魏凌

摘要：為了更好的貫徹落實十九大精神，武漢市培育和發(fā)展住房租賃試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組在現(xiàn)有政策的基礎(chǔ)上，印發(fā)了《武漢市培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作扶持政策（試行）》的通知，進一步加大住房租賃試點工作的支持力度。在新的發(fā)展階段，完善住房租賃市場，健全住房保障制度，以人為本實現(xiàn)“住有所居”，保障城鄉(xiāng)居民共享城鎮(zhèn)化發(fā)展的紅利是武漢市新型城鎮(zhèn)化的題中之義。

關(guān)鍵詞：武漢市；住房租賃；房地產(chǎn)市場

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）03-0025-30 收稿日期：2018-01-06

作為我國中部和長江中游地區(qū)唯一人口超千萬人、地區(qū)生產(chǎn)總值超萬億元的城市，武漢不僅在城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟發(fā)展上取得了巨大的成就，同時也是當(dāng)前住房制度改革的排頭兵。2017年7月18日，住建部等九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，并在全國范圍內(nèi)確定了包括武漢在內(nèi)的12個首批培育和發(fā)展住房租賃市場的試點城市。8月28日，國土資源部、住建部又聯(lián)合發(fā)文，將武漢列入《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》中的試點城市。9月1日，武漢市政府正式印發(fā)《關(guān)于開展培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作的實施意見》，明確提出了鼓勵住房租賃市場發(fā)展的六大方面共24條工作舉措。10月12日，第一批26家企業(yè)、3個項目入圍住房租賃試點并將按政策規(guī)定享受試點相關(guān)優(yōu)惠政策。

2017年11月14日，為了更好地貫徹落實十九大精神，武漢市培育和發(fā)展住房租賃試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組在現(xiàn)有政策的基礎(chǔ)上，印發(fā)了《武漢市培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作扶持政策（試行）》的通知，進一步加大對住房租賃試點工作的支持力度。

1武漢市住房租賃新政實施的背景

1.1保障城鄉(xiāng)居民共享城鎮(zhèn)化發(fā)展紅利

2000年以前，在非均衡化的改革開放過程中，受國家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、省市關(guān)系、城市治理模式等的影響，武漢市的城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展相對緩慢。2001年，時任建設(shè)部部長的俞正聲調(diào)任湖北省委書記后，一方面協(xié)調(diào)統(tǒng)一省市關(guān)系，集中配置經(jīng)濟要素，另一方面積極爭取中央政策支持，從而使武漢市的城鎮(zhèn)化進入加速發(fā)展的通道。從2001年到2010年10年間，武漢市的城鎮(zhèn)化率從59.2%迅速提升到65.1%，年均增長0.6個百分點。武漢市在城鎮(zhèn)化取得巨大成就的同時，也存在著城市發(fā)展空間布局不合理、四化發(fā)展不協(xié)調(diào)、產(chǎn)城發(fā)展融合度不夠和人居環(huán)境亟待改善等諸多問題。2011年，武漢提出“建設(shè)國家中心城市”奮斗目標(biāo)。2014年，武漢被列入國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點地區(qū)。2015年出臺的《武漢市新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》明確提出了“全域一體、全民共享”的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)。2016年，武漢市的總?cè)丝跒?076.62萬人，是中部六省中唯一總?cè)丝诔f的城市；武漢的城鎮(zhèn)化率為79.77%，在中部六個省會城市中僅次于太原。同年12月，國家發(fā)改委發(fā)布《促進中部地區(qū)崛起“十三五”規(guī)劃》，首次明確支持武漢建設(shè)國家中心城市。2017年，十九大報告提出“以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局”和“以共抓大保護、不搞大開發(fā)為導(dǎo)向推動長江經(jīng)濟帶發(fā)展”。在新的發(fā)展階段，完善住房租賃市場，健全住房保障制度，以人為本實現(xiàn)“住有所居”，保障城鄉(xiāng)居民共享城鎮(zhèn)化發(fā)展的紅利是武漢市新型城鎮(zhèn)化的題中之義。

1.2招才引智推動地方經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級

早在20多年前，鄧小平在南巡講話中就提出“人才是第一生產(chǎn)力”。當(dāng)前，我國進入了經(jīng)濟發(fā)展的新常態(tài)，人才在經(jīng)濟社會發(fā)展中所起的重要作用顯得愈發(fā)突出。習(xí)近平總書記強調(diào)：“人才就是未來”，“聚天下英才而用之”。人才的規(guī)模決定了城市未來經(jīng)濟發(fā)展的潛力，人才的結(jié)構(gòu)影響城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的結(jié)構(gòu)，人才的優(yōu)勢決定了城市競爭力的高低。而人才的流動與城市本身的經(jīng)濟基礎(chǔ)、公共服務(wù)、人文環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等因素密切相關(guān)。其中，就業(yè)空間和居住成本是影響城市對人才吸引力的重要因素。為扭轉(zhuǎn)武漢教育資源高度集中但人才流失嚴重的局面，2017年2月武漢正式提出“百萬大學(xué)生留漢創(chuàng)業(yè)就業(yè)工程”，4月武漢正式成立“招才局”，將招才引智列為“一把手工程”，大力推動“百萬校友資智回漢工程”，聘請了陳東升、雷軍等16名知名企業(yè)家為“招才顧問”和“招才大使”。政策刺激下，2017年前10個月武漢累計招商引資簽約項目投資達16758億元，預(yù)計2017年武漢簽約投資將超過2萬億元。這將為人才的發(fā)展提供堅實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和廣闊的發(fā)展空間。在住房政策上，武漢一方面綜合運用房地產(chǎn)調(diào)控的政策手段遏制房價的過快增長，穩(wěn)定商品房市場；另一方面通過大力建設(shè)大學(xué)畢業(yè)生保障性住房和完善住房租賃制度來降低人才的居住成本，進而提升城市的人才吸引力。2017年10月武漢市發(fā)布的《關(guān)于加強大學(xué)畢業(yè)生安居保障的實施意見（試行）》中明確提出“未來五年，建設(shè)和籌集250萬平方米以上大學(xué)畢業(yè)生保障性住房”，同時，“讓大學(xué)畢業(yè)生以低于市場價20%買到安居房，以低于市場價20%租到租賃房”。

1.3深入推進房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革

十九大報告在經(jīng)濟發(fā)展上提出要繼續(xù)“深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”，在社會保障上則要求“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。過去我國房地產(chǎn)調(diào)控的基本思路是通過限購、限貸等行政強制力來管理商品房市場的需求端，雖然短期內(nèi)對控制房價成效明顯，但每輪調(diào)控放松后基本都會出現(xiàn)被壓制需求的報復(fù)性反彈。其根本原因在于供給端的制度缺陷和市場結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)供給側(cè)改革是通過深化土地制度和住房制度改革，放松房地產(chǎn)的供給約束；加快收入分配制度和戶籍制度改革，解除房地產(chǎn)的供給抑制；最終通過供給側(cè)的一系列制度改革和市場調(diào)整，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的理性穩(wěn)態(tài)增長。建立和完善住房租賃制度，有助于優(yōu)化房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理的住房需求、穩(wěn)定商品房市場預(yù)期，是深入推進房地產(chǎn)供給側(cè)改革的重要內(nèi)容之一。2016年上半年，在去庫存政策的指引下，武漢市放開了限購政策，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一輪快速上漲的行情。進入四季度之后，武漢相繼推出了三輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控范圍逐步擴大、調(diào)控力度步步升級，逐漸穩(wěn)定住了房地產(chǎn)市場。2017年，武漢市繼續(xù)保持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，同時出臺了一攬子培育和發(fā)展住房租賃市場的政策，深入推進房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

2武漢市住房租賃新政的創(chuàng)新之處

武漢市住房保障與房屋管理局最新印發(fā)的《武漢市培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作扶持政策（試行）》（武房租〔2017〕4號，以下簡稱《扶持政策》）是對《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）、《湖北省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（鄂政辦發(fā)〔2017〕18號）、《武漢市人民政府關(guān)于開展培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作的實施意見》（武政規(guī)〔2017〕39號）等政策的繼承和發(fā)展，政策內(nèi)容共計50條，當(dāng)前在全國范圍內(nèi)不僅是最全面的住房租賃制度，而且在土地政策、住房保障政策、公共服務(wù)政策、金融支持政策、生活配套服務(wù)政策和其他支持政策方面有所創(chuàng)新。

2.1規(guī)劃、土地政策

《扶持政策》在規(guī)劃、土地政策上的創(chuàng)新主要有五條：一是明確新建租賃住房項目招拍掛條件中應(yīng)設(shè)置自持出租年限。二是明確了競拍方式。對于新建商品房住房項目，“探索配建一定比例租賃住房作為土地出讓條件”；對于新建租賃住房項目，則通過招拍掛方式出讓土地。三是允許企業(yè)通過招拍掛方式獲取的商品住宅用地上建設(shè)一定比例的租賃住房。四是允許出租人按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造住房后出租，其中“具備直接采光和自然通風(fēng)條件、功能相對獨立”的客廳，可以出租。五是明確嚴格集體土地租賃住房監(jiān)管，建設(shè)的租賃住房不得以租代售和轉(zhuǎn)租。

2.2住房保障政策

《扶持政策》將2017年7月武漢市出臺的《關(guān)于加強大學(xué)畢業(yè)生安居保障的實施意見（試行）》中的兩條規(guī)定也吸收了進來：一是明確“在大學(xué)生集中就業(yè)區(qū)域，開發(fā)配套完善、宜居宜創(chuàng)的供大學(xué)畢業(yè)生租住的建設(shè)項目”；二是“在地鐵站點及沿線、‘三舊改造的商品住房開發(fā)項目，根據(jù)項目規(guī)模和大學(xué)畢業(yè)生需求，按適當(dāng)比例配建大學(xué)畢業(yè)生保障性住房”。

2.3公共服務(wù)政策

基于保障租購?fù)瑱?quán)的理念，《扶持政策》進一步放寬了戶籍政策，提出承租人按照武漢市積分入戶有關(guān)規(guī)定，可申請辦理落戶，并享受義務(wù)教育、基本公共就業(yè)服務(wù)、基本公共衛(wèi)生服務(wù)和計劃生育服務(wù)、法律援助和其他法律服務(wù)等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

2.4金融支持政策

《扶持政策》進一步拓寬了企業(yè)的融資渠道，加大了對個人的金融支持力度。一是“支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券”。二是為企業(yè)提供住房租賃支持貸款。三是對個人的住房租賃交易，提供差別化、快速便捷的嵌入式貸款融資服務(wù)。四是對自持經(jīng)營租賃住房的開發(fā)企業(yè)，比照保障房建設(shè)或棚戶區(qū)改造貸款優(yōu)惠條件發(fā)放長期低息貸款。五是鼓勵符合條件的住房租賃企業(yè)或經(jīng)營住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)通過IPO、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品等方式融資。

2.5生活配套政策

《扶持政策》根據(jù)大學(xué)生租住生活習(xí)慣的特點，結(jié)合《關(guān)于加強大學(xué)畢業(yè)生安居保障的實施意見（試行）》的相關(guān)政策內(nèi)容，創(chuàng)新性地提出兩條政策：一是鼓勵“規(guī)劃布局和建設(shè)集聚居住、消費、文娛等生活要素，融合社交、分享、創(chuàng)業(yè)等服務(wù)功能的大學(xué)生主題社區(qū)”，完善配套服務(wù)設(shè)施。二是“鼓勵住房租賃企業(yè)創(chuàng)新推行共享模式，如共享廚房、共享洗衣房、共享客廳等，滿足大學(xué)畢業(yè)生基本生活和社交需求”。

2.6其他政策

《扶持政策》進一步完善了住房租賃項目的物業(yè)管理制度。一是政府建立住房租賃服務(wù)綠色通道。二是要求武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會住房租賃專業(yè)委員會提供專業(yè)培訓(xùn)服務(wù)，提升從業(yè)人員素質(zhì)和服務(wù)水平。三是“鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立子公司，開展住房租賃業(yè)務(wù)。經(jīng)營規(guī)模超過100套的，住房租賃子公司可享受住房租賃試點企業(yè)優(yōu)惠政策”。四是明確“租賃合同備案證明可以作為居住證辦理、工商注冊、社會保障等公共服務(wù)的房屋使用依據(jù)”。五是建立房地產(chǎn)住房租賃糾紛便捷調(diào)解機制。

3武漢市住房租賃新政對房地產(chǎn)市場的影響

3.1有利于增加租賃住房市場的有效供給

流動人口是住房租賃市場的主要需求群體，但當(dāng)前武漢市的住房租賃需求與有效供給之間的缺口巨大。根據(jù)武漢市2016年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展公報顯示，2016年末，武漢市常住人口為1076.62萬人，其中，流動人口為242.78萬人。2011-2016年，武漢市凈流入人口持續(xù)增加。根據(jù)全國流動人口租賃需求的平均水平（70%）計算，武漢市約會產(chǎn)生170萬租賃人口。而根據(jù)湖北永信行的房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，武漢市整租和合租掛牌房源合計約為4萬間，僅能滿足2%的市場租賃需求?！斗龀终摺芬环矫嫱ㄟ^規(guī)劃、土地政策支持、工商、稅費優(yōu)惠和金融支持等政策手段，降低了企業(yè)建設(shè)運營租賃住房的資金成本，提高企業(yè)供應(yīng)租賃住房的積極性；另一方面允許個人按制度規(guī)范改造住宅后出租，并給予優(yōu)惠的稅收政策，這對于盤活空置住房、增加有效供給也將起到積極的促進作用。

3.2有利于促進武漢市長租公寓的發(fā)展

長租公寓是我國專業(yè)租賃管理機構(gòu)的代稱，主要指由機構(gòu)管理的出租型住宅，租期通常在半年及以上，在居住時長和服務(wù)上區(qū)別于酒店商旅住宿。長租公寓的特點是通過提供長周期、標(biāo)準化的租賃服務(wù)解決租賃過程中產(chǎn)生的一系列問題。過去由于缺乏相應(yīng)的制度規(guī)范和約束，無論是住房租賃機構(gòu)還是個人房東，都將租金與房價掛鉤，導(dǎo)致租金增長較快，租期較短且不穩(wěn)定。根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年6月武漢的人均住房租金為1060元，房租收入比為32%，在12個試點城市中屬于住房租金相對較高水平?！斗龀终摺吩试S企業(yè)利用集體建設(shè)用地、自有商品住房用地以及競拍配建等多種方式建設(shè)租賃住房，在增加有效供給的同時也將有助于平抑租金?！斗龀终摺访鞔_新建租賃住房項目招拍掛條件中應(yīng)設(shè)置自持出租年限，要求配建租賃住房在一定年限內(nèi)不得分割轉(zhuǎn)讓、改建的租賃住房不得分割產(chǎn)權(quán)出售、集體建設(shè)用地上建設(shè)的住房不得以租代售等政策措施都將極大地增強租賃市場的穩(wěn)定性，為長租公寓的發(fā)展提供了良好的政策環(huán)境。

3.3有利于推動房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展

在中央“房住不炒”“住有所居”的住房政策引導(dǎo)下，商品房銷售市場在現(xiàn)階段被政府嚴格管控，而住房租賃市場則成為未來發(fā)展的重點。根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前中國的房屋交易總額約為15萬億元，租賃交易額約為1.1萬億元，僅占房屋總交易額的7%；而美國房屋租賃的交易額占到市場總額的50%。我國住房租賃市場的發(fā)展?jié)摿薮?。武漢市出臺的《扶持政策》既降低了企業(yè)開發(fā)建設(shè)和制度性交易成本，又降低大學(xué)畢業(yè)生租賃和購置成本，可以有效地促進租房租賃市場的供給和消費。當(dāng)前房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整周期，房地產(chǎn)企業(yè)響應(yīng)政府政策引導(dǎo)，積極參與租賃住房的建設(shè)和運營，不僅是企業(yè)社會責(zé)任的體現(xiàn)，有助于提升企業(yè)的品牌形象，而且可以優(yōu)化企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，深入挖掘產(chǎn)業(yè)鏈價值，獲得新的利潤增長點。在《扶持政策》出臺前，包括萬科、碧桂園、保利、龍湖、卓爾等多家房企及冠寓、魔方、紅璞等長租公寓品牌均已參與到武漢市住房租賃市場試點工作中，預(yù)計未來還會有更多的企業(yè)投身其中。