謝云峰

摘 要：當(dāng)前，棚改貨幣化政策已成為影響三四線房地產(chǎn)市場走勢的關(guān)鍵因素。通過對江西轄內(nèi)四個設(shè)區(qū)市調(diào)研發(fā)現(xiàn)，棚改貨幣化安置政策既有正向效應(yīng)，如帶動住房銷售、加快去庫存、拉動消費等，也產(chǎn)生了負(fù)向效應(yīng)，如推升房價上漲、加重地方政府債務(wù)、擠壓實體領(lǐng)域貸款等。對此，應(yīng)密切關(guān)注其負(fù)向效應(yīng)，采取相關(guān)措施予以應(yīng)對。

關(guān)鍵詞：棚改貨幣化 正負(fù)效應(yīng) 三四線城市

2017年以來，全國房地產(chǎn)市場調(diào)控趨嚴(yán)，但房地產(chǎn)市場明顯分化，一二線城市降溫，而三四城市呈熱銷態(tài)勢，多地面臨無房可賣。分析發(fā)現(xiàn)，拉動三四線房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵因素是棚戶區(qū)改造（以下簡稱棚改）貨幣化安置政策。為了解棚改貨幣化安置政策對房地產(chǎn)市場以及經(jīng)濟金融的影響，我們對江西省贛州、吉安、宜春、新余等四個設(shè)區(qū)市開展實地調(diào)研。

一、棚改貨幣化政策基本情況

自2005年棚改實施以來，我國棚改安置模式可大體劃分為兩個階段：第一階段為2005—2014年，棚改安置模式以實物安置和貨幣安置模式并重，以實物安置為主。第二階段為2015年至今，自2015年6月國務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》（國發(fā)[2015]37號），提出積極推進(jìn)棚戶區(qū)改造貨幣化安置，即對棚戶區(qū)改造采用貨幣化補償而非實物安置以來，棚改安置模式重心逐漸轉(zhuǎn)向貨幣化安置。

（一）棚改貨幣化安置的進(jìn)展

2015年以來，棚改貨幣化安置的比例和規(guī)模明顯提升，構(gòu)建起保障房與商品房市場的橋梁。以江西省為例，2015年棚改貨幣化安置率為31.8%，2016年快速升至59.2%，2017年預(yù)計達(dá)80%，安置規(guī)模預(yù)計達(dá)19.4萬套①。

棚改貨幣化安置率趨升，主要原因是中央及地方均出臺政策鼓勵貨幣化安置，且安置周期較短。中央政策層面，多次明確將繼續(xù)支持提高棚改貨幣化安置比率，如2017年5月，國務(wù)院常務(wù)會議聽取棚戶區(qū)改造工作匯報，強調(diào)將在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進(jìn)一步提高貨幣化安置比例；地方政策層面，多地出臺措施助力棚改貨幣化安置率抬升。如江西吉安市對于在一年內(nèi)購買本地商品房的貨幣化安置戶，再獎勵補償款的5%；江西宜春市推出以房票為主的貨幣化安置政策，如果選擇購買商品房，則補償原房屋評估價的1.3倍的房票，如果選擇現(xiàn)金，只補償原房屋評估價等量的現(xiàn)金。

（二）棚改貨幣化安置的資金來源

從資金來源上看，棚改貨幣化資金來源有中央補助金、地方財政安排資金、政策性銀行專項貸款、商業(yè)銀行貸款等方式，但是以政策性銀行專項貸款為主。以調(diào)研的某市為例，全市2017年棚改開工涉及的總投資額為160.7億元，其中政策性銀行專項貸款占比達(dá)70.87%。棚改專項貸款規(guī)模的快速擴張，對各地棚改貨幣化安置比例和規(guī)模的大幅提升起到了有力支撐。除政策性銀行專項貸款外，中央補助資金和地方財政安排資金也對棚改貨幣化起到一定的支持作用。該市2017年棚改開工涉及的總投資中，地方財政安排資金占比20%；中央補助資金占比6.02%。

二、棚改貨幣化政策對三四線城市的正向效應(yīng)

（一）拉動住宅銷售較快增長

2017年以來，三線及以下城市與一二線城市商品房銷售走勢出現(xiàn)“分化”。對于這種“分化”現(xiàn)象，一種可能的解釋是一二線城市需求外溢、帶動周邊三四線城市銷售。但分區(qū)域看，2017年，我國中部和西部地區(qū)住宅銷售增速分別為12.8%和10.7%，而東部地區(qū)僅為2.9%，②意味著三四線商品房熱銷并不能簡單歸因于一二線城市需求外溢效應(yīng)，而其關(guān)鍵因素可能是棚改貨幣化帶來的定向貨幣寬松，從而拉動三四線城市住宅銷售快速增長。

從實際調(diào)研情況看，棚改貨幣化對住宅銷售貢獻(xiàn)率明顯提升。以贛州市為例，2015年、2016年贛州市實際改造的棚戶區(qū)住房分別為10126套、28068套，其中采用貨幣化形式安置的為4431套、19705套，貨幣化安置比例分別為43.8%和70.2%。根據(jù)測算，2015年、2016年貨幣化安置帶動的住宅銷售面積分別為14.0萬平方米和118.2萬平方米，占當(dāng)年全市住宅銷售面積的比例分別為6.1%和17.1%，2017年，該比例上升至20.8%。調(diào)研的吉安市、宜春市該比例也有所提升，分別為21.8%和21.3%，比2016年提高3.5和8.7個百分點。2017年，上述三個城市住宅銷售面積同比分別增長18.9%、14.1%和20.6%。

（二）加快房地產(chǎn)去庫存

棚改貨幣化刺激房地產(chǎn)銷售持續(xù)火爆，帶動部分城市住宅庫存量大幅下降。如贛州市新建商品住宅可售面積自2015以來持續(xù)下滑，2015年、2016年、2017年分別同比下降20.01%、56.4%、14.0%。一些三四線城市由“去庫存”向“補庫存”轉(zhuǎn)變。新余市住宅去化周期由2015年的13個月下降至2017年的2.3個月，面臨補庫存壓力。據(jù)了解，全省縣級以上城市中，僅有2個城市住宅庫存消化周期高于12個月，有56個城市的住宅庫存消化周期低于4個月。

（三）促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長

2017年贛州市當(dāng)年開工的棚改項目總投資與全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額之比為57.8%。調(diào)研的宜春市、吉安市該比例分別為16.9%、38.1%。未來三年，棚改項目將繼續(xù)拉動這些地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資。如贛州市2018—2020年將計劃改造棚戶區(qū)78280套，涉及總投資為495億元，比2015—2017年分別增長24.5%和30.3%；宜春市2018—2020年將計劃改造棚戶區(qū)65000套，涉及總投資為292億元，比2015—2017年分別增長27.2%和67.4%。

（四）激發(fā)消費需求，拉動相關(guān)行業(yè)發(fā)展

棚改戶大多為中低收入家庭，貨幣化安置使其獲得的現(xiàn)金量增加，其消費能力增強，尤其對裝潢和家具需求大幅增加，將帶動建材、裝修、家電等行業(yè)發(fā)展。如宜春市目前家裝行業(yè)直接受益明顯，裝修單價從2015年1000元/平米上漲至目前的1300—1400元/平米，家裝企業(yè)從2015年的200家，增加至目前的309家。據(jù)測算，贛州市2017年棚改貨幣化安置拉動的住宅銷售面積，將釋放30.3億元的新房裝修消費需求，占全市社會消費品零售總額的4%左右。

三、棚改貨幣化政策對三四線城市的負(fù)向效應(yīng)

（一）造成供需失衡，助推房價上漲

從供給端看，棚改貨幣化直接減少了市場上的存量住宅，而住宅供應(yīng)具有剛性滯后，難在短期內(nèi)形成有效供給；從需求端看，棚改貨幣化安置將提前“透支”并集中釋放大量購房需求，基于貨幣保值的考慮，棚改貨幣化的資金大部分將轉(zhuǎn)化成為現(xiàn)實購買力，勢必加劇房地產(chǎn)市場供給不足的現(xiàn)狀，助推價格上漲；加上各地貨幣安置成本均高于實物安置成本和當(dāng)?shù)刈》烤鶅r，在一定程度上會形成漲價預(yù)期。從實際調(diào)研情況看，大部分三四線城市房價在2016年以來出現(xiàn)持續(xù)大幅上漲趨勢。如根據(jù)70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)，贛州市2017年新建商品住宅價格指數(shù)比2015年上漲16.2%。

（二）可能加重地方政府債務(wù)壓力

目前貨幣化安置成本高企，一般為實物安置成本的1.4倍以上。據(jù)調(diào)查，為保障被征收人選擇貨幣補償后能夠購買到類似地段的普通商品房，調(diào)研的某市貨幣化安置成本是實物安置成本的2.29倍。

貨幣化安置成本較高，資金要求一步到位，造成地方政府棚改資金缺口較大，大多只能依靠外部負(fù)債融資來解決，主要是銀行貸款，這使得市縣級財政繼續(xù)承壓。上述調(diào)研的城市2017年棚改涉及總投資占當(dāng)年財政總收入的47.7%。隨著貨幣化安置比例進(jìn)一步提高，地方政府未來償債壓力將持續(xù)上升。

（三）帶動房地產(chǎn)貸款增長，擠壓實體領(lǐng)域信貸投放

長期以來，房地產(chǎn)等相關(guān)領(lǐng)域的貸款一直被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在貨幣化安置推動下，棚改拆遷改造進(jìn)度加快，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，使保障性住房開發(fā)、居民購房等領(lǐng)域的資金需求持續(xù)較強。受規(guī)模限制，金融機構(gòu)可能進(jìn)一步壓縮在制造業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等實體領(lǐng)域的信貸投放。2017年末，江西省房地產(chǎn)貸款余額同比增長32.1%，增速比去年同期提高3.5個百分點，其中，個人購房貸款余額同比增長31.4%；保障性住房開發(fā)貸款余額同比增長75.5%。而制造業(yè)貸款余額同比僅增長6.5%，批發(fā)和零售業(yè)貸款余額同比下降0.5%。

四、對策建議

（一）多措并舉平抑棚改貨幣化安置對房價的影響

一是當(dāng)務(wù)之急，加快對去化周期低于6個月城市的土地投放力度，增加住宅供給，以緩解目前房地產(chǎn)市場的供求矛盾。二是地方政府牽頭，加強組織協(xié)調(diào)，監(jiān)控棚改貨幣化安置對房價的影響。合理確定棚改后的土地價格，綜合運用土地、信貸和稅收等政策，對房價上漲較快地區(qū)適時調(diào)節(jié)，防止房價繼續(xù)大幅上漲。三是抓緊建立健全房地產(chǎn)市場長效機制，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，強化住房居住屬性，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（二）密切關(guān)注棚改貨幣化安置相關(guān)地方政府債務(wù)

一是提高棚改貨幣化安置相關(guān)債務(wù)的透明度，使隱性債務(wù)顯性化，及時掌握債務(wù)增長情況，做到心中有數(shù)。二是結(jié)合地方財力、房地產(chǎn)價格變化合理確定安置成本，統(tǒng)籌推進(jìn)棚戶區(qū)拆遷進(jìn)度，防止拆遷貪快冒進(jìn)，造成安置成本高企、推高政府債務(wù)。三是推進(jìn)實施棚改PPP模式，積極引進(jìn)社會資本參與棚戶區(qū)改造，降低棚改資金來源中貸款比重。四是設(shè)立利息周轉(zhuǎn)金和還款周轉(zhuǎn)金，以應(yīng)對相關(guān)債務(wù)償付壓力。

（三）金融機構(gòu)要把握好支持棚改和實體經(jīng)濟的平衡

更加強調(diào)各類金融機構(gòu)的性質(zhì)和職能，開發(fā)性金融機構(gòu)要全力滿足好棚改資金需求，商業(yè)銀行可適當(dāng)參與，但應(yīng)牢牢把握服務(wù)實體經(jīng)濟這一堅實基礎(chǔ)，進(jìn)一步加大對實體經(jīng)濟的信貸投放。同時針對棚戶區(qū)改造項目貸款期限長、金額大等客觀因素，金融機構(gòu)需在貸款管理中做好防范預(yù)案，防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險，避免因信貸質(zhì)量惡化影響實體領(lǐng)域信貸投放。

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