朱元清

摘 要：本文通過固定效應(yīng)、兩階段最小二乘法2SLS等靜態(tài)面板模型檢驗(yàn)了2006—2016年中國35個(gè)主要城市的房地產(chǎn)價(jià)格與城市經(jīng)濟(jì)開放度的關(guān)系。結(jié)果表明：城市的對(duì)外經(jīng)濟(jì)開放水平對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的高低以及波動(dòng)有很顯著的影響，其影響主要是通過經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人均工資、人口流動(dòng)、房地產(chǎn)開發(fā)投資額等因素作用于房屋的供給和需求的改變，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格的上下浮動(dòng)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格 經(jīng)濟(jì)開放度 面板數(shù)據(jù) 固定效應(yīng)

一、引言

中國城市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高，城市商品房的平均銷售價(jià)格由 2006 年的3366.79元/平方米增長(zhǎng)到 2016年7476.00元/平方米，2016年中國一百個(gè)地級(jí)市的住宅價(jià)格累計(jì)上升17.83%，比2015年增加了13.68個(gè)百分點(diǎn)。自2001年中國正式成為WTO成員后，便積極開拓外國市場(chǎng)，持續(xù)深入?yún)⑴c國際分工與合作，對(duì)外開放的水平、寬度和深度也持續(xù)的提高，促進(jìn)著我國各城市宏觀經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，同時(shí)也伴隨著我國城市房地產(chǎn)價(jià)格的迅速上漲。

一部分學(xué)者主張主要是投資開放促進(jìn)了城市房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升。例如，郭璟坤利用外商直接投資、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，F(xiàn)DI和地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格的沖擊效應(yīng)十分顯著[1]。況偉大將外資變量融入到房地產(chǎn)市場(chǎng)局部均衡的模型中進(jìn)行分析，考慮供給與需求兩個(gè)方面，結(jié)果表明，外資流入需求環(huán)節(jié)會(huì)促進(jìn)城市房地產(chǎn)價(jià)格的上漲[2]。Aizenman研究了當(dāng)前賬戶赤字對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，表示對(duì)外開放度提高了非貿(mào)易商品和服務(wù)的相對(duì)價(jià)格[3]。還有一部分學(xué)者主張主要是貿(mào)易開放導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，例如，龔維進(jìn)和徐春華運(yùn)用空間杜賓模型探討對(duì)外開放水平對(duì)中國房地產(chǎn)價(jià)格的影響，研究結(jié)果顯示，對(duì)外貿(mào)易對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)格的上升有顯著促進(jìn)作用[4]。另外一部分學(xué)者主張，投資開放與貿(mào)易開放共同導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上升，毛其淋等綜合考慮貿(mào)易開放和投資開放作為經(jīng)濟(jì)開放度的衡量指標(biāo)，研究結(jié)果顯示，可貿(mào)易部門勞動(dòng)生產(chǎn)率相對(duì)的增長(zhǎng)，會(huì)引起非可貿(mào)易品即城市房地產(chǎn)價(jià)格的上升[5]。

現(xiàn)有的文獻(xiàn)在研究對(duì)外開放對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響時(shí)，較多關(guān)注了投資開放或貿(mào)易開放影響，而忽視了對(duì)外開放對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)供求因素的傳導(dǎo)影響。本文將對(duì)外貿(mào)易水平作為解釋變量，影響房地產(chǎn)供求變化的因素作為控制變量，探究對(duì)外開放度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響以及與這些供求因素的關(guān)系，不僅關(guān)注對(duì)外開放度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，同時(shí)研究在這個(gè)過程中GDP、人口數(shù)量、人均工資等影響房地產(chǎn)供求因素的傳導(dǎo)機(jī)制。

二、數(shù)據(jù)與模型

本文將中國35個(gè)大中城市作為研究對(duì)象，收集了2006年至 2016年城市的貨物進(jìn)出口總額、商品房平均銷售價(jià)格、GDP等數(shù)據(jù)。城市對(duì)外經(jīng)濟(jì)開放度越高，其貨物進(jìn)出口總額越大，用貨物進(jìn)出口總額除以GDP來作為衡量城市對(duì)外開放度水平的指標(biāo)。另外，還收集了和房地產(chǎn)價(jià)格需求與供給有關(guān)的指標(biāo)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)開放度作為解釋變量，影響房地產(chǎn)價(jià)格供給和需求的因素的指標(biāo)數(shù)據(jù)作為控制變量，構(gòu)建靜態(tài)面板模型了來解釋房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。數(shù)據(jù)來源于中國統(tǒng)計(jì)年鑒等。

其中，i表示城市，t表示時(shí)間；影響房地產(chǎn)價(jià)格需求的變量，有GDP、城市年末總?cè)丝冢╬op）、以及在崗職工平均工資（wage）；影響房地產(chǎn)價(jià)格供給的變量，有房地產(chǎn)開發(fā)投資額（invest）、房地產(chǎn)竣工房屋面積（area）；OPEN為經(jīng)濟(jì)開放度；εit為隨機(jī)干擾項(xiàng)。變量定義和描述性分析見表1。

三、實(shí)證檢驗(yàn)與分析

（一）模型篩選和回歸分析

本文運(yùn)用靜態(tài)面板模型的固定效應(yīng)、混合回歸和隨機(jī)效應(yīng)進(jìn)行回歸。通過F檢驗(yàn)、LR法、MLE、hausman等方法篩選模型，確定影響房地產(chǎn)供給、需求以及綜合考慮這兩大方面因素的回歸模型都采用固定效應(yīng)回歸較為合適。

如表2所示，模型1-3分別表示使用固定效應(yīng)時(shí)，需求、供給、以及需求與供給共同因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的結(jié)果。如模型1所示，從影響房地產(chǎn)的需求角度來分析，城市經(jīng)濟(jì)開放度、人口數(shù)量、平均工資對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響很顯著，且都在1%的水平上通過顯著性檢驗(yàn)。表明房地產(chǎn)的價(jià)格伴隨著城市經(jīng)濟(jì)開放度的提高、人口數(shù)量、平均工資的增加而上升。

如模型2所示，從影響房地產(chǎn)價(jià)格的供給層面的因素來看，房地產(chǎn)投資額對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有正向顯著影響，且在1%的水平上通過顯著性檢驗(yàn)。這意味著隨著房地產(chǎn)投資額的增長(zhǎng)刺激了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，這可能和近年來房地產(chǎn)商和消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的投資和炒作等行為有關(guān)。而房地產(chǎn)開發(fā)面積對(duì)房?jī)r(jià)的因素是負(fù)向的，說明隨著房地產(chǎn)開發(fā)面積增長(zhǎng)一定程度上抑制了房?jī)r(jià)上漲，但檢驗(yàn)結(jié)果不顯著的，具體影響還有待進(jìn)一步探究。

如模型3所示，從需求和供給兩方面來考慮，各變量對(duì)房?jī)r(jià)的影響方向都沒變化，除了房地產(chǎn)投資額，其余因素對(duì)房?jī)r(jià)影響都較顯著。此外，此時(shí)房地產(chǎn)投資額對(duì)房?jī)r(jià)的影響結(jié)果不顯著了，這表明，該因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響不穩(wěn)定。這三個(gè)模型中，經(jīng)濟(jì)開放度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格都有一個(gè)正向影響，都在1%的水平上顯著，這意味著對(duì)外開放度提高促進(jìn)著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

（二）模型修正

1.內(nèi)生性問題?？紤]到城市對(duì)外開放度與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)可能存在因果聯(lián)系，將引發(fā)內(nèi)生性的問題。因此，使用兩階段最小二乘法——2SLS修正模型。故本文以經(jīng)濟(jì)開放度的滯后一期和兩個(gè)虛擬變量（沿海城市=1、東部城市=1）作為工具變量[6]?；貧w結(jié)果列于表2的模型4、模型5、模型6。

在考慮內(nèi)生性的情況下，如表2中模型4所示，從房地產(chǎn)價(jià)格需求層面因素回歸結(jié)果來看，GDP對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響沒有發(fā)生方向上面的改變，然而回歸系數(shù)增加了，這說明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房?jī)r(jià)影響增大了。而人口數(shù)量、人均工資對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響都發(fā)生了方向上的變化，由模型1中的正向影響變?yōu)槟Ｐ?中的負(fù)向影響，且在1%的水平上通過顯著性檢驗(yàn)。這可能和近年來頻繁流動(dòng)的人口有關(guān)，以及和有些大中城市為留住人才，推出特定的購房政策和較高的工資策略有關(guān)；如表2中模型5所示，房?jī)r(jià)供給因素影響沒有發(fā)生方向上的變化，房地產(chǎn)開發(fā)面積在1%的水平上顯著，說明隨著房地產(chǎn)開發(fā)面積增長(zhǎng)，確實(shí)在某種程度上起著抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的作用；模型6的回歸結(jié)果，綜合考慮了需求與供給對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響。在這兩方面因素共同的影響下，城市對(duì)外開放度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響依舊是正向顯著。

2.異方差和截面相關(guān)。以上的實(shí)證分析分析是基于同方差以及截面不相關(guān)兩個(gè)假設(shè)的基礎(chǔ)上。而通過檢驗(yàn)，該面板數(shù)據(jù)存在著異方差和截面相關(guān)問題。針對(duì)這兩個(gè)問題分別進(jìn)行模型修正，異方差修正后的模型見表3中模型7—9。截面相關(guān)修正后的模型見表3中模型10—12。

在考慮到異方差的情況下，如表3中模型7—9所示。在房地產(chǎn)價(jià)格需求因素影響上，回歸方向與系數(shù)沒有發(fā)生變化，只是人口數(shù)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的回歸結(jié)果變得不再顯著了；房地產(chǎn)價(jià)格供給方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的回歸結(jié)果與模型1中相比沒有發(fā)生明顯改變；模型9綜合分析了需求和供給兩方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響，顯著性發(fā)生一些改變，人口數(shù)量顯著水平由1%變?yōu)?0%。此外，對(duì)外開放度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的回歸結(jié)果仍然為正向顯著的。

在考慮截面相關(guān)的情況下，如表3中模型10—12所示，相比未修正前的模型1—3。房地產(chǎn)價(jià)格需求層面影響，人口數(shù)量的影響此時(shí)是不顯著的，可能因?yàn)槿丝陬l繁流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響趨于不穩(wěn)定；如模型9所示，供給方面的回歸結(jié)果，影響方向和系數(shù)沒有明顯改變；此時(shí)，城市對(duì)外開放度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響都是正向的且都是較顯著的，再一次驗(yàn)證了對(duì)外開放度的提高刺激了中國城市房地產(chǎn)價(jià)格的上升。

3.一個(gè)綜合的回歸模型。最后綜合考慮異方差、序列相關(guān)和截面相關(guān)性問題，運(yùn)用一個(gè)綜合靜態(tài)面板回歸模型進(jìn)行分析。相比未修正前的表2中的模型1—3，在分別單獨(dú)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格需求層面因素和供給方面進(jìn)行回歸時(shí)，其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響在方向、回歸系數(shù)沒有發(fā)生顯著性變化，人口因素的影響的顯著性由原來的1%變?yōu)榇藭r(shí)的10%；在對(duì)需求因素與供給因素綜合回歸時(shí)，如表4中模型15所示，回歸系數(shù)都沒有發(fā)生明顯改變，但是個(gè)別因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響較不顯著了，比如人口數(shù)量，意味著該因素對(duì)于房?jī)r(jià)影響有限，經(jīng)濟(jì)開放度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要通過其余的因素作用。

總體來看在，在綜合考慮異方差、序列相關(guān)和截面相關(guān)性問題時(shí)的回歸模型時(shí)，經(jīng)濟(jì)開放度對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)格的影響仍然為正向的，且都在 1% 的水平上是顯著的。再一次驗(yàn)證了，城市對(duì)外經(jīng)濟(jì)開放度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格水平的影響正向顯著，且主要通過影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、工資、人口流動(dòng)、房地產(chǎn)開發(fā)面積等因素來影響房屋的供求住房的供給和需求，從而來影響房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。

四、結(jié)論與建議

文章對(duì)中國35個(gè)主要城市經(jīng)濟(jì)開放度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響因素進(jìn)行實(shí)證分析后，主要發(fā)現(xiàn)下列結(jié)論：城市經(jīng)濟(jì)開放度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格水平影響是正向顯著；城市對(duì)外開放度主要通過影響城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口流動(dòng)、工資等來間接影響房地產(chǎn)價(jià)格上下起伏；此外，房地產(chǎn)開發(fā)面積對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也存在相對(duì)顯著的影響，隨著房地產(chǎn)開發(fā)面積增長(zhǎng)一定程度上抑制了房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

依據(jù)上述實(shí)證研究結(jié)果，提出下列建議：1.各地相關(guān)部門需要從房屋供需兩方面，調(diào)節(jié)二者結(jié)構(gòu)失衡以應(yīng)對(duì)城市過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)。探索新的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、實(shí)現(xiàn)多元化土地供應(yīng)、實(shí)行需求分流等。2.本文實(shí)證結(jié)果表明經(jīng)濟(jì)開放度對(duì)東部和沿海城市影響比較顯著，而中西部城市經(jīng)濟(jì)開放程度相對(duì)較低，對(duì)外開放度對(duì)其房地產(chǎn)價(jià)格的影響結(jié)果也相對(duì)較小。政府應(yīng)針對(duì)各省市對(duì)外開放度的水平以及其區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特性，制定有顯著針對(duì)性的引導(dǎo)政策。

3.對(duì)外經(jīng)濟(jì)開放度的提高會(huì)促進(jìn)城市房地產(chǎn)價(jià)格的上升，同時(shí)也促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，應(yīng)適量地調(diào)整進(jìn)出口貿(mào)易額，優(yōu)化進(jìn)出口結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，合理控制對(duì)外開放對(duì)中國城市房地產(chǎn)價(jià)格的極端效應(yīng)。

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