王林榮

[摘 要]本文針對(duì)我國房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)階段存在的問題進(jìn)行逐一分析，并且提出經(jīng)濟(jì)形式下房地產(chǎn)金融存在的必要性。在這一基礎(chǔ)上，與實(shí)際情況進(jìn)行結(jié)合，提出房地產(chǎn)金融模式在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)背景下的構(gòu)建以及發(fā)展，為我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展起到良好的推動(dòng)作用。

[關(guān)鍵詞]經(jīng)濟(jì)形勢(shì)；房地產(chǎn)；金融行業(yè)

[中圖分類號(hào)]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

在當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷快速發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)在其中的整體發(fā)展勢(shì)頭比較良好。由于房地產(chǎn)行業(yè)本身屬于一種高度資金密集型產(chǎn)業(yè)，所以在其發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)所擁有的資金，對(duì)該產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展而言，具有實(shí)質(zhì)性作用。但是當(dāng)前由于受到一些經(jīng)濟(jì)條件和因素的影響，所以導(dǎo)致行業(yè)在發(fā)展過程中，不僅需要面臨資金問題，而且還需要面臨銷售的壓力。因此，針對(duì)這一形勢(shì)，需要對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)金融的整體發(fā)展情況進(jìn)行分析，在保證能夠有效規(guī)避其中存在風(fēng)險(xiǎn)問題的基礎(chǔ)上，能夠推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

1 我國房地產(chǎn)金融市場現(xiàn)階段存在的問題分析

1.1 房地產(chǎn)信貸增長速度過快

現(xiàn)階段，我國大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商在針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行開發(fā)的時(shí)候，自己持有的資金數(shù)量相對(duì)比較少。這些房地產(chǎn)開發(fā)商獲取資金的來源基本上都是需要依靠銀行在其中的支持，通過這種銀行信貸間接融資的方式實(shí)現(xiàn)，這種方式會(huì)直接導(dǎo)致企業(yè)自身的負(fù)債率普遍比較高。經(jīng)過相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果可以看出，在2012年10月末的時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的余額已經(jīng)達(dá)到1.76萬億元左右。除此之外，在現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展過程中，由于房地產(chǎn)行業(yè)的整體銷售量嚴(yán)重下滑，所以對(duì)房地產(chǎn)的整體抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)也造成嚴(yán)重的影響。

1.2 過度競爭

當(dāng)前在我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷快速發(fā)展的背景下，在房地產(chǎn)貸款方面，特別是個(gè)人住房貸款方面，這些都是現(xiàn)階段各大銀行在日常經(jīng)營管理過程中的優(yōu)勢(shì)資源。同時(shí)，這也是導(dǎo)致商業(yè)銀行相互之間激烈競爭的最根本原因之一。在這種大環(huán)境背景下，很多商業(yè)銀行為了能夠在市場中占據(jù)有利位置，搶占一定的市場份額，基本上都會(huì)選擇通過一些違規(guī)操作的手段。比如對(duì)貸款標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行降低處理，或者是在審核過程中，減少一些審查的基本步驟等，這些違規(guī)操作，會(huì)對(duì)銀行的整個(gè)資產(chǎn)安全造成不同程度的影響。由此也可以看出，在現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場當(dāng)中，仍然存在很多問題，特別是內(nèi)部的不穩(wěn)定性。與此同時(shí)，由于受到經(jīng)濟(jì)的影響，所以有部分購房人的收入越來越高，這樣就會(huì)導(dǎo)致這些購房人自身的貸款成本越來越高。一旦遇到一些金融危機(jī)等事件的發(fā)生，那么經(jīng)濟(jì)的增長勢(shì)必會(huì)被破壞，這樣不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格越來越低，而且還會(huì)造成銀行自身的損失影響。

2 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)金融存在的必要性

在當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響下，市場本身并不是萬能的，政府在其中要起到的良好的監(jiān)管性作用。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，大多數(shù)的資金都是來源于商業(yè)銀行的貸款，如果在這種狀態(tài)下，政府沒有及時(shí)采取有針對(duì)性的措施對(duì)整個(gè)過程進(jìn)行監(jiān)督，同時(shí)還沒有對(duì)整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行引導(dǎo)，那么勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)在投資房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)候，受到嚴(yán)重的威脅。特別是在當(dāng)前金融創(chuàng)新的整個(gè)發(fā)展趨勢(shì)過程中，應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理地落實(shí)一系列與金融相符和的監(jiān)管措施，真正將監(jiān)管的作用和價(jià)值發(fā)揮到實(shí)處。

3 構(gòu)建經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的房地產(chǎn)金融發(fā)展模式

3.1 有利于完善我國房地產(chǎn)金融架構(gòu)

房地產(chǎn)信托投資基金無論是為房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)或者是對(duì)銀行的投資而言，具有非常重要的影響和作用，其可以說是具有代表性的一種金融機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)信托投資基金不僅能夠?qū)κ袌鲂庞闷鸬揭欢ǖ淖饔煤陀绊懀疫€能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)銀行信用的一種補(bǔ)充。該基金在美國落實(shí)的時(shí)候，其不僅可以被看作是能夠參與到房地產(chǎn)一級(jí)市場金融活動(dòng)當(dāng)中必需品，而且還能夠適當(dāng)參與一些二級(jí)市場活動(dòng)。在某種程度上，房地產(chǎn)信托投資基金已經(jīng)逐漸成為房地產(chǎn)金融在發(fā)展過程中的重要標(biāo)志性產(chǎn)物，同時(shí)也是推動(dòng)房地產(chǎn)金融二級(jí)市場科學(xué)合理運(yùn)作的重要推動(dòng)力。該信托基金在實(shí)際運(yùn)作過程中，可以直接將投資者的資金結(jié)合實(shí)際情況之后，納入到房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，這樣有利于從根本上實(shí)現(xiàn)對(duì)商業(yè)銀行的金融補(bǔ)充。由此可以看出，我國在實(shí)踐中逐漸推出和落實(shí)這種信托基金，不僅有利于從根本上促使我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融體系的完善性，而且還能夠推動(dòng)我國房地產(chǎn)金融逐漸朝著成熟化的方向發(fā)展。

3.2 有利于分散和降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

銀行與市場在面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和具體處理時(shí)，需要采取不同的措施，同樣兩者在面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，所需要承擔(dān)的方式也具有明顯的差異性。在當(dāng)前我國商業(yè)銀行的日常經(jīng)營管理過程中，在針對(duì)一些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)分擔(dān)時(shí)，利用跨時(shí)分擔(dān)的方式比較有效，這樣有利于直接風(fēng)險(xiǎn)在未來和現(xiàn)在兩者之間進(jìn)行科學(xué)合理的分配。但是房地產(chǎn)信托跨空間風(fēng)險(xiǎn)的整體承擔(dān)能力相對(duì)比較強(qiáng)，這種方式在實(shí)際應(yīng)用過程中，可以實(shí)現(xiàn)在不同主體相互之間的有效分?jǐn)?。其?shí)，跨時(shí)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)就是表明我國商業(yè)銀行在日常經(jīng)營管理過程中，其所需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)類型主要是信用風(fēng)險(xiǎn)。但是其擁有的資產(chǎn)交易性相對(duì)比較差，而且整個(gè)調(diào)整難度也比較大，只能在現(xiàn)階段以及未來這兩個(gè)因素條件之間形成有效的分配。這種方式很難在實(shí)踐中對(duì)現(xiàn)階段存在的問題起到良好的解決和處理效果，如果是在某一個(gè)時(shí)間段出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)嚴(yán)重超出了警戒線，那么勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致更加嚴(yán)重的危機(jī)。房地產(chǎn)信托基金的存在以及在實(shí)踐中科學(xué)合理的利用，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)跨空間的有效分散。其一旦出現(xiàn)分散其實(shí)就是指在不同的主體之間，可以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)相互之間的有效分配，這樣能夠?qū)L(fēng)險(xiǎn)自身的扁平化功能充分體現(xiàn)出來。這樣不僅能夠從根本上保證市場當(dāng)期累積的一些風(fēng)險(xiǎn)得到妥善處理，而且還能夠最大限度保證房地產(chǎn)金融行業(yè)的整體發(fā)展。除此之外，房地產(chǎn)投資信托基金在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展下，將其科學(xué)合理地利用，可以被看作是我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場信用發(fā)展過程中的必要前提條件。通過這種方式，不僅有利于從根本上降低系統(tǒng)自身的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，而且還能夠促使房地產(chǎn)金融系統(tǒng)在構(gòu)建和具體應(yīng)用過程中的風(fēng)險(xiǎn)逐漸被分散和劃界。在保證我國金融體系的安全性和穩(wěn)定性得到有效提升的基礎(chǔ)上，能夠最大限度保證房地產(chǎn)金融的未來可持續(xù)發(fā)展。

除此之外，由于房地產(chǎn)投資信托基金本身具有一定的保值增值功能，同時(shí)房地產(chǎn)的投資收益具有一定穩(wěn)定性。所以根據(jù)房地產(chǎn)的這些特性，以及必要的條件，能夠?qū)σ恍┓窍到y(tǒng)因素的影響進(jìn)行有效控制，這樣不僅能夠從根本上推動(dòng)我國城市化的規(guī)劃建設(shè)和發(fā)展，而且還能夠促使我國國民經(jīng)濟(jì)的有效增長。

4 結(jié)語

綜上所述，在當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，將房地產(chǎn)投資信托基金科學(xué)合理地融入其中，這樣不僅能夠避免我國單一融資體系影響下的銀行政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展造成嚴(yán)重的沖擊影響，而且其能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)金融的協(xié)調(diào)發(fā)展起到良好的推動(dòng)作用。與此同時(shí)，通過這方式的有效落實(shí)，還能夠促使房地產(chǎn)行業(yè)的一些高收益投資者能夠有一定的機(jī)會(huì)參與到投資當(dāng)中，對(duì)我國整個(gè)金融體系的矛盾起到良好的緩解性作用。

[參考文獻(xiàn)]

[1] 葉新階.基于市場主體的中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)處置研究[D].中國社會(huì)科學(xué)院研究生院，2017.

[2] 焦穎.中國房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及管控研究[D].云南大學(xué)，2016.

[3] 李志鋒.基于金融資源視角的房地產(chǎn)金融理論框架研究[D].山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，2015.

[4] 錢晨.實(shí)體經(jīng)濟(jì)、虛擬經(jīng)濟(jì)雙重作用下的中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展[D].南京大學(xué)，2014.

[5] 郭衍遠(yuǎn).基于房地產(chǎn)金融制度的我國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策研究[D].云南大學(xué)，2010.