周月明

12月17日，曲線上市剛滿一年的房產(chǎn)中介公司我愛(ài)我家連發(fā)23條公告，意欲收購(gòu)擁有2400家加盟店的房產(chǎn)中介服務(wù)商中環(huán)互聯(lián)。我愛(ài)我家在公告中表示，此次收購(gòu)目的是為了擴(kuò)大自己在三四線城市的布局。不過(guò)，與其發(fā)公告的熱情相比，我愛(ài)我家公布的并購(gòu)預(yù)案卻極為簡(jiǎn)略，交易價(jià)格和標(biāo)的公司相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，以及業(yè)績(jī)承諾的具體金額均未做明確披露。

對(duì)于此次并購(gòu)，《紅周刊》記者在深入研究相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表和資料后注意到，并購(gòu)方我愛(ài)我家目前可謂是苦惱纏身，在房地產(chǎn)新房、二手房市場(chǎng)近兩年緊縮下，公司經(jīng)營(yíng)持續(xù)承壓，此前曲線上市所做的業(yè)績(jī)承諾能否順利完成存在一定變數(shù)，而股市的持續(xù)下跌，也給其大股東高比例股權(quán)質(zhì)押帶來(lái)爆倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn)。與我愛(ài)我家類似，中環(huán)互聯(lián)在經(jīng)營(yíng)上同樣面臨著新房、二手房市場(chǎng)緊縮危機(jī)的影響，表面上看，近幾年業(yè)績(jī)持續(xù)高增長(zhǎng)，但實(shí)際上梳理其相關(guān)信息可發(fā)現(xiàn)，有部分信息內(nèi)容值得推敲。

我愛(ài)我家經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)存疑

2017年，房產(chǎn)中介領(lǐng)域發(fā)生了首次并購(gòu)，上市公司昆百大宣布收購(gòu)房產(chǎn)中介我愛(ài)我家，當(dāng)時(shí)，我愛(ài)我家承諾，重組完成后的2017～2019年的凈利潤(rùn)達(dá)到5億元、6億元和7億元。2018年，昆百大正式更名為我愛(ài)我家。

據(jù)房產(chǎn)中介我愛(ài)我家數(shù)據(jù)，其2017年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)約5.07億元，剛好完成業(yè)績(jī)承諾。2018年，在完全并表后，上市公司我愛(ài)我家（含原“昆百大”業(yè)務(wù)）上半年?duì)I收和凈利潤(rùn)出現(xiàn)猛增，其中，營(yíng)收達(dá)53.3億元，同比增長(zhǎng)741.86%;凈利潤(rùn)3.66億元，同比增長(zhǎng)1189.71%。其中，子公司“我愛(ài)我家”業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)收45.49億元，貢獻(xiàn)凈利潤(rùn)3.3億元。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，子公司“我愛(ài)我家”業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)在上半年已經(jīng)撐起了上市公司的業(yè)績(jī)，并完成自己過(guò)半業(yè)績(jī)承諾，但在房地產(chǎn)寒冬加劇下，下半年能否實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)承諾卻是個(gè)未知數(shù)。最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅“金九銀十”銷售下滑，即便傳言地產(chǎn)放松的12月中上旬的數(shù)據(jù)也不樂(lè)觀。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年10月份，北京、杭州、深圳、成都、南京、蘇州等受監(jiān)測(cè)的10個(gè)城市二手房成交量為3.9萬(wàn)套，環(huán)比下降25%，同比下降9%;12月中上旬，包括北京、深圳、廈門、青島在內(nèi)的13個(gè)受監(jiān)測(cè)城市二手房整體成交同比下降21.2%，環(huán)比下降4.2%。就全年累計(jì)情況看，截至2018年12月20日，全國(guó)13城二手房整體成交同比下滑了9.7%。面對(duì)如此行業(yè)寒冬，子公司“我愛(ài)我家”能否順利完成2018年業(yè)績(jī)承諾，是存在一定變數(shù)的。

此外，《紅周刊》記者在查詢相關(guān)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，雖然并表后的上市公司營(yíng)收出現(xiàn)大規(guī)模增長(zhǎng)，但若分析這些數(shù)據(jù)間的匹配關(guān)系時(shí)，其中存在一定的疑點(diǎn)。

以2018年上半年為例，我愛(ài)我家今年上半年?duì)I業(yè)收入為532989.31萬(wàn)元（見(jiàn)表1），考慮到服務(wù)行業(yè)國(guó)內(nèi)6%的增值稅稅率，則我愛(ài)我家含稅營(yíng)收為564968.67萬(wàn)元。同期，我愛(ài)我家“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”為514391.81萬(wàn)元，預(yù)收款項(xiàng)比2017年減少了6714.54萬(wàn)元。由此可推算出與營(yíng)收相關(guān)的現(xiàn)金流入了521106.35萬(wàn)元。將含稅營(yíng)收與現(xiàn)金流數(shù)據(jù)勾稽，有43862.32萬(wàn)元含稅營(yíng)收未收到現(xiàn)金流入，理論上，這將會(huì)形成新增債權(quán)，體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表中，即同期應(yīng)收款項(xiàng)應(yīng)該相應(yīng)增加43862.32萬(wàn)元。

可事實(shí)上，在資產(chǎn)負(fù)債表中，我愛(ài)我家2018年上半年的應(yīng)收款項(xiàng)（含壞賬準(zhǔn)備、應(yīng)收票據(jù)）總和為142385.33萬(wàn)元，相比2017年末同項(xiàng)數(shù)據(jù)僅新增了26913.57萬(wàn)元，這與理論上應(yīng)新增的43862.32萬(wàn)元差距較大，兩者間相差了16948.75萬(wàn)元。即便是考慮到我愛(ài)我家披露的170萬(wàn)元應(yīng)收票據(jù)背書問(wèn)題，則差額也未縮小多少。

當(dāng)然，子公司“我愛(ài)我家”門店中還有五分之一為加盟商收入，可即便我們考慮到了我愛(ài)我家門店收入有五分之一為加盟商收入，且這部分門店收入的增值稅按小額納稅人規(guī)?？紤]，即以3%征收，則45.49億元營(yíng)收中仍有1.42億元營(yíng)收沒(méi)有獲得相關(guān)現(xiàn)金流和債權(quán)數(shù)據(jù)的支撐。而若按上市公司整體營(yíng)收53.29億元（包括昆百大營(yíng)收）的五分之一收入確認(rèn)為加盟商所貢獻(xiàn)的營(yíng)收來(lái)計(jì)算，則整體也有1.38億元營(yíng)收沒(méi)有獲得相關(guān)現(xiàn)金流和債權(quán)數(shù)據(jù)支撐，存在虛增的嫌疑。

既然有如此多的營(yíng)收存在虛增的嫌疑，那么也就不能排除凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)也有虛增的可能，而在營(yíng)收和業(yè)績(jī)都有虛增的質(zhì)疑下，子公司“我愛(ài)我家”能否在2018年末如期完成業(yè)績(jī)承諾要求就有很大變數(shù)，若一旦不能完成，則業(yè)績(jī)承諾方將進(jìn)行業(yè)績(jī)補(bǔ)償。

根據(jù)2017年的并購(gòu)方案，業(yè)績(jī)承諾補(bǔ)償義務(wù)人為劉田、張曉晉、李彬、茂林泰潔、新中吉文、達(dá)孜時(shí)潮、陸斌斌、徐斌、太和先機(jī)，他們承諾一旦標(biāo)的公司業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)，屆時(shí)將按約定的方式對(duì)上市公司進(jìn)行業(yè)績(jī)補(bǔ)償，在一定程度上減少或消除商譽(yù)減值的風(fēng)險(xiǎn)?？墒切枰⒁獾氖牵詮奈覑?ài)我家高溢價(jià)被昆百大收購(gòu)后，其原先的創(chuàng)始人和股東很多已經(jīng)套現(xiàn)離開，現(xiàn)有的大股東們則質(zhì)押了手中大部分股票。以目前的掌舵人謝勇來(lái)說(shuō)，手中持有上市公司股票已經(jīng)全部質(zhì)押，而關(guān)聯(lián)方西藏太和先機(jī)投資管理有限公司同樣質(zhì)押了自己90.25%的股份。在目前股價(jià)持續(xù)下跌中，以及未來(lái)行業(yè)仍將經(jīng)歷數(shù)年寒冬下，這些股權(quán)高質(zhì)押股東未來(lái)能否有能力解押，或能否有能力進(jìn)行業(yè)績(jī)補(bǔ)償仍是個(gè)未知數(shù)。

并購(gòu)標(biāo)的采購(gòu)數(shù)據(jù)失真

在此次并購(gòu)預(yù)案中，我愛(ài)我家表示，公司將通過(guò)并購(gòu)中環(huán)互聯(lián)擴(kuò)大自己在三四線城市的布局。然而，樂(lè)觀的預(yù)期市場(chǎng)卻不買賬，股價(jià)仍在繼續(xù)下行中。那么，擁有2000多家加盟店的中環(huán)互聯(lián)資產(chǎn)質(zhì)量到底如何呢？

據(jù)相關(guān)資料顯示，中環(huán)互聯(lián)2016年掛牌新三板，2018年12月6日終止掛牌，單從其業(yè)績(jī)表現(xiàn)看，近幾年發(fā)展可謂迅猛，2013年時(shí)凈利潤(rùn)還為虧損，到了2017年，其凈利潤(rùn)就達(dá)到了4715萬(wàn)元。據(jù)其披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2016年至2018年上半年，公司營(yíng)收分別為1.49億元、2.29億元、1.54億元，同比增長(zhǎng)111.76%、53.44%、56.09%，歸母凈利潤(rùn)分別為3222.3萬(wàn)元、4715.45萬(wàn)元、2853.95萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)34.8%、46.34%、86.5%。表面上，中環(huán)互聯(lián)經(jīng)營(yíng)和業(yè)績(jī)?cè)诮鼛啄昃S持了高速增長(zhǎng)，可實(shí)際上，《紅周刊》記者在梳理其在新三板掛牌時(shí)所披露的采購(gòu)數(shù)據(jù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)其中卻存在明顯異常。

中環(huán)互聯(lián)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016年、2017年中環(huán)互聯(lián)前五大供應(yīng)商采購(gòu)額分別為418.84萬(wàn)元和430.98萬(wàn)元（見(jiàn)表2），占年度采購(gòu)總額比例分別為6.52%和4.59%，由此可推算出這兩年的采購(gòu)總額分別為6423.93萬(wàn)元和9389.54萬(wàn)元，因其披露的前五大供應(yīng)商為信息咨詢服務(wù)部，以服務(wù)業(yè)6%增值稅率測(cè)算，其含稅采購(gòu)總額分別達(dá)到了6809.36萬(wàn)元和9952.92萬(wàn)元。

同期，公司“購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”分別為3037.89萬(wàn)元和4641.15萬(wàn)元，剔除這兩年預(yù)付款項(xiàng)減少的84.47萬(wàn)元和134.69萬(wàn)元影響之后，則與采購(gòu)相關(guān)的現(xiàn)金支出分別達(dá)到了3122.36萬(wàn)元和4775.84萬(wàn)元。將含稅采購(gòu)總額與現(xiàn)金支出勾稽，含稅采購(gòu)比現(xiàn)金支出分別多出3687萬(wàn)元和5177.08萬(wàn)元。理論上，這將體現(xiàn)在2016年和2017年應(yīng)付款項(xiàng)增加額上。

可事實(shí)上，這兩年的應(yīng)付款項(xiàng)（未披露應(yīng)付票據(jù)）僅分別為727.08萬(wàn)元、664.71萬(wàn)元，同期僅增加了609.41萬(wàn)元和-62.37萬(wàn)元，這明顯與理論上的新增金額不符，甚至應(yīng)付款項(xiàng)總額都比新增金額少了很多，分別少3077.59萬(wàn)元和5239.45萬(wàn)元。如此結(jié)果說(shuō)明，中環(huán)互聯(lián)在這兩年中，分別有3077.59萬(wàn)元和5239.45萬(wàn)元用于采購(gòu)的金額不知去向。對(duì)于這點(diǎn)，在這次并購(gòu)方案是否需要給予明確解釋呢？

擴(kuò)張迅猛的中環(huán)互聯(lián)遭監(jiān)管層問(wèn)詢

除了采購(gòu)數(shù)據(jù)上的存疑，《紅周刊》記者還發(fā)現(xiàn)中環(huán)互聯(lián)在三四線城市的擴(kuò)張和布局也是有一些疑問(wèn)的。在證監(jiān)會(huì)的問(wèn)詢函中，就提到中環(huán)互聯(lián)的2400多家門店是在近一兩年快速增長(zhǎng)的。

2016年初，中環(huán)互聯(lián)門店數(shù)量還為1000余家，到了2018年10月末就迅速擴(kuò)張至2400多家。若按2015年底中環(huán)互聯(lián)門店為1000家計(jì)算，2015年總營(yíng)收7065.96萬(wàn)元，粗略計(jì)算，平均單店?duì)I收為7.07萬(wàn)元，因未公布2018年前十個(gè)月?tīng)I(yíng)收數(shù)據(jù)以及2018年上半年門店數(shù)量，保守估計(jì)2018年上半年門店至少為2000家（建立在2018年6～10月門店迅速擴(kuò)張400多家基礎(chǔ)上），那么按照上半年總營(yíng)收15421.79萬(wàn)元粗略計(jì)算，平均單店?duì)I收在7.71萬(wàn)元，這較2015年底并沒(méi)有太大幅度的提升。但若按2018年上半年已開2400家門店計(jì)算，則平均單店?duì)I收卻低于2015年，僅為6.43萬(wàn)元。如此結(jié)果是否意味著，中環(huán)互聯(lián)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)只是建立在門店數(shù)量猛增的基礎(chǔ)上，而單店實(shí)際業(yè)績(jī)并不能得到有效提高?？扇粽娴娜绱?，就需要考慮房中價(jià)門店數(shù)量多少是與房地產(chǎn)行業(yè)景氣度高低密切相關(guān)因素，則在未來(lái)幾年地產(chǎn)行業(yè)大概率仍在緊縮背景下，其門店數(shù)量還能否繼續(xù)高增長(zhǎng)是存在變數(shù)的，進(jìn)而也意味著其營(yíng)收和業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)能否保持高增長(zhǎng)是存在很大變數(shù)的。

此外，我愛(ài)我家在并購(gòu)中環(huán)互聯(lián)時(shí)，曾稱為了擴(kuò)大在三四線城市的布局和競(jìng)爭(zhēng)力。但據(jù)中環(huán)互聯(lián)近幾年財(cái)報(bào)，其布局城市主要就是江西和湖南，2016年，兩省營(yíng)收占比達(dá)到85.6%，2017年則為67.7%。值得注意的是，2016年公司在湖南地區(qū)的營(yíng)收為4620.7萬(wàn)元，占比約30.88%，2017年?duì)I收降為4501.2萬(wàn)元，占比也減少為19.61%。問(wèn)題是，2016年、2017年湖南重點(diǎn)城市長(zhǎng)沙正處樓市爆發(fā)期，而公司營(yíng)收卻在減少，而這就需要公司披露更詳細(xì)區(qū)域門店布局及營(yíng)收數(shù)據(jù)加以論證了。

在中環(huán)互聯(lián)的大本營(yíng)江西南昌，2016年二手房市場(chǎng)還較為活躍，成交32787套，成交面積303.82萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)31.17%、41.85%，但到2017年，隨著政策趨嚴(yán)，二手房市場(chǎng)也面臨較大壓力，比如2017年12月，南昌二手房交易量就同比下降超四成。然而中環(huán)互聯(lián)在江西市場(chǎng)2016年、2017年?duì)I收卻分別達(dá)到了8210.2萬(wàn)元和1.1億元，逆市爆發(fā)，對(duì)此，也需要公司披露更多數(shù)據(jù)去佐證。

總之，在2018年樓市繼續(xù)嚴(yán)監(jiān)管下，中環(huán)互聯(lián)上半年業(yè)績(jī)卻總能保持逆市高增長(zhǎng)，其中的原因是需要更多數(shù)據(jù)和資料解釋的，而下半年還能否保持這一高增速，是有待觀察的。