馮小彪

近些年來，隨著物流地產(chǎn)的發(fā)展，一線城市物流地產(chǎn)趨于成熟，土地供應(yīng)有限，市場(chǎng)逐漸飽和。而中小城市作為農(nóng)村與大城市的連接處，是區(qū)域物流的中心以及承接物流集散的載體，對(duì)周邊城鎮(zhèn)農(nóng)村有很強(qiáng)的輻射作用。并且在新型城鎮(zhèn)化作用下，中小城市優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，合理布局以及統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，逐步形成“大中小城市協(xié)同發(fā)展”的城鎮(zhèn)化格局。隨著人民日益增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)需求，電商快速發(fā)展，零售消費(fèi)升級(jí)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，其物流地產(chǎn)將會(huì)有更大的發(fā)展空間。

一、我國物流地產(chǎn)概述

物流地產(chǎn)由美國普洛斯公司帶進(jìn)中國，它是根據(jù)目標(biāo)客戶需求，建設(shè)配套物流設(shè)施，再通過出讓、轉(zhuǎn)租等提供物流綜合服務(wù)。在產(chǎn)業(yè)界定方面，根據(jù)研究方向和視角的不同，分為工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)兩種范疇。目前物流地產(chǎn)主要包括有地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主導(dǎo)、物流企業(yè)自有地產(chǎn)、地產(chǎn)物流企業(yè)合作經(jīng)營；第三方牽頭合作四種運(yùn)營模式。

目前物流地產(chǎn)是物流行業(yè)發(fā)展最快的領(lǐng)域，近幾年持續(xù)處在50%左右的增速，目前全國倉儲(chǔ)面積已經(jīng)達(dá)到十多億平方米。

二、典型中小城市物流地產(chǎn)現(xiàn)狀問題

我國中小城市物流地產(chǎn)的發(fā)展處于初期階段。相比發(fā)展成熟的大型城市，物流地產(chǎn)整體發(fā)展比較緩慢。從全國中小城市綜合實(shí)力百強(qiáng)縣市中，分別在東、中、西部選取一個(gè)分析其物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀問題。

（一）東部——張家港市。港口是張家港物流地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，其港口位于長(zhǎng)江三角洲腹地緊靠長(zhǎng)江，上至武漢、重慶，下至上海。是中國最大的大豆、木材、大米等出口港以及長(zhǎng)江流域最大的外貿(mào)商港。目前張家港主要的兩大的物流園區(qū)是金港物流園區(qū)以及保稅港物流園區(qū)。但物流地產(chǎn)逐漸不能滿足日益發(fā)展的經(jīng)濟(jì)需求，且本土物流企業(yè)較少，規(guī)模比較小。目前張家港市規(guī)劃了不同特色、不同層次的物流產(chǎn)業(yè)，已建設(shè)多個(gè)重點(diǎn)專業(yè)物流園區(qū)，包括冶金物流、化工物流、紡織物流、糧食物流以及建材物流等。在政策方面，張家港市對(duì)土地、稅收等予以扶持，鼓勵(lì)第三方物流企業(yè)入駐，加強(qiáng)與周邊物流樞紐戰(zhàn)略合作，加快物流地產(chǎn)的發(fā)展。

（二）中部——新鄭市。新鄭市位于中原腹地，有“黃金十字路口”之稱，物流地產(chǎn)主要沿京珠高速、京廣鐵路線分布等交通干線分布，其中規(guī)模最大，發(fā)展最好的是位于機(jī)場(chǎng)附近的鄭州乾龍物流園區(qū)，其普通倉50萬平方米以及冷鏈倉20萬平方米。但其物流地產(chǎn)的發(fā)展還不夠完善，管理體制、園區(qū)規(guī)模、信息化水平和服務(wù)水平還比較低，隨著鄭州逐步躍入一線城市，物流地產(chǎn)的發(fā)展將更加迅速。

（三）西部——庫爾勒市。作為新疆巴音郭楞蒙古自治州的首府，南疆最大的城市，物流地產(chǎn)主要分布在庫爾勒火車站以及吐和高速沿線周圍，主要有和順物流園、恒居物流園等。但其交通還比較落后，物流園區(qū)現(xiàn)代化水平偏低，分布不夠合理。入住多為地區(qū)性物流企業(yè)，規(guī)模小，輻射范圍小，空置率比較高。庫爾勒主要重點(diǎn)打造建設(shè)“一主兩翼”構(gòu)架物流園區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域特色物流園區(qū)，進(jìn)一步發(fā)展交通事業(yè)，加強(qiáng)物流地產(chǎn)規(guī)范化、科學(xué)化建設(shè)。

三、中小城市物流地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)

根據(jù)我國中小城市物流地產(chǎn)發(fā)展情況，結(jié)合典型中小城市物流地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析，目前我國中小城市物流地產(chǎn)的發(fā)展主要表現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（一）區(qū)域發(fā)展不平衡；中小城市物流地產(chǎn)近幾年的一直保持快速的發(fā)展，但地區(qū)發(fā)展不平衡，其中長(zhǎng)三角、珠三角以及京津冀等地發(fā)展已經(jīng)成熟，特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部沿海中小城市發(fā)展?fàn)顩r較好，而中西部地區(qū)則發(fā)展相對(duì)較慢，不夠成熟。

（二）盲目開發(fā)、風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足；由于中小城市物流地產(chǎn)發(fā)展處于初期階段，每個(gè)中小城市發(fā)展物流地產(chǎn)都要結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)特點(diǎn)、支柱產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)水平等。但現(xiàn)在很多中小城市不結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況，盲目開發(fā)，建成后有很高的空置率，造成土地資源浪費(fèi)。

（三）交通起直接作用；由于物流地產(chǎn)特點(diǎn)，中小城市物流園區(qū)都是分布在高速公路、鐵路干線、機(jī)場(chǎng)、港口等交通便利處，直接影響帶動(dòng)其輻射范圍，一個(gè)地區(qū)物流地產(chǎn)的發(fā)展，交通占據(jù)非常重要的位置。但目前我國大多數(shù)中小城市交通較落后，道路布局不夠合理，交通現(xiàn)代化設(shè)施不夠完善，便捷性較低，限制了物流地產(chǎn)的發(fā)展。但隨著國家交通建設(shè)發(fā)展，中小城市交通道路進(jìn)一步完善，為物流地產(chǎn)發(fā)展提供契機(jī)。

四、進(jìn)一步發(fā)展中小城市物流地產(chǎn)的建議

（一）加強(qiáng)交通建設(shè)，合理布局交通網(wǎng)絡(luò)。中小城市應(yīng)加強(qiáng)鐵路、公路、港口等交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將物流地產(chǎn)功能與交通線路有機(jī)結(jié)合起來，充分發(fā)揮中小城市輻射功能。

（二）選擇合理開發(fā)模式，加強(qiáng)政策引導(dǎo)；中小城市要根據(jù)當(dāng)?shù)匚锪魇袌?chǎng)情況，分析是政府主導(dǎo)開發(fā)還是企業(yè)開發(fā)，選擇合適的投資開發(fā)模式，做好政策引導(dǎo)扶持，避免盲目開發(fā)，建設(shè)符合當(dāng)?shù)靥厣奈锪鞯禺a(chǎn)。

（三）加強(qiáng)物流人才引進(jìn)，物流信息化建設(shè)；中小城市物流地產(chǎn)的發(fā)展，需要引進(jìn)物流人才，加強(qiáng)物流管理一體化建設(shè)，學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理模式和經(jīng)營理論，推動(dòng)物流地產(chǎn)信息化建設(shè)。提高物流地產(chǎn)綜合服務(wù)水平。（作者單位為重慶交通大學(xué)）