陳震飛

【摘 要】房地產(chǎn)價(jià)格飛速增長(zhǎng)的這一現(xiàn)象已經(jīng)嚴(yán)重影響了我國(guó)的民生情況，房地產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了我國(guó)公民工資能夠承受的價(jià)格。因此，我國(guó)政府為了遏制房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上升，提出并實(shí)行了許多政策例如貨幣政策和調(diào)控政策，本文建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，重點(diǎn)研究了國(guó)家實(shí)施的調(diào)控政策如國(guó)六條、國(guó)八條、新國(guó)八條等對(duì)上海房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控效果。

【關(guān)鍵詞】調(diào)控政策；房地產(chǎn)價(jià)格；影響因素

一、引言

房地產(chǎn)已經(jīng)是我國(guó)近年來(lái)國(guó)民最關(guān)注的話題之一。我國(guó)住房制度改革始于1994年，1998年為應(yīng)對(duì)亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成的負(fù)面影響，擴(kuò)大內(nèi)需啟動(dòng)了住房分配貨幣化模式的住房制度改革。歷經(jīng)20余年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的迅速成長(zhǎng)在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)就業(yè)增加居民收入等方面發(fā)揮了重要的作用。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2012 年全國(guó)商品房銷售面積為 111304萬(wàn)平方米、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為71804 億元，和 2000年16984 萬(wàn)平方米的商品房銷售面積、4901億元的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額相比， 年平均增長(zhǎng)率分別為 42.7%和 105.0%，遠(yuǎn)高于 GDP 增長(zhǎng)率， 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。

然而，房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng)對(duì)民生問(wèn)題有了一定的影響，青年一代購(gòu)房難成為一個(gè)重要的社會(huì)問(wèn)題。尤其是我國(guó)一線城市上海的房地產(chǎn)價(jià)格增幅也非常大，根據(jù)國(guó)信房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2017年5月，上海市平均房?jī)r(jià)超過(guò)48000元/平方米，因此研究推動(dòng)上海房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)的因素成為一個(gè)重要話題。

本文在第二部分將對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行綜述，接著，在第三部分，作者對(duì)上海房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并對(duì)本文研究的數(shù)據(jù)和模型進(jìn)行解釋，在第四部分將對(duì)國(guó)家調(diào)控政策對(duì)上海房地產(chǎn)價(jià)格影響效果進(jìn)行實(shí)證分析，最后對(duì)文章的結(jié)論進(jìn)行總結(jié)并提出相關(guān)政策建議。

二、文獻(xiàn)綜述

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響因素的研究，學(xué)者們從不同方面、對(duì)不同的對(duì)象進(jìn)行了分析。主要結(jié)論包括以下幾個(gè)方面：

首先，很多學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)政策是影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的主要因素，包括限購(gòu)政策和貨幣政策等。安輝、王瑞東（2012年）構(gòu)建向量自回歸 （VAR） 模型， 實(shí)證分析了影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，結(jié)論表明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是長(zhǎng)期的且效果明顯。王立平（2013）、屠佳華，張潔（2005）、劉堯（2012）、關(guān)海玲（2015），傅程遠(yuǎn)（2013），從不同的角度進(jìn)行了研究也得出了類似的結(jié)論。關(guān)于房地產(chǎn)政策的影響，還有不少學(xué)者同時(shí)認(rèn)為貨幣政策也可以在很大的程度上有效的控制房地產(chǎn)價(jià)格。戴國(guó)強(qiáng)、張建華（2009）利用結(jié)構(gòu) VAR 模型對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行探討，通過(guò)經(jīng)驗(yàn)分析得出，貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)比較順暢。中南大學(xué)碩士（2012）從理論上論證了我國(guó)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響效應(yīng)存在區(qū)域差異，并且認(rèn)為貨幣政策對(duì)上海房地產(chǎn)價(jià)格的影響效果比長(zhǎng)沙顯著，建議采取貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，但是調(diào)控效果存在時(shí)滯，尚曉彤（2015）也得到了相似的結(jié)論。西南財(cái)大碩士（2014）構(gòu)建了我國(guó)貨幣政策的房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制的完整的分析框架， 從實(shí)證方面來(lái)檢驗(yàn)各期限利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度和方向，同時(shí)本文比較了各種類貨幣政策變量影響房地產(chǎn)價(jià)格的大小。還有學(xué)者認(rèn)為，政策因素和其他因素共同推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)，閆金秋（2012）分析房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的基礎(chǔ)上，通過(guò)實(shí)證分析得出，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高速增長(zhǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的根本動(dòng)因，宏觀金融政策的過(guò)度寬松是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的直接導(dǎo)火索，土地轉(zhuǎn)化價(jià)格的居高不下是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的直接催化劑。

還有學(xué)者認(rèn)為，除了貨幣政策以外，其他政策如金融方面的一些措施也推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格。郭娜、章倩（2016）研究結(jié)果表明，近年來(lái)“影子銀行”等新型融資渠道增加所造成的社會(huì)融資規(guī)模擴(kuò)大及年初針對(duì)居民部分推行的“放貨幣、加杠桿”政策，是推動(dòng)本輪房?jī)r(jià)上漲的重要因素，利率變化在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中起到基礎(chǔ)性作用。

除政策影響之外，學(xué)者們從其他的角度也分析了房地產(chǎn)價(jià)格影響因素趙洋（2017）、熊劍、李春燕（2015）都認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)水平與消費(fèi)預(yù)期也是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的主要因素。朱相平（2012）、張玲、杜鏨、任賀（2012）分別認(rèn)為資本或資本結(jié)構(gòu)同樣改變了房地產(chǎn)的價(jià)格。還有個(gè)更多的學(xué)者認(rèn)為家庭可支配收入也在一定程度上推動(dòng)了上海房地產(chǎn)價(jià)格的上漲（曲聞，2006；蘇亞莉、張玉，2011；胡岳岷、金春雨、程浩，2011；黃紅梅、石柱鮮、李玉梅，2014）。

通過(guò)對(duì)文獻(xiàn)研究，作者發(fā)現(xiàn)在研究房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的相關(guān)文獻(xiàn)中，政策因素是廣大學(xué)者所研究的對(duì)象，包括貨幣政策的各個(gè)變量，然而對(duì)調(diào)控政策，卻缺乏相關(guān)的研究?；诖丝紤]，本文將重點(diǎn)研究調(diào)控政策，如國(guó)六條，國(guó)八條，房產(chǎn)稅等調(diào)控政策，對(duì)上海房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

三、變量選取與模型構(gòu)建

1.變量選取

首先是因變量的選取。本文選取上海歷年商品房平均銷售價(jià)格為因變量，商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，既通俗意義上的房產(chǎn)，其均按市場(chǎng)價(jià)格出售，且在上?，F(xiàn)今的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上，商品房占了供給的絕大部分，商品房經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的代名詞。因此，對(duì)于商品房?jī)r(jià)格對(duì)整體房地產(chǎn)價(jià)格具有鮮明代表性，其研究也與廣大消費(fèi)者有緊密聯(lián)系。然而上海不同行政區(qū)的房?jī)r(jià)又各有差異，為了能夠更準(zhǔn)確的研究上海房地產(chǎn)的整體變動(dòng)的影響因素，因此我們使用上海歷年各行政區(qū)商品房的平均銷售價(jià)格為本文研究的因變量。

本文中部分的上海歷年商品房平均銷售價(jià)格的數(shù)據(jù)來(lái)自《中國(guó)房地產(chǎn)年鑒》，該年鑒是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大型年度檔案，是了解中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)政策、市場(chǎng)數(shù)據(jù)、城市發(fā)展、企業(yè)新況、保障房建設(shè)的大型工具書，力求體現(xiàn)權(quán)威性、專業(yè)性和客觀性。

關(guān)于自變量的選取，因?yàn)楸疚闹匮芯繃?guó)家調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，所以本文梳理了上海地區(qū)近年來(lái)國(guó)家實(shí)行的所有調(diào)控政策，來(lái)作為本文研究的自變量，例如國(guó)六條、國(guó)八條等。國(guó)六條是指2007年8月，國(guó)家為了切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難，而采取的住房調(diào)控措施。國(guó)八條則是指2005年3月，國(guó)家為了高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作，切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任，大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期，全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，而頒布的調(diào)控政策。2011年，國(guó)家為了進(jìn)一步落實(shí)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響采取以下措施：進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。加大保障性安居工程建設(shè)力度。調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。強(qiáng)化差別化住房信貸政策等。

根據(jù)對(duì)相關(guān)文獻(xiàn)的研究，作者發(fā)現(xiàn)上海GDP和上海人口變量也對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生了較為顯著的影響。因此作者還將選取上海GDP和上海年末總?cè)丝谧鳛樽宰兞窟M(jìn)行研究。這些數(shù)據(jù)均來(lái)自于歷年《上海統(tǒng)計(jì)年鑒》?！渡虾＝y(tǒng)計(jì)年鑒》是一本信息高度密集的資料工具書。本書收錄了歷年上海經(jīng)濟(jì)和社會(huì)等各方面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以及重要年份和改革開(kāi)放以來(lái)的主要統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

2.模型構(gòu)建

根據(jù)以上對(duì)因變量和自變量的解釋，本文構(gòu)建計(jì)量模型如公式1所示：

y=c+a1x1+a2x2+a3x3+a4x4+a5x5+u 公式1

其中y是指上海房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格，x1是指上海GDP（億元），x2是指上海年末總?cè)丝冢ㄈf(wàn)），x3是指國(guó)六條，x4是指國(guó)八條，x5是指新國(guó)八條。

四、實(shí)證分析

1.實(shí)證結(jié)果

在該部分作者根據(jù)建立的模型，利用eviews8.0，對(duì)收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，結(jié)果如表1所示。

根據(jù)表1結(jié)果發(fā)現(xiàn)，x3和x5的t值較小，表明這兩個(gè)變量不顯著。因此，作者又用逐步回歸方法對(duì)上述模型進(jìn)行檢驗(yàn)，得到結(jié)果如表2所示：

2.相關(guān)檢驗(yàn)

為了檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷目茖W(xué)性與準(zhǔn)確性，需要對(duì)模型結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)。首先是擬合優(yōu)度檢驗(yàn)，因?yàn)閞-squared值是0.97表明x1和x4這兩個(gè)變量對(duì)上海房地產(chǎn)價(jià)格的解釋程度達(dá)到了97%，模型通過(guò)了擬合優(yōu)度檢驗(yàn)。另外，再進(jìn)行變量的顯著性檢驗(yàn)，從表2可以看出，x1和x4的t值分別是18.87和1.34，分別在1%和20%的顯著性水平下通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，表明逐步回歸后的結(jié)果，是科學(xué)而合理的。

3.結(jié)果分析

根據(jù)以上分析，模型通過(guò)了擬合優(yōu)度檢驗(yàn)和顯著性檢驗(yàn)，模型最終結(jié)果如公式2所示：

Y=c+0.8086x1-1062.098x4 公式2

t=18.87 1.34

其中x1代表上海GDP，x4代表國(guó)八條。從模型檢驗(yàn)結(jié)果看，上海GDP每增加1億元人民幣，上海房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)上漲0.8086元，雖然影響較小，但結(jié)果卻非常顯著。對(duì)于本文最關(guān)心的變量調(diào)控政策來(lái)說(shuō)，作者發(fā)現(xiàn)了近年來(lái)國(guó)家實(shí)行的調(diào)控政策中，國(guó)八條對(duì)于上海房地產(chǎn)價(jià)格影響相對(duì)其他政策來(lái)說(shuō)，效果最為明顯，比無(wú)調(diào)控時(shí)，價(jià)格降低了1062元/平方米。

五、主要結(jié)論

作者通過(guò)對(duì)調(diào)控政策的研究，發(fā)現(xiàn)國(guó)八條對(duì)于上海房地產(chǎn)價(jià)格起到了很好的調(diào)控作用。國(guó)八條則是指2005年3月，國(guó)家為了高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作，切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任，大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期，全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，而頒布的調(diào)控政策。

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