趙儉

【摘 要】在當(dāng)前社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)得到了快速發(fā)展，在房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中，財務(wù)管理是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，在管理的過程中不斷強(qiáng)化業(yè)務(wù)素質(zhì)，加強(qiáng)監(jiān)控，滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需要。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財務(wù)管理；對策分析

一、前言

在現(xiàn)代化企業(yè)管理的過程中，財務(wù)管理是關(guān)鍵，是影響企業(yè)發(fā)展的重要因素，財務(wù)管理要和企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)一致，追求利益最大化。

二、房地產(chǎn)財務(wù)管理的相關(guān)背景

（一）定義

財務(wù)管理是指公司制定和實施圍繞財務(wù)目標(biāo)的一系列管理措施的總稱。在房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理中，重點關(guān)注公司集資，使用等生產(chǎn)，建設(shè)，銷售等方面的管理。考慮到房地產(chǎn)公司的特點，其財務(wù)管理應(yīng)側(cè)重于財務(wù)預(yù)測，計劃和控制，這些方面的會計和評估。房地產(chǎn)的財務(wù)管理水平直接關(guān)系到公司的發(fā)展，也反映了公司的經(jīng)濟(jì)效益?？梢哉f，缺乏完善的財務(wù)管理體系的房地產(chǎn)公司不可能有長遠(yuǎn)的發(fā)展。

（二）重點

在房地產(chǎn)金融管理中，資金管理是其財務(wù)管理的重點。由于房地產(chǎn)公司資金規(guī)模大，投資運營時間長，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理過程漫長，房地產(chǎn)公司開始收購?fù)恋?，設(shè)計和建設(shè)時，財務(wù)管理的核心是做好資金管理。由于資金規(guī)模龐大，住房公司一直是融資方面的難題。加上小額融資渠道，大部分房地產(chǎn)公司的負(fù)債率較高。同時，企業(yè)的經(jīng)營特征也導(dǎo)致了企業(yè)資本存量的高速增長，最終形成了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈脆弱的特點。在這種情況下，房地產(chǎn)公司必須避免或減少上述資金風(fēng)險，并且必須對銷售收入進(jìn)行全面的房地產(chǎn)開發(fā)資本管理和控制。目前，資金管理工作被視為財務(wù)管理的重中之重。

三、房地產(chǎn)財務(wù)管理現(xiàn)狀及問題

（一）管理和素質(zhì)落后

企業(yè)管理者的管理水平問題和財務(wù)人員職業(yè)素質(zhì)的落后嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的有序?qū)嵤?。一些企業(yè)管理者文化素質(zhì)差，管理理念相對寬松，普遍缺乏現(xiàn)代財務(wù)管理理念。也有一些管理者對于權(quán)力的集中化過于自覺。因為他們既是投資者又是管理者，他們依靠經(jīng)驗和感受來管理和作出決定。因此，公司內(nèi)部缺乏適當(dāng)?shù)谋O(jiān)管機(jī)制。財務(wù)工作不能合理科學(xué)地進(jìn)行。財務(wù)管理混亂。例如，一些公司采用家庭式管理模式來管理其財務(wù)狀況并招聘親屬以擔(dān)任財務(wù)會計等相關(guān)職位。但這些人往往缺乏一定的專業(yè)知識和經(jīng)濟(jì)常識，不能保證嚴(yán)格的工作態(tài)度，使業(yè)務(wù)混亂，難以解決。資本化和規(guī)模經(jīng)營后產(chǎn)生的財務(wù)問題。

（二）資金管理不足

一方面，房地產(chǎn)公司在融資困難，盲目追求高端產(chǎn)品，流動性滯后，金融服務(wù)滯后等方面存在問題。在籌資和融資過程中，存在發(fā)展瓶頸。特別是一些房地產(chǎn)公司自有資金比例較低，無法貸款。他們找不到合適的金融中介作為貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)。商業(yè)貸款非常困難。同時，由于發(fā)展資金嚴(yán)重短缺，企業(yè)可能向私營部門借錢進(jìn)行自我保護(hù)，這進(jìn)一步增加了企業(yè)的財務(wù)壓力。另外，由于房地產(chǎn)公司的建設(shè)周期長，前期投入大，企業(yè)走上絕境的道路更加容易。另一方面，一些房地產(chǎn)企業(yè)偏離市場導(dǎo)向，缺乏科學(xué)投入，盲目追求高端產(chǎn)品，忽視市場需求，盲目發(fā)展，從而產(chǎn)生一些滯銷產(chǎn)品。另外，他們不重視日?，F(xiàn)金使用管理，缺乏合理的資金使用計劃，缺乏管理理念，使公司資金存款嚴(yán)重，存在問題。

（三）不完整的財務(wù)系統(tǒng)

中國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部財務(wù)會計制度一直存在問題。制度建設(shè)嚴(yán)重不完善，內(nèi)部控制不健全。例如，由于公司經(jīng)理對財務(wù)管理缺乏重視，財務(wù)人員素質(zhì)低，對財務(wù)會計的要求低，財務(wù)會計信息的真實性，可靠性和完整性達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)。再如，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督和控制機(jī)制還不完善，企業(yè)內(nèi)部控制制度實際上是空白的，缺乏規(guī)范的審計程序，容易造成內(nèi)部挪用和企業(yè)資產(chǎn)內(nèi)部損失。

（四）房地產(chǎn)公司的金融體系并不完善

現(xiàn)階段，中國很多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展都存在著不健全的金融體系問題。這個問題嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大。首先，中國很多房地產(chǎn)公司沒有建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呢攧?wù)管理制度。在管理公司財務(wù)的過程中，他們更加任意嚴(yán)肅。盡管一些公司已經(jīng)意識到健全財務(wù)管理制度的重要性，并初步建立了財務(wù)管理制度，但仍未按照有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行，導(dǎo)致財務(wù)制度失效。這種不健全的金融體系不僅對促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起到積極作用，而且會導(dǎo)致企業(yè)資金管理不當(dāng)，給企業(yè)發(fā)展帶來危機(jī)。另外，中國很多房地產(chǎn)公司仍然存在財務(wù)管理權(quán)責(zé)不明的現(xiàn)象。這種不規(guī)范的管理不僅會給公司的財務(wù)管理工作帶來麻煩，而且會使企業(yè)的財務(wù)管理職能無法有效利用。

四、新形勢下房地產(chǎn)財務(wù)管理的改進(jìn)方法及對策

隨著近年來市場經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所面臨的市場競爭日益激烈。在這種情況下，如何提高企業(yè)的市場競爭力已成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的一個重大課題。財務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要管理工作，不僅關(guān)系到業(yè)務(wù)目標(biāo)的順利實現(xiàn)，而且對提高經(jīng)濟(jì)效益具有重要意義。鑒于中國當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基本需求，有關(guān)部門可以從以下幾個方面入手：

（一）融資管理對策

首先，房地產(chǎn)公司應(yīng)該為上市機(jī)會創(chuàng)造條件。公司上市的監(jiān)管制度非常嚴(yán)格，創(chuàng)業(yè)板上市公司股票的普遍性采用了比主板市場更嚴(yán)格的信息披露制度。此外，監(jiān)管部門還采用“贊助商”制度幫助投資者選擇優(yōu)質(zhì)公司。

二是加大融資渠道。在當(dāng)今社會，房地產(chǎn)公司面臨融資困難。企業(yè)必須建立多元化的融資渠道，主要依靠銀行，在國家政策的領(lǐng)導(dǎo)下大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，并采用直接和間接的手段使創(chuàng)業(yè)板上市。房地產(chǎn)業(yè)是中國重要的支柱產(chǎn)業(yè)，對促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要作用。政府制定完善的房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)。

三是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理，從而改善公司內(nèi)部經(jīng)營狀況，大力配合機(jī)構(gòu)投資者融資，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，各家公司紛紛涉足房地產(chǎn)經(jīng)營，投資機(jī)構(gòu)要求房地產(chǎn)項目資金周轉(zhuǎn)周期短，資金成本高，融資周期短，市場調(diào)查中機(jī)構(gòu)融資比較與房地產(chǎn)開發(fā)融資金額相近，但投資者必須非常熟悉投資目標(biāo)，進(jìn)行專業(yè)分析，并挖掘潛力。有利于房地產(chǎn)公司的投資。

（二）投資管理對策

一是事先分析投資狀況有利于科學(xué)合理的決策。只有在財務(wù)管理預(yù)測準(zhǔn)確的情況下，才會對投資項目和投資資金和費用進(jìn)行預(yù)算，并對項目利潤率進(jìn)行預(yù)算。得出投資結(jié)論。這樣，決策是可行和科學(xué)的。

其次，時刻關(guān)注國家政策變化和形勢分析，正確改變公司投資發(fā)展方向。由于房地產(chǎn)項目具有長期投資回報且不動產(chǎn)，受國家政策影響較大。他們必須掌握時間動態(tài)，并利用國家政策來指導(dǎo)公司政策。這將有助于房地產(chǎn)公司做出決定。

三是合理利用項目資金，通過適當(dāng)穩(wěn)定的渠道融資獲取融資，以獲取利潤。例如，對于公積金貸款和商業(yè)貸款，由于公積金貸款利率較低，優(yōu)先公積金貸款為貸款，其次為商業(yè)貸款。但是，在考慮到融資成本的前提下，即使貸款應(yīng)該在最短的時間內(nèi)還清，也可以不貸款貸款。

（三）成本管理對策

在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要把握成本控制。在項目啟動前，做好初步預(yù)算，明確所需建材和設(shè)備，完善建材供應(yīng)鏈，嚴(yán)格控制項目，及時發(fā)現(xiàn)問題。解決問題，做好項目人員在項目開發(fā)過程中的獎懲，有效管理人才，使其不斷進(jìn)步，為公司贏得最大收益。

五、結(jié)束語

綜上所述，在當(dāng)前房地產(chǎn)財務(wù)管理的過程中，由于管理人員綜合素質(zhì)低、資金不足等問題，制定有效的措施，提升企業(yè)的管理水平。

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