淺談土地增值稅清算鑒證中的成本分?jǐn)?/h1>
2018-07-15 12:19:30鄭家盼
時(shí)代金融 2018年18期
鄭家盼
（安徽中瑞信稅務(wù)師事務(wù)所有限公司，安徽 合肥 230001）
在我國(guó)，每個(gè)地區(qū)的稅務(wù)局都有著當(dāng)?shù)氐奶厥庖?guī)定，本文根據(jù)一些地區(qū)的規(guī)定條例等進(jìn)行探究，以期能對(duì)相關(guān)工作者有所幫助。
一、土地增值稅的概念分析
土地增值稅提出的主要目的，是通過(guò)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物以及其他附有物產(chǎn)權(quán)，所得到增值性收入的各個(gè)單位以及個(gè)人所征收的一種稅。納稅人達(dá)到土地增值稅清算條件后，根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)或者是地方相關(guān)政策，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，填寫(xiě)《土地增值稅納稅申報(bào)表》，向主管地稅機(jī)關(guān)提交清算資料，辦理清算申報(bào)，并依據(jù)清算申報(bào)結(jié)清該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款。
土地增值稅的開(kāi)征是為了更好的調(diào)節(jié)和分配土地增值所得來(lái)的收益。土地增值收益是隨著我國(guó)城市化的推動(dòng)發(fā)展而所得到的收益，是因?yàn)橥恋氐睦脳l件和類型的改變而改變的,城市的規(guī)劃與管理都有著不同地段地區(qū)以及地價(jià)的差異性的收益上升而上升。除此之外，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，其人口集中向大中城市流入,可使用的人口面積大大的降低了,這都是因?yàn)楣┬璧淖兓鴮?dǎo)致的土地增值情況。
二、土地增值稅清算政策的優(yōu)勢(shì)
土地增值稅清算是政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)現(xiàn)象與土地高溢價(jià)的新政策。它的提出能讓高溢價(jià)帶來(lái)更高的收益,讓房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤(rùn)相對(duì)減少,如果去調(diào)控商品房供應(yīng)的類型,那么只有減少高檔商品的供應(yīng),而增加中低型與中小戶型的供應(yīng),以期能達(dá)到一個(gè)合理降低稅收的主要目的。那么，從微觀層面上來(lái)看，土地增值稅的征收可以促使企業(yè)合理調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的整體效益，從宏觀層面上看,國(guó)家根據(jù)稅收杠桿的優(yōu)越性，來(lái)配置資源,調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。
三、土地增值稅清算鑒證中的成本分?jǐn)?/h2>（一）成本分?jǐn)偟姆诸悩?biāo)準(zhǔn)以及重要性
當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅征收籌劃工作涉及的內(nèi)容較多，技術(shù)要求較高。根據(jù)其成本分?jǐn)偟贸龅耐恋卦鲋刀愵~也是不盡相同的。影響這方面的因素有很多種，例如：
1.不同的土地成本分?jǐn)偡椒?，?duì)于土地增值稅額結(jié)果影響就較大。如一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，包含商業(yè)、住宅、車(chē)庫(kù)，土地成本分?jǐn)傆腥缦聨追N方法：A、土地成本按各業(yè)態(tài)的基底占地面積，公共面積部分再按各業(yè)態(tài)的建筑面積之和來(lái)分?jǐn)?；B、將土地成本在各業(yè)態(tài)之間的占地面積全額分?jǐn)?，公共面積的成本不單獨(dú)分?jǐn)?；C、將土地成本按各業(yè)態(tài)的可售面積進(jìn)行分?jǐn)?；筆者認(rèn)為A方法更切合實(shí)際，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中取得土地的成本，和地塊面積大小直接關(guān)聯(lián)，但同樣的地塊，因?yàn)槿莘e率不同（也就是建筑面積不同），也會(huì)有不同的價(jià)格，所以，應(yīng)綜合考慮占地面積及建筑面積雙重因素。
2.如果是在連體樓當(dāng)中有商鋪的售價(jià)普遍較高，如果要單獨(dú)劃分建筑面積計(jì)算土地增值稅的話，計(jì)算所得的面積較小，分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惪鄢?xiàng)目就較小，稅額比較大。如果，以車(chē)庫(kù)又或者是非普通住宅合算土地增值稅，則增值小，稅額也少，其原因是車(chē)庫(kù)等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本正常需同普通開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一樣分?jǐn)偼恋?、建安成本等，所以，成本很高，往往收入比較低，所以，與商鋪合并計(jì)算總體收益較低、增值額也不高。因此，在實(shí)踐工作中，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都要把這些概念標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)用進(jìn)去，通過(guò)對(duì)自身實(shí)際發(fā)展情況以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行分析，并考慮住宅區(qū)與非住宅區(qū)價(jià)格問(wèn)題，否則可能會(huì)出現(xiàn)適得其反的后果。
3.根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)的計(jì)算得出,房產(chǎn)的層高系數(shù)越大,分?jǐn)偹瞄_(kāi)發(fā)成本就越高,反之,若是房產(chǎn)層高系數(shù)越小,那么分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)成本則越低。運(yùn)用層高系數(shù)建筑面積法計(jì)算比采用建筑面積法計(jì)算對(duì)企業(yè)是大有裨益的,其能起到節(jié)約土地增值稅的作用,從而達(dá)到降低企業(yè)成本以及整體稅負(fù)的作用。
（二）分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的分類
現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅分?jǐn)偛糠謽?biāo)準(zhǔn)共有以下五個(gè)大類：第一，分為普通住宅和非普通住宅兩個(gè)分法，這兩種分法的字眼相差只有一個(gè)，但是意思卻截然相反，這兩種住宅方式都在土地增值稅的相關(guān)文件中先后出現(xiàn)過(guò)很多次，而且在不同的語(yǔ)言環(huán)境中也都各自體現(xiàn)著不通的含義。第二，分為普通住宅、非普通住宅、其他商品房這三種分法。這在普通住宅和非普通住宅的基礎(chǔ)上多加了其他商品房這類分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)。第三，將普通住宅、非普通住宅以及其他商品房（如商鋪、車(chē)庫(kù)、庫(kù)房等）細(xì)化進(jìn)行分類。該分?jǐn)偡椒ㄊ切枰康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品類型進(jìn)行劃分，從而計(jì)算得出土地增值稅。第四，分類為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的單位。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，會(huì)計(jì)核算是根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的普通住宅和商鋪而劃分,其計(jì)算方式需要按照其住宅和商鋪的土地增值稅分別所得，另一種則是根據(jù)每棟的編號(hào)而劃分的，需要根據(jù)每棟的編號(hào)去計(jì)算得出土地增值稅。第五，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)不區(qū)分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類型，將其混合計(jì)算。另外，如果在相關(guān)文獻(xiàn)中規(guī)定了具體分類方法,也需要補(bǔ)充說(shuō)明或者需要按照稅務(wù)部門(mén)的各種要求來(lái)確定扣除類型。
四、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，隨著近些年來(lái)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，加上稅收制度改革不斷深化，促進(jìn)了稅收法治化進(jìn)程不斷加快，社會(huì)對(duì)于稅收策劃產(chǎn)生了全新認(rèn)識(shí)。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)用土地增值稅清算鑒證中的成本分?jǐn)傔^(guò)程中，需要根據(jù)政府的正確引導(dǎo)，通過(guò)合理策劃稅收來(lái)提升自身合法權(quán)益。
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一、土地增值稅的概念分析
土地增值稅提出的主要目的，是通過(guò)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物以及其他附有物產(chǎn)權(quán)，所得到增值性收入的各個(gè)單位以及個(gè)人所征收的一種稅。納稅人達(dá)到土地增值稅清算條件后，根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)或者是地方相關(guān)政策，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，填寫(xiě)《土地增值稅納稅申報(bào)表》，向主管地稅機(jī)關(guān)提交清算資料，辦理清算申報(bào)，并依據(jù)清算申報(bào)結(jié)清該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款。
土地增值稅的開(kāi)征是為了更好的調(diào)節(jié)和分配土地增值所得來(lái)的收益。土地增值收益是隨著我國(guó)城市化的推動(dòng)發(fā)展而所得到的收益，是因?yàn)橥恋氐睦脳l件和類型的改變而改變的,城市的規(guī)劃與管理都有著不同地段地區(qū)以及地價(jià)的差異性的收益上升而上升。除此之外，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，其人口集中向大中城市流入,可使用的人口面積大大的降低了,這都是因?yàn)楣┬璧淖兓鴮?dǎo)致的土地增值情況。
二、土地增值稅清算政策的優(yōu)勢(shì)
土地增值稅清算是政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)高利潤(rùn)現(xiàn)象與土地高溢價(jià)的新政策。它的提出能讓高溢價(jià)帶來(lái)更高的收益,讓房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤(rùn)相對(duì)減少,如果去調(diào)控商品房供應(yīng)的類型,那么只有減少高檔商品的供應(yīng),而增加中低型與中小戶型的供應(yīng),以期能達(dá)到一個(gè)合理降低稅收的主要目的。那么，從微觀層面上來(lái)看，土地增值稅的征收可以促使企業(yè)合理調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的整體效益，從宏觀層面上看,國(guó)家根據(jù)稅收杠桿的優(yōu)越性，來(lái)配置資源,調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。
三、土地增值稅清算鑒證中的成本分?jǐn)?/h2>（一）成本分?jǐn)偟姆诸悩?biāo)準(zhǔn)以及重要性
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1.不同的土地成本分?jǐn)偡椒?，?duì)于土地增值稅額結(jié)果影響就較大。如一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，包含商業(yè)、住宅、車(chē)庫(kù)，土地成本分?jǐn)傆腥缦聨追N方法：A、土地成本按各業(yè)態(tài)的基底占地面積，公共面積部分再按各業(yè)態(tài)的建筑面積之和來(lái)分?jǐn)?；B、將土地成本在各業(yè)態(tài)之間的占地面積全額分?jǐn)?，公共面積的成本不單獨(dú)分?jǐn)?；C、將土地成本按各業(yè)態(tài)的可售面積進(jìn)行分?jǐn)?；筆者認(rèn)為A方法更切合實(shí)際，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中取得土地的成本，和地塊面積大小直接關(guān)聯(lián)，但同樣的地塊，因?yàn)槿莘e率不同（也就是建筑面積不同），也會(huì)有不同的價(jià)格，所以，應(yīng)綜合考慮占地面積及建筑面積雙重因素。
2.如果是在連體樓當(dāng)中有商鋪的售價(jià)普遍較高，如果要單獨(dú)劃分建筑面積計(jì)算土地增值稅的話，計(jì)算所得的面積較小，分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惪鄢?xiàng)目就較小，稅額比較大。如果，以車(chē)庫(kù)又或者是非普通住宅合算土地增值稅，則增值小，稅額也少，其原因是車(chē)庫(kù)等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本正常需同普通開(kāi)發(fā)產(chǎn)品一樣分?jǐn)偼恋?、建安成本等，所以，成本很高，往往收入比較低，所以，與商鋪合并計(jì)算總體收益較低、增值額也不高。因此，在實(shí)踐工作中，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都要把這些概念標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)用進(jìn)去，通過(guò)對(duì)自身實(shí)際發(fā)展情況以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行分析，并考慮住宅區(qū)與非住宅區(qū)價(jià)格問(wèn)題，否則可能會(huì)出現(xiàn)適得其反的后果。
3.根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)的計(jì)算得出,房產(chǎn)的層高系數(shù)越大,分?jǐn)偹瞄_(kāi)發(fā)成本就越高,反之,若是房產(chǎn)層高系數(shù)越小,那么分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)成本則越低。運(yùn)用層高系數(shù)建筑面積法計(jì)算比采用建筑面積法計(jì)算對(duì)企業(yè)是大有裨益的,其能起到節(jié)約土地增值稅的作用,從而達(dá)到降低企業(yè)成本以及整體稅負(fù)的作用。
（二）分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的分類
現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅分?jǐn)偛糠謽?biāo)準(zhǔn)共有以下五個(gè)大類：第一，分為普通住宅和非普通住宅兩個(gè)分法，這兩種分法的字眼相差只有一個(gè)，但是意思卻截然相反，這兩種住宅方式都在土地增值稅的相關(guān)文件中先后出現(xiàn)過(guò)很多次，而且在不同的語(yǔ)言環(huán)境中也都各自體現(xiàn)著不通的含義。第二，分為普通住宅、非普通住宅、其他商品房這三種分法。這在普通住宅和非普通住宅的基礎(chǔ)上多加了其他商品房這類分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)。第三，將普通住宅、非普通住宅以及其他商品房（如商鋪、車(chē)庫(kù)、庫(kù)房等）細(xì)化進(jìn)行分類。該分?jǐn)偡椒ㄊ切枰康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品類型進(jìn)行劃分，從而計(jì)算得出土地增值稅。第四，分類為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的單位。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，會(huì)計(jì)核算是根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的普通住宅和商鋪而劃分,其計(jì)算方式需要按照其住宅和商鋪的土地增值稅分別所得，另一種則是根據(jù)每棟的編號(hào)而劃分的，需要根據(jù)每棟的編號(hào)去計(jì)算得出土地增值稅。第五，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)不區(qū)分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類型，將其混合計(jì)算。另外，如果在相關(guān)文獻(xiàn)中規(guī)定了具體分類方法,也需要補(bǔ)充說(shuō)明或者需要按照稅務(wù)部門(mén)的各種要求來(lái)確定扣除類型。
四、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，隨著近些年來(lái)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，加上稅收制度改革不斷深化，促進(jìn)了稅收法治化進(jìn)程不斷加快，社會(huì)對(duì)于稅收策劃產(chǎn)生了全新認(rèn)識(shí)。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)用土地增值稅清算鑒證中的成本分?jǐn)傔^(guò)程中，需要根據(jù)政府的正確引導(dǎo)，通過(guò)合理策劃稅收來(lái)提升自身合法權(quán)益。
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