姚虎明 楊文葉

摘 要 眾所周知，自古以來與居民密不可分的四項(xiàng)是衣、食、住、行，人們?yōu)榱诉_(dá)到小康水平不斷的拼搏，本文只為大家介紹“住”這一項(xiàng)，也是現(xiàn)在亟待解決的問題。這些年，我國(guó)為了預(yù)防住房危險(xiǎn)，減少房屋建筑事故的發(fā)生，維護(hù)居民的生命安全和財(cái)產(chǎn)安全，黨和政府以及建筑企業(yè)對(duì)建筑不斷重視，對(duì)一些老城區(qū)的房屋進(jìn)行拆遷評(píng)估，努力的提高建筑房屋的質(zhì)量安全。對(duì)房地產(chǎn)拆遷的評(píng)估是一項(xiàng)涉及多方面的事業(yè)，需要進(jìn)行綜合考慮，然而如今的房地產(chǎn)拆遷存在諸多問題，本文針對(duì)現(xiàn)存問題進(jìn)行分析，并提出一些應(yīng)對(duì)措施。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 拆遷 估價(jià)

作者簡(jiǎn)介：姚虎明、楊文葉，山東眾成清泰律師事務(wù)所。

中圖分類號(hào)：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.05.159

房地產(chǎn)拆遷是為了提高居民的住房質(zhì)量，保障居民的住房安全，進(jìn)行城市建設(shè)的一項(xiàng)重要措施。然而由于拆遷評(píng)估不合理，與不少居民發(fā)生沖突。強(qiáng)行拆房引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。拆遷評(píng)估的核心問題是拆遷費(fèi)，由于建筑行業(yè)對(duì)拆遷的估算不合理，居民對(duì)拆遷價(jià)格不滿意，加上政府的政策不合理，因而產(chǎn)生了不少的社會(huì)問題。

一、房地產(chǎn)拆遷評(píng)估中存在的問題

（一）估算方法不合理

目前的房地產(chǎn)拆遷的評(píng)估主要依據(jù)其地理位置，考慮其交通、地區(qū)以及周圍環(huán)境等方面因素，然而對(duì)于有關(guān)房地產(chǎn)估算的法規(guī)諸如《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的要求多被忽視。由于人們對(duì)房子的需求增加，因此房地產(chǎn)受市場(chǎng)因素影響較大，房屋拆遷隨處可見，政府在此方面的工作量較大，為了提高工作效率，在處理的過程中多采取“基準(zhǔn)價(jià)格+修正”的方法進(jìn)行評(píng)估。然而在此過程中，基準(zhǔn)價(jià)格則比較低，多與市場(chǎng)價(jià)格相差較大，尤其是在一些地理位置較好的地區(qū)，因此造成拆遷居民的嚴(yán)重不滿。

（二）基準(zhǔn)價(jià)格不合理

目前我國(guó)房屋拆遷所認(rèn)定的基準(zhǔn)價(jià)格多是由政府負(fù)責(zé)，相關(guān)的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，最后由政府指定。因此這其中包含了較多的政府干預(yù)，受政府的影響大，市場(chǎng)的因素被嚴(yán)重削弱，這樣產(chǎn)生的結(jié)果多是不合理的。有些政府為了對(duì)建筑的限制，故意壓低基準(zhǔn)價(jià)格，因此加劇了房地產(chǎn)拆遷商和居民的矛盾。

（三）補(bǔ)償價(jià)格不合理

房地產(chǎn)拆遷評(píng)估時(shí)不僅需要考慮原有建筑的地理位置等因素，還應(yīng)該考慮新建造的建筑產(chǎn)生的效益，綜合考慮計(jì)算房地產(chǎn)拆遷評(píng)估的補(bǔ)償價(jià)格。同時(shí)新建造的建筑所產(chǎn)生的效益需要從建筑的樓層和空間設(shè)計(jì)以及建筑的密度等因素。因此房地產(chǎn)拆遷評(píng)估應(yīng)該考慮現(xiàn)行因素，而不僅僅局限在房地產(chǎn)的面積和原建筑等因素。

補(bǔ)償價(jià)格不合理與政府的政策相關(guān)，政府為了體現(xiàn)其工作能力，對(duì)房屋建造采取了壓制的措施，壓制成本、限制貸款等行為也給政府的形象造成了極其不光彩的影響。

（四）建筑認(rèn)定不合理

目前我國(guó)有關(guān)房地產(chǎn)拆遷評(píng)估的法律不完善，建筑認(rèn)定中隨意性強(qiáng)，因此政府在一定程度上具有較大的權(quán)利，在實(shí)行的過程中難免有一些差強(qiáng)人意，不考慮實(shí)際情況，甚至有一些人利用法律尚不健全在鉆空子。

（五）安置房?jī)r(jià)不合理

在房地產(chǎn)拆遷中首先需要考慮拆遷房主的安置，而房?jī)r(jià)隨著市場(chǎng)房?jī)r(jià)的變化在不斷變化，目前房?jī)r(jià)不斷上漲，在進(jìn)行實(shí)施過程中必須加以考慮。同時(shí)，由于安置的房子是比較晚的，需要經(jīng)過拆遷和新建，因此在評(píng)估的過程中也需要將這一段時(shí)間納入時(shí)間范圍，進(jìn)行綜合考慮。

（六）房地產(chǎn)拆遷實(shí)施不合理

由于對(duì)房地產(chǎn)拆遷評(píng)估后會(huì)進(jìn)行具體的實(shí)施，其實(shí)施過程存在諸多問題。具體而言，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》明確指出，房地產(chǎn)的拆遷補(bǔ)償金額需要根據(jù)具體情況進(jìn)行綜合考慮，將建筑的地理位置、占地面積、交通等因素進(jìn)行統(tǒng)籌考慮。房屋拆遷進(jìn)行評(píng)估的主要目的是與市場(chǎng)變化相一致，但是由于目前房?jī)r(jià)增加，很多居民在房屋拆遷后的拆遷費(fèi)不夠買一套新的房子，這使這些本來普通的家庭更加雪上加霜，他們不僅失去了原有的生活秩序，也面臨著更加緊張的生活壓力。

（七）對(duì)房地產(chǎn)拆遷性質(zhì)認(rèn)識(shí)不合理

房地產(chǎn)拆遷的目的多樣，涉及城市改建、房地產(chǎn)開發(fā)、公共建筑建造等多方面，因此對(duì)于房地產(chǎn)拆遷評(píng)估也應(yīng)該針對(duì)具體問題具體分析。對(duì)于屬于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)，對(duì)居民應(yīng)該有一個(gè)更加合理的補(bǔ)償、居民的各項(xiàng)權(quán)益進(jìn)行考慮，在居民自愿的原則下進(jìn)行開發(fā)。在一些公共事業(yè)建設(shè)方面，應(yīng)該在保障居民合法權(quán)益的條件下進(jìn)行“強(qiáng)制”開發(fā)。

二、房地產(chǎn)拆遷評(píng)估中存在問題的原因分析

（一）政府處理不當(dāng)

在涉及基準(zhǔn)價(jià)格的制定時(shí)，主要是依靠政府和相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)指定的，對(duì)于市場(chǎng)因素沒有綜合考慮。加上政策的制定需要一定的時(shí)間，制定后具有相對(duì)穩(wěn)定性，在一段時(shí)間內(nèi)是保持穩(wěn)定的，但是市場(chǎng)是隨著需求在不斷變化的，其波動(dòng)的幅度也是比較大的，因此在拆遷評(píng)估的過程中會(huì)產(chǎn)生矛盾。其次在一些由于城市建設(shè)、公共事業(yè)開發(fā)等需要進(jìn)行房地產(chǎn)拆遷評(píng)估中，政府既充當(dāng)著裁判，也是當(dāng)事人，政府擔(dān)任著雙重的角色，往往造成公平公正的缺失，盲目追求工期等問題，加劇人們對(duì)政府的不滿。

（二）市場(chǎng)機(jī)制不完善

由于房地產(chǎn)拆遷評(píng)估需要大量的房地產(chǎn)拆遷資源以供參考，但是目前房地產(chǎn)拆遷評(píng)估中的數(shù)據(jù)較少，沒有參考價(jià)值。同時(shí)有地產(chǎn)拆遷的發(fā)展歷程比較短，且市場(chǎng)變化大，房地產(chǎn)價(jià)格激增，因此沒有形成一個(gè)完整的市場(chǎng)機(jī)制。房地產(chǎn)拆遷評(píng)估沒有形成一個(gè)完整的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)施的過程中產(chǎn)生了諸多問題 ，針對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)拆遷評(píng)估案可能產(chǎn)生的結(jié)果相差很大。

（三）經(jīng)濟(jì)水平低

由于房地產(chǎn)拆遷的居民普遍生活水平低，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)大，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)拆遷中他們是弱勢(shì)群體，面臨著這種壓力，在進(jìn)行房地產(chǎn)拆遷后他們買不起一套新的房子，生活缺乏保障，因此會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的不滿情緒。而且城市的貧富差距大，所以對(duì)房地產(chǎn)拆遷評(píng)估應(yīng)該進(jìn)行綜合考慮，盡可能的取得支持。

（四）法律體系不完善

由于目前我國(guó)沒有健全的法律機(jī)制，在《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的指導(dǎo)下，各地沒有具體的實(shí)施條例及采取配套措施，再加上各個(gè)地區(qū)的情況復(fù)雜，在實(shí)施的過程中缺乏理論依據(jù)，造成實(shí)施過程中的混亂局面。

（五）評(píng)估主體素質(zhì)低

由于評(píng)估人員沒有認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)評(píng)估的重要性，且沒有學(xué)習(xí)具體的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，在評(píng)估的過程中不注重實(shí)踐的考察，僅僅依靠數(shù)據(jù)分析，因此評(píng)估的可信度低。除此之外，評(píng)估主體長(zhǎng)期從事評(píng)估工作，視覺類型單一，不能有效的發(fā)現(xiàn)問題。同時(shí)部分評(píng)估主體的思想道德素質(zhì)較低，在評(píng)估的過程中盲目追求經(jīng)濟(jì)效益，涂于形式，不能有效的發(fā)現(xiàn)問題。在協(xié)調(diào)各部門的同時(shí)，還應(yīng)該注意評(píng)估內(nèi)部人員的問題，房地產(chǎn)拆遷評(píng)估內(nèi)部也要在部門的幫助下建立一個(gè)新的管理系統(tǒng)和機(jī)制，加強(qiáng)評(píng)估過程中對(duì)每一部分的檢測(cè)與評(píng)估，無論是整個(gè)系統(tǒng)還是人員自身，無論是過程還是成果，必須進(jìn)行嚴(yán)格和科學(xué)的檢測(cè)方法去保證整個(gè)評(píng)估工作的開展。

三、對(duì)房地產(chǎn)拆遷評(píng)估的應(yīng)對(duì)措施

（一）完善評(píng)估機(jī)制

目前我國(guó)的法律機(jī)制不斷健全，對(duì)于房地產(chǎn)拆遷評(píng)估亦是如此。在進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)該采取多種評(píng)估方法。首先，應(yīng)該以法律規(guī)定為依據(jù)，依據(jù)科學(xué)原則，法律規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)格則為我們提供了基本依據(jù)。其次，我們應(yīng)該結(jié)合市場(chǎng)的變化，進(jìn)行調(diào)整。政府所扮演的角色應(yīng)該是指引者，而不能是主導(dǎo)作用。同時(shí)，由于市場(chǎng)的變化比較大，隨時(shí)在變，因此對(duì)于基準(zhǔn)價(jià)格也應(yīng)該適時(shí)調(diào)整，在一個(gè)周期內(nèi)做出調(diào)整，例如以一年為一個(gè)周期。

（二）健全法律機(jī)制

由于我國(guó)在房地產(chǎn)拆遷評(píng)估方面沒有健全機(jī)制，法律依據(jù)缺乏，因此在實(shí)行的過程中出現(xiàn)了較多的問題。法律應(yīng)該對(duì)可能出現(xiàn)的情況進(jìn)行評(píng)估，在實(shí)行的過程中做到有法可依。對(duì)于基準(zhǔn)價(jià)格的要求，各個(gè)地區(qū)也應(yīng)該在國(guó)家總的法律機(jī)制下結(jié)合本地區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行制定。

（三）完善監(jiān)管措施

房地產(chǎn)拆遷評(píng)估的過程中一般會(huì)進(jìn)行較多的預(yù)算，這在一定程度上是由于監(jiān)管不嚴(yán)。房地產(chǎn)拆遷評(píng)估不能由政府指定或者是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商來評(píng)估，應(yīng)該有獨(dú)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估算。在拆遷評(píng)估中，首先取得拆遷居民的多數(shù)同意。結(jié)合實(shí)際情況，考慮居民的經(jīng)濟(jì)情況和社會(huì)現(xiàn)實(shí)，在此基礎(chǔ)上才能確保拆遷工作的順利進(jìn)行。

（四）實(shí)行招標(biāo)制度

房地產(chǎn)拆遷的過程中政府應(yīng)該結(jié)合多方力量，進(jìn)行拆遷招標(biāo)，由于市場(chǎng)的波動(dòng)幅度比較大，政府制定的基準(zhǔn)價(jià)格可能與市場(chǎng)產(chǎn)生較大差異，因此在實(shí)行的過程中必須進(jìn)行綜合考慮，多個(gè)房地產(chǎn)拆遷評(píng)估商提供多個(gè)方案，為我們了解市場(chǎng)情況提供了基本條件，這在一定程度上也減少了政府的決策失誤或者波動(dòng)幅度較大。同時(shí)招標(biāo)制度有利于選擇更加可靠的拆遷商，提高房地產(chǎn)拆遷的效率，最大程度的追求經(jīng)濟(jì)利益。

（五）完善復(fù)評(píng)機(jī)制

在拆地產(chǎn)拆遷評(píng)估結(jié)束后，如果對(duì)于評(píng)估機(jī)制或者評(píng)估結(jié)果存在意見的可以申請(qǐng)重新評(píng)估。復(fù)評(píng)機(jī)制可以對(duì)于一些評(píng)估中存在的問題或者個(gè)人對(duì)評(píng)估存在看法的對(duì)象進(jìn)行答疑解惑，確保評(píng)估結(jié)果公平公正。復(fù)評(píng)時(shí)應(yīng)該請(qǐng)一些評(píng)估專家成立一個(gè)評(píng)估小組，同時(shí)對(duì)于評(píng)估結(jié)果也應(yīng)該再次公布，注意對(duì)一些評(píng)估參與人員的回避。

四、結(jié)語

隨著我國(guó)現(xiàn)代化的發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)激烈，關(guān)于房地產(chǎn)拆遷評(píng)估的方法多樣，涉及過程評(píng)估、結(jié)果評(píng)估、實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)等多方面的內(nèi)容。房地產(chǎn)拆遷評(píng)估是房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的重要組成部分，有利于提高保障居民的合法權(quán)益，保證房地產(chǎn)拆遷商的工作效益。房地產(chǎn)拆遷評(píng)估是實(shí)施的依據(jù)，合理的評(píng)估能夠提出為房地產(chǎn)開發(fā)商提供依據(jù)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。有關(guān)我國(guó)房地產(chǎn)拆遷評(píng)估的體系不斷完善，房地產(chǎn)拆遷也會(huì)在今后的發(fā)展中上升一個(gè)臺(tái)階，使之更好的為人民服務(wù)，這符合全民的利益，更符合國(guó)家的利益。房地產(chǎn)拆遷的過程中應(yīng)牢記“安全第一、質(zhì)量第一”這一原則，更好的為社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)服務(wù)。

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