左旭

摘要：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以來(lái)，一方面是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定不得強(qiáng)制要求權(quán)利人更換新的權(quán)屬證書(shū)，另一方面又是權(quán)利人積極主動(dòng)依申請(qǐng)換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。是不變不換、有換就換，還是可換可不換？針對(duì)此問(wèn)題，從法律法規(guī)的高度及管理的角度，進(jìn)行深入分析。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；老證換新證；便民利民

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：C

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）03-0044-46 收稿日期：2017-12-22

土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利涉及千千萬(wàn)萬(wàn)家庭和單位，建立和實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是當(dāng)前面臨的一項(xiàng)重點(diǎn)領(lǐng)域的改革攻堅(jiān)任務(wù)，也是社會(huì)各界關(guān)注熱度極高和極廣的一個(gè)話(huà)題。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度將原分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個(gè)部門(mén)來(lái)承擔(dān)，是中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的重大突破。通俗地講，原來(lái)一套房子由兩個(gè)部門(mén)發(fā)兩本證，現(xiàn)在由一個(gè)部門(mén)發(fā)一本證。根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，由不動(dòng)產(chǎn)登記中心向權(quán)利人頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，這本證書(shū)就是權(quán)利人享有其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。

原有的“國(guó)土證+房產(chǎn)證”，面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，一方面是《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定不得強(qiáng)制要求權(quán)利人更換新的權(quán)屬證書(shū)；另一方面又是權(quán)利人積極主動(dòng)依申請(qǐng)換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。是不變不換、有換就換，還是可換可不換？作為一線的不動(dòng)產(chǎn)登記人，筆者從法律法規(guī)的高度，從管理的角度，也以一個(gè)普通的權(quán)利人身份，探討一下老證換新證法與理的問(wèn)題。

1“國(guó)土證+房產(chǎn)證”與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)是一樣的嗎？

第一，“國(guó)土證+房產(chǎn)證”分別有國(guó)土和房產(chǎn)兩個(gè)證號(hào)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)只有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)一個(gè)證號(hào)。

第二，“國(guó)土證+房產(chǎn)證”登記的是土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)登記的是權(quán)利人，根據(jù)《物權(quán)法》第4條規(guī)定：權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。

第三，“國(guó)土證+房產(chǎn)證”上分別按國(guó)土管理技術(shù)規(guī)程登記了地號(hào)和圖號(hào)，按房產(chǎn)管理技術(shù)規(guī)程登記了丘（地）號(hào)，但兩個(gè)證書(shū)登記的都是一個(gè)范圍極大的地理空間，根本無(wú)法與該證書(shū)上權(quán)利人一一對(duì)應(yīng)，一些市（縣）國(guó)土證上登記的地號(hào)比例尺是1：10000，幾個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)的土地都是一個(gè)地號(hào)，根本沒(méi)有什么實(shí)際功能和意義。而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)引入不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)的概念，以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記，不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。

第四，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)整合了“國(guó)土證+房產(chǎn)證”權(quán)利類(lèi)型、權(quán)利性質(zhì)和面積的登記，清楚明白記載和登記了該不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)信息，使得權(quán)利人可以一目了然地掌握其不動(dòng)產(chǎn)的基本狀況。

第五，“國(guó)土證+房產(chǎn)證”發(fā)證機(jī)關(guān)分別是***人民政府，證書(shū)上加蓋的是***人民政府土地登記專(zhuān)用章；***房產(chǎn)管理局，加蓋的是***房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的公章。而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)是***市（縣）不動(dòng)產(chǎn)登記中心頒發(fā)的，并加蓋其公章。分別頒證顯然是不科學(xué)的，在實(shí)際管理中也是矛盾重重，造成很多地方重房產(chǎn)證輕國(guó)土證，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活帶來(lái)諸多的社會(huì)問(wèn)題。

第六，“國(guó)土證+房產(chǎn)證”上有記事欄，土地轉(zhuǎn)讓、房屋抵押均在該欄目中進(jìn)行記載，而現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓將會(huì)發(fā)放新的證書(shū)，不動(dòng)產(chǎn)抵押發(fā)放證明。

第七，版本也是不一樣的，房產(chǎn)證只有一個(gè)通用版本，而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)是有單一版和集成版兩個(gè)版本，單一版證書(shū)記載一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，而集成版證書(shū)記載同一權(quán)利人在同一登記轄區(qū)內(nèi)享有的多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。例如，某市民名下有兩套房產(chǎn)，如果兩套房產(chǎn)在同一宗土地上，則兩套房產(chǎn)登記在同一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿證上；如果兩套房產(chǎn)在不同的宗地上，則要登記在兩個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿證上。

第八，除以上差別外，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)還增加了鐳射區(qū)、二維碼標(biāo)志，符合現(xiàn)代信息社會(huì)的管理需要和行為習(xí)慣。

2“國(guó)土證+房產(chǎn)證”要換成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)嗎？

既然“國(guó)土證+房產(chǎn)證”與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)在記載內(nèi)容、表現(xiàn)形式、管理思路上有諸多區(qū)別，隨著不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)數(shù)量的增多，勢(shì)必會(huì)影響到原有“國(guó)土證+房產(chǎn)證”在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和普通民眾心目中的公信力，越來(lái)越多的銀行保險(xiǎn)、擔(dān)保抵押、社會(huì)組織更加傾向和引導(dǎo)客戶(hù)將“國(guó)土證+房產(chǎn)證”換發(fā)成新證。而一些不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行條例》）施行前依法頒發(fā)的各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和制作的不動(dòng)產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效為依據(jù)，堅(jiān)持“不變不換”的原則，拒絕為權(quán)利人換證的行為，實(shí)際上是對(duì)《暫行條例》斷章取義和對(duì)國(guó)土資源不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)席會(huì)議的片面解讀。

不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記，不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。根據(jù)這一理念，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)理所當(dāng)然按照國(guó)務(wù)院國(guó)土資源主管部門(mén)的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。如果“國(guó)土證+房產(chǎn)證”不換發(fā)為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，那將使得這一部分不動(dòng)產(chǎn)在登記簿數(shù)據(jù)庫(kù)中不能得到充分的記載或根本沒(méi)有記載，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；第二，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類(lèi)型、內(nèi)容、來(lái)源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況；第三，涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng)；第四，其他相關(guān)事項(xiàng)。

可喜的是，很多不動(dòng)產(chǎn)登記中心未雨綢繆，從管理和技術(shù)上提前組織，整合原有房產(chǎn)、國(guó)土登記檔案系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)全區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)的整體落宗，從技術(shù)上實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)登記提速、準(zhǔn)確、增效。

3“國(guó)土證+房產(chǎn)證”換不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，如何辦？

3.1堅(jiān)持有換必?fù)Q的原則

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》相關(guān)規(guī)定，房屋應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地一并登記，保持權(quán)利主體一致，是“國(guó)土證+房產(chǎn)證”換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的法律依據(jù)，當(dāng)事人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，只要符合換發(fā)條件的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以換發(fā)，并收回原“國(guó)土證+房產(chǎn)證”，將補(bǔ)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。

登記簿是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。登記簿冊(cè)是實(shí)現(xiàn)“四統(tǒng)一”的一個(gè)重要抓手。登記簿的統(tǒng)一，既是統(tǒng)一登記的應(yīng)有之義，又是統(tǒng)一信息平臺(tái)建設(shè)的基礎(chǔ)?！稌盒袟l例》改變了現(xiàn)實(shí)生活中各部門(mén)分設(shè)登記簿的狀況，《暫行條例》第8條對(duì)登記簿冊(cè)的統(tǒng)一設(shè)立做了明確規(guī)定，同時(shí)對(duì)登記簿應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)進(jìn)行了明確，從法規(guī)制度層面上實(shí)現(xiàn)了登記簿冊(cè)的統(tǒng)一。

3.2堅(jiān)持集中換發(fā)的原則

不動(dòng)產(chǎn)登記“四統(tǒng)一”中建立統(tǒng)一的信息平臺(tái)主要有兩方面的作用，一是為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依法登記提供信息基礎(chǔ)，為不動(dòng)產(chǎn)登記查詢(xún)提供便利，從而為不動(dòng)產(chǎn)交易（包括融資擔(dān)保）及更有效率的利用提供保障；二是通過(guò)對(duì)登記信息的整合，為不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢(xún)、不動(dòng)產(chǎn)（土地、房屋和其他自然資源）管理等提供信息基礎(chǔ)，為宏觀調(diào)控和其他社會(huì)治理提供數(shù)據(jù)支撐?！稌盒袟l例》設(shè)專(zhuān)章（第4章）對(duì)登記信息共享與保護(hù)做了規(guī)定。

3.3堅(jiān)持簡(jiǎn)化流程的原則

《暫行條例》的一個(gè)根本宗旨是便民，即方便群眾申請(qǐng)登記，這是《暫行條例》自始至終貫徹的一項(xiàng)原則，第1條、第4條第2款對(duì)此有明確表達(dá)。在此指引下，《暫行條例》規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記程序在相當(dāng)程度上突出了便民特點(diǎn)。由于“國(guó)土證+房產(chǎn)證”換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，不涉及權(quán)利人及相關(guān)信息的變更和更正，建議不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只要權(quán)利人依法申請(qǐng)符合條件的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法簡(jiǎn)化流程，即受理后登簿和頒證，把便民利民落到實(shí)處。

3.4堅(jiān)持專(zhuān)窗辦理的原則

之所以要對(duì)該類(lèi)登記職責(zé)統(tǒng)一到專(zhuān)窗去辦理，其目的在于明晰登記機(jī)構(gòu)及其工作人員的職責(zé)，這也是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的之所在。避免當(dāng)事人到多個(gè)部門(mén)或窗口跑、增加交易成本、損害交易安全。以減輕人民群眾負(fù)擔(dān)，簡(jiǎn)化辦事程序，降低登記成本，提高登記效率。