潘春宇

(廣東女子職業(yè)技術學院 經(jīng)貿(mào)系，廣州 511450)

一、廣州各區(qū)近5年住宅樓市價格的現(xiàn)狀

(一)全市樓市呈上漲趨勢

在全國一片房地產(chǎn)價格“漲聲”中，作為中國的一線城市廣州，也不甘人后地蹭蹭蹭地往上漲。廣州市2014-2018年房地產(chǎn)價格柱形圖(圖1)顯示，自2014年廣州市全市住宅房產(chǎn)價格，普遍呈上升趨勢，其中白云，荔灣，天河，海珠，越秀五區(qū)漲幅異常明顯，領跑全市均價，漲幅最明顯為2016-2018年，這五區(qū)的價格漲勢幾乎是翻倍上漲。

圖1廣州市2014-2018年房地產(chǎn)價格

(二)個別行政區(qū)域樓市價格再創(chuàng)最高峰

2014年全市均價不到20000元，而2018年的今天，廣州越秀區(qū)房價直逼50000元。在這五年里，同年環(huán)比老城區(qū)越秀住宅房地產(chǎn)平均價格是全市均價的2倍，是從化區(qū)新區(qū)的5倍，是增城新區(qū)的4倍，是花都新區(qū)的3倍。

表1廣州市房地產(chǎn)價格2014-2018年匯總

(以上數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源和房屋管局——陽光家緣網(wǎng)http://data.gz.focus.cn/)

二、廣州學區(qū)房住宅樓市價格高企的原因分析

(一)就近入學教育政策推出，但市場反應違背了政策初衷，助漲住宅房地產(chǎn)價格

為減輕學生負擔，增強素質教育，引導家長正確的青少年教育方式，教育部在九年義務教育階段推行免試就近入學。2014年1月28日，教育部辦公廳發(fā)出教基一廳〔2014〕1號文《關于進一步做好重點大城市義務教育免試就近入學工作的通知》，要求：2014年各重點大城市，應制訂完善進一步規(guī)范義務教育免試就近入學的方案。到2015年，重點大城市所有縣(市、區(qū))實行劃片就近入學政策，100 %的小學劃片就近入學；90 %以上的初中實現(xiàn)劃片入學；每所劃片入學的初中90 %以上生源由就近入學方式確定。教育部發(fā)文規(guī)定19個重大城市必須逐步落實與實施該項政令，廣州赫然在其中。廣州為落實教育部的就近入學政策，2015年出臺九年義務教育階段入學標準，該標準的基本入學原則是：小學入學條件=適齡兒童+戶籍+房產(chǎn)，中學入學條件=小學學位+戶籍+電腦搖號派位。這個政策擲地有聲，一石激起千層浪，將原本陷入低迷的廣州房地產(chǎn)市場攪了個天翻地覆。房地產(chǎn)開發(fā)商有了這項政策的支持，適時推出了新的住宅房地產(chǎn)創(chuàng)收的營銷概念——“學區(qū)房”。廣州越秀區(qū)是一個老牌的教育強區(qū)，全區(qū)有省一級小學22家，省一級重點中學19家，眾多名校匯集，其所在區(qū)域學區(qū)房住宅價格應聲而起，一躍為全市之最。雖然迫于輿論壓力，2018年廣東省教育廳做出了入學資格的松綁，出臺“租售同權”的惠民政策條款，但是這時候的學區(qū)房的房產(chǎn)價格，已經(jīng)不能與前幾年同日而語了，此為后話。

(二)社會輿論的推波助瀾，加重家長的焦慮，隱形推漲房價

一年年的高考放榜，重本、一本錄取率的比例，直接刺激著每個家長敏感的視覺神經(jīng)?；ヂ?lián)網(wǎng)發(fā)達的今天，在網(wǎng)絡上甚至還出現(xiàn)所謂的名校的排名、重本的比例，例如：省實的一本錄取率在95 %，培正的一本錄取率在92 %，執(zhí)信的一本錄取率在90 %，市二中的一本錄取率在89 %......越秀區(qū)省一級中學的高考數(shù)據(jù)，尤其是越秀區(qū)的總體平均一本錄取率在70 %，這些數(shù)據(jù)的真?zhèn)坞m有待考究，但并不影響升學率像一顆定時炸彈在每個有學齡青少年的家庭中炸開。配合上“買學區(qū)房乘名校直通車”等市場宣傳，再度刺激著中國父母脆弱的神經(jīng)，令父母們覺得非學位房不能解心中的郁結。輿論讓家長相信只有肯花大本錢才能搭上這趟學區(qū)房的直通車，培育出好的人才。正是這種潛在購買欲望的存在，無形中催漲了房地產(chǎn)價格。

(三)家長對名校的教育期望值推漲房價

從心理角度分析，許多家長普遍存在根深蒂固的“贏在起跑線”，與望子成龍的心態(tài)，與優(yōu)質教育資源稀缺成為了不可調和的矛盾，加上長期受孟母三遷的傳統(tǒng)教育思維的影響，為孩子能未來功名成就，在教育中普遍存在高投入的現(xiàn)象。普通的家庭勒緊褲帶，投入重金，甚至全家不惜借貸，跋山涉水，購買學區(qū)房，意圖讓孩子有一個良好的教育環(huán)境，以期其成才。正是由于適齡兒童的入學剛性需求的存在，才讓人們對學區(qū)房趨之若鶩。在廣州，越秀區(qū)義務教育階段學校招生工作意見中明確規(guī)定：“適齡兒童的父母截止至2015年4月15日前(含2015年4月15日)，通過購買或轉讓等方式擁有的獨立房產(chǎn)的建筑面積在30平方米以下(不含30平方米)并實際居住，由對口小學接收?！庇谑?，房地產(chǎn)銷售尷尬的4月在房地產(chǎn)商巧舌如簧的市場蠱惑下，搖身一變，變成了黃金的4月?lián)屬弻W區(qū)房銷售高潮，再次創(chuàng)造銷售奇跡，迎來學區(qū)房成交高峰期，家長們都在為入學名校最后的沖刺做積極的籌備。

(四)房地產(chǎn)商與炒房者牟利共存，加劇房價上漲

1.房地產(chǎn)自媒體造勢，新聞重點版塊出現(xiàn)最新的學位房成交價，不斷刷新紀錄，一個個鮮紅的數(shù)據(jù)刺激著中國父母的感官。

從廣州本地寶網(wǎng)站獲知，歷年相關學區(qū)房“樓王”數(shù)據(jù)屢創(chuàng)新高：2014年12月15日，位于越秀區(qū)老東山的新河浦路，帶培正小學學位，面積為9平方米的一房一廳，報價90萬元；2017年4月，東山口板塊的培正新橫路成交了一套單價逼近13萬/平的學位房(該房面積僅為10.53平方米)。2018年1月帶省級學位的東山景軒，業(yè)主開價10萬/平方米。學位房一次次的報價與成交，不斷地在刷新人們的認知。這樣的數(shù)據(jù)，傳遞著這樣的信息：學位房資源緊缺，早置房有利，晚置房誤孩子終生。在房地產(chǎn)商的饑餓營銷試探中，房價漲勢超過預期。

2.地產(chǎn)中介與投資炒房人的囤積房源，抬高市價牟利，使學位房日益緊張，價格水漲船高。2018年4月，作者實地考察了越秀區(qū)的學區(qū)房，在裕豐、鏈家、銘星、中原等中介中，不難尋覓到投資炒房的人群。市面上出現(xiàn)的小面積學位房，除了部分是歷史遺留問題，有些是人為地由投資客將原來的房子分割成幾間進行銷售，提高房產(chǎn)的單位售價，由于面積小，總價低，所以獲利大。房產(chǎn)中介也為這些炒房者提供便利，老城區(qū)有不少的老居民，他們年邁，不熟悉行情，中介利用腿腳不方便的老人家換置電梯房的迫切心態(tài)，忽悠這些老人家將自己的房子低于周邊的價格出售，招呼投資炒房者來競拍，而競拍的的籌碼不是房價，而是中介費，越秀區(qū)一間55平方米的房子(帶省一級學位鐵一小學位)賣268，均價不足5萬，但周邊的房價已經(jīng)6.5萬，最終在30多名炒房者的競價后，中介收取13萬中介費，房子以低價賣出，炒房者獲利空間極大。由于市場出現(xiàn)了大批量的投機者，中介利用自己手中的資源為其牟利提供便利，造成學區(qū)房房源緊張，渲染恐慌，利用市場信息不對稱來獲利。

三、針對廣州越秀區(qū)住宅樓市價格畸高的解決對策

越秀區(qū)學區(qū)房為何價格如此之高，究其根本原因，在于父母對孩子成才的渴望與優(yōu)質教育資源缺失的矛盾激化的結果。故調控學區(qū)房的房價的良方，為均衡各區(qū)的教育資源，讓優(yōu)質教育惠及全市的青少年是解決這個問題的關鍵點。但如何解決這個問題，我們試著從以下幾點去由點及面，將措施落實到實處，解決教育公平問題。

(一)地方財政投資傾斜，教育經(jīng)費與人才配置優(yōu)先普通院校

1.教育局在教育經(jīng)費配置方面必須有所傾斜。資源應該首先優(yōu)惠教育普通院校，同時建立一些考核機制，加強資源使用效果考核，提升資源配置效率?？己酥攸c可以放在投放的教育經(jīng)費購置教學資源使用頻率與狀況，學生的教育提升狀況，教師掌握以及教學使用教學資源的情況等等，決定下一次財政撥款的金額。

2.教育局必須加大人才引進力度，提高普通院校的執(zhí)政與執(zhí)教水平。教育部門在社會上以高薪招聘具有豐富教齡的教師以及豐富管理經(jīng)驗的校長赴任，推動教學改革，加強學校建設。當然同時也必須進行配套的教學管理考核，不能如期通過考核的直接解聘，優(yōu)秀人才才能留任。通過這種方式進行新鮮教育管理力量的補充，讓普通院校的管理水平上一個臺階。

(二)加強區(qū)內(nèi)校際交流、教師互動、優(yōu)勢資源流動，均衡教學資源

1.加強名校教師與非名校教師的雙向流動機制，減小教學的差距。提高名校教師交流的待遇或者是補貼，不僅鼓勵名校教師主動積極地下到普通學校建立個人流動工作站，普及卓有成效的教學法，促進學區(qū)內(nèi)的教學交流，達到全區(qū)的均衡；更加鼓勵普通院校教師到名校去取經(jīng)，學習先進的教學法，雙向互補的交流才能真正地讓教學均衡落到實處。校方也可推行校內(nèi)組織聯(lián)合備課、授課，共同提高教學的執(zhí)教水平與能力。

2.加強名校校長與普通學校校長進行交流，縮小教育理念與管理的差距。何為名校其差距不僅在教學技藝上，更體現(xiàn)在教學理念與管理理念上，優(yōu)秀的教育理念的實施與推行能讓整個學校上下鼓舞，校容校貌煥然一新。

3.加強家校共建，建立家長學校，對家長進行培訓。安排不定期講座，讓教育專家告知家長孩子的成長的特點以及該年齡段孩子的正確教育方式，建立家校共建機制，樹立正確的育兒理念。改變家長的急功近利錯誤的教育觀念，共同營造學校的教育，家長的培育，孩子的個人努力，家校學生的三體共同努力成就孩子美好的未來，體現(xiàn)良好的教育底蘊。

4.對相關機構惡意炒作擾亂市場格局與社會秩序，進行深度清理整頓，重拳出擊。針對虛抬房價，制造恐慌，擴大宣傳的房地產(chǎn)與中介進行管制，保持房地產(chǎn)價格透明，信息通暢，讓廣大有需要決定改變教育現(xiàn)狀的市民有的放矢，不慌不忙做出購房決策。

通過上層建筑教育部門的良好政策，中間的校方與教師的改革與交流，終端的家長與學生的努力，三體聯(lián)動推進，加強教育強區(qū)的輻射作用，拉低各區(qū)教育的差距，實現(xiàn)教育的均衡發(fā)展，逐步弱化學區(qū)房的功能，減低學區(qū)房的價格，才能真正地讓教育惠及全市的青少年團體，提升整個區(qū)域的教育水平。