張淑芬

[提要] 城市規(guī)模的擴大離不開土地供給，對城市土地價格空間分布與影響因素的研究，對于城市土地的合理開發(fā)具有深遠(yuǎn)意義。本文站在全國范圍角度，對當(dāng)前城市土地價值空間分布進行研究，并進一步分析城市土地價格空間分布影響因素。

關(guān)鍵詞：城市土地價格;空間分布;影響因素

中圖分類號：F293.2 文獻標(biāo)識碼：A

收錄日期：2018年3月16日

一、我國城市土地價格空間分布

根據(jù)相關(guān)研究得知，我國城市住宅、商業(yè)地價的空間分布特點基本相似，其空間分布具有連續(xù)性，不過也具有一定的空間差異性與變異性。一般城市中心附近地價明顯走高，由此向外，地價逐漸降低。并且在城市中心范圍的地價，其變化一般體現(xiàn)出連續(xù)變化的趨勢，離城市中心越近，價格變化的幅度就越大，而由城市中心至外圍區(qū)域，地價明顯有一個減低過程，其變化的幅度相對平緩，以及局部地區(qū)也會存在高低交錯的情況。對于這些情況產(chǎn)生的原因，各個城市也會存在一定的差異性。對于我國城市工業(yè)地價空間分布，其整體上也具有由中心向外遞減的規(guī)律，不過地價偏高的地區(qū)多數(shù)分布于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)以及高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等工業(yè)園區(qū)，例如一些地區(qū)，其地勢起伏較大，地價相對來說會低些，因此這些城市地價空間分布形態(tài)具有非常明顯的變異性;對于我國城市的商業(yè)用地價格基本是由城市中心逐漸向外圍降低，因城市中心不斷發(fā)展，交通便利，商業(yè)活動密集，城市的繁華能夠吸引更多的投資者，因此城市中心的用地價格比較高。另外，由于郊區(qū)人口密度小，其商業(yè)活動不聚集，并呈現(xiàn)出零散化，故離市中心越遠(yuǎn)，商業(yè)用地價格就越低。

對我國整體城市地價水平空間分布進行分析，城市地價水平具有東高西低、南高北低的特點，由全國范圍而言，我國地價有三個峰值區(qū)，包括了珠江三角洲地區(qū)、長三角地區(qū)以及環(huán)渤海地區(qū)。我國大部分地價偏高的城市都具有沿鐵路、沿海以及沿江路線的特點。由綜合研究可以得知，我國城市內(nèi)部地價空間分布具有同心圓結(jié)構(gòu)的特點，價格由城市中心向外圍降低。由當(dāng)前對城市地價空間分布的研究文獻來看，大部分只針對單個城市進行研究，沒有進行多個或者是全國整體的城市地價空間分布分析與比較。我國城鎮(zhèn)化進程速度加快，交通運輸業(yè)的高速發(fā)展，城市與城市之間的距離不斷被拉近，并增加它們之間的聯(lián)系，城市已慢慢突破傳統(tǒng)的發(fā)展模式，在城市圈輻射的作用下，能夠使更大范圍的地區(qū)獲得資源優(yōu)化配置。所以，站在我國整體范圍的角度，研究城市地價空間分布特點、規(guī)律是未來研究的新方向。

二、城市用地價格空間分布影響因素

（一）經(jīng)濟社會因素

第一，經(jīng)濟發(fā)展水平。一個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平可以體現(xiàn)出該城市的實力水平，同時也能夠反映該城市土地價格水平，并在一定程度上推動地價上浮。城市經(jīng)濟的發(fā)展將促進商業(yè)與金融的發(fā)展，以此來帶動地價上漲。所以，經(jīng)濟發(fā)展能夠影響城市地價的變化。一般而言，經(jīng)濟發(fā)展較慢的城市，其土地使用在經(jīng)濟上的效益較低，這些城市對土地需求不高，因此地價水平略低;反之，地價會略高。例如，我國的東南地區(qū)，其城市發(fā)展水平較高，較之于內(nèi)地，這些地區(qū)地價水平也要高得多。國內(nèi)生產(chǎn)總值一般用來衡量經(jīng)濟發(fā)展的綜合水平。當(dāng)城市生產(chǎn)總值的增長速度非常迅猛時，其經(jīng)濟會更加繁榮，就業(yè)率與投資總量的上升較大程度上促進該城市經(jīng)濟高速發(fā)展，而其土地用量也會增加，并進一步推動地價上浮。

第二，居民收入水平。居民收入水平能夠直射居民的生活條件。居民收入水平的提高可以提升其購買能力。當(dāng)居民在解決溫飽以后，就會產(chǎn)生追求優(yōu)質(zhì)生活的欲望，優(yōu)良的生活環(huán)境與好的工作等，他們將會利用增加的收入用于提高居住條件，從而影響房價的上漲，并促進地價的向上浮動。而如果當(dāng)?shù)鼐用袷杖胼^低，其地價上升幅度較為平緩。

第三，人口狀況。人口數(shù)量和增長率與城市土地價格有直接關(guān)系。在固定的城市內(nèi)，人口數(shù)量與密度不斷增加，人口與土地比率增大，土地用量將會越來越大，從而促進城市土地價格走高。一般而言，一個城市的人口密度大，供給的土地量將會非常貧乏，因此地價會略高。人口增長率過快地提高，導(dǎo)致城市人口密度大，從而影響城市的土地價格。人口對地價的影響一般有兩個層面，一是人口增多和密度的提升，能夠帶動地區(qū)商服的發(fā)展，進而影響地區(qū)地價的上浮;二是如果城市人口過于膨脹，將會發(fā)生城市負(fù)荷過重、環(huán)境惡化，也有可能使城市地價呈現(xiàn)走低趨勢。

（二）政策因素。政府在土地管理中起到不可忽視的作用，制定相關(guān)的政策、措施，對土地價格的上下浮動有直接影響。比如，政府為了提升環(huán)境質(zhì)量與保護環(huán)境，從而要求污染企業(yè)遷出;為優(yōu)化生活，從而對住宅區(qū)進行改造;為減輕城市交通負(fù)荷，從而促進城市交通改造工程;為保護耕地，嚴(yán)格土地使用的審批;等等。這一系列的舉措都會影響城市地價的變化。因政策對地價的變化方向存在差異化，有的政策可以使地價上浮，而有些政策有可能對地價產(chǎn)生負(fù)作用。自改革開放以后，我國土地使用制度也發(fā)生多次變化，也是由近幾年開始，我國漸漸實施市場化方式進行土地交易。這與計劃經(jīng)濟時期的城鎮(zhèn)土地的無價，以及招拍掛等市場化方式相比，這種土地交易方式能夠讓價格發(fā)揮對土地市場應(yīng)有的調(diào)節(jié)作用。

（三）城市規(guī)劃。城市規(guī)劃是政府主導(dǎo)城市發(fā)展最重要的一種管理手段，引領(lǐng)著城市的發(fā)展方向、用地結(jié)構(gòu)、開發(fā)土地的次序與強度等等。城市規(guī)劃是政府的重要任務(wù)，同時也體現(xiàn)出政府的意志，城市規(guī)劃對地價空間變化的影響，主要是對某一區(qū)域內(nèi)建設(shè)資金投入的數(shù)量與速度進行指引，當(dāng)該區(qū)域在短時期內(nèi)以及有可能預(yù)知到的一定時期內(nèi)進行計劃開發(fā)，因?qū)θ蘸笫找娴念A(yù)期，投資者會實施已規(guī)劃的項目，對土地的投資從而促進地價上浮;與之相反，當(dāng)該區(qū)域發(fā)展受規(guī)劃的影響，因投資商對收益的擔(dān)憂，就會使其失去投資的意愿，無法推動地價上升。另外，優(yōu)秀的城市規(guī)劃能夠提升城市的發(fā)展?jié)撃?，擴大城市未來的規(guī)模，幫助提高其在區(qū)域中的位置，增加開發(fā)商的興趣，帶動城市環(huán)境與空間質(zhì)量的優(yōu)化，進一步推動城市土地價格大幅走高。

（四）城市集聚因素

第一，城市集聚規(guī)模。集聚經(jīng)濟是城市發(fā)展與生產(chǎn)的動能力，是影響土地使用形式形成和發(fā)展以及城市體系的主要原因。城市是一個復(fù)雜、巨大的聚集地，包含了人口、經(jīng)濟、金融、信息、技術(shù)等，城市的經(jīng)濟實力影響聚集程度的提高與增強。一旦城市人口與產(chǎn)業(yè)等聚集達到相應(yīng)程度時，便產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟。城市不僅是一個龐大的產(chǎn)品消費市場，同時也是巨大的勞動力市場。多方的資本聚集于城市，其規(guī)模越大，就更易形成大型的商服中心，以及打造更加完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，該城市的經(jīng)濟與社會效益將越來越高，并有更加明顯的規(guī)模經(jīng)濟。在某一區(qū)域里，因城市規(guī)模的擴展，其規(guī)模效益將會明顯突出，從而增強城市之間的輻射力，不斷形成區(qū)域化經(jīng)濟。因區(qū)域內(nèi)城市與城市之間的生產(chǎn)力與規(guī)模有所差別，使城市之間的土地利用與土地價格產(chǎn)生差異化的空間分布。

第二，土地使用潛力。土地使用潛力對城市地價、經(jīng)濟發(fā)展起到非常重要的影響作用。城市化進程中，城市的農(nóng)村人口越來越多，人口與土地的矛盾日益突出，導(dǎo)致城市需要不斷擴展，一些耕地就會變成城市建設(shè)用地。而土地的使用潛力一般取決于人口與可利用的農(nóng)用地的數(shù)量。因當(dāng)前土地資源稀缺與不可再生，土地供給量少，無法滿足當(dāng)前人口增長與經(jīng)濟發(fā)展的需求，故城市地價的浮動會受到土地供給的影響。土地供給一般受城市人口與可利用的農(nóng)用地數(shù)量的影響。對于城市化程度比較高的城市，其人口的聚集程度較高，需要大量的土地用于城市建設(shè)，因此其地價也會處于高位。例如，我國東部地區(qū)，其城市實力水平比較高，人口數(shù)量多，土地的需求大于供給，土地使用潛力不高，較之于中西部城市，該地區(qū)城市地價偏高。

三、結(jié)語

綜上，商業(yè)用地要求較高的繁華度，價格高值區(qū)大部分集中于市中心;而住宅用地對環(huán)境質(zhì)量有較高要求，價格高值區(qū)相對商業(yè)用地集聚度有所下降，同時由市中心向郊外遷移有較為明顯的圈層布局態(tài)勢。工業(yè)用地對交通基礎(chǔ)設(shè)施有較高的要求，加上政策導(dǎo)向與環(huán)境成本的約束，除一些對研發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施等條件要求比較高的高新技術(shù)工業(yè)，大部分分布于郊區(qū)。

主要參考文獻：

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