張毅穎 李瑞強 張雪蓮

【摘要】近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，房價不斷攀升，十九大報告中習(xí)近平總書記再次強調(diào)“房子是用來住的不是用來炒的”，而房地產(chǎn)市場的非理性繁榮往往伴隨著房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)與膨脹，房地產(chǎn)泡沫也與銀行信貸行為相互作用，而我國銀行業(yè)當(dāng)前自身抵御能力還較為不足，因此給我國經(jīng)濟帶來了一定的風(fēng)險隱患，本文分別從美國、日本、愛爾蘭三大國際典型的房地產(chǎn)泡沫中總結(jié)經(jīng)驗，以此分析銀行信貸行為與房地產(chǎn)泡沫相互作用的機制，對我國房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)提出對策建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 銀行業(yè) 房地產(chǎn)泡沫 銀行信貸

一、國外房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗總結(jié)

（一）美國房地產(chǎn)泡沫

1831年成立的儲蓄信貸協(xié)會，是在政府的支與監(jiān)管下以吸收小額存款的形式為購房者提供住宅貸款的非銀行金融機構(gòu)。在第二次世界大戰(zhàn)后，美國經(jīng)濟開始逐漸復(fù)蘇，導(dǎo)致人們對住房的需求日益旺盛，加之20世紀(jì)80年代初，里根總統(tǒng)對房地產(chǎn)業(yè)實行稅收優(yōu)惠政策，蓄信貸協(xié)會飛速發(fā)展，資產(chǎn)規(guī)模迅速擴張，使得儲蓄信貸協(xié)會對房地產(chǎn)貸款的擴張，于此同時，房地產(chǎn)投資大規(guī)模擴張，房地產(chǎn)行業(yè)的日漸興旺使得銀行向房地產(chǎn)業(yè)的貸款也日益增長，直接促使了80年代美國房地產(chǎn)和建筑行業(yè)的過熱的現(xiàn)象，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的形成與膨脹，但是伴隨著1986年國際石油價格的暴跌再加上1987年華爾街股市的崩盤，紐約股市“黑色星期一”等一系列突發(fā)事件，房地產(chǎn)行業(yè)開始迅速蕭條直至房地產(chǎn)泡沫開始破裂。房地產(chǎn)泡沫所帶來的房價的驟降，加之股市的崩盤，極大程度上挫傷了美國民眾以及各大機構(gòu)的投資熱情，外資也紛紛撤出美國市場，市場開始萎靡，在消費投資不斷減少的同時紛紛拋售所持資產(chǎn)，使其一瞬間供過于求，再次降低了資產(chǎn)的市場價值，再加之許多人投資投機的失敗，不僅使銀行等金融機構(gòu)的壞賬不斷增多，他們手中所白持的房地產(chǎn)資產(chǎn)也在不斷的下降，從而以儲蓄貸款協(xié)會為中心的銀行業(yè)危機全面爆發(fā)，大量的問題機構(gòu)關(guān)閉，信貸規(guī)模不斷收縮，不斷加大房地產(chǎn)價格下跌的壓力，房地產(chǎn)泡沫徹底破滅。

（二）日本房地產(chǎn)泡沫

20世紀(jì)80年代，日本在經(jīng)濟增長率、勞動生產(chǎn)率等方面均已趕超美國，由于日本屬于島國且人多地少，因此當(dāng)時的日本人堅信“土地不會貶值”，在經(jīng)濟高速發(fā)展的大環(huán)境下，使得日本國民在滿足其住房需求的同時也將房屋作為一種等同于股票的投資手段，在全國范圍內(nèi)形成投機熱潮，同時受到國際上的影響，日本開始實行金融自由化改革，日本中央銀行逐漸實行寬松的金融政策，1983年日本開始漸進的實行利率自由化，并于兩年后實現(xiàn)了大額存款利率的自由化以及低貼現(xiàn)率，日本政府也逐漸放開對金融市場其他方面的管制，例如公司可直接以發(fā)行長期債券的方式在金融市場上融資，逐步放開信貸配置，加劇了銀行等金融機構(gòu)的競爭，而房地產(chǎn)業(yè)作為高收益行業(yè)成為許多銀行等金融機構(gòu)信貸資金涌向的行業(yè)，同時各大銀行為了搶占市場份額，也向公眾提供了大量的貸款，更加激發(fā)了日本民眾的投機熱情，導(dǎo)致土地價格、住宅價格不斷暴漲，最終形成泡沫，直到20世紀(jì)80年代末期，日本通貨膨脹率超過2%，銀行不得不開始采取緊縮性金融政策，貼現(xiàn)率被連續(xù)提高了五次，國際資本獲利后開始撤資加之1990年實行的抑制土地投機的政策，日本房地產(chǎn)泡沫徹底破滅，陷入了長達數(shù)年的經(jīng)濟蕭條。

（三）愛爾蘭房地產(chǎn)泡沫

愛爾蘭的房地產(chǎn)市場也是愛爾蘭的主要GDP貢獻市場，愛爾蘭房地產(chǎn)價格在10年內(nèi)連續(xù)上漲，房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展迅速，在資金方面，當(dāng)時的愛爾蘭每年都存在著較大的貿(mào)易順差，就2009年來說，貿(mào)易順差達到387億歐元，加之高額的外國直接投資金額存量2100億歐元，達到了2487億歐元。因此白2000年起，愛爾蘭的房價指數(shù)一路飆升，截至2007年，房價指數(shù)從70飆升到了140。與此同時，在歐盟的所有國家中愛爾蘭人均擁有住房指標(biāo)是最低的，對于投資者來說愛爾蘭的房地產(chǎn)市場擁有著巨大的潛力，并且金融危機過去的20年愛爾蘭的快速發(fā)展，人口增長和收入的大幅增加為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了大量的需求，這種巨大的需求潛力加上愛爾蘭的低稅收，吸引大批投資者入駐愛爾蘭的房地產(chǎn)市場，加之銀行等金融機構(gòu)大幅下調(diào)房地產(chǎn)貸款利率，更是為在房地產(chǎn)市場上吸引了更加多的投資者。而在消費者市場上房價的不斷上漲導(dǎo)致居民形成正財富效應(yīng)，刺激了居民消費的增長導(dǎo)致GDP的虛增，隨著金融危機的爆發(fā)，愛爾蘭的房價變化也是最為巨大的，并且房價的驟減趨勢絲毫沒有得到控制，房地產(chǎn)事業(yè)嚴(yán)重受挫，顯示出房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，伴隨著房地產(chǎn)泡沫的破裂，房地產(chǎn)的崩盤也產(chǎn)生了大量的失業(yè)，使愛爾蘭政府不得不增加其社會福利支出，失業(yè)帶來的居民收入的減少也帶了稅收的驟減，財政急劇惡化。

（四）經(jīng)驗總結(jié)

1.房地產(chǎn)泡沫多發(fā)生于經(jīng)濟復(fù)蘇、繁榮時期。在此時期民眾對房屋等不動產(chǎn)的需求不斷升高，房地產(chǎn)投資者在良好經(jīng)濟形勢下不乏產(chǎn)生房價將持續(xù)上升的心理預(yù)期，刺激著投資者以買賣差價獲得投資利潤，經(jīng)濟的發(fā)展也吸引著大量外資的涌入，形成投機熱潮，而房地產(chǎn)也作為高收益的行業(yè)不乏有眾多的房地產(chǎn)商，再加之外資中短期資本也大量涌入房地產(chǎn)市場，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的熱潮。

2.銀行信貸過度的規(guī)模擴張是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的主要因素之一。在房地產(chǎn)價格不斷上漲時，房地產(chǎn)貸款作為優(yōu)質(zhì)貸款促使銀行信貸也在以低利率等形式不斷擴張，導(dǎo)致了過多的資金不斷流入房地產(chǎn)市場，刺激投資需求的不斷旺盛，促使房地產(chǎn)價格不斷攀升，形成惡性循環(huán)，房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)。信貸規(guī)模的不斷擴大也促進房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹最后加速房地產(chǎn)泡沫的破裂。

3.金融監(jiān)管的不完善是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的因素之一。日本在實行金融自由化改革的環(huán)境下，放松金融管制，但并沒有起到降低資金成本等作用反而加劇了金融行業(yè)的惡性競爭，主要原因就是金融監(jiān)管體系還并未完善，未完善好金融體制的情況下允許企業(yè)以長期借貸的方式向社會大眾融資，銀行為占據(jù)市場份額而盲目降低貸款利率，未完善好信用審核體制的情況下盲目發(fā)放貸款，加劇了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。愛爾蘭、美國金融監(jiān)管的不完善則主要表現(xiàn)在金融機構(gòu)大幅下調(diào)房地產(chǎn)貸款利率，未對金融監(jiān)管框架加以完善和強化，使其房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重。

4.房地產(chǎn)泡沫的破裂是引發(fā)經(jīng)濟危機的因素之一。美國、日本、愛爾蘭無論是在經(jīng)濟危機爆發(fā)之前還是爆發(fā)中都伴隨著房價的驟減，房價的下降對居民來說，會導(dǎo)致其所持的財富減少從而引起消費的減少，對金融機構(gòu)來說，伴隨著房價的下降，不僅其持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)的白有價值不斷的下降，以房地產(chǎn)為抵押物的貸款的質(zhì)量也在不斷的下降、貸款違約率上升，促使銀行等金融機構(gòu)信貸規(guī)模縮減，而企業(yè)在房價下降的過程中由于抵押物的價值下降借貸能力也不斷下降從而減少了投資，最終導(dǎo)致整個社會消費和投資減少，資源配置不合理，造成經(jīng)濟衰退，在惡性循環(huán)中最終演變?yōu)榻?jīng)濟危機。

二、銀行信貸行為影響房地產(chǎn)泡沫的機制

（一）銀行信貸導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫形成的機制分析

1.投資利率機制

房地產(chǎn)業(yè)以其高收益率吸引著一大批房地產(chǎn)投資商，但房地產(chǎn)的建設(shè)往往需要大量資金的支持。而銀行作為資金的供給者，把高收益的房地產(chǎn)市場貸款視為優(yōu)質(zhì)貸款，往往以低利率吸引房地產(chǎn)商進行投資，從而為房地產(chǎn)商提供了有利的融資條件，促使著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展。在房地產(chǎn)商對資金的需求下，銀行對資金的供給便成為了房地產(chǎn)價格的一個決定性因素，不斷擴大的信貸規(guī)模以其低利率為主要優(yōu)勢，使房地產(chǎn)商不斷增加投資成本，增加其商品層次以此不斷提升其價格，而以住房為剛需的普通百姓面對日益上漲的房價不得不以向銀行借貸來購買房屋，例如先付首付，剩下的錢后續(xù)支付，便捷的借貸方式導(dǎo)致大眾對房屋的需求越來越多，房地產(chǎn)商再次提高房產(chǎn)價格，并利用銀行借貸再次增加其投資成本，從而形成房地產(chǎn)泡沫。

2.投機價格機制

在房地產(chǎn)價格攀升的同時，除了住房的剛需也催生出一系列的投機活動。大眾心里預(yù)期上認為房價將持續(xù)上升，而銀行信貸擴張為其提供了有利條件，因此許多人將購買住房作為一種投資手段，導(dǎo)致市場上對房屋的需求持續(xù)上升，需求量增加。于此同時，對于房屋的持有者來說，在預(yù)期價格會上升的前提下，更加不愿意出售房屋，供給量減少，不斷促使房地產(chǎn)價格偏離均衡價格，持續(xù)上升，形成房地產(chǎn)泡沫。

（二）銀行信貸加速房地產(chǎn)泡沫膨脹的機制分析

銀行信貸行為造成的房地產(chǎn)價格的上升會不斷提高貸款抵押物的價值，銀行資產(chǎn)的賬面價值也會提升，銀行將更多的貸款涌向房地產(chǎn)行業(yè)，以此牟取更高的收益業(yè)績，由此房地產(chǎn)商將可以從銀行獲得更多的貸款，銀行借貸規(guī)模繼續(xù)擴張。同時，房價的攀升也會使銀行壞賬減少，貸款質(zhì)量提高從而使其進一步增加貸款，陷入惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹。

（三）銀行信貸加速房地產(chǎn)泡沫破滅的機制分析

隨著房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，房地產(chǎn)價格將持續(xù)的上升，面對良好的“房價將繼續(xù)上升”的心理預(yù)期，銀行信貸規(guī)模也隨之?dāng)U張，使房地產(chǎn)價格再次上升，形成螺旋式上漲，但是如果出現(xiàn)某種未知的不確定因素，例如市場資金無法支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展或者是消費者心理預(yù)期改變，大量拋售房產(chǎn)時，房地產(chǎn)資產(chǎn)將在市場上供過于求，房地產(chǎn)價格就會出現(xiàn)暴跌的現(xiàn)象，此時銀行為了降低其自身的損失則會收縮借貸的規(guī)模，大量的房地產(chǎn)商無法回收資金加之借貸規(guī)模的縮減，則會倒閉破產(chǎn)，導(dǎo)致無法償還貸款。貸款抵押物的價值也會不斷的下降，銀行壞賬增多，促使銀行不斷的縮小借貸規(guī)模，使房地產(chǎn)價格再次下降，于此同時，監(jiān)管者可能實行一系列監(jiān)管措施以此面對這種不利的局面，例如提高準(zhǔn)備金等，更加加速了銀行信貸規(guī)模的不斷縮減，施加了房價下降的壓力，促使房地產(chǎn)泡沫徹底破滅。

三、房地產(chǎn)泡沫對銀行信貸的反作用機制

（一）銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的來源

銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險也稱之為住房信貸風(fēng)險，指的是銀行在發(fā)放住房貸款中的可能的損失，來源除了房地產(chǎn)市場體系不健全、宏觀經(jīng)濟政策調(diào)整變化等社會因素外，更多的是銀行自身管理的問題，許多銀行為了占有更多的市場份額，盲目的追求業(yè)績的增長而忽視了對信貸風(fēng)險的控制。如在未對貸款人信用精確測評的情況下發(fā)放貸款，忽視了貸款者的還款能力等的不足造成不良貸款的增加。在房地產(chǎn)市場上對信貸規(guī)模的把控不足，過度的信貸規(guī)模使投機者有機可乘，而房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，投機失敗，銀行最終只能面對大量的不良貸款。

（二）房地產(chǎn)泡沫膨脹造成的信貸風(fēng)險

房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹期間，房地產(chǎn)行業(yè)非理性的繁榮使房價步步攀升，銀行對房地產(chǎn)業(yè)心理預(yù)期也十分理想，對貸款人的資信測評不斷的放寬要求，并不斷擴大房地產(chǎn)行業(yè)的貸款規(guī)模，使大部分資金涌向房地產(chǎn)行業(yè)，而影響到其他貸款項目，造成貸款結(jié)構(gòu)不合理，加大銀行的信貸風(fēng)險，同時對貸款人資信測評的放松使大量投機者利用杠桿效用，企圖用小資產(chǎn)撬動大收益，將其白有風(fēng)險轉(zhuǎn)移給銀行，銀行承擔(dān)的信貸風(fēng)險不斷加大。

（三）房地產(chǎn)泡沫破裂造成的信貸風(fēng)險

在房地產(chǎn)泡沫破裂之后，房價不斷下跌，第一可能引發(fā)銀行信貸的信用風(fēng)險，借款人擁有資產(chǎn)的價值伴隨房價下降而下降，將會導(dǎo)致借款人出現(xiàn)無力償還借款的情況，在借款人通過按揭等形式購買住房的情況下，可能放棄原來的按揭購房行為，使銀行貸款無法收回。其次可能引發(fā)銀行信貸的流動性風(fēng)險，房價下降，有能力償還貸款的借款人為了償還貸款，出售其資產(chǎn)，導(dǎo)致社會上該類資產(chǎn)的供給增加，而在房價下降的情況下，自有價值減少導(dǎo)致消費下降，需求下降，供過于求使資產(chǎn)的價值更低，形成惡性循環(huán)，使借款人不斷遭受損失，抵押物價值也不斷下降，銀行壞賬增多，此時社會經(jīng)濟趨于收縮的形勢，銀行也面臨著大量短期債務(wù)需要償還，一旦出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不暢的情況，銀行將面臨很高的流動性風(fēng)險，引發(fā)償付危機，引起社會上的恐慌，民眾為了資金的安全，紛紛取出所存資金從而出現(xiàn)擠兌等現(xiàn)象。最后就是銀行信貸的抵押物法律風(fēng)險，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫破裂的現(xiàn)象，房價的下降使貸款抵押物的價值不斷下降，銀行壞賬將不斷增多，為了防止出現(xiàn)更大的流動性風(fēng)險以及及時止損銀行不得不變賣房地產(chǎn)抵押物，但對于法律中未規(guī)定的可拍賣的住房，就算成功將其拍賣，銀行也將承擔(dān)其帶來的訴訟費、房屋評估費、拍賣費、過戶費等費用，以及增值稅、印花稅等稅費。

四、啟示與對策建議

（一）以法律法規(guī)為基礎(chǔ)，完善房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的監(jiān)管框架

制定法律法規(guī)是規(guī)行業(yè)行為的一大重中之重，但當(dāng)前，我國房地產(chǎn)金融監(jiān)管的法律法規(guī)還有待完善，有關(guān)于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的相關(guān)規(guī)范也不健全，在金融業(yè)分業(yè)監(jiān)管的體制下，監(jiān)管部門無法進行有效的監(jiān)管，從而出現(xiàn)了許多的問題，所以我國目前迫切的需要構(gòu)建房地產(chǎn)金融監(jiān)管的法律體系，從法律法規(guī)上規(guī)范市場行為，保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展。

（二）加強銀行內(nèi)部監(jiān)督管理，防范銀行信貸風(fēng)險

從銀行自身做起，強化內(nèi)部控制，加大檢查力度，對于企業(yè)貸款人，應(yīng)該進行嚴(yán)格的資信評審，確保其開發(fā)資格和白有資金達到審核的標(biāo)準(zhǔn)再發(fā)放貸款，對于管理存在問題和有不良記錄的企業(yè)要謹慎發(fā)放貸款，在貸款發(fā)放后，密切關(guān)注貸款的動向，防止其轉(zhuǎn)移、挪用貸款，對于個人貸款人，應(yīng)該建立和完善個人信用體系，在貸款前加強對其信用水平的調(diào)查，使個人的信用狀況得到真實反映，防止假按揭事件的發(fā)生。

（三）拓寬房地產(chǎn)融資渠道，分散銀行的信貸風(fēng)險

目前，我國金融行業(yè)發(fā)展的還不夠成熟，創(chuàng)新能力也尚為不足，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道還不夠多，房地產(chǎn)業(yè)的資金大部分來源于銀行，使得銀行不得不把大量資金集中于房地產(chǎn)行業(yè)，使其承受了巨大的不良貸款的風(fēng)險。因此，為了防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險，在銀行信貸繼續(xù)對房地產(chǎn)資金支持的基礎(chǔ)上，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，通過房地產(chǎn)業(yè)直接融資、推行抵押貸款證券化等途徑讓機構(gòu)與民眾參與到房地產(chǎn)投資市場中，擴大房地產(chǎn)業(yè)資金融通渠道，從而分散銀行的信貸風(fēng)險。

（四）制定信貸標(biāo)準(zhǔn)，防止房地產(chǎn)投機炒作行為

“房子是用來住的不是用來炒的”房價的攀升也不乏有眾多投機炒作者的功勞，面對此類的投機炒房者，除了政府制定相關(guān)政策，如成都住房限購政策等從政策上約束投機者的投機行為，銀行自身也需根據(jù)國家政策的指導(dǎo)，制定一套完整的信貸標(biāo)準(zhǔn)既要滿足居民住房的需要，也要限制投機性購房，以此防范其帶來的危險，促使房地產(chǎn)行業(yè)回歸健康穩(wěn)健發(fā)展的軌道。

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