后，財(cái)務(wù)核算更加復(fù)雜，增值稅專(zhuān)用發(fā)票的使用也暗藏許多風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)業(yè)務(wù)流程的控制，來(lái)降低和控制企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在采購(gòu)環(huán)節(jié)，可能會(huì)因市場(chǎng)等原因發(fā)生糾紛等問(wèn)題，這就導(dǎo)致已經(jīng)支付的款項(xiàng)無(wú)法取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵扣，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要盡量在獲得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票后支付費(fèi)用。

在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身就伴隨著成本的產(chǎn)生，企業(yè)必須加強(qiáng)對(duì)成本發(fā)生的原始依據(jù)以及資料的管理，這也是土地增值稅成本抵扣的依據(jù)。

在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)采取一些促銷(xiāo)手段，在銷(xiāo)售時(shí)必須注意避免出現(xiàn)視同銷(xiāo)售時(shí)銷(xiāo)項(xiàng)大于進(jìn)項(xiàng)的情形，這些都直接影響著稅款的繳納。

在納稅環(huán)節(jié)，實(shí)行“營(yíng)改增”后，稅務(wù)的主管部門(mén)增加了國(guó)稅局，申報(bào)的時(shí)間和內(nèi)容也發(fā)生了很大的變化，對(duì)財(cái)務(wù)人員的工作效率也提出了挑戰(zhàn)，同樣的時(shí)間節(jié)點(diǎn)需要報(bào)送的內(nèi)容多了，報(bào)送的對(duì)象（稅務(wù)部門(mén)）也增加了，而且同時(shí)還增加了接受?chē)?guó)稅稽查局檢查的責(zé)任和義務(wù)。

因此只有通過(guò)加強(qiáng)各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的監(jiān)督和管理，完善內(nèi)部控制機(jī)制，完善財(cái)務(wù)信息化系統(tǒng)，才能做到規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及提高工作效率。

（4）加強(qiáng)納稅風(fēng)險(xiǎn)控制，強(qiáng)化房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)

加強(qiáng)納稅風(fēng)險(xiǎn)控制，必須科學(xué)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。

一是強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，及時(shí)調(diào)整和完善財(cái)務(wù)核算和操作流程，增加日常賬務(wù)與納稅申報(bào)的比對(duì)機(jī)制，防止出現(xiàn)納稅風(fēng)險(xiǎn)。

二是要重視供應(yīng)商和服務(wù)商的選擇，要選擇財(cái)務(wù)管理規(guī)范，核算健全，能開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票的供應(yīng)商進(jìn)行合作，選擇一般計(jì)稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅的繳納金額是銷(xiāo)項(xiàng)稅減進(jìn)項(xiàng)稅后的差額，如果增值稅扣稅憑證不符合相關(guān)規(guī)定，進(jìn)項(xiàng)稅額將無(wú)法從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中進(jìn)行抵扣。因此要防止和避免出現(xiàn)供應(yīng)商財(cái)務(wù)不規(guī)范導(dǎo)致出現(xiàn)失控發(fā)票、無(wú)效發(fā)票等情況使進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法進(jìn)行抵扣的問(wèn)題發(fā)生。

三是規(guī)范增值稅發(fā)票的管理和使用。要重視增值稅發(fā)票的管理，加強(qiáng)專(zhuān)用發(fā)票的認(rèn)證及歸檔管理，在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行認(rèn)證抵扣，并建立進(jìn)項(xiàng)發(fā)票臺(tái)賬，平時(shí)做到時(shí)時(shí)核對(duì)，月初進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí)應(yīng)與財(cái)務(wù)賬上核對(duì)，對(duì)于已認(rèn)證未入賬或者已入賬未認(rèn)證的發(fā)票應(yīng)核對(duì)清楚并制作調(diào)節(jié)表。

（5）加強(qiáng)管理工作，開(kāi)展多元策略

在“營(yíng)改增”政策的實(shí)施中，我們要實(shí)行一定的財(cái)稅控制制度，要根據(jù)當(dāng)前稅制改革的特點(diǎn)積極利用抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的優(yōu)勢(shì)，積極轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)模式，擴(kuò)展業(yè)務(wù)的實(shí)施范圍，積極的實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)方式方法和策略上的多元化進(jìn)行。房地產(chǎn)行業(yè)一般而言都是比較傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式，都是實(shí)施年份和時(shí)間比較長(zhǎng)的發(fā)展類(lèi)型，針對(duì)這一方面，要積極的實(shí)行商業(yè)地產(chǎn)、高檔住房、精裝修和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合的模式，更好的降低市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，更多的實(shí)現(xiàn)利益。

房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的稅收籌劃

（1）加強(qiáng)學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”制度

“營(yíng)改增”政策首先選擇在房地產(chǎn)行業(yè)中試行，主要目的是可以為其他行業(yè)提供杠桿作用的相關(guān)參考，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須重視“營(yíng)改增”政策的實(shí)施情況。企業(yè)需要嚴(yán)格培訓(xùn)有關(guān)的財(cái)務(wù)人員和管理人員，使全體員工積極進(jìn)入“營(yíng)改增”政策的實(shí)施中。

（2）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行稅收籌劃

一般來(lái)講房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要較長(zhǎng)的時(shí)間，不僅需要對(duì)房地產(chǎn)建筑開(kāi)發(fā)用地嚴(yán)格篩選，還需要大量購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目所需材料。若可以在此期間分?jǐn)偺幚矸康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目成本，就可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目每個(gè)階段形成的增值稅實(shí)行分?jǐn)偺幚?，進(jìn)一步節(jié)省房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的成本開(kāi)支。因此在“營(yíng)改增”政策執(zhí)行中，需要房地產(chǎn)企業(yè)建立專(zhuān)業(yè)的稅收籌劃工作崗位，首先對(duì)開(kāi)發(fā)成本做一個(gè)基本的稅收籌劃，明確分析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中每個(gè)階段稅收支出情況，制定分?jǐn)偺幚泶胧?，從而?jié)省房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本。

（3）對(duì)物資及銷(xiāo)售方式進(jìn)行稅收籌劃

1.物資材料稅收籌劃

對(duì)于建筑材料供應(yīng)商需以招投標(biāo)的方式確定，招標(biāo)依據(jù)是供應(yīng)商能否出具增值稅發(fā)票，同時(shí)結(jié)合競(jìng)標(biāo)企業(yè)的材料報(bào)價(jià)、產(chǎn)品質(zhì)量等進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，最后對(duì)滿(mǎn)足條件的一部分企業(yè)科學(xué)選擇。在選擇與聘用勞務(wù)人員上，也需要盡可能避免出現(xiàn)零散勞動(dòng)力和流動(dòng)人員，進(jìn)一步保證房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得勞務(wù)派遣公司或者是代理公司開(kāi)出的增值稅發(fā)票。

2.銷(xiāo)售方式的稅收籌劃

明確無(wú)法實(shí)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的項(xiàng)目，尤其是新增無(wú)法抵扣的項(xiàng)目。結(jié)合具體項(xiàng)目，準(zhǔn)確核算進(jìn)項(xiàng)稅，明確綜合納稅，確定所在區(qū)域項(xiàng)目的分解標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)務(wù)單位建立進(jìn)項(xiàng)稅臺(tái)賬，嚴(yán)格區(qū)分各個(gè)區(qū)域以及有關(guān)的匯總稅收，安排專(zhuān)業(yè)人員對(duì)專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行掃描，明確可否實(shí)行抵扣，在月末對(duì)真實(shí)財(cái)務(wù)狀況全面了解，避免財(cái)務(wù)計(jì)算可能造成的失誤，盡量減少抵扣聯(lián)發(fā)票出現(xiàn)紕漏。財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管理申報(bào)工作，在申報(bào)之前，需要合理安排報(bào)稅活動(dòng)，聯(lián)系收入單位提供預(yù)繳基數(shù)，準(zhǔn)確匯總核算所在地區(qū)的稅額，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)申報(bào)預(yù)繳稅額，整理單據(jù)和報(bào)表，確保順利進(jìn)行稅收匯總工作。

（4）加強(qiáng)培訓(xùn)專(zhuān)業(yè)人員

為了盡量減輕“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響，首先，對(duì)于企業(yè)管理者來(lái)講，在對(duì)稅制改革全面掌握的前提下，超前進(jìn)行謀劃，控制企業(yè)發(fā)展方向。其次，組織企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，促使財(cái)務(wù)人員管理能力與企業(yè)稅改之后的管理需求相符；專(zhuān)門(mén)組織學(xué)習(xí)稅改政策的有關(guān)規(guī)定以及涉稅風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，提高財(cái)務(wù)人員對(duì)實(shí)際問(wèn)題的解決能力和應(yīng)變能力；同時(shí)，企業(yè)需要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)單位或者具備一定經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)人員開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升納稅人的稅務(wù)籌劃水平。

另外，企業(yè)還必須積極提升相關(guān)部門(mén)的業(yè)務(wù)操作水平，特別是材料采購(gòu)及項(xiàng)目招標(biāo)部門(mén)。由于他們的工作緊密聯(lián)系著增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣工作，因此必須重點(diǎn)開(kāi)展培訓(xùn)。首先要幫助工作人員了解“營(yíng)改增”實(shí)施之后后需要注意的工作問(wèn)題，進(jìn)一步提高管理能力；其次，明確劃分可抵扣或不可抵扣項(xiàng)目，在材料采購(gòu)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)獲取發(fā)票，進(jìn)而可以避免企業(yè)出現(xiàn)稅負(fù)過(guò)重問(wèn)題。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，“營(yíng)改增”的政策推行以來(lái)對(duì)各行各業(yè)的影響比較嚴(yán)重，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響也是毫不例外，我們?cè)诜治隽恕盃I(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)積極影響和消極影響之后，提出了在應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”政策的變化下，我們從加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平、加強(qiáng)科學(xué)籌劃，有序開(kāi)展稅收、加強(qiáng)管理工作，開(kāi)展多元策略等幾個(gè)方面分析了如何更好的實(shí)行積極的解決措施來(lái)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的影響，來(lái)更好更明確的發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該積極的尋找機(jī)遇，積極探索“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的積極影響，積極的轉(zhuǎn)變企業(yè)發(fā)展的模式，積極順應(yīng)企業(yè)發(fā)展的潮流，在實(shí)踐中不斷的改革變化，在創(chuàng)新中不斷的突破發(fā)展，以便能謀求更大的進(jìn)步，給國(guó)家的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)更多積極的推動(dòng)作用。