何艷

今年以來，房地產(chǎn)市場可謂風(fēng)起云涌，不僅資管新規(guī)發(fā)布、金融去杠桿等帶來行業(yè)資金面趨緊，且針對樓市調(diào)控的政策也是接二連三，與此同時(shí)，多省市出現(xiàn)的“搶人大戰(zhàn)”、三、四線城市房價(jià)“破萬”等消息更是不絕于耳。作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車之一，房地產(chǎn)市場近期吸引了很多投資者的關(guān)注。

樓市資深觀察者西峯對《紅周刊》記者直言，目前市場上密切關(guān)注的調(diào)控政策、市場炒作等雖然都可視為短期擾動因素，但若從長期投資角度看，這些因素對房地產(chǎn)市場并不會產(chǎn)生太大的影響。

房地產(chǎn)市場流動性趨緊

《紅周刊》：金融去杠桿、融資渠道收緊，使得高負(fù)債的房地產(chǎn)企業(yè)資金面變得更加緊張。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)，今年前4個(gè)月，房地產(chǎn)銷售已經(jīng)開始放緩，國內(nèi)開發(fā)貸和個(gè)人按揭貸款均呈負(fù)增長。您覺得房地產(chǎn)公司的融資環(huán)境是不是已經(jīng)變得不太樂觀？

西峯：目前房地產(chǎn)資金收緊是事實(shí)，融資環(huán)境相對于去年或者寬松年份來說是趨緊的。對于房地產(chǎn)行業(yè)或公司而言，未來面臨的首要問題不是銷售，而是要解決資金流動性問題。當(dāng)然，好的銷售是有助于改善流動性的，但是銷售并不簡單的對應(yīng)流動性。對很多房地產(chǎn)公司來說，怎么去籌措資金、安排資金的使用等等，才是首先要解決的問題。

現(xiàn)在很多銀行，從總行層面來講，只對前20名或30名的房地產(chǎn)企業(yè)放貸，排名在這之后的很多企業(yè)融資難度增加。房地產(chǎn)企業(yè)往年一般都可以通過私募基金、信托的方式獲得融資，但今年在資管新規(guī)、金融去杠桿的大背景下，這條渠道獲取資金的難度已經(jīng)大幅提升了。

目前來說，房地產(chǎn)公司包括貸款、發(fā)債、私募基金等幾個(gè)常用的融資途徑都是收緊的，要想改善流動性的問題，首先就需要抓緊解決這些問題，另外就是快速去化，這兩件事情，單單只做一件，都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

《紅周刊》：日前天津城投市政開發(fā)被爆涉及5億元融資違約、華夏幸福也因融資和資金使用狀況引發(fā)上交所問詢，一系列涉及房地產(chǎn)債務(wù)違約現(xiàn)象的曝露說明了什么？

西峯：還是說明房地產(chǎn)市場流動性是趨緊的，但就債務(wù)違約一事，我個(gè)人覺得還沒有到非常危機(jī)的程度。進(jìn)一步講，中國的全部金融資產(chǎn)有200萬億左右，房地產(chǎn)按揭市場也有幾十萬億，把幾億、幾十億的違約放在幾十萬億的市場里，就像把小石頭放在大海里，多少會有點(diǎn)影響，但其影響暫時(shí)依然非常有限。

“搶人大戰(zhàn)”在變相刺激地方樓市

《紅周刊》：對于房地產(chǎn)市場來說，近期最大的新聞是多個(gè)省市發(fā)起“搶人大戰(zhàn)”，特別是天津推出的“海河英才”計(jì)劃，引發(fā)社會輿論高度關(guān)注。“搶人大戰(zhàn)”意味著什么？

西峯：各地“搶人大戰(zhàn)”就是為了人才引進(jìn)。目前，中國的老齡化問題比任何時(shí)間都要更早的到來。從老齡化社會的角度來看，我們可以以日本作為樣本，過去20多年，日本幾乎所有的城市都出現(xiàn)了人口明顯回落的現(xiàn)象，而且這種回落不是增長的回落，而是總數(shù)的回落。只有東京人口是持續(xù)增長的，而且它的老齡化程度也比其他任何城市要輕得多，原因在于有大量年輕人到東京去工作。反過來說，其他地方由于年輕人口流出，其老齡化程度比實(shí)際不流出的狀況還要嚴(yán)重。

對中國來說，其實(shí)也是一樣的。中國大城市老齡化程度都比一般城市要高。以上海為例，它的戶籍人口大約是1400萬人，單看戶籍人口的平均年齡和年齡構(gòu)成，上?？隙ㄊ侵袊淆g化程度最高的城市之一。但是上海還有一千多萬外來居民，把這些外來居民考慮進(jìn)去后，上海又成為中國最年輕的城市。所以在“搶人大戰(zhàn)”的背后，主要是對人口的爭奪。從我們早期對人口的控制，到放開二胎，現(xiàn)在傳聞放開計(jì)劃生育，甚至以后可能過度到鼓勵生育，這都是快速老齡化背景下做出的應(yīng)對措施。

《紅周刊》：“搶人大戰(zhàn)”會不會演變成“搶房大戰(zhàn)”？

西峯：“搶人大戰(zhàn)”本身是為了人才引進(jìn)，其影響是深遠(yuǎn)的，至于對房地產(chǎn)市場是不是會帶來正面刺激，那是很顯然的。您想，有那么多的年輕人跑到一個(gè)新的城市，新增的需求必然會影響到當(dāng)?shù)氐臉鞘小?/p>

《紅周刊》：住建部近期連續(xù)約談地方政府負(fù)責(zé)人，可結(jié)果是，地方調(diào)控政策越密集出臺的地區(qū)房價(jià)反而上漲的越快，似乎陷入“越調(diào)控房價(jià)越漲”的怪圈。

西峯：我覺得可以從兩方面來看，一是政策從來沒有說調(diào)控是要降房價(jià)，二是越是供不應(yīng)求房價(jià)要漲的地方，政府越容易出臺政策把價(jià)格按住，所以，并不一定是調(diào)控措施抬高了房價(jià)，而是房價(jià)漲的快的地方調(diào)控措施容易出臺。某種程度上，調(diào)控政策其實(shí)說明了這樣一個(gè)事實(shí)，一個(gè)地方房價(jià)控不住了，所以需要調(diào)控。

短期因素?cái)_動有限

《紅周刊》：在調(diào)控、炒作等短期因素?cái)_動下，二級市場中的地產(chǎn)股投資思路是否發(fā)生變化？

西峯：你提到的短期擾動因素對地產(chǎn)股長期投資來說并不會產(chǎn)生任何影響。長期來看，地產(chǎn)股的投資邏輯依然要看中其是否會創(chuàng)造價(jià)值且持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營。試想，如果一個(gè)企業(yè)只是短期業(yè)績爆發(fā)，未來可能出現(xiàn)資不抵債、被廉價(jià)收購等情況，屆時(shí)估值的基礎(chǔ)就不存在了。

估值存在的前提一定是長期穩(wěn)定持續(xù)性經(jīng)營。任何企業(yè)的估值方式歸根結(jié)底都是一樣的。現(xiàn)在有些企業(yè)短期業(yè)績確實(shí)很好，但一旦市場出現(xiàn)快速變化，那風(fēng)險(xiǎn)就會很大。我們看一家企業(yè)，不能只看到好的一面，同時(shí)也要考慮到風(fēng)險(xiǎn)，過高的風(fēng)險(xiǎn)會影響市場對它的估值判斷。

《紅周刊》：你覺得投資者在投資地產(chǎn)股需要注意那些風(fēng)險(xiǎn)？

西峯：高負(fù)債、流動性困難本身就是最大的風(fēng)險(xiǎn)。舉個(gè)例子來說，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)的年銷售額已經(jīng)達(dá)到3000億、4000億或者更多，要達(dá)到這么高的銷售額，就必須有相應(yīng)的土地儲備或者存貨，當(dāng)有這么高的土地儲備和存貨的時(shí)候，可能需要有2倍、3倍的經(jīng)營額，那么企業(yè)必然是高負(fù)債的企業(yè)。這種情況下，如果房地產(chǎn)市場發(fā)生周期突變，那資本金短期內(nèi)馬上就會被房價(jià)價(jià)值下跌所覆蓋，這就是最大的風(fēng)險(xiǎn)。

既然房地產(chǎn)企業(yè)必然是高負(fù)債企業(yè)，那高負(fù)債企業(yè)最大的問題就是流動性風(fēng)險(xiǎn)，所以單看一年、兩年的高盈利的意義是很小的，與此同時(shí)，投資者必須要看到企業(yè)有沒有能力去應(yīng)對市場可能出現(xiàn)的新風(fēng)險(xiǎn)，如流動性風(fēng)險(xiǎn)、銷售停滯風(fēng)險(xiǎn)、貸款到期風(fēng)險(xiǎn)等等。

《紅周刊》：既然您不太關(guān)注短期擾動因素的，哪您關(guān)注哪些長期因素呢？

西峯：真正的長期因素，比如人口的遷移、計(jì)劃生育等等，它們的作用只有在更長遠(yuǎn)的時(shí)間里才能體現(xiàn)，對于關(guān)注幾個(gè)月或者年度的市場變化作用是很有限的。當(dāng)然，企業(yè)也是在一定環(huán)境下生存的。審視它生存環(huán)境有沒有發(fā)生大的變化，也是很有價(jià)值的。

龍頭公司著手布局三四線城市

《紅周刊》：目前以萬科、保利等為代表一線地產(chǎn)龍頭紛紛在三、四線城市拿地，甚至有的還覆蓋到鄉(xiāng)鎮(zhèn)，您覺得龍頭公司改變自己原先布局思路的原因是什么？

西峯：布局思路改變就在于，一、二線城市拿到土地，房屋銷售價(jià)格被調(diào)控，如果按照政府的銷售價(jià)格可能會出現(xiàn)價(jià)格倒掛或者拿不到預(yù)售證的情況。這樣肯定會影響銷售價(jià)格或者資金周轉(zhuǎn)速度。如此情況下，還不如到一些沒有實(shí)施調(diào)控政策的三、四線城市去拿地進(jìn)行開發(fā)。

《紅周刊》：近年來，全國各地棚戶區(qū)改造也是一個(gè)大的工程，在棚戶區(qū)改造過程中，那些公司受益？

西峯：棚戶改造目前多是現(xiàn)金安置，棚戶原先的房子被拆掉拿到現(xiàn)金，就有動力去買商品房。至于地產(chǎn)公司，理論上每家公司都會受益，目前三、四線城市賣的這么好，就是棚改的結(jié)果。

《紅周刊》：“入摩”是近期資本市場中的大事，萬科、保利等多只地產(chǎn)龍頭被納入MSCI中國指數(shù)，您如何看待地產(chǎn)龍頭“入摩”這件事？

西峯：“入摩”的效果被輿論放大了。對地產(chǎn)龍頭來說，只是多了一些外來投資者而已。如果公司本身是一家很好的企業(yè)，就不怕沒有投資者，如果是一家糟糕的企業(yè)，多一丁點(diǎn)投資人也不能代表什么。所以從短期來看，大家對中國企業(yè)“入摩”給予了過高的期望，而從長遠(yuǎn)來看，一家企業(yè)獲得長遠(yuǎn)發(fā)展其實(shí)還得靠自身。當(dāng)然，“入摩”也是一件具有里程碑意義的標(biāo)志性事件，代表的是更多的國際投資者可以投資中國企業(yè)了。其實(shí)，我個(gè)人認(rèn)為被動配置本身并沒有太大的意義，如果公司足夠好，去進(jìn)行主動配置才是最重要的。

人物簡介：

西峯從事房地產(chǎn)投研和管理十余年，對中國的地產(chǎn)市場有著深入了解。他負(fù)責(zé)過多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營監(jiān)管，也參與了十余個(gè)明星地標(biāo)項(xiàng)目的投資發(fā)展。他同時(shí)還是中國樓市常年的觀察者和見證者。