郭競男

[摘 要]近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，出現(xiàn)了許多如房價(jià)上漲過快、房地產(chǎn)稅收體制不健全等問題。房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為維持穩(wěn)定的一個(gè)重要手段，因此，房產(chǎn)稅在我國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中發(fā)揮著重要的作用。然而，目前我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅并不完善，征稅范圍過窄、稅收相關(guān)立法并不健全、稅率設(shè)置不科學(xué)，另外，我國房產(chǎn)稅“重流通、輕保有”問題嚴(yán)重。因此，從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，制定科學(xué)合理的房產(chǎn)稅制度，必須找出我國房產(chǎn)稅存在的問題，具體問題具體分析，結(jié)合實(shí)際，改革房產(chǎn)稅，真正發(fā)揮房產(chǎn)稅在財(cái)政收入、房地產(chǎn)市場調(diào)控等方面的作用。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)稅；問題；分析；對策

[中圖分類號]F299.23 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

1 我國房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀及問題分析

1.1 房產(chǎn)稅的概念及特點(diǎn)

我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅規(guī)定以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人或房產(chǎn)的實(shí)際使用者等征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。目前我國房產(chǎn)稅的主要特點(diǎn)有：（1）稅源穩(wěn)定連續(xù)。房地產(chǎn)的使用周期一般較長，地方政府可以在房產(chǎn)使用周期內(nèi)持續(xù)地征稅，除非該區(qū)域發(fā)生重大變故，否則稅源不會(huì)輕易流出該地區(qū)，因此房產(chǎn)稅稅收不會(huì)輕易外流。（2）課稅對象明確。房地產(chǎn)的擁有者必須接受其房地產(chǎn)所在區(qū)域的監(jiān)督，而地方政府只要對房地產(chǎn)進(jìn)行有效的登記管理，就能保證有明確的課稅對象。（3）稅收收入歸于地方政府。由于房產(chǎn)稅的征收流程較為繁瑣，不適宜再由國家統(tǒng)一征收監(jiān)管，因此世界上許多國家把房產(chǎn)稅交由地方政府因地制宜地征管。

1.2 我國房產(chǎn)稅存在的問題淺析

雖然我國的房產(chǎn)稅制度仍在不斷完善，但隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和分配結(jié)構(gòu)以及地方市場格局等多方面因素的變化，房產(chǎn)稅的弊端越來越明顯，已經(jīng)制約了我國市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。綜合分析，我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度存在幾個(gè)方面的問題：

第一，征稅范圍過窄。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅征收范圍規(guī)定房產(chǎn)稅僅對城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房產(chǎn)征收，并不對農(nóng)村個(gè)人自有房產(chǎn)征稅，且現(xiàn)行房產(chǎn)稅的免稅范圍比較廣泛，經(jīng)過了20多年的市場改革發(fā)展，我國可將具有企業(yè)性質(zhì)的事業(yè)單位所屬的房產(chǎn)、城鎮(zhèn)居民性用房等納入征稅范圍，全面規(guī)范征稅范圍，提高稅收的公平和效率。

第二，計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依分別為房產(chǎn)折余價(jià)值和租金價(jià)格。按房產(chǎn)的原有價(jià)格折余反映的是房產(chǎn)的原值而不是現(xiàn)值，遠(yuǎn)不能反映房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，對于新購的商品房也不公平，不利于有效配置整個(gè)社會(huì)的房產(chǎn)資源。采用租金價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，按房產(chǎn)的用途設(shè)置不同的稅率，自用住房稅率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于出租住房的稅率，這樣會(huì)增加租客的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，不利于房屋租賃市場的穩(wěn)定。

第三，稅率設(shè)置不合理。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅實(shí)行統(tǒng)一的稅率沒有考慮各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差別，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同的城市房產(chǎn)稅有很大影響。按房產(chǎn)的租金收入適用的稅率12%比按房產(chǎn)余值適用的稅率1.2%要高得多，對租房者來說不公平，長期下去會(huì)遏制房產(chǎn)租賃業(yè)市場的發(fā)展，租客為了逃避繳稅會(huì)采用非法手段，不利于社會(huì)的長期穩(wěn)定，也違背了房產(chǎn)稅的公平效率原則。

第四，輕保有環(huán)節(jié)，重流通環(huán)節(jié)。從稅種數(shù)量上看，流通環(huán)節(jié)稅種多，包括營業(yè)稅、契稅、印花稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和土地增值稅，而保有環(huán)節(jié)僅有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩種，從稅費(fèi)比重上看，流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)占房地產(chǎn)價(jià)格的30%—40%，而保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)較輕且征收范圍有限。輕保有環(huán)節(jié)稅收是導(dǎo)致房價(jià)過高的原因之一，不利于住房市場的發(fā)展，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕，使得對房地產(chǎn)的持有成本極小，從而導(dǎo)致投機(jī)者大量購買房產(chǎn)，造成大量房產(chǎn)的空置和積壓。

第五，配套制度不完善。目前，我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度不完善，尚無完善的房地產(chǎn)登記制度，致使房產(chǎn)投資者暗中積壓多套住房，加之我國居民個(gè)人的房產(chǎn)登記意識(shí)還比較薄弱，稅務(wù)機(jī)關(guān)很難全面準(zhǔn)確地掌握所有人的房產(chǎn)擁有情況。另外，我國房地產(chǎn)價(jià)值評估制度不健全、不完善，給投資者機(jī)會(huì)隱瞞房產(chǎn)數(shù)量和價(jià)格，影響了房地產(chǎn)市場制度的健康運(yùn)行。

2 解決我國房產(chǎn)稅問題的對策建議

2.1 構(gòu)建科學(xué)合理的房產(chǎn)稅稅制

第一，擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅范圍。結(jié)合我國實(shí)際情況，應(yīng)將居民家庭擁有的豪宅別墅及較大戶型納入征收范圍，除了居民家庭基本生活住房外，其他的住房也征收房產(chǎn)稅。隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快，農(nóng)村房產(chǎn)市場也逐漸繁榮起來，將農(nóng)村房產(chǎn)納入房產(chǎn)稅征稅范圍是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的。征稅初期建議根據(jù)實(shí)際情況，先對經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的農(nóng)村試點(diǎn)，比如一線城市和沿海地區(qū)的農(nóng)村，分別設(shè)置不同稅制，對農(nóng)村房產(chǎn)征稅，應(yīng)考慮到房屋產(chǎn)權(quán)所有人的實(shí)際收入情況，不同的家庭應(yīng)區(qū)別征稅等，對經(jīng)營性住房和農(nóng)民需求住房也要區(qū)別征收。

第二，計(jì)稅依據(jù)合理化。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，房價(jià)越來越高，房產(chǎn)的現(xiàn)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房產(chǎn)原值，用房產(chǎn)原值作為計(jì)稅依據(jù)顯得十分陳舊而不合理，房產(chǎn)的原值已經(jīng)遠(yuǎn)不能反映真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值，因此采用市場價(jià)值來作為住房房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)更加合理。

第三，稅率設(shè)置靈活化。目前國際上房產(chǎn)稅稅率的選擇主要為比例稅率和累進(jìn)稅率。例如美國、日本等采取了比例稅率，印度則采取比例稅率與累進(jìn)稅率相結(jié)合的方法。要健全我國房產(chǎn)稅稅制，應(yīng)該在中央確定稅率的前提下，給予地方政府一定的自主權(quán)，確定適合本地的房產(chǎn)稅稅率，更有利于使房產(chǎn)稅的征收與各地實(shí)際情況相適應(yīng)。

第四，明確房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠及減免政策。《房產(chǎn)稅暫行條例》中對稅收優(yōu)惠政策規(guī)定較為籠統(tǒng)，稅收優(yōu)惠涉及一些特殊群體，比如老人、殘疾人、烈士家屬等應(yīng)該制定明確的優(yōu)惠策略。各地政府可根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏剑妹裰鞯姆绞街贫ㄏ鄳?yīng)的稅收優(yōu)惠政策。對于個(gè)人房產(chǎn)稅的免稅標(biāo)準(zhǔn)，要針對各地情況通過科學(xué)的調(diào)查統(tǒng)計(jì)來確定。完善現(xiàn)行稅制中對個(gè)人非經(jīng)營性房產(chǎn)的免稅政策，有利于減少對房地產(chǎn)市場的投機(jī)，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

2.2 完善房產(chǎn)稅的相關(guān)配套制度

第一，應(yīng)完善法律法規(guī)制度。房產(chǎn)稅的征收應(yīng)當(dāng)建立在法制的基礎(chǔ)上，使稅收征管有法可依，有法可循。我國目前的稅收立法權(quán)集中于中央，地方?jīng)]有稅收立法權(quán)，我國可以借鑒美國經(jīng)驗(yàn)，賦予地方合理的立法權(quán)限，由各地方針對當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況制定相符的房產(chǎn)稅。

第二，應(yīng)完善房產(chǎn)登記制度。當(dāng)前房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記過程中存在信息分散、更新不及時(shí)以及虛假登記等情況，為了保證稅收，應(yīng)當(dāng)對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度加以完善，房地產(chǎn)管理、稅務(wù)等部門互相配合，形成統(tǒng)一的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息系統(tǒng)。建立房產(chǎn)評估體系。雖然我國目前采用房產(chǎn)交易價(jià)格來作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，但以市場價(jià)值來計(jì)征房產(chǎn)稅是一種趨勢，因此，需要專業(yè)的評估人員進(jìn)行分析與統(tǒng)計(jì)，房產(chǎn)評估師隊(duì)伍的建設(shè)關(guān)系到評估結(jié)果的客觀性、準(zhǔn)確性。

第三，應(yīng)建立房產(chǎn)稅監(jiān)督機(jī)構(gòu)。有了完善的房地產(chǎn)登記制度和房產(chǎn)評估體系就要建立與之相配套的房產(chǎn)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，三者要相分離，保證房產(chǎn)稅的公平客觀，監(jiān)督機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)法，對房產(chǎn)稅偷稅漏稅行為要秉公辦理。

第四，建立納稅申辯制度。房產(chǎn)稅的完善還應(yīng)該聽取納稅人合理訴求，應(yīng)建立房產(chǎn)稅申辯制度，如果納稅人對房產(chǎn)的評估價(jià)值以及應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅有異議，可以向地方稅務(wù)局提出申訴，稅務(wù)局委托第三方進(jìn)行調(diào)查核實(shí)后，再對應(yīng)稅房屋稅額進(jìn)行重新計(jì)算，以保證納稅人的合法權(quán)益。

3 結(jié)語

房產(chǎn)稅作為一種與房地產(chǎn)市場關(guān)系密切的稅種，開征房產(chǎn)稅對我國的住房市場會(huì)產(chǎn)生一定的影響，尤其是在目前我國房價(jià)快速上漲的情況下，我國必須出臺(tái)合理的房產(chǎn)稅政策來保證住房市場的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長。通過本文對我國房產(chǎn)稅存在的問題和對策研究，期待政府結(jié)合我國的實(shí)際情況盡早制定出合理的房產(chǎn)稅稅制，進(jìn)而促進(jìn)我國住房市場的健康發(fā)展，使房地產(chǎn)價(jià)格能夠回歸到理性水平，切實(shí)滿足人們對住房的基本需求。

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