杜明日 邢藝女

[摘 要]最近幾年受經(jīng)濟高速發(fā)展的影響，房地產(chǎn)公司的成長速度也在不斷加快。然而過快的成長也會帶來一定的負面作用，會造成企業(yè)的內(nèi)外部風(fēng)險加大，從而對營運能力等造成極大的影響，最后阻礙企業(yè)的正常運營，使經(jīng)營成果受損。正是因為風(fēng)險的大小直接影響著企業(yè)的經(jīng)營，所以要對負債經(jīng)營風(fēng)險進行嚴格的控制。本文通過從研究房地產(chǎn)上市公司的風(fēng)險開始，對幾大主要的影響房地產(chǎn)負債經(jīng)營的風(fēng)險進行了分析，并找出了關(guān)于這些風(fēng)險的影響因素。最后，為企業(yè)如何應(yīng)對負債經(jīng)營風(fēng)險、實現(xiàn)企業(yè)的長遠發(fā)展和實現(xiàn)更好的風(fēng)險管理提出了合理的解決對策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)上市公司;負債經(jīng)營;對策

[中圖分類號]F272.3 [文獻標識碼]A

1 房地產(chǎn)上市公司負債經(jīng)營面臨的主要風(fēng)險

每個行業(yè)都有自己的特殊性，都會有自身面對的風(fēng)險。通過對房地產(chǎn)企業(yè)分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)上市公司負債經(jīng)營所面臨的風(fēng)險主要有以下四個方面：長期負債風(fēng)險、利率變動風(fēng)險、無力償還負債風(fēng)險和財務(wù)拮據(jù)風(fēng)險。通過分析這四大主要風(fēng)險，可以知道房地產(chǎn)上市公司負債經(jīng)營面臨的風(fēng)險具體是什么，針對風(fēng)險分析原因，提出相應(yīng)的解決對策更好地解決這些問題。

1.1 長期負債風(fēng)險

長期負債是指償還期限在一年以上的債務(wù)。長期負債的數(shù)額較大，償還時間也相對來說較長。上市公司建造房屋的周期都很長，然而長時間的投入不一定能獲得相對應(yīng)的產(chǎn)出，較大的數(shù)額，使得積累償債資金的時間也較長，一旦經(jīng)營業(yè)績不好，長期負債面臨償還不上的風(fēng)險。所以在借入長期負債的同時，既享受著它帶來的雄厚資本的優(yōu)勢也承擔著巨大的風(fēng)險，一旦房屋賣不出去，剩余數(shù)量較多就無法償還貸款。

1.2 利率變動風(fēng)險

利率風(fēng)險是指市場利率變動的不確定性給商業(yè)銀行造成損失的可能性。因為現(xiàn)在很多買家在購買房地產(chǎn)的時候，采取的是貸款的付款方式，所以市場利率和商業(yè)銀行之間的聯(lián)系十分密切。市場的利率由房地產(chǎn)市場的整體環(huán)境決定，供求關(guān)系和地理位置等都可以起到影響的作用，波動幅度較大的市場利率不利于商業(yè)銀行發(fā)放貸款，管理和運作起來都比較復(fù)雜。

1.3 無力償還負債風(fēng)險

企業(yè)的借款到最后不但要完成還本，還要付息。從一定角度來看，房地產(chǎn)上市公司的收益與風(fēng)險并存，高收益伴隨的是高風(fēng)險，很少有房地產(chǎn)公司采取一次還本付息的方式，那樣一次的負擔太重，所以基本都分期還款并帶有一定的利息，每次都有固定的還款期限，一旦無法償還，就會造成信譽的損失和商業(yè)銀行的催款，危及生存。

1.4 財務(wù)拮據(jù)風(fēng)險

在企業(yè)正常還本付息，運營成果和預(yù)期一樣的時候，財務(wù)拮據(jù)風(fēng)險只是潛在的一種，只有企業(yè)資金不足才會出現(xiàn)的后果。但是當企業(yè)支付不起應(yīng)該還款的金額和利息時，為了償還借款企業(yè)就必須從別的資金里拿出款項來償還，造成整個生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)的破壞。這時候企業(yè)再進行計劃之外的額外的籌資，就會加重企業(yè)的負擔，造成營業(yè)的風(fēng)險，一旦房地產(chǎn)上市公司的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)房屋賣得不如預(yù)期好，就有可能造成自身的損失。

2 造成房地產(chǎn)上市公司負債經(jīng)營風(fēng)險的影響因素分析

房地產(chǎn)上市公司負債經(jīng)營風(fēng)險的影響因素很多，可以分為內(nèi)因和外因兩部分。外因與每個國家的經(jīng)濟環(huán)境有關(guān)。當經(jīng)濟好的時候，市場需求和供求呈正比同比增長，房地產(chǎn)企業(yè)的效益普遍較好;當經(jīng)濟不好的時候，經(jīng)濟蕭條市場疲軟，銀行效益不好發(fā)放貸款較少，各種社會經(jīng)濟問題一一浮現(xiàn)，沒辦法在短期內(nèi)解決，使得企業(yè)的負債經(jīng)營風(fēng)險變大。而影響房地產(chǎn)上市公司負債經(jīng)營風(fēng)險的內(nèi)因主要有以下四點：

2.1 負債利息的高低

把負債規(guī)模、負債成本看成定量時，財務(wù)風(fēng)險與負債利息呈正比，風(fēng)險越大利息越高。從借入資金與自有資金的這一部分來看，借入資金的利息率越高，期望自有資金收益率就與其成反比，相對來說就會較低，最后導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險變大。每個正在運營的企業(yè)都有一定比例的借入資金，與自有資金共同支撐經(jīng)營活動運營下去，所以一旦負債利息變高，將會提高財務(wù)危機，加大企業(yè)運營的壓力，不容忽視。

2.2 籌資組合狀況

房地產(chǎn)企業(yè)一般采用的是混合性籌資，包括長期借款、普通股等?；I資組合是指資本總額中短期資金和長期資金所占的比例結(jié)構(gòu)。一般情況下，籌資組合在混合型籌資中所占的比例很高，所以它的變動對于整體的成本率的計算有很大的影響，也就是對企業(yè)的風(fēng)險大小有很強的關(guān)聯(lián)性。長期資金的成本高，缺少彈性，相對而言短期資金的成本低，彈性較大，對兩者進行不同比例的組合會形成不同的風(fēng)險程度。所以需要對幾種不同的籌資組合的方案進行對比，挑出風(fēng)險較小的一種進行籌資。

2.3 預(yù)期現(xiàn)金流入量

現(xiàn)金流一直都是企業(yè)的命脈，無論房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況是怎樣的，一旦現(xiàn)金流斷了，就會造成資金的短缺，會造成極大的惡果。所以，房地產(chǎn)上市公司在進行投資決策時，一定要關(guān)注預(yù)期的現(xiàn)金流入量。現(xiàn)金流由三大部分構(gòu)成：初始現(xiàn)金流是前期的各種費用和固定資產(chǎn)收入等;營業(yè)現(xiàn)金流包括的是稅后的凈利加上折舊;終結(jié)現(xiàn)金流是各種收回的收入等。通過對各種未來預(yù)期現(xiàn)金流入量的比較，可以選擇出較合理的籌資方案。

2.4 資產(chǎn)變現(xiàn)能力

資產(chǎn)的變現(xiàn)能力又稱為資產(chǎn)的流動性。如果企業(yè)的資產(chǎn)流動性強，這種不穩(wěn)定性就會造成獲利能力下降，從而影響到償還貸款和債務(wù)，要是不能及時償還債務(wù)，就會支付更高的利息，對房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營非常不利。相反如果企業(yè)的資產(chǎn)流動性弱，獲利能力就會較高，利于企業(yè)償還貸款，但都是較弱的流動性，不利于資金的周轉(zhuǎn)。所以上市公司要形成較合理的資本結(jié)構(gòu)，達到資本成本率的最大化，多樣化的資本結(jié)構(gòu)才可以減少企業(yè)的風(fēng)險。

3 房地產(chǎn)上市公司負債經(jīng)營風(fēng)險的防范對策

3.1 將風(fēng)險觀念融入管理當中，構(gòu)架良好財務(wù)意識

財務(wù)風(fēng)險是指由于公司籌資結(jié)構(gòu)不符合本公司情況等原因，喪失償債能力而導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降。財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)上市公司在進行財務(wù)管理的過程中，必須解決和考慮的一個問題。通常情況下，財務(wù)風(fēng)險客觀存在，企業(yè)管理者要理智地對待財務(wù)風(fēng)險，只能采取有效措施來削減和預(yù)防風(fēng)險，而不可能完全地消除風(fēng)險。由于公司的管理層不太具有這種風(fēng)險意識，可能會對未來的財務(wù)管理造成一定的阻礙。所以要對生產(chǎn)、銷售等各個環(huán)節(jié)進行嚴格的監(jiān)控，使他們的風(fēng)險都在可控的范圍內(nèi)。根據(jù)具體情況具體分析的原則，財務(wù)管理理念的應(yīng)用，要注意與房地產(chǎn)上市公司的具體情況相結(jié)合，建立有效的管理制度，以制度為保障，保證財務(wù)管理風(fēng)險相關(guān)事宜得到有效落實。

3.2 加強財務(wù)風(fēng)險管理人員素質(zhì)，提高財務(wù)人員能力

培訓(xùn)是成為公司正式員工必須經(jīng)歷的一個階段，對公司員工的專業(yè)能力提升等有重大的作用，作為財務(wù)人員，必須要提高自己的專業(yè)素養(yǎng)，以此來降低房地產(chǎn)上市公司負債經(jīng)營過程中，由于經(jīng)營引發(fā)的其他類型的風(fēng)險。在房地產(chǎn)上市公司進行財務(wù)風(fēng)險管理的過程中，相關(guān)財務(wù)專業(yè)人員的自身專業(yè)素質(zhì)水平，直接影響到管理質(zhì)量。要注意的是，在管理的過程中，一定能夠要與公司的自身需要相結(jié)合，對于在管理過程中出現(xiàn)的問題，進行及時和合理的解決?；谶@一點，在進行財務(wù)風(fēng)險管理人員素質(zhì)提升的過程中，要構(gòu)建完善的培訓(xùn)機制，能夠結(jié)合公司自身情況，提升財務(wù)風(fēng)險管理人員業(yè)務(wù)能力，把握財務(wù)風(fēng)險管理內(nèi)容，強化財務(wù)風(fēng)險管理的穩(wěn)定性和可靠性。

3.3 拓寬融資渠道

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)上市公司的規(guī)模也在不斷地擴大，拓寬籌資渠道是降低風(fēng)險的一個好辦法，多樣化的融資可以促進資本結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定。按時間劃分，可以分為長期籌資和短期籌資。在長期籌資中，隨著國家的政策越來越支持企業(yè)的發(fā)展壯大，可以利用政府財政資本，或者引入非銀行金融機構(gòu)的資本，國外和我國港澳臺地區(qū)的資本也不失為一種選擇。在短期籌資中，可以向市場投入一些股票或者債券來籌資，來緩解短期的資本缺乏。

3.4 確定恰當?shù)娜谫Y規(guī)模

融資規(guī)模是指一定時期投資主體籌資金額的總數(shù)。只有確定恰當?shù)娜谫Y規(guī)模，才可以盡可能的減少融資成本。一方面，過多不必要的資金會造成企業(yè)的負債過重或者資金閑置，增加融資成本。另一方面，較少的資金不利于企業(yè)開展正常的經(jīng)營活動，無法進行擴大生產(chǎn)，形成良好的經(jīng)營循環(huán)的鏈條。所以，一定要根據(jù)企業(yè)自身的需求來進行融資活動。

對于企業(yè)來說，可以使用經(jīng)驗法來確定籌資規(guī)模。經(jīng)驗法即是指企業(yè)在確定融資規(guī)模時，首先需要依據(jù)企業(yè)內(nèi)部融資與外部融資的不同性質(zhì)及各自特點，優(yōu)先考慮企業(yè)現(xiàn)階段的自有資金，然后再去考慮進行外部融資。二者之間的差額就是應(yīng)該從外部進行融資的金額。此外，企業(yè)進行融資的金額的多少，一般要考慮企業(yè)自身生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的大小、現(xiàn)有實力的強弱，以及企業(yè)正處于哪一發(fā)展階段，再結(jié)合不同的融資方式的特點來選擇有利于本企業(yè)長遠發(fā)展的融資方式。

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