鐘 韻

(福建師范大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，福建 福州，350117)

隨著城鎮(zhèn)化的逐步推進(jìn)，與之緊密相連的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也引發(fā)了眾多關(guān)注，厘清二者之間的內(nèi)在邏輯和一般規(guī)律是研究城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理論基礎(chǔ)。近年來(lái)福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持穩(wěn)定,但在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的進(jìn)程中，存在諸多問(wèn)題。為了使福建省房地產(chǎn)業(yè)跟上新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的步伐,必須從各方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行堅(jiān)定不移地調(diào)控。

一、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在邏輯和一般規(guī)律

(一)城鎮(zhèn)化發(fā)展的一般規(guī)律

盡管世界各國(guó)的城鎮(zhèn)化實(shí)施路徑各有不同，但總體上看，發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化進(jìn)程基本都有一個(gè)大致相同的過(guò)程，即初級(jí)階段城鎮(zhèn)化率低于30%，加速階段城鎮(zhèn)化率介于30%～70%區(qū)間，成熟階段城鎮(zhèn)化率超過(guò)70%，這個(gè)類似正弦波的過(guò)程也被稱為“納瑟姆曲線”。比如，美國(guó)初級(jí)階段的城鎮(zhèn)化率是年均提高0.4個(gè)百分點(diǎn)，加速階段是0.57個(gè)百分點(diǎn)，成熟階段是0.21個(gè)百分點(diǎn)；日本初級(jí)階段的城鎮(zhèn)化率是年均提高0.97個(gè)百分點(diǎn)，加速階段是2個(gè)百分點(diǎn)，成熟階段是0.48個(gè)百分點(diǎn)；韓國(guó)初級(jí)階段的城鎮(zhèn)化率是年均提高0.92個(gè)百分點(diǎn)，加速階段是1.59個(gè)百分點(diǎn)，成熟階段是0.56個(gè)百分點(diǎn)[1]。

(二)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展息息相關(guān)

從城鎮(zhèn)化的發(fā)展路徑來(lái)看，城鎮(zhèn)化分為人口城鎮(zhèn)化和土地城鎮(zhèn)化。人口城鎮(zhèn)化是農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口的過(guò)程，也就是人的城鎮(zhèn)化。人口城鎮(zhèn)化又分為人口的主動(dòng)城鎮(zhèn)化和被動(dòng)城鎮(zhèn)化。人口主動(dòng)城鎮(zhèn)化是指人口有目的地由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，由小城市向大城市轉(zhuǎn)移，這種人口轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的住房需求主要表現(xiàn)為租房和購(gòu)房?jī)煞矫?；人口被?dòng)城鎮(zhèn)化是指人口因產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張、城市建設(shè)等因素放棄土地，由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，這種人口轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的住房需求主要表現(xiàn)為政府的動(dòng)遷安置房和商品住宅兩方面。當(dāng)城市接納人口將達(dá)到極限，城市邊界必然會(huì)向外擴(kuò)展，進(jìn)而產(chǎn)生土地城鎮(zhèn)化。在城市邊界向外擴(kuò)張的過(guò)程中，非城市區(qū)域?qū)⒅饾u建成商業(yè)中心、工業(yè)區(qū)、居住區(qū)等，最終形成多個(gè)城市副中心。人口城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)更多的住房需求，土地城鎮(zhèn)化能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供更多的土地資源，進(jìn)而增加住房供給。

另一方面，隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展，大量人口遷入城市，對(duì)住房的需求也日益提高，而房地產(chǎn)業(yè)不僅能夠提供住房這一基本生活消費(fèi)品，而且也能夠提供生活配套、信息服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施等基本的生產(chǎn)生活條件。通過(guò)影響城市內(nèi)部人口和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的分布情況，以及智能化和信息化的基礎(chǔ)設(shè)施配套，關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)可以間接影響一座城市的高效與活力，而這恰恰也是新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的關(guān)鍵所在。

二、福建省新型城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀

黨的十八屆五中全會(huì)以來(lái)，中央對(duì)新型城鎮(zhèn)化作出了一系列新的重要部署。2016年2月2日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見(jiàn)》，對(duì)我國(guó)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)作出了全面部署。在此背景下，福建省的新型城鎮(zhèn)化得到了積極穩(wěn)妥地推進(jìn)。2017年末，全省常住人口3 911萬(wàn)人。其中，城鎮(zhèn)人口2 534萬(wàn)人，農(nóng)村人口1 377萬(wàn)人[2]。2016年城鎮(zhèn)化率為63.6%，比全國(guó)的57.35%高出6.25個(gè)百分點(diǎn)[3]。

(一)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化有序推進(jìn)

福建省采取積分落戶和條件落戶兩種方式，努力引導(dǎo)和鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口優(yōu)先向中小城市和建制鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。實(shí)施隨遷子女入學(xué)“兩為主”政策、電腦派位入學(xué)辦法以及“異地高考”政策，公辦學(xué)校接收隨遷子女比例達(dá)到87.6%。2012-2017年新增城鎮(zhèn)就業(yè)319.1萬(wàn)人，轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力201.1萬(wàn)人，有序推進(jìn)流動(dòng)人口衛(wèi)生計(jì)生公共服務(wù)均等化工作[4]。

(二)城鎮(zhèn)化空間布局進(jìn)一步優(yōu)化

開(kāi)展莆田城鄉(xiāng)一體化、石獅全域城市化試點(diǎn)和南安、福清、福鼎縣(市)域城鄉(xiāng)總體規(guī)劃編制試點(diǎn)；福州新區(qū)獲批為國(guó)家級(jí)新區(qū)；支持武夷新區(qū)加快綠色發(fā)展；推動(dòng)出臺(tái)實(shí)施廈漳泉大都市區(qū)同城化發(fā)展總體規(guī)劃、綜合交通一體化規(guī)劃等文件，實(shí)施一批同城化重大項(xiàng)目。

(三)城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)支撐進(jìn)一步加強(qiáng)

出臺(tái)促進(jìn)工業(yè)園區(qū)提升發(fā)展六條措施，建立工業(yè)園區(qū)省級(jí)聯(lián)席會(huì)議制度；推進(jìn)軍民深度融合示范產(chǎn)業(yè)園、國(guó)家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地、國(guó)家級(jí)循環(huán)化改造試點(diǎn)園區(qū)建設(shè)；加大力度推進(jìn)技術(shù)改造，加快推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)，并推動(dòng)金融、物流、商務(wù)服務(wù)、服務(wù)外包等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)有機(jī)融合。

(四)城鎮(zhèn)綜合承載力進(jìn)一步提升

2017年末，全省公路通車?yán)锍虨?08 011km，高速公路運(yùn)營(yíng)里程突破5 000km，密度居全國(guó)前列，鐵路路網(wǎng)密度是全國(guó)平均水平的兩倍，真正實(shí)現(xiàn)了市市通快鐵、縣縣通高速、鎮(zhèn)鎮(zhèn)通干線、村村通客車，“兩縱三橫”綜合交通運(yùn)輸大通道已形成[4]；2017年全省沿海主要港口貨物吞吐量達(dá)5.20億噸[4]；開(kāi)展全省農(nóng)村生活垃圾治理三年提升專項(xiàng)行動(dòng)，所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)建成1座以上壓縮式轉(zhuǎn)運(yùn)站或?qū)崿F(xiàn)汽車壓縮直運(yùn)；因地制宜開(kāi)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)污水治理。

(五)城鎮(zhèn)化機(jī)制體制有所創(chuàng)新

深化不同層次、不同主題的新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)。全省現(xiàn)有莆田、晉江、邵武、永安等8個(gè)國(guó)家級(jí)和12個(gè)省級(jí)新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)。2016年12月，福清、長(zhǎng)泰、上杭、古田被列入國(guó)家第三批新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)，各試點(diǎn)地區(qū)的工作正有序推進(jìn)。特別是晉江等地區(qū)新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)取得初步成效，在晉江組織召開(kāi)全國(guó)新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)工作交流會(huì)，出臺(tái)城鎮(zhèn)住房保障辦法，擴(kuò)大保障范圍，將一線環(huán)衛(wèi)工人和公交司機(jī)等8類住房困難家庭列入分類保障范圍。

三、新型城鎮(zhèn)化給福建省房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的新契機(jī)

根據(jù)“納瑟姆曲線”，城鎮(zhèn)化發(fā)展是有極限的，不同國(guó)家和地區(qū)的發(fā)展情況不同，極限值大約是在70%-80%之間。目前，福建省仍處于工業(yè)化發(fā)展階段，新型城鎮(zhèn)化也正在加緊推進(jìn)，這給福建省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。

(一)大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)就業(yè)形成住房需求

農(nóng)村人口遷入城鎮(zhèn)就業(yè)是拉動(dòng)城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)的主要力量。從福建省農(nóng)村常住人口的變化情況看，2004年以來(lái)農(nóng)村人口逐年減少，由1 848萬(wàn)人減至2017年的1 377萬(wàn)人，減少25.5%。僅2012年，福建省農(nóng)村遷入城鎮(zhèn)的人口就達(dá)到730萬(wàn)人，占城鎮(zhèn)人口總量的32.7%[5]。這些從農(nóng)村到城里務(wù)工經(jīng)商的人員，盡管工作不穩(wěn)定，流動(dòng)性較大，但擁有一個(gè)住所是剛性需求，這一群體是推動(dòng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要力量。

(二)年輕購(gòu)房群體成為商品住房市場(chǎng)剛性需求的重要組成部分

據(jù)第六次人口普查，2010年福建省城鎮(zhèn)常住人口2 109萬(wàn)人，其中20-34歲的青年人群占31.1%，達(dá)654.88萬(wàn)人，比2000年第五次人口普查增加176.30萬(wàn)人[5]。這部分人群主要包括農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工青年、農(nóng)村進(jìn)城就學(xué)畢業(yè)后在城市有相對(duì)穩(wěn)定職業(yè)的青年和在城市里成長(zhǎng)后要求獨(dú)立的青年。他們正處于適婚年齡或要求獨(dú)立生活的階段，擁有獨(dú)立的居住空間是他們希望達(dá)到的條件。盡管受收入水平和家庭條件影響，農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工青年的購(gòu)房能力極為有限，但青年人群仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求的重要構(gòu)成部分。

(三)新型城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的多元化需求

新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，大量農(nóng)村人口聚集城鎮(zhèn)，產(chǎn)生了在城市生活、就業(yè)、就學(xué)、就醫(yī)、飲食、購(gòu)物、休閑等多元化需求；原有城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市化水平的提升和居民生活方式的豐富，也將促進(jìn)城鎮(zhèn)居民產(chǎn)生更高層次和更加多樣的需求。為滿足這些多元化的需求，政府必須加大投入，新建或擴(kuò)建學(xué)校、醫(yī)院、養(yǎng)老院等城鎮(zhèn)公共服務(wù)設(shè)施，企業(yè)單位將建造更多的廠房、商業(yè)店鋪、寫(xiě)字樓、城市綜合體等各類生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房，這些都將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。

現(xiàn)代技術(shù)在教育教學(xué)中的應(yīng)用，也為教師教育教學(xué)的開(kāi)展提供了更多的選擇。因此，在滲透生本理念的過(guò)程中，教師也可以注重現(xiàn)代化技術(shù)的應(yīng)用，使課堂更具啟發(fā)性、感染力，力求將生本理念的內(nèi)涵、價(jià)值最大化的展現(xiàn)出來(lái)。

(四)城市功能定位和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)將推動(dòng)對(duì)商品房不同層次的需求

一是廈漳泉同城化將帶動(dòng)周邊地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。其相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)將吸引高端人才流入，形成對(duì)中高端住房的需求；二是小城鎮(zhèn)發(fā)展特別是美麗村鎮(zhèn)建設(shè)和農(nóng)村環(huán)境改造，帶動(dòng)了農(nóng)民改善居住環(huán)境的需求，為農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展提供了機(jī)遇；三是新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程還伴隨著居民收入水平和生活質(zhì)量的提高，催生居民對(duì)居住環(huán)境的改善需求，尤其是對(duì)城市危舊房改造、棚戶區(qū)改造的需求；四是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)全面融入了集約高效的生態(tài)文明理念，而傳統(tǒng)的磚混結(jié)構(gòu)建筑在制磚過(guò)程中會(huì)破壞生態(tài)平衡，因此應(yīng)用新型材料、創(chuàng)新環(huán)保技術(shù)、符合節(jié)能集約要求的新型住宅將成為市場(chǎng)需求的新方向。

四、福建省房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析

(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持穩(wěn)定

一是福建省先后出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的“閩十條”“閩八條”和“閩七條”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，目前政策效應(yīng)初顯；二是福建省委省政府自2008年起連續(xù)將保障性安居工程列入民辦實(shí)事項(xiàng)目，建立健全項(xiàng)目臺(tái)賬管理、項(xiàng)目巡查、定期通報(bào)、約談問(wèn)責(zé)等制度，加快項(xiàng)目實(shí)施，已連續(xù)五年超額完成年度目標(biāo)任務(wù)。2013-2016年全省累計(jì)開(kāi)工各類保障性住房10.91萬(wàn)套，城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率達(dá)到22%，高于全國(guó)20%的既定目標(biāo)[3]；三是落實(shí)“閩七條”中住房公積金購(gòu)房的相關(guān)政策，降低住房公積金個(gè)人貸款門檻，提高住房公積金額度、降低首付比例，并放寬住房公積金提取條件。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的問(wèn)題

1.總量供求失衡。2012年至今，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和待售面積總體呈上升之勢(shì)。特別是2012-2014年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額大幅上升，2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比2012年增長(zhǎng)了31.1%。2012-2015年，全省房地產(chǎn)待售面積的年均增速以兩位數(shù)增長(zhǎng)，庫(kù)存面積快速增加(如表1)。其中，2013年末庫(kù)存量突破1 000萬(wàn)m2，2015年末突破2 000萬(wàn)m2，2015年末待售面積比2014年末增長(zhǎng)53.2%，與2015年商品房銷售面積下降2.0%形成強(qiáng)烈反差。在中央提出“去庫(kù)存”后，全省上下陸續(xù)出臺(tái)了一系列調(diào)控利好政策，為房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)營(yíng)造寬松的環(huán)境，全省房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了回暖，但對(duì)大部分縣市區(qū)來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存的速度仍然比較緩慢。截止2017年末，全省商品房待售面積還有2 079.59萬(wàn)m2，其中住宅待售面積643.78萬(wàn)m2，遠(yuǎn)大于目前的市場(chǎng)需求。

表1 2012-2017年全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房待售面積變動(dòng)情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：由福建省統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)整理得到，http://tjj.fujian.gov.cn/xxgk/jdsj/.

2.分化情況明顯。主要表現(xiàn)為地域分化、區(qū)塊分化和類型分化。首先是地域分化，一方面福州、廈門、泉州等中心城市由于土地供給有限，商品住宅供應(yīng)相對(duì)短缺導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下；另一方面，省內(nèi)二三線城市的商品房銷售情況不甚理想，甚至出現(xiàn)嚴(yán)重積壓的情況。其次是區(qū)塊分化，主要是在中心城區(qū)的新老城區(qū)之間。比如，福州二環(huán)內(nèi)商品房不管是成交量還是成交價(jià)格都比較高，而三環(huán)之外的商品房銷量下滑，庫(kù)存量明顯上升。同樣的情況也發(fā)生在廈門島內(nèi)和島外、泉州老城區(qū)和東海新區(qū)。最后是類型分化，普通商品住宅供應(yīng)量占比逐年減少，中小戶型住房供應(yīng)不足，而商業(yè)用房的供應(yīng)量特別是SOHO類型比重逐年上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在建商品住宅中，90m2以下的住房?jī)H占23%，144m2以上的高檔住房約占20%[5]。而在具體銷售中，中小戶型住宅銷量很好，大戶型或SOHO性質(zhì)的商業(yè)用房庫(kù)存量較大。

3.不利影響凸顯。一是影響相關(guān)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)進(jìn)度。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，直接或間接影響至少60個(gè)大小行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不佳，將直接阻礙相關(guān)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)；二是延緩城鎮(zhèn)化進(jìn)程。目前福建省新型城鎮(zhèn)化還有較大的發(fā)展空間，若房地產(chǎn)投資增速陡降，將減少與之相關(guān)的稅收和地方政府土地出讓收入，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化所需的資金將大大減少；三是增加金融領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前在我國(guó)銀行貸款總額中，土地和房地產(chǎn)抵押貸款約占35%-40%。若土地和房地產(chǎn)價(jià)格下跌，其抵押貸款的信用質(zhì)量將大受影響，銀行壞賬率也將進(jìn)一步提高，從而增加金融領(lǐng)域的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的定位缺失

1.不斷推高的房?jī)r(jià)抑制住房有效需求。近年來(lái)，過(guò)快上漲的城市房?jī)r(jià)已超出普通居民家庭的購(gòu)買力。據(jù)測(cè)算，2012年福建省房?jī)r(jià)收入比為11.4倍，明顯高于國(guó)際公認(rèn)的合理房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)(3-6倍)。2016年，福州、廈門、泉州新建商品住宅銷售價(jià)格(不含保障性住房)比上年分別上漲16.9%、31.8%、3.4%。在全國(guó)70個(gè)大中城市里，福州、廈門、泉州新建商品住宅價(jià)格同比漲幅分別居第9、3、30位[5]。從圖1可以看出，2016年1月至今，福州房?jī)r(jià)回落幅度有限，仍然處在高位。據(jù)調(diào)查，家庭年收入在4萬(wàn)元以下的農(nóng)民工幾乎沒(méi)有城市購(gòu)房的欲望，房?jī)r(jià)太高是造成這一現(xiàn)象的主要因素。

圖1 2016年1月至今福州新建商品住宅價(jià)格走勢(shì)圖Fig.1 The price trend of newly-built commercial housing in Fuzhou since January 2016數(shù)據(jù)來(lái)源：藍(lán)房網(wǎng)HTTP://FZ.LANFW.COM/2018/0118/387433.HTML.

2.保障房建設(shè)無(wú)法完全滿足城鎮(zhèn)低收入人群和農(nóng)民工群體的基本住房需求。目前，仍有部分低收入的城鎮(zhèn)居民住在環(huán)境較差的民房、危房里。對(duì)于進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工群體而言，只有公共租賃房有對(duì)部分不具有城鎮(zhèn)戶籍但符合條件的外來(lái)務(wù)工人員開(kāi)放。保障房建設(shè)還無(wú)法完全覆蓋這兩類人群。

3.中小戶型房源供應(yīng)不足。面對(duì)高房?jī)r(jià)，大部分初次購(gòu)房人群只能承受小戶型房源，但市場(chǎng)上小戶型住宅房源明顯不足。2006年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳規(guī)定，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90m2以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)所占比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。而福建省商品住宅建設(shè)中，90m2以下住房新開(kāi)工面積占比約為23%，雖然近年來(lái)比重在緩慢提高，但遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到要求。

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)格局難以滿足城鎮(zhèn)化發(fā)展的特色需求。一是政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)缺乏總體規(guī)劃，造成房地產(chǎn)項(xiàng)目分散、無(wú)序，甚至出現(xiàn)在建設(shè)過(guò)程中破壞有限資源的現(xiàn)象。商品房建設(shè)同質(zhì)化明顯，住宅、寫(xiě)字樓、城市綜合體等各類建筑風(fēng)格均存在不同程度的雷同，無(wú)法呈現(xiàn)地區(qū)文化特色；二是在小城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，居民住宅普遍存在缺乏規(guī)劃、土地資源使用效率不高、企業(yè)開(kāi)發(fā)水平較低、物業(yè)管理滯后和生態(tài)環(huán)境破壞等問(wèn)題；三是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)企業(yè)對(duì)社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目投資偏少。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要投資方向仍是住宅市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)，基本沒(méi)有涉及醫(yī)院、養(yǎng)老院和學(xué)校等具有社會(huì)屬性的項(xiàng)目；四是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式粗放。據(jù)測(cè)算，民用建筑在建材生產(chǎn)和使用過(guò)程中的能耗已占全社會(huì)總能源消耗的49.5%，對(duì)綠色、節(jié)能、環(huán)保等相關(guān)技術(shù)的應(yīng)用和集成能力較弱，綜合效益有限。

五、福建省房地產(chǎn)業(yè)在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)中的發(fā)展策略

(一)加強(qiáng)特色城鎮(zhèn)規(guī)劃，滿足不同需求

一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要根據(jù)各地城鎮(zhèn)化規(guī)劃的特色，結(jié)合當(dāng)?shù)貧v史、地理和文化資源優(yōu)勢(shì)形成獨(dú)特的建筑特色和地產(chǎn)文化。在一些資源優(yōu)勢(shì)地段，規(guī)劃時(shí)應(yīng)優(yōu)先選擇具有公共服務(wù)性質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目，建設(shè)過(guò)程中還要注重對(duì)有限資源的保護(hù)；二是以廈漳泉同城化為契機(jī)，創(chuàng)新城市發(fā)展理念，高起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)建設(shè)一些有地域特色和品牌效應(yīng)的地標(biāo)性項(xiàng)目；三是結(jié)合美麗村鎮(zhèn)建設(shè)，遵循先規(guī)劃、后建設(shè)的原則，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)房建設(shè)的規(guī)劃，推動(dòng)農(nóng)村住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，促進(jìn)城鄉(xiāng)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展；四是通過(guò)由房地產(chǎn)企業(yè)代建、政府回購(gòu)或私人購(gòu)買承接的形式，鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)社會(huì)屬性項(xiàng)目；五是開(kāi)發(fā)和應(yīng)用節(jié)能環(huán)保型建筑材料，推廣可再生能源和技術(shù)的綜合應(yīng)用，延長(zhǎng)建筑使用壽命。

(二)大力推進(jìn)保障房建設(shè)，降低保障房申請(qǐng)門檻

首先，加大政府對(duì)保障性住房建設(shè)的資金投入，通過(guò)鼓勵(lì)企業(yè)自建或承租員工宿舍樓、集資建房、提高新開(kāi)發(fā)樓盤的保障房配建比例等方式，大力推進(jìn)保障房建設(shè)；其次，加大對(duì)公共租賃房和廉租房的建設(shè)力度，并加快棚戶區(qū)改造步伐。同時(shí)，降低申請(qǐng)門檻，使保障性住房最大限度地覆蓋城鎮(zhèn)低收入人群和進(jìn)城務(wù)工人員。

(三)增加中小戶型商品房的供應(yīng)量，滿足初次購(gòu)房需求

增加中小戶型商品房供應(yīng)，既是滿足市場(chǎng)的剛性需求，也是促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)更加集約和環(huán)保的體現(xiàn)。政府要監(jiān)管好兩個(gè)不低于標(biāo)準(zhǔn)，保證中小戶型房源的供應(yīng)量，滿足初次購(gòu)房需求。對(duì)購(gòu)買中小戶型商品房的首次置業(yè)群體，要給予貸款、稅收等優(yōu)惠政策支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要加快推出一批中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房，增加市場(chǎng)有效供給，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

(四)打造品牌樓盤，探索新型業(yè)態(tài)

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，人們的生活水平越來(lái)越高，越來(lái)越重視文化、旅游、娛樂(lè)、休閑等精神方面的需求，對(duì)社區(qū)環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施配套的需求也越來(lái)越大。因此，開(kāi)發(fā)商可以從打造高品質(zhì)主題樓盤入手，在樓盤開(kāi)發(fā)建設(shè)中融入品牌打造與維護(hù)，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中充分秉承品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化、服務(wù)專業(yè)化、配套均等化原則，因地制宜地配置各類共享設(shè)施設(shè)備，有效提升樓盤品味，改善社區(qū)環(huán)境，將“孤島樓盤”改造成“特色社區(qū)”。

(五)完善周邊配套設(shè)施建設(shè)，提高樓盤吸引力

加快現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是圍繞城市道路、地下管網(wǎng)、污水處理和通信網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步完善城市整體功能。結(jié)合河道綜合整治、公共水電供應(yīng)設(shè)施和公共消防設(shè)施建設(shè)，維護(hù)城市生態(tài)系統(tǒng)，營(yíng)造良好的城市景觀。對(duì)城郊或位置偏遠(yuǎn)但有一定居民數(shù)量的社區(qū)，開(kāi)通公交線路，納入城市交通網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)，結(jié)合中心城區(qū)主體功能區(qū)拓展、衛(wèi)星城區(qū)延伸以及各類用地規(guī)劃，進(jìn)一步完善周邊中小學(xué)、幼兒園、商場(chǎng)等公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)，滿足居民的生活需要和精神需要。

綜上，房地產(chǎn)發(fā)展與新型城鎮(zhèn)化相輔相成。福建省房地產(chǎn)業(yè)要抓住新型城鎮(zhèn)化帶來(lái)的新契機(jī)，順應(yīng)形勢(shì)，調(diào)整方向，在完善規(guī)劃、拓寬房源、配套升級(jí)等方面進(jìn)一步加大投入力度，著力構(gòu)建分類供應(yīng)、分層保障的住房供應(yīng)體系，推動(dòng)福建省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷售、群眾住房改善實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

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