張路通

（陜西廣播電視大學,陜西 西安 710000）

房地產(chǎn)金融風險包括兩大類。第一類是房地產(chǎn)泡沫破滅，會導致房地產(chǎn)以及相關產(chǎn)業(yè)受到?jīng)_擊，擴大就業(yè)問題。另一類是金融市場也會受到房地產(chǎn)金融風險的沖擊。地產(chǎn)金融則是指房地產(chǎn)開發(fā)流通消費過程存在的貨幣流通、籌資融資以及相關的金融服務。如果資本抑制很容易導致房地產(chǎn)信貸成為主要的融資方式。而其他的投資信托基金以及抵押貸款證券化并沒有獲得完善的發(fā)展，造成二級市場落后。所以中國房地產(chǎn)金融風險過于集中，導致銀行體系承擔的巨大風險。為此必須要加強對于房地產(chǎn)金融風險的優(yōu)化配置，實現(xiàn)風險的分散。

一、房地產(chǎn)金融風險的本質(zhì)

從房地產(chǎn)金融風險的產(chǎn)生根源來看，大部分的金融危機都是由于房地產(chǎn)泡沫破滅而引發(fā)的，而房地產(chǎn)泡沫破滅又是因為信用過度擴張造成的結果[1]。

商業(yè)銀行信貸擴張以及金融衍生產(chǎn)品創(chuàng)新，能夠直接促進信用擴張。由于我國金融產(chǎn)品發(fā)展滯后，所以主要的信用擴張就使得銀行體系的畸形發(fā)展。反過來看，房地產(chǎn)金融風險也主要集中在銀行體系之中。

地產(chǎn)泡沫存在的共同點就是銀行融資。由于我國融資方式發(fā)展迅速，但是房地產(chǎn)市場并沒有與時俱進的發(fā)展其他種類的融資體系，依然以銀行融資為主要的融資渠道。這樣過于單一的融資渠道會加重銀行信用擴張的幾率。所以房地產(chǎn)金融從本質(zhì)上來看，也屬于投融資的體系。銀行也是房地產(chǎn)金融風險的主要承載體。商業(yè)房價能夠引起信貸擴張，而且房價的沖擊對于銀行信貸也會具有非常明顯的正效應。并且根據(jù)相關的研究表明，中國房價是導致銀行信貸格蘭杰的主要因素，但是我國的銀行信貸并不是房價格蘭杰的主要成因。

由此可見，房價的上漲會增加銀行持有房地產(chǎn)價值和借款人的抵押物價值會減少，對于抵押借款人違約的激勵，所以房價的上漲會有效的減少銀行資產(chǎn)風險，也會降低銀行部門產(chǎn)生財務困難的主要因素增強貸款供給的活力。另一方面，較高的房價也可以提高銀行抵押物的總體價值以及貸款者的財富，避免了貸款者違約的可能性。

但是由于不斷上漲的房價肯定會引發(fā)道德風險，或者產(chǎn)生一定的逆向選擇，最終造成這些風險在銀行體系中不斷積累，增強了銀行的風險問題?？傊?，房地產(chǎn)金融風險產(chǎn)生的原因主要是銀行風險，另外由于信用擴張會導致。很多其他的問題，而金融抑制是造成房地產(chǎn)資產(chǎn)配置發(fā)生扭曲的主要依據(jù)。

二、銀行利益與資本市場抑制

從房地產(chǎn)金融風險的擴散因素來看，銀行機制與資本市場共同發(fā)展，是金融制度的最優(yōu)安排。但是在實際上以銀行為主導的銀行體系，會嚴重制約資本市場改革的發(fā)展[2]。

（一）資本市場化改革的銀行因素

在我國現(xiàn)有的金融制度下，商業(yè)銀行為主導，并且銀行也是市場化改革的主要利益受損方，因為我國的商業(yè)銀行利息收入占據(jù)了商業(yè)銀行利潤的70%，由此可見，利率市場化很容易導致銀行利益受到?jīng)_擊，并且嚴重影響銀行體系的穩(wěn)定性。

（二）資本市場化改革的主場效應

由于在資本市場改革的過程中，銀行只是作為利益相關方，并沒有真正的理由來避免制度的改革。但是由于金融改革必然會牽涉到公共利益以及其他的行業(yè)利益，所以既得利益集團必須要通過維護公共利益的名義來保證行業(yè)利益。例如，由于目前我國資本市場發(fā)展不夠成熟，注冊制會將一些低資質(zhì)的企業(yè)引入到市場中。不僅會影響資本市場的穩(wěn)定，而且還會損害投資者的利益。所以在這種情況下，既得利益集團必然會通過這樣的理由來改變監(jiān)管者的政策選擇，從而維護行業(yè)的利益。

商業(yè)銀行也可以通過主場效應的方式來減少資本市場改革化的進程。所謂的主場效應就是指在比賽主場隊獲勝的幾率要遠遠高于客場比賽的概率。所以主場效應在金融市場中會導致市場的競爭失去公平。例如監(jiān)管部門的目標就是實現(xiàn)制度收益最大化，但是由于投資者眾多，所以證監(jiān)會與投資者的信息溝通交易成本非常高。而由于投資者對于金融產(chǎn)品不熟悉，必須要依賴金融投資機構進行運作。這樣一來，證監(jiān)會通常被金融機構的從業(yè)人員所包圍，而并不是被投資者所包圍。如果證監(jiān)會的監(jiān)管者之前在金融機構工作，或者是以后會進入到金融機構工作，就會產(chǎn)生強烈的主場效應，必然會導致市場競爭失衡。即使商業(yè)銀行的主場效應有限，但是也可以通過代理人的主場效應來抑制市場改革化的進程。

總而言之，銀行體系中金融市場處于非常重要的位置，不僅具有了信息優(yōu)勢和談判優(yōu)勢，而且還具有主場優(yōu)勢。

（三）資本市場抑制下銀行風險積累

從理論上來看，房地產(chǎn)金融風險與金融制度存在密切關系，如果融資體制比較單一，很容易導致房地產(chǎn)金融風險擴大，而如果在多元化的融資機制下，市場風險非常分散，所以房地產(chǎn)金融市場抗風險能力會增強，但是由于主場效應的影響，我國房地產(chǎn)金融行業(yè)以依然以商業(yè)銀行為主體，其他的融資方式為輔助的單一融資體制。一方面這樣的融資模式導致我國房地產(chǎn)融資結構更加的集中，并且房地產(chǎn)信貸產(chǎn)業(yè)處于主導地位，而其他的房地產(chǎn)信托基金融資股票，債券等融資方式則處于弱勢地位。另一方面造成了銀行體系與資本市場制度的缺陷，會導致絕對風險的上升，也就是說，銀行體系承受風險的能力和邊際風險都比較小。

三、銀行體制資本市場與房地產(chǎn)金融風險的政策建議

首先必須要完善，既有房地產(chǎn)融資模式，例如住房抵押貸款制度，股市和債市融資以及房地產(chǎn)信托基金邊等內(nèi)容。其次要加強對于現(xiàn)有融資結構的平衡化，促進住房抵押貸款證券化發(fā)展拓寬房地產(chǎn)融資渠道，保證房地產(chǎn)的資金來源多元化，避免對于銀行業(yè)的過度依賴，減少銀行的信貸風險問題，通過多層次房地產(chǎn)金融市場的建立，才能夠從結構上避免銀行體系的金融風險[3]。

通過本文針對銀行體制以及資本市場發(fā)展存在的不足之處進行分析，能夠明確當前房地產(chǎn)金融風險產(chǎn)生的原因，并且提出了針對性的解決建議，從而有效促進銀行體制更好的發(fā)展，維護房地產(chǎn)金融市場的平衡。